Lesenswert – News zur Wertermittlung

Datenupdate 2018 für K.IM 3.5

Posted by K.IM on November 09, 2018 in Allgemein
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K.IM 3.5: Datenupdate 2018 erschienen

Kim Update 2018Wir freuen uns, Sie auch im Jahr 2019 bei Ihrer Immobilienbewertung unterstützen zu können. Unsere Empfehlung: starten Sie das neue Bewertungsjahr mit dem Datenupdate 2018 für K.IM 3.5. Profitieren Sie bei Ihrer Immobilienbewertung von aktuellen Hintergrunddaten zu einem unschlagbaren Preis!
 

Das bietet das Update 2018

  • aktuelle Bodenwerte
  • Marktentwicklung in den Liegenschaftszinssätzen
  • angepasstes Mietniveau
  • aktualisierter Baupreisindex unter Berücksichtigung der neuen Basis 2015

 
HINWEIS: das Update funktioniert nur in Verbindung mit einer bestehenden Installation von KIM 3.5. Sie erhalten die genauen Update-Anweisungen direkt nach dem Kauf per Email zugesandt.
 

Jetzt als Bestandskunde kaufen für nur 39 EUR (brutto)!

 

Bodenrichtwerte und Grundstücksmarktberichte in NRW auch 2018 kostenfrei

Posted by K.IM on September 18, 2018 in Allgemein
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Bodenrichtwerte und amtliche Grundstücksmarktberichte für NRW auch 2018 kostenfrei

Bodenrichtwerte Grundstücksmarktberichte kostenlos in NRW 2018Bodenrichtwerte können in NRW seit Anfang 2016 auf der Webseite des Bodenrichtwertsystems BORIS.NRW ohne Gebühren abgerufen werden. Somit stehen Ihnen sämtliche Produkte aus BORISplus.NRW (Bodenrichtwerte, Grundstücksmarktberichte, etc.) kostenfrei auch im Jahr 2018 zur Verfügung. Alle Dokumente und Daten der amtlichen Grundstückswertermittlung, die online abgerufen werden können, wurden im Sinne von Open Data kostenfrei bereit gestellt.

Die neuen Bodenrichtwerte, Grundstücksmarktberichte und andere marktrelevanten Daten zur Wertermittlung von Immobilien im Jahr 2018 werden schrittweise in das System eingepflegt. Bodenrichtwerte bzw. andere marktrelevante Daten zurückliegender Jahrgänge sind unter Berücksichtigung der zugehörigen historischen Karten rückdatiert und abrufbar. Durch die Teilung des Bildes in zwei Bereiche können die historischen mit den aktuellen Werten verglichen werden.

Als zentrales Element dient weiterhin das große das Kartenbild. Ähnliche Darstellungen wurden vorher bereits bei der Beta-Version des Topographischen Informationsmanagements NRW (TIM-NRW) getestet. Mittels klick-sensitiver Richtwertzonen sind bestmögliche Bildschirmdarstellungen und Ausdrucke in BORISplus.NRW möglich. Ein deutschlandweit einheitliches BORIS – System wie bei BORIS.NRW wäre für die Zukunft wünschenswert, um Bodenrichtwerte und andere Daten für ganz Deuschland abrufen zu können.

Auch Grundstücksmarktberichte NRW frei verfügbar

Für alle Wertermittler von Immobilien bedeutet dies, dass Bodenrichtwerte für NRW auch im Jahr 2018 inklusive der Informationen zur Anpassung kostenlos zur Verfügung stehen. Außerdem sind die für die Wertermittlung relevanten Daten der Grundstücksmarktberichte frei verfügbar. Während Sachverständige für Immobilienbewertung diese Daten bis 2016 kostenpflichtig abrufen mussten, stehen diese nun Wertermittlern aus allen Branchen, wie z.B. Maklern, Ingenieuren, Architekten, Versicherern und Banken zur Verfügung. Die Bodenrichtwerte und Daten aus den Grundstückmarktberichten dienen als Grundlage für das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

NRW als Vorreiter für Transparenz auf dem Immobilienmarkt

Das Bundesland NRW spielt damit deutschlandweit eine Vorreiterrolle in der Transparenz marktrelevanter Daten in der Immobilienbewertung. Bislang geht kein anderes Bundesland so weit in der gläsernen Darstellung der aufwendig ermittelten Daten wie Bodenrichtwerte. Im Gegenteil: je weiter man nach Süden schaut, umso schwärzer werden die Flecken auf den Karten der Bundesländer. Von einer bundesweiten, transparenten Darstellung der relevanten Daten für die Immobilienbewertung sind wir also noch weit entfernt.

Wer richtet sich denn noch nach Bodenrichtwerten?

Ralf Kröll Sachverständiger für Immobilienbewertung Kommentar zu Bodenrichtwert

Ein Beitrag von Dipl.-Ing. Ralf Kröll


 
In Deutschland werden von den kommunalen Gutachterausschüssen flächendeckend Bodenrichtwerte ermittelt und veröffentlicht. Grundlage dafür sind Analysen und Auswertungen von Grundstückskaufpreisen, die bei den Gutachterausschüssen vorliegen.
 
In den Ballungsräumen ist in letzter Zeit festzustellen, dass sich die Bodenrichtwerte stark vom tatsächlichen Marktgeschehen entfernt haben. Die Kaufpreise für unbebaute Grundstücke liegen größtenteils weit über den Bodenrichtwerten. Gründe dafür sind insbesondere:
 

  • In den dicht besiedelten Städten sind kaum noch unbebaute Grundstücke vorhanden. Die große Nachfrage nach Grundstücken für den Wohnungsbau kann somit nicht mehr befriedigt werden.
  • Zahlreiche Projektentwickler und Bauträger suchen händeringend nach Grundstücken, auf denen sie ihre Wohnhäuser realisieren und verkaufen können.
  • Hinzu kommen private Bauherren, die ihre eigenen Immobilienträume verwirklichen möchten.
  • Demgegenüber stehen die Gutachterausschüsse mit veralteten Daten. Bis die derzeit hohen Kaufpreise beim Gutachterausschuss ankommen und ausgewertet werden, vergehen teilweise mehrere Jahre.
  • Außerdem gibt es in den verdichteten Städten und Speckgürteln nur wenige Verkäufe von unbebauten Grundstücken, so dass die Gutachterausschüsse keine statistisch abgesicherten Auswertungen durchführen können. Aufgrund der fehlenden Datengrundlage werden die Bodenrichtwerte aus den letzten Jahren deshalb nur „vorsichtig“ auf ein aktuelles Datum fortgeschrieben. Die starken Preisanstiege der letzten Jahre werden auf diese Art und Weise jedenfalls nicht erfasst.

