Kommentare deaktiviert für Modellkonformität in der Wertermittlung von Immobilien – das Problem des Sachwertfaktors
Modellkonformität nach ImmoWertV 2021 und Sachwertfaktor sind problematisch
In der ImmoWertV 2021 wird das System der deutschen Verkehrswertermittlung ausführlich beschrieben. Zentraler Aspekt dieses Systems ist die Modellkonformität. Um das Prinzip der Modellkonformität zu verstehen, muss man wissen, dass es sich bei der deutschen Verkehrswertermittlung um ein zweistufiges Verfahren handelt:
Stufe 1: Zunächst ermittelt der jeweils zuständige Gutachterausschuss die für die Wertermittlung erforderlichen Daten und veröffentlicht sie in seinem Grundstücksmarktbericht. Für die Verkehrswertermittlung von Einfamilienhäusern veröffentlicht der Gutachterausschuss beispielsweise die dafür erforderlichen Sachwertfaktoren. Wie die veröffentlichten Sachwertfaktoren berechnet wurden und welche Eingangsgrößen dabei verwendet wurden, muss vom Gutachterausschuss genau beschrieben werden.
Stufe 2: Der Verkehrswertermittler setzt in seiner Wertermittlung den vom Gutachterausschuss veröffentlichten Sachwertfaktor an. Dabei muss er genauso vorgehen, wie vom Gutachterausschuss beschrieben und zudem dieselben Eingangsgrößen ansetzen.
Die Idee hinter dieser zweistufigen Vorgehensweise ist folgende: Wenn bei der Ermittlung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten durch den Gutachterausschuss und bei der Erstellung der Wertgutachten durch die Sachverständigen die gleichen Modelle und Eingangsgrößen verwendet werden, muss sich zwangsläufig ein marktgerechter Verkehrswert ergeben.
In diesem zweistufigen System gibt es allerdings ein großes Genauigkeitsproblem, denn die dem Gutachterausschuss vorliegenden Kaufverträge enthalten nur wenige aussagefähige Daten zur Qualität der verkauften Immobilie. Mit den vorhandenen Informationen lassen sich in der Regel keine ausreichend genauen Sachwertfaktoren ableiten. Auf dieses Problem wird in dem Video zur Modellkonformität näher eingegangen.
Kommentare deaktiviert für Novellierung der ImmoWertV 2021 beschlossen
ImmoWertV 2021 passiert Bundesrat
Die neue ImmoWertV hat am 25. Juni 2021 den Bundesrat passiert. Die Neuregelungen treten am 01.01.2022 in Kraft. Derzeit sind die Vorgaben zur Ermittlung des Verkehrswerts (§ 194 des Baugesetzbuchs – BauGB) sowie zur Ermittlung der Bodenrichtwerte (§ 196 BauGB) und der sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten (§ 193 Absatz 5 Satz 2 BauGB) in folgenden Regelungswerken enthalten (s. allgemein zur Wertermittlung):
Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2010) vom 19. Mai 2010 (BGBl. I S.639), zuletzt geändert durch Artikel 16 des Gesetzes vom 26. November 2019 (BGBl. I S. 1794),
Bodenrichtwertrichtlinie (BRW-RL) vom 11. Januar 2011 (BAnz. Nr. 24 S. 597),
Sachwertrichtlinie (SW-RL) vom 5. September 2012 (BAnz. AT 18.10.2012 B1),
Vergleichswertrichtlinie (VW-RL) vom 20. März 2014 (BAnz. AT 11.04.2014 B3),
Ertragswertrichtlinie (EW-RL) vom 15. November 2015 (BAnz. AT 04.12.2015 B4),
Teile der Wertermittlungsrichtlinien 2006 (WertR 2006) vom 1. März 2006 (BAnz. Nr. 108a, ber. Nr. 121); den Text der Richtlinien können Sie als nicht barrierefreie PDF-Dateien herunterladen: WertR 2006, Anlagen 1 bis 11 WertR 2006, Anlagen 12 bis 22 WertR 2006.
Künftig nur zwei Regelungswerke
Der Bundesrat hat der Novellierung der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021) mit geringfügigen Änderungen gegenüber dem im Mai vom Bundeskabinett beschlossenen Entwurf zugestimmt. Ziel der Neuregelung ist, stärker als bisher sicherzustellen, dass die Ermittlung der Bodenrichtwerte und der sonstigen der für die Wertermittlung erforderlichen Daten bundesweit nach einheitlichen Grundsätzen erfolgt. Künftig soll es nur noch zwei Regelungswerke geben. Die wesentlichen Grundsätze sämtlicher bisheriger Richtlinien sollen in eine vollständig überarbeitete Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021) in anwenderfreundlicher Form integriert und verbindlich werden. Für weitergehende Hinweise sollen Muster-Anwendungshinweise zur ImmoWertV (ImmoWertA) beschlossen werden.
Neuberechnung der Normalherstellungskosten (NHK) 2010
Es besteht insbesondere bei den Normalherstellungskosten (NHK) weiterer Handlungsbedarf. Diese beziehen sich derzeit noch immer auf das Basisjahr 2010 (NHK 2010). Der Bundesrat fordert die Bundesregierung auf, die Normalherstellungskosten 2010 (NHK 2010) bis spätestens Ende 2024 zu überarbeiten und an die aktuellen Preisverhältnisse anzupassen. Des Weiteren sollen zukünftig eine Regionalisierung der NHK berücksichtigt werden.
Hinweis: Als Abonnent der Software K.IM 4.0 erhalten Sie alle notwendigen Updates zur Wertermittlung nach ImmoWertV 2021 automatisch.
Kommentare deaktiviert für Bodenrichtwerte und Grundstücksmarktberichte in NRW auch 2021 kostenfrei
Bodenrichtwerte und amtliche Grundstücksmarktberichte für NRW auch 2021 kostenfrei
Die ersten neuen Bodenrichtwerte zum Stichtag 01.01.2021 in NRW sind auf der Platform BORIS.NRW nun veröffentlicht. Die Bodenrichtwerte können in NRW seit Anfang 2016 auf der Webseite des Bodenrichtwertsystems BORIS.NRW ohne Gebühren abgerufen werden. Somit stehen Ihnen sämtliche Produkte aus BORISplus.NRW (Bodenrichtwerte, Grundstücksmarktberichte, etc.) kostenfrei auch im Jahr 2021 zur Verfügung. Alle Dokumente und Daten der amtlichen Grundstückswertermittlung, die online abgerufen werden können, wurden im Sinne von Open Data kostenfrei bereit gestellt. Noch fehlende Richtwerte und Grundstücksmarktberichte auf BORIS.NRW werden kontinuierlich ergänzt.
Die neuen Richtwerte, Grundstücksmarktberichte und andere marktrelevanten Daten zur Wertermittlung von Immobilien im Jahr 2021 werden schrittweise in das System eingepflegt. Bodenrichtwerte bzw. andere marktrelevante Daten zurückliegender Jahrgänge sind unter Berücksichtigung der zugehörigen historischen Karten rückdatiert und abrufbar. Durch die Teilung des Bildes in zwei Bereiche können die historischen mit den aktuellen Werten verglichen werden.