 

Einen Vorteil haben die niedrigen Bodenrichtwerte: Die Finanzämter nehmen in vielen Fällen die Bodenrichtwerte als Grundlage für ihre Steuerkalkulationen – und damit hat der Steuerzahler dann endlich mal die Nase vorn.

Bewertung von Gewerbe- und Spezialimmobilien

Posted by K.IM on August 22, 2018 in Ertragswertverfahren, Immobilienbewertung
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Gewerbe Gebäude Bewertung Gewerbeimmobilie

Wie wird eine Gewerbeimmobilie bewertet?

Bei der Immobilienbewertung wird im Allgemeinen zwischen Wohnimmobilien und Immobilien für Gewerbe unterschieden. Während der Wert eines Einfamilienhauses maßgeblich über die Herstellungskosten und Restnutzungsdauer im Sachwertverfahren nach ImmoWertV dargestellt wird, steht bei Gewerbeimmobilien oftmals der Ertragsgedanke und somit das Ertragswertverfahren nach ImmoWertV im Vordergrund. Bei Gewerbe liegt das Mietausfallwagnis in der Regel höher als bei anderen Immobilienarten, wie z.B. Wohnungen. Je nach Art des Gewerbes, der Lage und des Anteils der Gewerbes am Ertrag muss das Mietausfallwagnis angepasst werden. Auch die Verwaltungskosten sind je nach Größe und Lage unterschiedlich hoch. Die Verwaltungskosten liegen beispielsweise in Nordrhein-Westfalen laut Model der Gutachterausschüsse bei 3 – 8 Prozent des zu erzielenden Rohertrags.

Was sind Gewerbe- und Spezialimmobilien?

Zu den Gewerbe- und Spezialimmobilien zählen insbesondere:

  • Anwaltskanzleien
  • Arztpraxen
  • Autohof
  • Bahnhof
  • Bürogebäude
  • Business Center
  • Einkaufszentren
  • Flughafen
  • Industriegrundstücke
  • Hotels
  • Krankenhäuser
  • Läden
  • Lagerhallen
  • Logistikzentren
  • Parkhaus
  • Sanatorien
  • Seniorenheime
  • Supermärkte
  • Theater
  • Verwaltungsgebäude

Diese Gewerbeimmobilien lassen sich insgesamt in sechs Kategorien einteilen:

  • Produktionsimmobilien
  • Freizeitimmobilien
  • Logistikimmobilien
  • Büroimmobilien
  • Handelsimmobilien
  • Spezialimmobilien

Viele Immobilien dieser Art sind für einen bestimmten Zweck ausgelegt und sind nur bedingt für andere Nutzungen geeignet. Dies schränkt den Käuferkreis in der Regel stark ein. Insbesondere bei den Spezialimmobilien ist dann auch schon mal Kreativität gefragt, wie eine Immobilie möglicherweise anders genutzt werden kann. Dagegen stellen andere Gewerbeimmobilien, wie Büros oder Läden in Top-Lagen, die optimale Nutzungsform dar und können über das Ertragswertverfahren bewertet werden.

Bewertung von Gewerbe- und Spezialimmobilien am Beispiel eines Hotels

Hotel ImmobilienbewertungDie Bewertung einer Gewerbeimmobilie ist sehr individuell und hängt stark von der Objektart und Lage ab. Die Wertermittlung von Gewerbeimmobilie wird anhand der rechtlichen und inhaltlichen Gegebenheiten, Besonderheiten und den relevanten Eingangsgrößen vollzogen, welche im Folgenden am Beispiel der Bewertung eines Hotels dargestellt werden:


Objektart: Hotel

Rechtliches:

  • BGB und Gaststättengesetz (Erlaubnis)
  • Bauordnung und Brandschutz

Inhaltliches:

  • Betriebs- und Vertragsausgestaltungen
  • Gewinn-und-Verlust-Rechnungen
  • Branchenspezifische Kennziffern (Auslastung)

Besonderes:

  • Mindestgröße zur Wirtschaftlichkeit
  • Pre-Opening
  • Flächenkonzept
  • Stellplatzsituation
  • Modernisierungsrisiko
  • Klassifizierung (z.B: DEHOGA), FF&E, Rücklagen

Eingangsgrößen:

  • Pachten 20-35%
  • Auslastung: 50-80%
  • Liegenschaftszinssatz: 6,0 – 9,0%
  • Nettorendite: 5,5 – 8,5%
  • Bodenwertanteil: 10-30%
  • x-fache RoE: 10-14

Mit diesen Kennzahlen ergibt sich für ein Hotel folgende Wertermittlung:

Average Room Rate (AAR) ohne Frühstück/Steuern 60 EUR/Zimmer
x Auslastungsgrad (59%) 0,59
= Erlös je verfügbarem Zimmer (RevPar) 35 EUR/Zimmer
x Anzahl der Zimmer und Öffnungstage 33×365
= Jahresnettoumsatz (nur Logis) 421.575 EUR
x Pachtansatz (25%) 0,25
= Jahresrohertrag 105.394 EUR
Jährliche Bewirtschaftungskosten (20%) 21.079 EUR
= Jahresreinertrag 84.315 EUR
: Liegenschaftszinssatz (7%) 0,07
= Vorläufiger Ertragswert 1.204.500 EUR
Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale 50.000 EUR
= Ertragswert = Verkehrswert 1.154.500 EUR
Rohertragsfaktor 11,4

Der ermittlete Rohertragsfaktor von 11,4 liegt innerhalb der Bandbreite der im Rahmen recherchierten RoE von 10-14 und bestätigt somit das Ergebnis.

Bewertung von Gewerbe bei Mischnutzung / Teileigentum

Bei Teileigentum in gemischt genutzten Wohn- und Geschäftshäusern wird der Wert der Immobilie oftmals durch das Ertragswertverfahren ermittelt. Grundlage dafür sind die im Mietvertrag festgelegten Mieten. Weichen diese erheblich von der Marktmiete ab, muss der Over- oder Underrent als besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal berücksichtigt werden. Die Anpassung der Bewirtschaftungskosten, wie Verwaltungskosten und Mietausfallwagnis, muss abhängig von der Lage und des Anteils der Gewerbeeinheit am Ertrag erfolgen. Einen Sonderfall der Mischnutzung stellen Bauernhöfe dar. Dort liegt das Wohnhaus oftmals im Außenbereich mit dem landwirtschaftlichen Betrieb verknüpft und erfordert somit sowohl den Einsatz des Sachwertverfahrens und Ertragswertverfahrens.

Wo erhält man Daten und Marktberichte zur Wertermittlung von Immobilien?