Als zentrales Element dient weiterhin das große das Kartenbild. Ähnliche Darstellungen wurden vorher bereits bei der Beta-Version des Topographischen Informationsmanagements NRW (TIM-NRW) getestet. Mittels klick-sensitiver Richtwertzonen sind bestmögliche Bildschirmdarstellungen und Ausdrucke in BORISplus.NRW möglich. Ein deutschlandweit einheitliches BORIS – System wie bei BORIS.NRW wäre für die Zukunft wünschenswert, um Bodenrichtwerte und andere Daten für ganz Deuschland abrufen zu können.
Auch Grundstücksmarktberichte NRW frei verfügbar
Für alle Wertermittler von Immobilien bedeutet dies, dass Bodenrichtwerte für NRW auch im Jahr 2021 inklusive der Informationen zur Anpassung kostenlos zur Verfügung stehen. Außerdem sind die für die Wertermittlung relevanten Daten der Grundstücksmarktberichte frei verfügbar. Während Sachverständige für Immobilienbewertung diese Daten bis 2016 kostenpflichtig abrufen mussten, stehen diese nun Wertermittlern aus allen Branchen, wie z.B. Maklern, Ingenieuren, Architekten, Versicherern und Banken zur Verfügung. Die Bodenrichtwerte und Daten aus den Grundstückmarktberichten dienen als Grundlage für das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
NRW als Vorreiter für Transparenz auf dem Immobilienmarkt
Das Bundesland NRW spielt damit deutschlandweit eine Vorreiterrolle in der Transparenz marktrelevanter Daten in der Immobilienbewertung. Bislang geht kein anderes Bundesland so weit in der gläsernen Darstellung der aufwendig ermittelten Daten wie Bodenrichtwerte. Im Gegenteil: je weiter man nach Süden schaut, umso schwärzer werden die Flecken auf den Karten der Bundesländer. Von einer bundesweiten, transparenten Darstellung der relevanten Daten für die Immobilienbewertung sind wir also noch weit entfernt.
Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Bodenwerte
Für bestimmte Zonen innerhalb einer Stadt sind Bodenrichterte die durschschnittlichen Bodenwerte für Grundstücke mit gleicher Lage und Nutzbarkeit. Innerhalb einer Bodenrichtwertzone wird der Richtwert für ein fiktives Grundstück bestimmt. Die wertrelevanten Merkmale dieses Grundstücks sind für die Lage charakteristisch, z.B. Größe und Zuschnitt oder Art der baulichen Nutzung. Bei der Wertermittlung ist daher zu beachten, dass das fiktive Grundstück von den Merkmalen des zu bewertenden Grundstücks abweicht. Dementsprechend muss der Bodenrichtwert an die Merkmale des Bewertungsgrundstücks angepasst werden.
Wer richtet sich denn noch nach Bodenrichtwerten?
Ein Beitrag von Dipl.-Ing. Ralf Kröll
In Deutschland werden von den kommunalen Gutachterausschüssen flächendeckend Bodenrichtwerte ermittelt und veröffentlicht. Grundlage dafür sind Analysen und Auswertungen von Grundstückskaufpreisen, die bei den Gutachterausschüssen vorliegen.
In den Ballungsräumen ist in letzter Zeit festzustellen, dass sich die Bodenrichtwerte stark vom tatsächlichen Marktgeschehen entfernt haben. Die Kaufpreise für unbebaute Grundstücke liegen größtenteils weit über den Bodenrichtwerten. Gründe dafür sind insbesondere:
In den dicht besiedelten Städten sind kaum noch unbebaute Grundstücke vorhanden. Die große Nachfrage nach Grundstücken für den Wohnungsbau kann somit nicht mehr befriedigt werden.
Zahlreiche Projektentwickler und Bauträger suchen händeringend nach Grundstücken, auf denen sie ihre Wohnhäuser realisieren und verkaufen können.
Hinzu kommen private Bauherren, die ihre eigenen Immobilienträume verwirklichen möchten.
Demgegenüber stehen die Gutachterausschüsse mit veralteten Daten. Bis die derzeit hohen Kaufpreise beim Gutachterausschuss ankommen und ausgewertet werden, vergehen teilweise mehrere Jahre.
Außerdem gibt es in den verdichteten Städten und Speckgürteln nur wenige Verkäufe von unbebauten Grundstücken, so dass die Gutachterausschüsse keine statistisch abgesicherten Auswertungen durchführen können. Aufgrund der fehlenden Datengrundlage werden die Bodenrichtwerte aus den letzten Jahren deshalb nur „vorsichtig“ auf ein aktuelles Datum fortgeschrieben. Die starken Preisanstiege der letzten Jahre werden auf diese Art und Weise jedenfalls nicht erfasst.
Einen Vorteil haben die niedrigen Bodenrichtwerte: Die Finanzämter nehmen in vielen Fällen die Bodenrichtwerte als Grundlage für ihre Steuerkalkulationen – und damit hat der Steuerzahler dann endlich mal die Nase vorn.
Kommentare deaktiviert für Analyse der Renditen von Immobilien in NRW – Update 2019
Renditen von Immobilien in NRW
Wer heute eine Immobilie kaufen möchte, sieht sich teilweise einem überhitzten Markt gegenüber gestellt. Wie kann man trotzdem rational beurteilen, ob eine Immbobilie die gewünschte Rendite erzielen kann? Eine Hilfe bilden die Liegenschaftszinssätze der Gutachterausschüsse, welche vereinfacht gesagt die durchschnittlich zu erwartende Rendite widerspiegeln. Der Liegenschaftszinssatz wird von den lokalen Gutachterausschüssen aus tatsächlichen Verkaufsfällen ermittelt. Eine statistische Analyse der Liegenschaftszinssätze der Jahre 2011-2019 zeigt, dass in den TOP-Städten in NRW das Verhältnis einer Investition zum Ertrag signifikant sinkt. Die Städte Köln, Düsseldorf, Dortmund und Bonn unterscheiden sich dabei teilweise erheblich.
Update 2018: Auch von 2017 bis 2018 setze sich der Trend von steigenden Preisen und somit geringeren Renditen in nahezu allen Top-Städten in NRW fort. Insbesondere Wohnraum erwirtschaftet immer geringere Rendite. Am Stärksten sind die Effekte in Köln und Bonn zu beobachten.
Update 2019: Die Analyse der Liegenschaftszinssätze 2019 zeigt, dass die Renditen in den Top-Städten von NRW beginnen eine unterschiedliche Entwicklung zu nehmen. Allen gemeinsam ist, dass Wohnimmobilien auf einem sehr niedrigen Renditeniveau (d.h. sehr teuer) stagnieren bzw. je nach Objektart weiter absinken. Aber während in Düsseldorf und Bonn im Gewerbesektor mit produzierendem Gewerbe, Lager, Büro und Mischnutzung auch weiterhin sinkende Renditeniveaus vorherrschen, steigt in Köln der Liegenschaftszinssatz für Büro, Gewerbe und Mischnutzung. In Dortmund dagegen ist das Bild sehr uneinheitlich. Während Renditen bei Gewerbe weiter sinken, stagniert der Bürosektor und die Mischnutzung steigt. Die Renditen von Mehrfamilienhäusern in Dortmund befinden sich weiter im freien Fall.