Posted by K.IM on Juni 18, 2018 in Immobilienmarkt, Marktbericht
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Bedarf an aktuellen Daten und Immobilienmarktberichten hoch

Marktberichte ImmobilienImmobilienprofis benötigen fortlaufend Kenntnisse über das aktuelle Geschehen und die Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt, um rationale Entscheidungen treffen zu können. Wichtige Daten und Kennzahlen über den Immobilienmarkt werden in regelmäßigen Abständen von verschiedenen Akteuren erhoben und in Marktberichten veröffentlicht. In diesem Artikel zeigen wir Ihnen, wo Sie für die Wertermittlung relevante Daten und Marktberichte über Immobilien (zum Teil auch kostenlos) erhalten.

Welche Marktdaten werden für die Wertermittlung benötigt?

Es gibt eine Vielzahl von Daten, die für die Wertermittlung relevant sind und sich fortlaufend durch den Markt verändern. Darunter fallen bei den gängigen Wertermittlungsverfahren nach ImmoWertV insbesondere:

 
Diese Faktoren stellen die wichtigsten, sich ständig durch den Immobilienmarkt verändernden Eingangsgrößen in der Wertermittlung dar. Natürlich spielen daneben auch andere Parameter, wie z.B. Bewirtschaftungskosten im Ertragswertverfahren eine Rolle. Diese sind aber in der Regel nicht vom Immobilienmarkt abhängig, sondern von den Eigenschaften des Gebäudes. Es gibt in Deutschland mehrere Akteure, die regionale und überregionale Daten des Immobilienmarkts erheben und teilweise kostenlos zur Verfügung stellen. Alle Akteure bieten Daten mit verschiedenen Vor- und Nachteilen an.

Wo erhält man Auskunft über Bodenrichtwerte?

Die Bodenrichtwerte werden von den Gutachterausschüssen der einzelnen Bundesländer ermittelt. Jeder Gutachterausschuss wird aus ehrenamtlichen Gutachtern zusammengestellt, die in der Immobilienbewertung über hohe Sachkunde und gute Erfahrungen verfügen. Die Gutachterausschüsse ermitteln aus Verkaufspreisen die daraus abzuleitenden Kennzahlen, die auch zur Bildung eines Landes- und Bundesdurchschnittes  genutzt werden. Da die Gutachterausschüsse Behörden der Länder sind, regelt jedes Bundesland die Veröffentlichung der Daten anders. Nicht alle Bundesländer legen Daten bedingungslos offen im Sinn von OpenData. Hier eine Übersicht über verfügbare Daten von Bodenrichtwerten der Gutachterausschüsse in Deutschland:

Bundesland
Verfügbarkeit
Aktualisierung

frei
2 Jahre
kostenpflichtig
2 Jahre
frei
1 Jahr
frei
1 Jahr
frei
2 Jahre
frei
2 Jahre
frei
2 Jahre
kostenpflichtig
1 Jahr
kostenpflichtig
1 Jahr
frei
1 Jahr
frei ohne Merkmale
2 Jahre
frei
2 Jahre
frei
2 Jahre
frei
2 Jahre
frei
2 Jahre
frei
2 Jahre

Wie man an der Zusammenstellung erkennt, sind die Daten der Bodenrichtwerte in jedem Bundesland unterschiedlich verfügbar.

In den Ballungsräumen ist in letzter Zeit jedoch festzustellen, dass sich die Bodenrichtwerte stark vom tatsächlichen Marktgeschehen entfernt haben. Die Kaufpreise für unbebaute Grundstücke liegen größtenteils weit über den Bodenrichtwerten. Grund ist insbesondere, dass in den dicht besiedelten Städten kaum noch unbebaute Grundstücke vorhanden sind. Die große Nachfrage nach Grundstücken für den Wohnungsbau kann somit nicht mehr befriedigt werden.

Liegenschaftszinssätze

Der Liegenschaftszinssatz wird aus dem Markt abgeleitet und stellt eine Form der Marktanpassung im Ertragswertverfahren dar. Er wird in den

  1. Grundstückmarktberichten der Gutachterausschüsse veröffentlicht. Dort werden jährlich die Liegenschaftszinssätze oftmals auch inklusive  Standardabweichungen publiziert. Die oberen Gutachterausschüsse publizieren teilweise verallgemeinerte Liegenschaftszinssätze, die für das jeweilige Bundesland oder sogar Deutschland interessant sind.
  2. Außerdem veröffentlicht der Immobilienverband Deutschland (IVD) regelmäßig durchschnittliche Liegenschaftszinssätze für verschiedene Gebäudearten. Die Werte des IVD bieten einen allgemeinen Überblick über das durchschnittliche Niveau der Liegenschaftszinssätze in Deutschland. Dies ist insbesondere für Regionen hilfreich, in denen es keine Daten eines Gutachterausschusses gibt.

 

Sachwertfaktoren

Der Sachwert ist eine Größe, die überwiegend auf Kostenüberlegungen im Sachwertverfahren heraus entsteht (Erwerbskosten des Bodens und Herstellungskosten des Gebäudes). Aus diesem Grund muss bei der Sachwertermittlung immer noch die Marktsituation berücksichtigt werden, denn Kostenüberlegungen führen in den meisten Fällen nicht zum Verkehrswert, also zu dem Preis, der auf dem Grundstücks­markt am wahr­schein­lichsten zu erzielen wäre. Eine Marktanpassung ist daher innerhalb des Sachwertverfahrens unverzichtbar.

Das tatsächliche Marktgeschehen und somit das Verhältnis von Verkehrswert zu Sachwert lässt sich über so genannte Sachwertfaktoren bestim­men. Solche Faktoren werden in der Regel von den zuständigen Gutachterausschüssen für Grundstückswerte ermittelt und im jeweiligen Grundstücksmarktbericht ver­öffent­licht. Die Ermittlung der Faktoren erfolgt über Nachbewertungen von tat­sächlichen Kauffällen aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses.

Weiter unten finden Sie eine Tabelle, in der Sie ablesen können, ob Grundstücksmarktberichte in Ihrem Bundesland frei zugängig sind.