Update 2019 Köln: gewerbliche Nutzung und Wohnraum nehmen unterschiedliche Wege
In Köln steigen weiter die Preise bei Wohnraum und somit sinkt die zu erwartende Rendite. Interessanterweise entwickeln sich die Liegenschaftszinssätze (=Rendite) bei gewerblich genutzten Einheiten (produzierendes Gewerbe Lager, Mischnutzung, Büro) in die andere Richtung. Reine Geschäftsnutzung in der 1a-Lage liegt jedoch konstant bei 2 Prozent (nicht dargestellt). Der Effekt sinkender Liegenschaftszinssätze über die Zeit ist weiterhin hochsignifikant (Spearman Rang Korrelation p < 0.001). Der negative Zusammenhang hat sich im Vergleich zu 2018 weiter verstärkt (rho = -0.6).
Update 2019 Düsseldorf: Sinkende Renditen bei nahezu allen Objektarten
Bei Wohnraum in Düsseldorf steigen die Preise weiter oder stagnieren auf hohem Niveau. Die zu erwartende Rendite sinkt weiter. Bei übrigen gewerblich genutzten Objektarten fallen die Liegenschaftszinssätze. Auch hier sinkt die Renditeaussicht. Der Effekt sinkender Liegenschaftszinssätze über die Zeit wird noch stärker als im Vorjahr (Spearman Rang Korrelation p = 0.001). Auch der negative Zusammenhang hat sich im Vergleich zum Vorjahr weiter verstärkt (rho = -0.42).
Update 2019 Dortmund: Uneinheitliches Bild setzt sich fort
In Dortmund sind die zu erwartenden Renditen insbesondere bei Wohnraum bis 2019 leicht gesunken oder stagnieren auf niedrigem Niveau. Insbesondere Mehrfamilienhäuser sind stark gesunken. Das Bild bei gewerblicher Nutzung ist uneinheitlich. Der Bürosektor stagniert, Mischnutzung steigt und Gewerbe ist leicht gesunken. Der Effekt sinkender Liegenschaftszinssätze über die Zeit erreicht erstmals einen statistischen Trend (Spearman Rang Korrelation p = 0.07, rho = -0.19).
In Bonn sind die Preise weiter gestiegen und damit die zu erwartenden Renditen von 2018 bis 2019 weiter über nahzu alle Objektarten gesunken. Nur Mischnutzung ist im Vergleich zum Vorjahr gestiegen. Wohnraum ist auf einem extrem teuren Niveau angelangt, sodass der Ertrag weiter sinkt. Der Effekt sinkender Liegenschaftszinssätze über die Zeit ist weiterhin hochsignifikant (Spearman Rang Korrelation p < 0.001). Der negative Zusammenhang hat sich im Vergleich zum Vorjahr weiter verstärkt (rho = -0.45).
Fazit 2019: Insgesamt betrachtet sinken die Liegenschaftszinssätze (=Rendite) weiter oder stagnieren bei Wohnraum auf niedrigem Niveau (siehe statistische Analyse der einzelnen Städte). Wohnungen und Häuser sind nach wie vor stark nachgefragt. Es werden dementsprechend hohe Preise in den Top-Städten von NRW abgerufen. Die Entwicklung der Renditen von Wohnraum und gewerblicher Nutzung nimmt jedoch unterschiedliche Wege. Erstaunlich dabei ist, dass selbst nah aneinander gelegene Städte wie Köln und Bonn dabei unterschiedliche Trends zeigen. Bei der Bewertung von Immobilien oder Renditeberechnung sollte daher immer der lokale Markt kritisch betrachtet werden. Durchschnittswerte für NRW oder ganz Deutschland stellen keine verlässliche Grundlage mehr dar.
Update 2018: Renditen von Immobilien in Köln weiter im Fall
Von 2017 bis 2018 setzte sich der Trend hin zu niedrigeren Liegenschaftszinsätzen und damit niedrigeren Renditen in Köln deutlich fort.
In Köln steigen weiter die Preise – und die Renditen sinken. Insbesondere sind diese Effekte bei Mehrfamilienhäuern in Köln zu beobachten. Aber auch das Gewerbe und der Büromarkt verteuern sich. Der Effekt sinkender Liegenschaftszinssätze über die Zeit ist weiterhin hochsignifikant (Spearman Rang Korrelation p < 0.001). Der negative Zusammenhang hat sich im Vergleich zum Vorjahr weiter verstärkt (rho = -0.58).
Update 2018: Renditen von Wohnraum in Düsseldorf sinken weiter
Von 2017 bis zum Jahr 2018 haben sich in Düsseldorf Wohnungen und Einfamilienhäuser verteuert, wodurch die Renditen weiter sinken. Die Renditen der übrigen Objektarten haben sich dagegen mit Ausnahme von Mischnutzung kaum verändert.
In Düsseldorf steigen die Preise kräftig bei Wohnraum – und die Renditen sinken. Die übrigen Objektarten bleiben im Großen und Ganzen stabil. Mischnutzungen erwirtschafteten höhere Renditen in 2017 als im Zeitraum davor. Der Effekt sinkender Liegenschaftszinssätze über die Zeit ist weiterhin signifikant (Spearman Rang Korrelation p = 0.01). Der negative Zusammenhang hat sich im Vergleich zum Vorjahr weiter verstärkt (rho = -0.37).
Update 2018: Renditen von Immobilien in Dortmund bei Wohnraum sinken
Der Trend in Dortmund setzt sich weiterhin negativ fort. Die Renditen sinken mit Ausnahme von Mischnutzung in allen Bereichen. Seit diesem Jahr wird im Grundstücksmarktbericht nicht mehr zwischen vermieteten und unvermieteten Wohnungen unterschieden. Der Wert wird ab sofort als ein Wert „Wohnungen“ fortgeführt.
In Dortmund sind die zu erwartenden Renditen bis 2018 leicht gesunken. Lediglich Mischnutzung bildet eine Ausnahme. Insbesondere sind diese Efekte bei Wohnraum zu beobachten, außer bei Wohnungen. Hier liegt jedoch eine Umstellung des Berichtsystems des Gutachterausschusses vor. Aber auch bei Gewerbe und der Büromarkt sinken die Liegenschaftszinssätze. Der Effekt sinkender Liegenschaftszinssätze über die Zeit ist weiterhin nicht signifikant (Spearman Rang Korrelation p = 0.14, rho = -0.17) nähert sich jedoch einem statistisch meßbaren Trend an.
Update 2018: Renditen von Immobilien in Bonn sinken weiter
In Bonn sinken die Rendten von Immobilien in allen Bereichen von 2017 bis 2018 nahezu linear weiter.
In Bonn sind die zu erwartenden Renditen bis von 2017 bis 2018 weiter stark gesunken. Der Effekt sinkender Liegenschaftszinssätze über die Zeit ist weiterhin hochsignifikant (Spearman Rang Korrelation p < 0.001). Der negative Zusammenhang hat sich im Vergleich zum Vorjahr weiter verstärkt (rho = -0.41).
Fazit Update 2018: Der Trend zu geringerer Rendite bei Immobilien in den Top-Großstädten von NRW setzt sich weiter fort. Insbesondere Köln und Bonn fragen in allen Bereichen immer höhere Preise ab. In Düsseldorf und Dortmund sind insbesondere bei Wohnraum geringere Renditen zu erwarten.
Entwicklung der Renditen von Immobilien in Köln 2017
In Köln sinken die Liegenschaftszinssätze und damit die zu erwartenden Renditen bei fast allen Objektarten, ausgenommen Gewerbe. Der Effekt sinkender Liegenschaftszinssätze über alle Objekttypen ist hochsignifikant (Spearman Rang Korrelation p < 0.001). In Köln ist diese negative Zusammenhang im Vergleich zu allen anderen Städten am stärksten ausgeprägt (rho = -0.53).
Verlauf der zu erwartenden Renditen von Immobilien in Köln nach Objektart. Der Liegenschaftszinssatz (LZS, Y-Achse) und damit die zu erwartende Rendite fällt signifikant mit der Zeit (X-Achse).
Einfach gesprochen bedeutet dies, dass im Laufe der Zeit in Köln Immobilien immer teurer wurden. Gleichzeitig sind die zu erzielenden Erträge jedoch nicht proportional mit angestiegen. Dies betrifft nahezu alle Arten von Immobilien in Köln, insbesondere jedoch Wohnungen, Mehrfamilienhäuser und gemischt genutzte Objekte. Eine Ausnahme stellen Gewerbeobjekte dar. Dort liegt aber aus Sicht von Investoren das höchst Risiko.
Fazit 2017: Wer heute in Köln eine Geldanlage in eine Immobilie tätigen will, muss insbesondere bei wohnlich genutzten Gebäuden mit geringen Erträgen rechnen. Durch die Mietpreisbremse in Köln kann die zukünftige Renditeaussicht weiterhin sinken.
Entwicklung der Renditen von Immobilien in Düsseldorf 2017
In Düsseldorf sinken die zu erwartenden Renditen ebenfalls bei fast allen Objektarten, im Vergleich zu Köln jedoch inklusive Gewerbe. Der Effekt der sinkenden Liegenschaftszinssätze über alle Objekttypen ist statistisch signifikant (Spearman Rang Korrelation p = 0.02, rho = -0.3)
Verlauf der zu erwartenden Renditen von Immobilien in Düsseldorf nach Objektart.Der Liegenschaftszinssatz (LZS, Y-Achse) und damit die zu erwartende Rendite fällt signifikant mit der Zeit (X-Achse).
Auch in Düsseldorf wurden Immobilien immer teurer beim Kauf. Die zu erzielenden Erträge sind nicht im gleichen Maße angestiegen. Im Vergleich zu Köln sind in Düsseldorf auch Gewerbeimmobilien betroffen. Besonders interessant in Düsseldorf ist der Verlauf der Rendite bei gemischt genutzten Objekten. Hier ist der negative Effekt über den Verlauf der Jahre ganz besonders ausgprägt, was in Düsseldorf für eine deutliche Verteuerung insbesondere der 1a-Lagen spricht.
Fazit 2017: Wer in Düsseldorf in Immobilien investieren will, muss wie in Köln je nach Objektart mit geringen Erträgen rechnen, oder ein hohes Risiko bei reinem Gewerbe tragen. Die Mietpreisbremse in Düsseldorf kann die Renditeerwartungen zukünftig weiter einschränken.
Entwicklung der Renditen von Immobilien in Dortmund 2017
In Dortmund bildet sich ein ganz anderes Bild ab. Es exisitert kein messbarer Effekt, dass die Renditen im Durchschnitt mit der Zeit gesunken sind (Spearman Rang Korrelation p = 0.27, rho = -0.14). Lediglich der Wohnungsmarkt scheint im Verhältnis von Preis zu Ertrag stark zu sinken.
Im Vergleich zu Köln und Düsseldorf bedeutet dies jedoch nicht, dass eine Investiton in Dortmund lukrativer sei. Vielmehr schwanken die zu erwartenden Erträge in Dortmund bei nahezu allen Objekttypen sehr stark. Die Variation und damit die Risiken einer Anlage in Immobilien in Dortmund sind somit ungleich höher als in Köln und Düsseldorf.
Fazit 2017: Das heterogene Stadtbild von Dortmund bezüglich Qualität der Wohn-, Büro- und Geschäftsflächen spiegelt sich auch in der zu erwartenden Rendite wieder. Wie in Köln und Düsseldorf sind jedoch die geringsten Erträge aus Wohnimmobilien zu erwarten. Insgsamt besteht ein höheres Investitionsrisiko.
Entwicklung der Renditen von Immobilien in Bonn 2017
In Bonn zeigt sich ein besonderer Markt. Es exisitert wie in Köln und Düsseldorf ein messbarer Effekt, dass die Renditen mit der Zeit gesunken sind (Spearman Rang Korrelation p = 0.003, rho = -0,36).
Verlauf der zu erwartenden Renditen von Immobilien in Bonn nach Objektart. Der Liegenschaftszinssatz (LZS, Y-Achse) und damit die zu erwartende Rendite fällt signifikant mit der Zeit (X-Achse).
Im Vergleich zu Köln liegt die durchschnittliche Rendite in Bonn sogar noch unter Kölner Verhältnissen. In Bonn sind die Preise also ganz besonders hoch gestiegen. Für das Jahr 2017 ist ein Unterschied zwischen Köln und Bonn bezüglich der Rendite aber nicht mehr statistisch messbar.
Fazit 2017: Der Liegenschaftszinssatz spiegelt das Geschehen auf dem Markt erstaunlich genau wider. Die zu erwartende Rendite, Chancen und Risiken sind abgebildet. Investoren haben somit ein mächtiges Werkzeug, um in NRW Chancen und Risiken einer Investition in eine Immobilie abzuwägen. Die drei größten Städte in NRW haben einen eindeutigen Trend hin zu weniger Rendite – sind aber noch unterschiedlich je nach Objektart.
Methodik
Aus den veröffentlichten Daten (https://www.boris.nrw.de) der Gutachterauschüsse Köln, Düsseldorf, Dortmund und Bonn wurden die Mittelwerte der Liegenschaftszinssätze für verschiedene Objektarten von Immobilien ermittelt (Jahrgänge 2011-2017; Update 2018: Jahrgang 2018; Update 2019: Jahrgang 2019). Die statistische Analyse erfolgte mit der Software R. Grafiken basieren auf dem R-Paket ggplot2. Quellen: Grundstücksmarktberichte 2011-2018 der Gutachterausschüsse, Köln, Düsseldorf, Dortmund und Bonn.