Marktberichte über Immobilien / Mieten

Die Teilnehmer am Immobilienmarkt benötigen Kenntnisse über das aktuelle Geschehen und die Entwicklungen. In Immobilienmarktberichten findet man die dazu erforderlichen Daten. Marktberichte für Immobilien zeigen die Entwicklung des regionalen und überregionalen Marktes und liefern zudem wichtige Kennzahlen, wie z.B. Höhe und Spannbreite der ortsüblichen Miete. Die Immobilienmarktberichte werden von verschiedenen Institutionen erstellt werden und unterscheiden sich erheblich in ihrer Aktualität und statistischen Sicherheit. Im Folgenden zeigen wir eine Übersicht über die Verfügbarkeit von Marktberichten von Immobilien:

1. Grundstücksmarktberichte der Gutachterausschüsse

Die Gutachterauschüsse der Bundesländer berechnen in ihren Marktberichten Daten und Übersichten aus echten Verkaufspreisen. Je nach Bundesland kann es einen landesweiten Marktbericht oder einen regionalen Immobilienmarktbericht oder beides geben. Einige Bundesländer, wie z.B. Nordrhein-Westfalen, stellen die Daten im Rahem der OpenData Intitiative vollständig digital zur Verfügung.

Welche Bundesländer stellen Grundstücksmarktberichte zur freien Verfügung?

kostenpflichtig
kostenpflichtig
frei
kostenpflichtig
kostenpflichtig
kostenpflichtig
kostenpflichtig
kostenpflichtig
kostenpflichtig
frei
größtenteils kostenpflichtig
kostenpflichtig
frei
kostenpflichtig
kostenpflichtig
 frei
                          

Aus den Daten der Gutachterausschüsse wird zweijährlich der Immobilienmarktbericht für Deutschland erstellt.

2. Immobilienmarktberichte der Researcher / Verbände / Makler

Verschiedene Research-Teams, Verbände, Vereine und Makler beobachten die aktuellen Entwicklungen auf den  Märkten und tragen damit zur Transparenz des Immobilienmarkts bei. Die zum Teil sehr detaillierten Marktberichte für Immobilien bieten einen aktuellen Überblick über die Situation auf den Immobilienmärkten.

Beispielhaft sei hier genannt:

http://www.cbre.de

http://ivd.net (kostenpflichtig)

http://www.cushmanwakefield.de/

https://www.colliers.de

Detaillierte Übersichten für einzelne Städte werden in Kürze hier folgen.

Vor- und Nachteile von Marktberichten

Marktberichte und Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse:

Vorteile:

  • Daten aus echten Verkaufsfällen
  • sachgerechte Analyse
  • statistische Sicherheit

 
Nachteile:

  • teilweise veraltet, Aktualisierungen werden nicht immer durchgeführt
  • Normierung für reinen Bodenwert in Siedlungsgebieten fragwürdig bzw. nicht vorhanden
  • Mieten werden selten ausgewiesen

 

Immobilienmarktberichte von Researchern / Maklern

Vorteile:

  • Daten sehr aktuell
  • Übersicht über Mieten
  • Regionale Daten


Nachteile:

  • zum Teil unklare Datengrundlagen und Methoden
  • nicht immer unabhängig

 
 

Renditen von Immobilien in NRW weiter im Sinkflug – Update 2018

Posted by K.IM on Mai 16, 2018 in Marktbericht, Rendite
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Sinkende Renditen von Immobilien in NRW

Wer heute eine Immobilie kaufen möchte, sieht sich teilweise einem überhitzten Markt gegenüber gestellt. Wie kann man trotzdem rational beurteilen, ob eine Immbobilie die gewünschte Rendite erzielen kann? Eine Hilfe bilden die Liegenschaftszinssätze der Gutachterausschüsse, welche vereinfacht gesagt die durchschnittlich zu erwartende Rendite widerspiegeln. Der Liegenschaftszinssatz wird von den lokalen Gutachterausschüssen aus tatsächlichen Verkaufsfällen ermittelt. Eine statistische Analyse der Liegenschaftszinssätze der Jahre 2011-2017 zeigt, dass in den TOP-Städten in NRW das Verhältnis einer Investition zum Ertrag signifikant sinkt. Die Städte Köln, Düsseldorf, Dortmund und Bonn unterscheiden sich dabei teilweise erheblich.

Update 2018: Auch von 2017 bis 2018 setze sich der Trend von steigenden Preisen und somit geringeren Renditen in nahezu alles Top-Städten in NRW fort. Insbesondere Wohnraum erwirtschaftet immer geringere Rendite. Am Stärksten sind die Effekte in Köln und Bonn zu beobachten.

Entwicklung der Renditen von Immobilien in Köln

In Köln sinken die Liegenschaftszinssätze und damit die zu erwartenden Renditen bei fast allen Objektarten, ausgenommen Gewerbe. Der Effekt sinkender Liegenschaftszinssätze über alle Objekttypen ist  hochsignifikant (Spearman Rang Korrelation p < 0.001). In Köln ist diese negative Zusammenhang im Vergleich zu allen anderen Städten am stärksten ausgeprägt (rho = -0.53).

Köln Liegenschaftszinssätze Rendite Analyse

Verlauf der zu erwartenden Renditen von Immobilien in Köln nach Objektart. Der Liegenschaftszinssatz (LZS, Y-Achse) und damit die zu erwartende Rendite fällt signifikant mit der Zeit (X-Achse).

Einfach gesprochen bedeutet dies, dass im Laufe der Zeit in Köln Immobilien immer teurer wurden. Gleichzeitig sind die zu erzielenden Erträge jedoch nicht proportional mit angestiegen. Dies betrifft nahezu alle Arten von Immobilien in Köln, insbesondere jedoch Wohnungen, Mehrfamilienhäuser und gemischt genutzte Objekte. Eine Ausnahme stellen Gewerbeobjekte dar. Dort liegt aber aus Sicht von Investoren das höchst Risiko.

Fazit: Wer heute in Köln eine Geldanlage in eine Immobilie tätigen will, muss insbesondere bei  wohnlich genutzten Gebäuden mit geringen Erträgen rechnen. Durch die Mietpreisbremse in Köln kann die zukünftige Renditeaussicht weiterhin sinken.

Update 2018: Renditen von Immobilien in Köln weiter im Fall

Köln Renditen Immobilien Analyse Update 2018

Von 2017 bis 2018 setzte sich der Trend hin zu niedrigeren Liegenschaftszinsätzen und damit niedrigeren Renditen in Köln deutlich fort.

In Köln steigen weiter die Preise – und die Renditen sinken. Insbesondere sind diese Effekte bei Mehrfamilienhäuern in Köln zu beobachten. Aber auch das Gewerbe und der Büromarkt verteuern sich. Der Effekt sinkender Liegenschaftszinssätze über die Zeit ist weiterhin hochsignifikant (Spearman Rang Korrelation p < 0.001). Der negative Zusammenhang hat sich im Vergleich zum Vorjahr weiter verstärkt (rho = -0.58).

Entwicklung der Renditen von Immobilien in Düsseldorf

In Düsseldorf sinken die zu erwartenden Renditen ebenfalls bei fast allen Objektarten, im Vergleich zu Köln jedoch inklusive Gewerbe. Der Effekt der sinkenden Liegenschaftszinssätze über alle Objekttypen ist statistisch signifikant (Spearman Rang Korrelation p = 0.02, rho = -0.3)

Düsseldorf Liegenschaftszinssätze Analyse Entwicklung Rendite

Verlauf der zu erwartenden Renditen von Immobilien in Düsseldorf nach Objektart.Der Liegenschaftszinssatz (LZS, Y-Achse) und damit die zu erwartende Rendite fällt signifikant mit der Zeit (X-Achse).

Auch in Düsseldorf  wurden Immobilien immer teurer beim Kauf. Die zu erzielenden Erträge sind nicht im gleichen Maße angestiegen. Im Vergleich zu Köln sind in Düsseldorf auch Gewerbeimmobilien betroffen. Besonders interessant in Düsseldorf ist der Verlauf der Rendite bei gemischt genutzten Objekten. Hier ist der negative Effekt über den Verlauf der Jahre ganz besonders ausgprägt, was in Düsseldorf für eine deutliche Verteuerung insbesondere der 1a-Lagen spricht.

Fazit: Wer in Düsseldorf in Immobilien investieren will, muss wie in Köln je nach Objektart mit geringen Erträgen rechnen, oder ein hohes Risiko bei reinem Gewerbe tragen. Die Mietpreisbremse in Düsseldorf kann die Renditeerwartungen zukünftig weiter einschränken.

Update 2018: Renditen von Wohnraum in Düsseldorf sinken weiter

Düsseldorf Renditen Immobilien Analyse Update 2018

Von 2017 bis zum Jahr 2018 haben sich in Düsseldorf Wohnungen und Einfamilienhäuser verteuert, wodurch die Renditen weiter sinken. Die Renditen der übrigen Objektarten haben sich dagegen mit Ausnahme von Mischnutzung kaum verändert.

In Düsseldorf steigen die Preise kräftig bei Wohnraum – und die Renditen sinken. Die übrigen Objektarten bleiben im Großen und Ganzen stabil. Mischnutzungen erwirtschafteten höhere Renditen in 2017 als im Zeitraum davor. Der Effekt sinkender Liegenschaftszinssätze über die Zeit ist weiterhin signifikant (Spearman Rang Korrelation p = 0.01). Der negative Zusammenhang hat sich im Vergleich zum Vorjahr weiter verstärkt (rho = -0.37).

Entwicklung der Renditen von Immobilien in Dortmund

In Dortmund bildet sich ein ganz anderes Bild ab. Es exisitert kein messbarer Effekt, dass die Renditen im Durchschnitt mit der Zeit gesunken sind (Spearman Rang Korrelation p = 0.27, rho = -0.14). Lediglich der Wohnungsmarkt scheint im Verhältnis von Preis zu Ertrag stark zu sinken.

aIm Vergleich zu Köln und Düsseldorf bedeutet dies jedoch nicht, dass eine Investiton in Dortmund lukrativer sei. Vielmehr schwanken die zu erwartenden Erträge in Dortmund bei nahezu allen Objekttypen sehr stark. Die Variation und damit die Risiken einer Anlage in Immobilien in Dortmund sind somit ungleich höher als in Köln und Düsseldorf.

Fazit: Das heterogene Stadtbild von Dortmund bezüglich Qualität der Wohn-, Büro- und Geschäftsflächen spiegelt sich auch in der zu erwartenden Rendite wieder. Wie in Köln und Düsseldorf sind jedoch die geringsten Erträge aus Wohnimmobilien zu erwarten. Insgsamt besteht ein höheres Investitionsrisiko.

Update 2018: Renditen von Immobilien in Dortmund bei Wohnraum sinken

Dortmund Renditen Immobilien Analyse Update 2018

Der Trend in Dortmund setzt sich weiterhin negativ fort. Die Renditen sinken mit Ausnahme von Mischnutzung in allen Bereichen. Seit diesem Jahr wird im Grundstücksmarktbericht nicht mehr zwischen vermieteten und unvermieteten Wohnungen unterschieden. Der Wert wird ab sofort als ein Wert „Wohnungen“ fortgeführt.

In Dortmund sind die zu erwartenden Renditen bis 2018 leicht gesunken. Lediglich Mischnutzung bildet eine Ausnahme. Insbesondere sind diese Efekte bei Wohnraum zu beobachten, außer bei Wohnungen. Hier liegt jedoch eine Umstellung des Berichtsystems des Gutachterausschusses vor. Aber auch bei Gewerbe und der Büromarkt sinken die Liegenschaftszinssätze. Der Effekt sinkender Liegenschaftszinssätze über die Zeit ist weiterhin nicht signifikant (Spearman Rang Korrelation p = 0.14, rho = -0.17) nähert sich jedoch einem statistisch meßbaren Trend an.

Entwicklung der Renditen von Immobilien in Bonn

In Bonn zeigt sich ein besonderer Markt. Es exisitert wie in Köln und Düsseldorf ein messbarer Effekt, dass die Renditen mit der Zeit gesunken sind (Spearman Rang Korrelation p = 0.003, rho = -0,36).

Bonn Liegenschaftszinssätze Analyse Entwicklung Rendite

Verlauf der zu erwartenden Renditen von Immobilien in Bonn nach Objektart. Der Liegenschaftszinssatz (LZS, Y-Achse) und damit die zu erwartende Rendite fällt signifikant mit der Zeit (X-Achse).

Im Vergleich zu Köln liegt die durchschnittliche Rendite in Bonn sogar noch unter Kölner Verhältnissen. In Bonn sind die Preise also ganz besonders hoch gestiegen. Für das Jahr 2017 ist ein Unterschied zwischen Köln und Bonn bezüglich der Rendite aber nicht mehr statistisch messbar.

Update 2018: Renditen von Immobilien in Bonn sinken weiter

Bonn Renditen Immobilien Analyse Update 2018

In Bonn sinken die Rendten von Immobilien in allen Bereichen von 2017 bis 2018 nahezu linear weiter.

In Bonn sind die zu erwartenden Renditen bis von 2017 bis 2018 weiter stark gesunken.  Der Effekt sinkender Liegenschaftszinssätze über die Zeit ist weiterhin hochsignifikant (Spearman Rang Korrelation p < 0.001). Der negative Zusammenhang hat sich im Vergleich zum Vorjahr weiter verstärkt (rho = -0.41).