Kommentare deaktiviert für Baupreisindex mit neuer Basis – Konsequenzen für das Sachwertverfahren
Neues Basisjahr
Das statistische Bundesamt hat mit der Baupreisindex-Veröffentlichung vom 10.10.2018 das zugrunde liegende Basisjahr geändert. Der Baupreisindex basiert nun nicht mehr auf dem Jahr 2010 (=100), sondern auf dem Jahr 2015 (=100). Das Bundesamt hat die zurückliegenden Indizes mittels Umverkettung an das neue Basisjahr bereits angepasst und auf der Webseite veröffentlicht. Zukünftig wird der Index nun nicht mehr auf Basis von 2010 veröffentlicht. Dies hat Konsequenzen für die Berechnung der Normalherstellungskosten im Sachwertverfahren.
Konsequenzen für die NHK 2010 im Sachwertverfahren
Die Normalherstellungskosten im Sachwertverfahren basieren auf dem Jahr 2010 (NHK 2010 = 100). Somit konnte der bislang veröffentlichte Baupreisindex ohne weitere Anpassungen in der Wertermittlung übernommen werden (Index auf Basis 2010/100). Durch die Umstellung des Baupreisindexes auf das Basisjahr 2015 müssen nun Makler, Sachverständige und andere Immobilienprofis Anpassungen mittels Umbasierung vornehmen.
Anpassung durch Umbasierung
Die Umbasierung der vom statistischen Bundesamt durchgeführten Umverkettung erfolgt über die Bildung eines Quotienten aus dem gesuchten Baupreisindex und dem Faktor für das Jahr 2010. Auf diese Weise wird der Index an die ursprüngliche Basis von 2010 umbasiert. Dieser Wert kann nun bei der Sachwertermittlung eingesetzt werden.
Beispiel für Umbasierung des Baupreisindexes
Gesucht ist für eine Wertermittlung eines Einfamilienhauses der Baupreisindex für das IV Quartal 2018. Der Index auf Basis 2015 des statistischen Bundesamtes weist einen Wert von 111,5 aus. Der Index für das Basisjahr 2010 beträgt 90,0. Um den für die NHK 2010 relevanten Baupreisindex zu berechnen, wird der Quotient gebildet:
111,5/90,0 * 100 = rd. 124
Der gesuchte Baupreisindex liegt also um rd. 24% höher als die Basis 2010, auf der die Normalherstellungskosten 2010 basieren. Die NHK 2010 (nach Sachwertrichtlinie) müssen im Sachwertverfahren um 24 Prozent erhöht werden. Dies entspricht einem Faktor von 1,24.
Baupreisindex in der Immobilienbewertungssoftware K.IM
In der Wertermittlungssoftware K.IM – kompakte Immobilienbewertung wird der Baupreisindex auf die Basis 2010 umbasiert. Sie müssen also nichts weiter tun. Sollte sich der Index zukünftig ändern, kann der Wert vom Benutzer angepasst werden. Der Index wird bei Softwareupdates auf den jeweils aktuellsten Stand gebracht.
Für Eilige in aller Kürze:
Neues Basisjahr ist 2015
NHK 2010 basieren aber weiterhin auf der Basis 2010
Umbasierung notwendig, damit NHK 2010 richtig indiziert werden
Umbasierung erfolgt bei der Software KIM automatisch
Kommentare deaktiviert für Datenupdate 2018 für K.IM 3.5
K.IM 3.5: Datenupdate 2018 erschienen
Wir freuen uns, Sie auch im Jahr 2019 bei Ihrer Immobilienbewertung unterstützen zu können. Unsere Empfehlung: starten Sie das neue Bewertungsjahr mit dem Datenupdate 2018 für K.IM 3.5. Profitieren Sie bei Ihrer Immobilienbewertung von aktuellen Hintergrunddaten zu einem unschlagbaren Preis!
Das bietet das Update 2018
aktuelle Bodenwerte
Marktentwicklung in den Liegenschaftszinssätzen
angepasstes Mietniveau
aktualisierter Baupreisindex unter Berücksichtigung der neuen Basis 2015
HINWEIS: das Update funktioniert nur in Verbindung mit einer bestehenden Installation von KIM 3.5. Sie erhalten die genauen Update-Anweisungen direkt nach dem Kauf per Email zugesandt.
Kommentare deaktiviert für Bewertung von Gewerbe- und Spezialimmobilien
Wie wird eine Gewerbeimmobilie bewertet?
Bei der Immobilienbewertung wird im Allgemeinen zwischen Wohnimmobilien und Immobilien für Gewerbe unterschieden. Während der Wert eines Einfamilienhauses maßgeblich über die Herstellungskosten und Restnutzungsdauer im Sachwertverfahren nach ImmoWertV dargestellt wird, steht bei Gewerbeimmobilien oftmals der Ertragsgedanke und somit das Ertragswertverfahren nach ImmoWertV im Vordergrund. Bei Gewerbe liegt das Mietausfallwagnis in der Regel höher als bei anderen Immobilienarten, wie z.B. Wohnungen. Je nach Art des Gewerbes, der Lage und des Anteils der Gewerbes am Ertrag muss das Mietausfallwagnis angepasst werden. Auch die Verwaltungskosten sind je nach Größe und Lage unterschiedlich hoch. Die Verwaltungskosten liegen beispielsweise in Nordrhein-Westfalen laut Model der Gutachterausschüsse bei 3 – 8 Prozent des zu erzielenden Rohertrags.
Was sind Gewerbe- und Spezialimmobilien?
Zu den Gewerbe- und Spezialimmobilien zählen insbesondere:
Anwaltskanzleien
Arztpraxen
Autohof
Bahnhof
Bürogebäude
Business Center
Einkaufszentren
Flughafen
Industriegrundstücke
Hotels
Krankenhäuser
Läden
Lagerhallen
Logistikzentren
Parkhaus
Sanatorien
Seniorenheime
Supermärkte
Theater
Verwaltungsgebäude
Diese Gewerbeimmobilien lassen sich insgesamt in sechs Kategorien einteilen:
Produktionsimmobilien
Freizeitimmobilien
Logistikimmobilien
Büroimmobilien
Handelsimmobilien
Spezialimmobilien
Viele Immobilien dieser Art sind für einen bestimmten Zweck ausgelegt und sind nur bedingt für andere Nutzungen geeignet. Dies schränkt den Käuferkreis in der Regel stark ein. Insbesondere bei den Spezialimmobilien ist dann auch schon mal Kreativität gefragt, wie eine Immobilie möglicherweise anders genutzt werden kann. Dagegen stellen andere Gewerbeimmobilien, wie Büros oder Läden in Top-Lagen, die optimale Nutzungsform dar und können über das Ertragswertverfahren bewertet werden.