Fazit

Der Liegenschaftszinssatz spiegelt das Geschehen auf dem Markt erstaunlich genau wider. Die zu erwartende Rendite, Chancen und Risiken sind abgebildet. Investoren haben somit ein mächtiges Werkzeug, um in NRW Chancen und Risiken einer Investition in eine Immobilie abzuwägen. Die drei größten Städte in NRW haben einen eindeutigen Trend hin zu weniger Rendite – sind aber noch unterschiedlich je nach Objektart.

Update 2018: Der Trend zu geringerer Rendite bei Immobilien in den Top-Großstädten von NRW setzt sich weiter fort. Insbesondere Köln und Bonn fragen in allen Bereichen immer höhere Preise ab. In Düsseldorf und Dortmund sind insbesondere bei Wohnraum geringere Renditen zu erwarten.

Methodik

Aus den veröffentlichten Daten (https://www.boris.nrw.de) der Gutachterauschüsse Köln, Düsseldorf, Dortmund und Bonn wurden die Mittelwerte der Liegenschaftszinssätze für verschiedene Objektarten von Immobilien ermittelt (Jahrgänge 2011-2017; Update 2018: Jahrgang 2018). Die statistische Analyse erfolgte mit der Software R. Grafiken basieren auf dem R-Paket ggplot2. Quellen: Grundstücksmarktberichte 2011-2018 der Gutachterausschüsse, Köln, Düsseldorf, Dortmund und Bonn.

Analyse von Dr. Sebastian Baldauf, Sachverständiger für Immobilienbewertung.

Marktberichte über Immobilien in Köln

Posted by K.IM on Mai 14, 2018 in Immobilienmarkt, Köln, Marktbericht
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Marktberichte über Immobilien in KoelnVerschiedene Research-Teams, Verbände, Vereine und Makler beobachten die aktuellen Entwicklungen auf dem Immobilienmmarkt in Köln. Die zum Teil sehr detaillierten Marktberichte für Immobilien bieten einen aktuellen Überblick über die Situation auf den Immobilienmärkten. Diese Seite bietet einen (unvollständigen) Überblick über Akteure, welche in regelmäßigen Abständen Daten über den Markt in Köln veröffentlichen.

Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Köln

Der Gutachterausschuss ermittelt jährlich Bodenrichtwerte sowie sonstige für die Wertermittlung erforderliche Daten wie Sachwertfaktoren, Liegenschaftszinssätze und Vergleichsfaktoren. Die Daten zu den Bodenrichtwerte werden zusätzlich auf BORIS.NRW publiziert. Die Daten sowie ein statistischer Überblick über den Grundstücksmarkt werden jährlich im Grundstücksmarktbericht veröffentlicht. Die Daten stammen aus echten Verkaufsfällen und sind statistisch abgesichert. Die sachgerechte Analyse bietet die höchsmögliche Sicherheit. Jedoch sind die Daten der Gutachterausschüsse teilweise veraltet. Zudem ist die Normierung des reinen Bodenwerts in Siedlungsgebieten fragwürdig, da dort die Bebauung im Fokus steht.

Zur Webseite des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Köln

Mietspiegel der Stadt Köln

Der Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete im frei finanzierten Wohnungsbau. Er dient oftmals als Begründung für oder gegen Mieterhöhungen und wird von der Stadt Köln aufgestellt. Jedoch ist auch hier Vorsicht geboten, denn die ortsübliche Vergleicsmiete gibt es auf dem Markt nicht. Jedoch dient der Mietspiegel als Orientierung auch für Makler und andere Akteure auf dem Immobilienmarkt als ein wichtiger Indikator.

Zum Mietspiegel der Stadt Köln

Daten von Immobilienplattformen

Im Internet agieren viele Akteuere, welche eine Plattform für Immobiliengeschäfte wie Verkauf oder Vermietung von Häusern und Wohnungen anbieten. Die Unternehmen veröffentlich oftmals fortlaufend Statistiken über den aktuell auf Ihren Webseiten laufenden Markt. Die Daten sind auch regional verfügbar, sodass auch für Köln Daten über Mieten oder Verkaufspreise zu finden sind. Bei manchen Anbietern sind nur Daten der Makrolage frei verfügbar. Bei anderen Anbietern kann die genaue Adresse kostenpflichtig bewertet werden. Die Daten erscheinen auf den ersten Blick aktuell und bieten auch Überschten über Mieten. Jedoch ist auch hier Vorsicht geboten. Die Methoden der Datenerhebung sind unbekannt und basieren in vielen Fällen nur auf Angebotsdaten. Echte Verkaufsdaten weichen in der Regel erheblich von den Angebotsdaten ab.

Immobilienscout24
Immowelt
Wohnungsboerse

Daten über den Kölner Immobilienmarkt von Researchern

Immobilienresearch zielt darauf ab, den Immobilienmarkt in Hinblick auf Lage, Zielgruppen und Konkurrenten zu analysieren, um Prognosen abzuleiten. Im Internet veröffentlichen verschiedene Researcher Daten zum Immobilienmarkt in Köln:

CBRE (teilweise kostenpflichtig, und/oder Anmeldung erfoderlich)
Colliers
IVD (kostenpflichtig)

Daten regionaler Akteure auf dem Kölner Immobilienmakrt

Auch Makler, Vereine und andere Akterue auf dem Kölner Immobilienmarkt veröffentlichen teilweise Marktberichte über die Situation auf dem Immobilienmarkt in Köln. Die Daten bieten Aktualität, sind jedoch nicht immer unabhängig und die Methoden sind oftmals nicht transparrent.

Kampmeyer
Kreissparkasse
Immobilienboerse
Engel & Voelkers

Die ortsübliche Vergleichsmiete gibt es am Markt nicht

Posted by K.IM on Oktober 27, 2017 in Miete, Mietspiegel
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Die ortsübliche Vergleichsmiete gibt es am Markt nicht

Wussten Sie schon, dass die nach § 558 BGB geregelte ortsübliche Vergleichsmiete systematisch in keinster Weise die tatsächliche Marktmiete von Wohnimmobilien abbildet? Natürlich gibt es auch Mieten, die genauso hoch sind wie die ortsübliche Vergleichsmiete. Jedoch führt die Systematik zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete so gut wie immer zu einem unterhalb der Marktmiete liegenden Wert. Das resultiert daraus, dass die ortsübliche Vergleichsmiete nicht nur aus Neumieten, sondern auch aus Bestandsmieten abgeleitet wird (§ 558 Abs. 2):

Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.

Bestandsmiete ist nicht gleich Marktmiete

Die Marktmiete ist der Preis, der zum Zeitpunkt einer Neuvermietung erzielbar ist. Jeder Laie würde erwarten, dass die Bestandsmieten auch den aktuellen Markt widerspiegeln. Jedoch sind Bestandsmieten solche Mieten, welche bei bereits bestehenden Mietverhältnissen während der Vertragslaufzeit angepasst wurden. Für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete dürfen Bestandsmieten und Neuabschlüsse aus den letzten vier Jahren berücksichtigt werden. Diese sind in der Regel niedriger als die aktuell erzielbare Marktmiete.