Bewertung von Gewerbe- und Spezialimmobilien am Beispiel eines Hotels
Die Bewertung einer Gewerbeimmobilie ist sehr individuell und hängt stark von der Objektart und Lage ab. Die Wertermittlung von Gewerbeimmobilie wird anhand der rechtlichen und inhaltlichen Gegebenheiten, Besonderheiten und den relevanten Eingangsgrößen vollzogen, welche im Folgenden am Beispiel der Bewertung eines Hotels dargestellt werden:
Objektart: Hotel
Rechtliches:
BGB und Gaststättengesetz (Erlaubnis)
Bauordnung und Brandschutz
Inhaltliches:
Betriebs- und Vertragsausgestaltungen
Gewinn-und-Verlust-Rechnungen
Branchenspezifische Kennziffern (Auslastung)
Besonderes:
Mindestgröße zur Wirtschaftlichkeit
Pre-Opening
Flächenkonzept
Stellplatzsituation
Modernisierungsrisiko
Klassifizierung (z.B: DEHOGA), FF&E, Rücklagen
Eingangsgrößen:
Pachten 20-35%
Auslastung: 50-80%
Liegenschaftszinssatz: 6,0 – 9,0%
Nettorendite: 5,5 – 8,5%
Bodenwertanteil: 10-30%
x-fache RoE: 10-14
Mit diesen Kennzahlen ergibt sich für ein Hotel folgende Wertermittlung:
Der ermittlete Rohertragsfaktor von 11,4 liegt innerhalb der Bandbreite der im Rahmen recherchierten RoE von 10-14 und bestätigt somit das Ergebnis.
Bewertung von Gewerbe bei Mischnutzung / Teileigentum
Bei Teileigentum in gemischt genutzten Wohn- und Geschäftshäusern wird der Wert der Immobilie oftmals durch das Ertragswertverfahren ermittelt. Grundlage dafür sind die im Mietvertrag festgelegten Mieten. Weichen diese erheblich von der Marktmiete ab, muss der Over- oder Underrent als besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal berücksichtigt werden. Die Anpassung der Bewirtschaftungskosten, wie Verwaltungskosten und Mietausfallwagnis, muss abhängig von der Lage und des Anteils der Gewerbeeinheit am Ertrag erfolgen. Einen Sonderfall der Mischnutzung stellen Bauernhöfe dar. Dort liegt das Wohnhaus oftmals im Außenbereich mit dem landwirtschaftlichen Betrieb verknüpft und erfordert somit sowohl den Einsatz des Sachwertverfahrens und Ertragswertverfahrens.
Kommentare deaktiviert für Wo erhält man Daten und Marktberichte zur Wertermittlung von Immobilien?
Bedarf an aktuellen Daten und Immobilienmarktberichten hoch
Immobilienprofis benötigen fortlaufend Kenntnisse über das aktuelle Geschehen und die Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt, um rationale Entscheidungen treffen zu können. Wichtige Daten und Kennzahlen über den Immobilienmarkt werden in regelmäßigen Abständen von verschiedenen Akteuren erhoben und in Marktberichten veröffentlicht. In diesem Artikel zeigen wir Ihnen, wo Sie für die Wertermittlung relevante Daten und Marktberichte über Immobilien (zum Teil auch kostenlos) erhalten.
Welche Marktdaten werden für die Wertermittlung benötigt?
Es gibt eine Vielzahl von Daten, die für die Wertermittlung relevant sind und sich fortlaufend durch den Markt verändern. Darunter fallen bei den gängigen Wertermittlungsverfahren nach ImmoWertV insbesondere:
Diese Faktoren stellen die wichtigsten, sich ständig durch den Immobilienmarkt verändernden Eingangsgrößen in der Wertermittlung dar. Natürlich spielen daneben auch andere Parameter, wie z.B. Bewirtschaftungskosten im Ertragswertverfahren eine Rolle. Diese sind aber in der Regel nicht vom Immobilienmarkt abhängig, sondern von den Eigenschaften des Gebäudes. Es gibt in Deutschland mehrere Akteure, die regionale und überregionale Daten des Immobilienmarkts erheben und teilweise kostenlos zur Verfügung stellen. Alle Akteure bieten Daten mit verschiedenen Vor- und Nachteilen an.
Wo erhält man Auskunft über Bodenrichtwerte?
Die Bodenrichtwerte werden von den Gutachterausschüssen der einzelnen Bundesländer ermittelt. Jeder Gutachterausschuss wird aus ehrenamtlichen Gutachtern zusammengestellt, die in der Immobilienbewertung über hohe Sachkunde und gute Erfahrungen verfügen. Die Gutachterausschüsse ermitteln aus Verkaufspreisen die daraus abzuleitenden Kennzahlen, die auch zur Bildung eines Landes- und Bundesdurchschnittes genutzt werden. Da die Gutachterausschüsse Behörden der Länder sind, regelt jedes Bundesland die Veröffentlichung der Daten anders. Nicht alle Bundesländer legen Daten bedingungslos offen im Sinn von OpenData. Hier eine Übersicht über verfügbare Daten von Bodenrichtwerten der Gutachterausschüsse in Deutschland:
Wie man an der Zusammenstellung erkennt, sind die Daten der Bodenrichtwerte in jedem Bundesland unterschiedlich verfügbar.
In den Ballungsräumen ist in letzter Zeit jedoch festzustellen, dass sich die Bodenrichtwerte stark vom tatsächlichen Marktgeschehen entfernt haben. Die Kaufpreise für unbebaute Grundstücke liegen größtenteils weit über den Bodenrichtwerten. Grund ist insbesondere, dass in den dicht besiedelten Städten kaum noch unbebaute Grundstücke vorhanden sind. Die große Nachfrage nach Grundstücken für den Wohnungsbau kann somit nicht mehr befriedigt werden.
Grundstückmarktberichten der Gutachterausschüsse veröffentlicht. Dort werden jährlich die Liegenschaftszinssätze oftmals auch inklusive Standardabweichungen publiziert. Die oberen Gutachterausschüsse publizieren teilweise verallgemeinerte Liegenschaftszinssätze, die für das jeweilige Bundesland oder sogar Deutschland interessant sind.
Außerdem veröffentlicht der Immobilienverband Deutschland (IVD) regelmäßig durchschnittliche Liegenschaftszinssätze für verschiedene Gebäudearten. Die Werte des IVD bieten einen allgemeinen Überblick über das durchschnittliche Niveau der Liegenschaftszinssätze in Deutschland. Dies ist insbesondere für Regionen hilfreich, in denen es keine Daten eines Gutachterausschusses gibt.
Sachwertfaktoren
Der Sachwert ist eine Größe, die überwiegend auf Kostenüberlegungen im Sachwertverfahren heraus entsteht (Erwerbskosten des Bodens und Herstellungskosten des Gebäudes). Aus diesem Grund muss bei der Sachwertermittlung immer noch die Marktsituation berücksichtigt werden, denn Kostenüberlegungen führen in den meisten Fällen nicht zum Verkehrswert, also zu dem Preis, der auf dem Grundstücksmarkt am wahrscheinlichsten zu erzielen wäre. Eine Marktanpassung ist daher innerhalb des Sachwertverfahrens unverzichtbar.
Das tatsächliche Marktgeschehen und somit das Verhältnis von Verkehrswert zu Sachwert lässt sich über so genannte Sachwertfaktoren bestimmen. Solche Faktoren werden in der Regel von den zuständigen Gutachterausschüssen für Grundstückswerte ermittelt und im jeweiligen Grundstücksmarktbericht veröffentlicht. Die Ermittlung der Faktoren erfolgt über Nachbewertungen von tatsächlichen Kauffällen aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses.
Weiter unten finden Sie eine Tabelle, in der Sie ablesen können, ob Grundstücksmarktberichte in Ihrem Bundesland frei zugängig sind.
Marktberichte über Immobilien / Mieten
Die Teilnehmer am Immobilienmarkt benötigen Kenntnisse über das aktuelle Geschehen und die Entwicklungen. In Immobilienmarktberichten findet man die dazu erforderlichen Daten. Marktberichte für Immobilien zeigen die Entwicklung des regionalen und überregionalen Marktes und liefern zudem wichtige Kennzahlen, wie z.B. Höhe und Spannbreite der ortsüblichen Miete. Die Immobilienmarktberichte werden von verschiedenen Institutionen erstellt werden und unterscheiden sich erheblich in ihrer Aktualität und statistischen Sicherheit. Im Folgenden zeigen wir eine Übersicht über die Verfügbarkeit von Marktberichten von Immobilien:
1. Grundstücksmarktberichte der Gutachterausschüsse
Die Gutachterauschüsse der Bundesländer berechnen in ihren Marktberichten Daten und Übersichten aus echten Verkaufspreisen. Je nach Bundesland kann es einen landesweiten Marktbericht oder einen regionalen Immobilienmarktbericht oder beides geben. Einige Bundesländer, wie z.B. Nordrhein-Westfalen, stellen die Daten im Rahem der OpenData Intitiative vollständig digital zur Verfügung.
Welche Bundesländer stellen Grundstücksmarktberichte zur freien Verfügung?
Aus den Daten der Gutachterausschüsse wird zweijährlich der Immobilienmarktbericht für Deutschland erstellt.
2. Immobilienmarktberichte der Researcher / Verbände / Makler
Verschiedene Research-Teams, Verbände, Vereine und Makler beobachten die aktuellen Entwicklungen auf den Märkten und tragen damit zur Transparenz des Immobilienmarkts bei. Die zum Teil sehr detaillierten Marktberichte für Immobilien bieten einen aktuellen Überblick über die Situation auf den Immobilienmärkten.
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Verschiedene Research-Teams, Verbände, Vereine und Makler beobachten die aktuellen Entwicklungen auf dem Immobilienmmarkt in Köln. Die zum Teil sehr detaillierten Marktberichte für Immobilien bieten einen aktuellen Überblick über die Situation auf den Immobilienmärkten. Diese Seite bietet einen (unvollständigen) Überblick über Akteure, welche in regelmäßigen Abständen Daten über den Markt in Köln veröffentlichen.
Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Köln
Der Gutachterausschuss ermittelt jährlich Bodenrichtwerte sowie sonstige für die Wertermittlung erforderliche Daten wie Sachwertfaktoren, Liegenschaftszinssätze und Vergleichsfaktoren. Die Daten zu den Bodenrichtwerte werden zusätzlich auf BORIS.NRW publiziert. Die Daten sowie ein statistischer Überblick über den Grundstücksmarkt werden jährlich im Grundstücksmarktbericht veröffentlicht. Die Daten stammen aus echten Verkaufsfällen und sind statistisch abgesichert. Die sachgerechte Analyse bietet die höchsmögliche Sicherheit. Jedoch sind die Daten der Gutachterausschüsse teilweise veraltet. Zudem ist die Normierung des reinen Bodenwerts in Siedlungsgebieten fragwürdig, da dort die Bebauung im Fokus steht.
Der Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete im frei finanzierten Wohnungsbau. Er dient oftmals als Begründung für oder gegen Mieterhöhungen und wird von der Stadt Köln aufgestellt. Jedoch ist auch hier Vorsicht geboten, denn die ortsübliche Vergleicsmiete gibt es auf dem Markt nicht. Jedoch dient der Mietspiegel als Orientierung auch für Makler und andere Akteure auf dem Immobilienmarkt als ein wichtiger Indikator.
Im Internet agieren viele Akteuere, welche eine Plattform für Immobiliengeschäfte wie Verkauf oder Vermietung von Häusern und Wohnungen anbieten. Die Unternehmen veröffentlich oftmals fortlaufend Statistiken über den aktuell auf Ihren Webseiten laufenden Markt. Die Daten sind auch regional verfügbar, sodass auch für Köln Daten über Mieten oder Verkaufspreise zu finden sind. Bei manchen Anbietern sind nur Daten der Makrolage frei verfügbar. Bei anderen Anbietern kann die genaue Adresse kostenpflichtig bewertet werden. Die Daten erscheinen auf den ersten Blick aktuell und bieten auch Überschten über Mieten. Jedoch ist auch hier Vorsicht geboten. Die Methoden der Datenerhebung sind unbekannt und basieren in vielen Fällen nur auf Angebotsdaten. Echte Verkaufsdaten weichen in der Regel erheblich von den Angebotsdaten ab.
Daten über den Kölner Immobilienmarkt von Researchern
Immobilienresearch zielt darauf ab, den Immobilienmarkt in Hinblick auf Lage, Zielgruppen und Konkurrenten zu analysieren, um Prognosen abzuleiten. Im Internet veröffentlichen verschiedene Researcher Daten zum Immobilienmarkt in Köln:
Daten regionaler Akteure auf dem Kölner Immobilienmakrt
Auch Makler, Vereine und andere Akterue auf dem Kölner Immobilienmarkt veröffentlichen teilweise Marktberichte über die Situation auf dem Immobilienmarkt in Köln. Die Daten bieten Aktualität, sind jedoch nicht immer unabhängig und die Methoden sind oftmals nicht transparrent.
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Die ortsübliche Vergleichsmiete gibt es am Markt nicht
Wussten Sie schon, dass die nach § 558 BGB geregelte ortsübliche Vergleichsmiete systematisch in keinster Weise die tatsächliche Marktmiete von Wohnimmobilien abbildet? Natürlich gibt es auch Mieten, die genauso hoch sind wie die ortsübliche Vergleichsmiete. Jedoch führt die Systematik zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete so gut wie immer zu einem unterhalb der Marktmiete liegenden Wert. Das resultiert daraus, dass die ortsübliche Vergleichsmiete nicht nur aus Neumieten, sondern auch aus Bestandsmieten abgeleitet wird (§ 558 Abs. 2):
Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.
Bestandsmiete ist nicht gleich Marktmiete
Die Marktmiete ist der Preis, der zum Zeitpunkt einer Neuvermietung erzielbar ist. Jeder Laie würde erwarten, dass die Bestandsmieten auch den aktuellen Markt widerspiegeln. Jedoch sind Bestandsmieten solche Mieten, welche bei bereits bestehenden Mietverhältnissen während der Vertragslaufzeit angepasst wurden. Für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete dürfen Bestandsmieten und Neuabschlüsse aus den letzten vier Jahren berücksichtigt werden. Diese sind in der Regel niedriger als die aktuell erzielbare Marktmiete.
Die ortsübliche Vergleichsmiete basiert folglich auf Daten der Modifikation von Altverträgen, welche üblicherweise niedriger sind als Neuverträge.
Folglich ist die ortsübliche Vergleichsmiete insbesondere für Mieterhöhungsverlangen bei bestehenden Mietverträgen von Bedeutung. Sie wird aber auch für die Beurteilung von Neumieten herangezogen.