Die ortsübliche Vergleichsmiete basiert folglich auf Daten der Modifikation von Altverträgen, welche üblicherweise niedriger sind als Neuverträge.

Folglich ist die ortsübliche Vergleichsmiete insbesondere für Mieterhöhungsverlangen bei bestehenden Mietverträgen von Bedeutung. Sie wird aber auch für die Beurteilung von Neumieten herangezogen.

Marktmiete als Neumiete anstelle der ortsüblichen Vergleichsmiete ansetzen

Bei Neuvermietung müssen sich Makler und andere Immobilienprofis nicht zwangsläufig an der ortsübliche Vergleichsmiete orientieren, sondern können tatsächliche Marktmieten ermitteln und ansetzen. Hierbei dürfen sie nach § 5 WiStG bei Vermietung von Wohnraum höchstens 20 Prozent über der Vergleichsmiete liegen (Wesentlichkeitsgrenze). Ein Tatbestand von Mietwucher liegt dann vor, wenn die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 50 Prozent übersteigt (§ 291 StGB). Eine weitere Ausnahme bei Neuvermietungen bilden Städte und Regionen mit Mietpreisbremse. Bei aktiver Mietpreisbremse dürfen auch Neumieten nicht mehr als 10 Prozent oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausnahmen sind hierbei Neubauten und umfassend modernisierte Immobilien bei Erstvermietung. Hier gilt die Begrenzung nicht.

Miete Neumiete Mietpreisbremse Wesentlichkeitsgrenze

Beispiel Neuvermietung mit und ohne Mietpreisbremse: Liegt die ortsübliche Vergleichsmiete bei 8 EUR/m2 so kann bei Wohnraum eine Marktmiete bis 20 Prozent über der Vergleichsmiete erzielt werden (Wesentlichkeitsgrenze), falls der Markt dies hergibt. Das gilt auch bei aktiver Mietpreisbremse, wenn die Wohnung oder das Haus neu errichtet oder umfassend modernisiert wurden. Bei allen anderen Wohnobjekten sind bei aktiver Mietpreisbremse maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete bei Neuvermietung zulässig.

Mieterhöhung und Kappungsgrenze

Wohnraummieten dürfen bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete jährlich angepasst werden. Die Erhöhung der Miete darf innerhalb von drei Jahren jedoch nicht höher sein als 20 Prozent. In Städten mit Wohnraumknappheit dürfen Vermieter die Bestandsmiete sogar nur um 15 Prozent innerhalb von drei Jahren erhöhen (Kappungsgrenze, § 558 Abs. 3 BGB). Zur Begründung der Mieterhöhung kann Bezug genommen werden auf

  • einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d BGB)
  • eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e BGB)
  • ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen
  • entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen (hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen)

Der qualifizierte Mietspiegel ist hierbei von besonderer Bedeutung. Dem qualifizierten Mietspiegel wird unterstellt, dass er die ortsübliche Vergleichsmiete widerspiegelt (§ 558d Abs. 3 BGB). Wird die ortsübliche Vergleichsmiete nicht innerhalb eines absehbaren Zeitraums durch Mieterhöhung erreicht, spricht man von einer Underrent-Situation. Ein Underrent ist für die Immobilienbewertung von Bedeutung, da der Barwert der Mindererträge in der Regel als besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal im Ertragswertverfahren vom vorläufigen Ertragswert abgezogen werden muss.

Ortsübliche Vergleichsmiete Miete Mieterhöhung Kappungsgrenze

Beispiel Mieterhöhung bei Wohnraumknappheit: Die bisherige Miete für die Wohnung betrug 8,00 Euro pro Quadratmeter. Für vergleichbare Wohnungen sind laut ortsüblicher Vergleichsmiete oder qualifiziertem Mietspiel Preise von bis zu 10,00 Euro pro Quadratmeter erzielbar. Der Vermieter kann jedoch höchstens 15 Prozent Erhöhung der Miete innerhalb von 3 Jahren verlangen. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird hier demnach nach Ablauf von 3 Jahren nach Erhöhung um 15 Prozent erreicht. Wird die ortsübliche Vergleichsmiete in diesem Zeitraum nicht erreicht, spricht man von einer wertrelevanten Underrent-Situation.

Miete bei Gewerbe

Die Höhe einer Wohnraummiete ist durch die Vorschriften des BGB erheblich beschränkt. Die Mietpreise bei gewerblicher Nutzung sind nicht preisgebunden und folgen dem marktwirtschaftlichen Gesetz von Angebot und Nachfrage. Vermieter und Mieter sind bei der Preisgestaltung für Gewerberäume also weitestgehend frei. Ausnahmen sind Mieten, welche nach § 138 BGB sittenwidrig sind oder Wucher darstellen. Oftmals sind in gewerblichen Mietverträgen sogenannte Wertsicherungsklauseln vorhanden. Dies bedeutet, dass sich die zu zahlende Miete in bestimmten zeitlichen Abständen ändert. Übliche Verfahren sind Staffelmieten, bei der sich die Miete in festgelegten Schritten erhöht. Bei Indexmieten richtet sich die Höhe der Änderung der Miete oftmals an externen Preisindexen, z.B. dem Verbraucherpreisindex.

Weitere Mietbegriffe

Kostenmiete: Die Kostenmiete wird als Preisgebundene Miete deklariert. Sie ist insbesondere zur Bestimmung der zulässigen Miete bei öffentlich gefördertem und sozialem Wohnraum von Bedeutung.
Nettomiete/Nettokaltmiete: Bei der Nettomiete oder Nettokaltmiete handelt es sich um die Miete ohne Betriebskosten. Es stellt somit das Entgelt dar, was alleine als Gegenleistung für den Gebrauch der Mietsache erbracht wird.
Nettowarmmiete: Bei der Nettowarmmiete handelt es sich um die Miete mit Heizkosten aber ohne sonstige Betriebskosten.
Bruttokaltmiete: Von der Bruttokaltmiete wird gesprochen, wenn alle Betriebskosten außer Heiz- und Wasserkosten enthalten sind.
Bruttowarmmiete: Die Bruttowarmmiete enthält sämtliche Kosten (Nettomiete + Betriebskosten + Heiz- und Warmwasserkosten).
Grundmiete: Die Grundmiete ist die im Mietvertrag vereinbarte Miete ohne die vertraglch gesondert ausgewiesenen und zu zahlenden Betriebskosten. Die Grundmiete ist die Basis zur Ermittlung von zulässigen Mieterhöhungen und der Kappungsgrenze.
Teilinklusivmiete: Wenn im Mietvertrag ein Teil der Betriebskosten in die vereinbarte Grundmiete mit einfließt, z.B. als Pauschale.
Triple-net-Miete: Dieser Mietbegriff ist meist nur bei Gewerbemietverträgen vorzufinden. Er beinhaltet, dass neben den üblichen drei Teilen der Miete (Grundmiete + Nebenkosten + Heizung/Warmwasser) zusätzlich auch noch die Kosten an Dach für Instandhaltung durch den Mieter zu zahlen sind.
Umsatzmiete: Die Höhe der Miete wird prozentual vom Umsatz eines Gewerbes oder Handels abhängig gemacht, wobei ein Sockel als Miete üblich ist.