Marktmiete als Neumiete anstelle der ortsüblichen Vergleichsmiete ansetzen
Bei Neuvermietung müssen sich Makler und andere Immobilienprofis nicht zwangsläufig an der ortsübliche Vergleichsmiete orientieren, sondern können tatsächliche Marktmieten ermitteln und ansetzen. Hierbei dürfen sie nach § 5 WiStG bei Vermietung von Wohnraum höchstens 20 Prozent über der Vergleichsmiete liegen (Wesentlichkeitsgrenze). Ein Tatbestand von Mietwucher liegt dann vor, wenn die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 50 Prozent übersteigt (§ 291 StGB). Eine weitere Ausnahme bei Neuvermietungen bilden Städte und Regionen mit Mietpreisbremse. Bei aktiver Mietpreisbremse dürfen auch Neumieten nicht mehr als 10 Prozent oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausnahmen sind hierbei Neubauten und umfassend modernisierte Immobilien bei Erstvermietung. Hier gilt die Begrenzung nicht.
Beispiel Neuvermietung mit und ohne Mietpreisbremse: Liegt die ortsübliche Vergleichsmiete bei 8 EUR/m2 so kann bei Wohnraum eine Marktmiete bis 20 Prozent über der Vergleichsmiete erzielt werden (Wesentlichkeitsgrenze), falls der Markt dies hergibt. Das gilt auch bei aktiver Mietpreisbremse, wenn die Wohnung oder das Haus neu errichtet oder umfassend modernisiert wurden. Bei allen anderen Wohnobjekten sind bei aktiver Mietpreisbremse maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete bei Neuvermietung zulässig.
Mieterhöhung und Kappungsgrenze
Wohnraummieten dürfen bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete jährlich angepasst werden. Die Erhöhung der Miete darf innerhalb von drei Jahren jedoch nicht höher sein als 20 Prozent. In Städten mit Wohnraumknappheit dürfen Vermieter die Bestandsmiete sogar nur um 15 Prozent innerhalb von drei Jahren erhöhen (Kappungsgrenze, § 558 Abs. 3 BGB). Zur Begründung der Mieterhöhung kann Bezug genommen werden auf
einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d BGB)
eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e BGB)
ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen
entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen (hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen)
Der qualifizierte Mietspiegel ist hierbei von besonderer Bedeutung. Dem qualifizierten Mietspiegel wird unterstellt, dass er die ortsübliche Vergleichsmiete widerspiegelt (§ 558d Abs. 3 BGB). Wird die ortsübliche Vergleichsmiete nicht innerhalb eines absehbaren Zeitraums durch Mieterhöhung erreicht, spricht man von einer Underrent-Situation. Ein Underrent ist für die Immobilienbewertung von Bedeutung, da der Barwert der Mindererträge in der Regel als besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal im Ertragswertverfahren vom vorläufigen Ertragswert abgezogen werden muss.
Beispiel Mieterhöhung bei Wohnraumknappheit: Die bisherige Miete für die Wohnung betrug 8,00 Euro pro Quadratmeter. Für vergleichbare Wohnungen sind laut ortsüblicher Vergleichsmiete oder qualifiziertem Mietspiel Preise von bis zu 10,00 Euro pro Quadratmeter erzielbar. Der Vermieter kann jedoch höchstens 15 Prozent Erhöhung der Miete innerhalb von 3 Jahren verlangen. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird hier demnach nach Ablauf von 3 Jahren nach Erhöhung um 15 Prozent erreicht. Wird die ortsübliche Vergleichsmiete in diesem Zeitraum nicht erreicht, spricht man von einer wertrelevanten Underrent-Situation.
Miete bei Gewerbe
Die Höhe einer Wohnraummiete ist durch die Vorschriften des BGB erheblich beschränkt. Die Mietpreise bei gewerblicher Nutzung sind nicht preisgebunden und folgen dem marktwirtschaftlichen Gesetz von Angebot und Nachfrage. Vermieter und Mieter sind bei der Preisgestaltung für Gewerberäume also weitestgehend frei. Ausnahmen sind Mieten, welche nach § 138 BGB sittenwidrig sind oder Wucher darstellen. Oftmals sind in gewerblichen Mietverträgen sogenannte Wertsicherungsklauseln vorhanden. Dies bedeutet, dass sich die zu zahlende Miete in bestimmten zeitlichen Abständen ändert. Übliche Verfahren sind Staffelmieten, bei der sich die Miete in festgelegten Schritten erhöht. Bei Indexmieten richtet sich die Höhe der Änderung der Miete oftmals an externen Preisindexen, z.B. dem Verbraucherpreisindex.
Weitere Mietbegriffe
Kostenmiete: Die Kostenmiete wird als Preisgebundene Miete deklariert. Sie ist insbesondere zur Bestimmung der zulässigen Miete bei öffentlich gefördertem und sozialem Wohnraum von Bedeutung. Nettomiete/Nettokaltmiete: Bei der Nettomiete oder Nettokaltmiete handelt es sich um die Miete ohne Betriebskosten. Es stellt somit das Entgelt dar, was alleine als Gegenleistung für den Gebrauch der Mietsache erbracht wird. Nettowarmmiete: Bei der Nettowarmmiete handelt es sich um die Miete mit Heizkosten aber ohne sonstige Betriebskosten. Bruttokaltmiete: Von der Bruttokaltmiete wird gesprochen, wenn alle Betriebskosten außer Heiz- und Wasserkosten enthalten sind. Bruttowarmmiete: Die Bruttowarmmiete enthält sämtliche Kosten (Nettomiete + Betriebskosten + Heiz- und Warmwasserkosten). Grundmiete: Die Grundmiete ist die im Mietvertrag vereinbarte Miete ohne die vertraglch gesondert ausgewiesenen und zu zahlenden Betriebskosten. Die Grundmiete ist die Basis zur Ermittlung von zulässigen Mieterhöhungen und der Kappungsgrenze. Teilinklusivmiete: Wenn im Mietvertrag ein Teil der Betriebskosten in die vereinbarte Grundmiete mit einfließt, z.B. als Pauschale. Triple-net-Miete: Dieser Mietbegriff ist meist nur bei Gewerbemietverträgen vorzufinden. Er beinhaltet, dass neben den üblichen drei Teilen der Miete (Grundmiete + Nebenkosten + Heizung/Warmwasser) zusätzlich auch noch die Kosten an Dach für Instandhaltung durch den Mieter zu zahlen sind. Umsatzmiete: Die Höhe der Miete wird prozentual vom Umsatz eines Gewerbes oder Handels abhängig gemacht, wobei ein Sockel als Miete üblich ist.
Fazit: Wie Sie erkennen können, ist das deutsche Mietrecht sehr komplex und von einer Vielzahl von Begriffen geprägt. Die zukünftige Bundespolitik wird bestrebt sein, weitere Entwicklung vorzunehmen, so war z.B. die Berücksichtigung von Mieten aus den letzten 10 Jahren für die ortsübliche Vergleichsmiete im Gespräch, um aktuelle Preisanstiege weiter zu bremsen. Wir erwarten weitere Rechtsänderungen sowie die Aufgabe einiger aktueller Instrumente und halten Sie darüber gerne auf dem Laufenden.