Fazit: Wie Sie erkennen können, ist das deutsche Mietrecht sehr komplex und von einer Vielzahl von Begriffen geprägt. Die zukünftige Bundespolitik wird bestrebt sein, weitere Entwicklung vorzunehmen, so war z.B. die Berücksichtigung von Mieten aus den letzten 10 Jahren für die ortsübliche Vergleichsmiete im Gespräch, um aktuelle Preisanstiege weiter zu bremsen. Wir erwarten weitere Rechtsänderungen sowie die Aufgabe einiger aktueller Instrumente und halten Sie darüber gerne auf dem Laufenden.

Wie wird die Wohnfläche richtig ermittelt?

Posted by K.IM on September 22, 2017 in Flächen, Immobilienbewertung
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Die Berechnung von Wohnflächen

Grundriss WohnflächeWussten Sie schon, dass es in Deutschland für den frei finanzierten Wohnungsmarkt keine verbindlichen Vorschriften für die Ermittlung der Wohnflächen oder Nutzflächen von Immobilien gibt? Eine Ausnahme bildet der öffentlich geförderte Wohnungsbau. Doch das sollte für Makler und andere Immobilienprofis kein Grund sein, beliebige Flächen für Gebäude auszuweisen. Dies würde schnell zu Unstimmigkeiten mit den Kunden führen. Die Realität sieht aber leider oft anders aus. Ein Grund dafür ist sicherlich die Vielzahl an möglichen Maßen von Flächen. Eine der sicherlich schönsten Blüten ist dabei das „Sylter Maß“. Dabei berechnet sich die Wohnfläche von Fußleiste zu Fußleiste eines Raums. Jedoch wird die Raumhöhe in keinster Weise berücksichtigt. So können auch Flächen von Terrassen, der Raum unter Treppen und Flächen unterhalb einer Höhe von zwei Metern voll berücksichtigt werden.

Es gibt viele Maße für Flächen

Bruttogrundfläche (BGF), (Brutto-)Geschossfläche, Grundfläche – es gibt viele Begriffe, Definitionen und Verordnungen, die einen ganzen Dschungel an Möglichkeiten erzeugen um Flächen zu berechnen. Aber nicht alle sind für die Immobilienwirtschaft und insbesondere für die Immobilienbewertung geeignet. Dabei ist die richtige Wohnfläche insbesondere beim Ertragswertverfahren zur Ermittlung des Rohertrags in der Immobilienbewertung von großer Bedeutung. Nicht geeignet dafür ist die Bruttogrundfläche (BGF), denn sie dient zur Kalkulation der Herstellungskosten im Sachwertverfahren. Ebenfalls ist die Geschossfläche zur Darstellung von Wohnflächen ungeeignet. Die Geschossfläche spielt vielmehr eine Rolle bei baurechtlichen Angelegenheiten oder sachverständigen Anpassungen hinsichtlich des Bodenrichtwerts.

Wie wird die Wohnfläche richtig ermittelt?

In der Praxis wird zur Bewertung von Immobilien und der Vermietung in der Regel auf die Berechnungsvorschriften des sozialen bzw. öffentlich geförderten Wohnungsbaus zurückgegriffen. Sie werden auch für den freien Wohnungsbau als „Verkehrssitte“ angesehen. Die derzeit gültige Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche nennt sich kurz WoFIV. Sie ist seit 01. Januar 2004 in Kraft und löste als eigenständige Verordnung die bis dahin gültigen §§ 42-44 der II. Berechnungsverordnung ab. Wir stellen Ihnen hier die wichtigsten Aspekte zur Berechnung der Wohnfläche einer Wohnung oder eines Hauses nach WoFIV vor. Diese können von Maklern, Architekten und anderen Immobilienprofis als Grundlage für die Ermittlung der Fläche z.B. im Rahmen einer Immobilienbewertung genutzt werden, um eine sachgerechte Bewertung und Vermarktung einer Immobilie vorzunehmen.

Wohnfläche ermitteln nach WoFIV

Lichte Höhen zur Berechnung der Wohnfläche nach WoFIV. Flächen mit einer lichten Höhe von >= 2 m werden voll angesetzt. Flächen in einer Höhe von 1- 2 m werden zur Hälfte berücksichtigt. Flächen < 1 m werden nicht angesetzt.

Gemäß § 1 der WoFIV umfasst die Wohnfläche einer Wohnung die Grundflächen aller Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören. Dazu gehören auch die Grundflächen von Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen, welche eine lichte Höhe von > 2 m aufweisen und voll umschlossen sind. Darüber hinaus werden zu einem gewissen Anteil Balkone, Loggia, Dachgärten und Terrassen berücksichtigt, wenn sie ausschließlich zu der Wohnung gehören.

Die Grundfläche wird nach den lichten Maßen zwischen den Bauteilen ermittelt. In die Grundfläche mit einzubeziehen sind insbesondere Fußleisten, Sockelleisten und Schrammleisten, fest eingebaute Gegenstände (Öfen, Klimageräte, Herd, etc.), Einbaumöbel, versetzbare Raumteile und freiliegende Installationen. Die Grundfläche ist laut WoFIV durch Ausmessung im Wohnraum oder auf Grund einer Bauzeichnung zu ermitteln. Die Summe aller Grundflächen ergibt letztendlich die Wohnfläche.

Wohnfläche berechnen nach Wohnflächenverordnung WoFIV

Wohnfläche berechnen nach Wohnflächenverordnung WoFIV: Zur Wohnung gehörende Räume werden voll berechnet. Unbeheizte Wintergärten und Schwimmbäder werden zur Hälfte, Balkone und Terrassen in der Regel zu 25 Prozent angesetzt. Externe Räume finden keine Berücksichtigung. Innenliegende Schornsteine, Abzüge, etc. dürfen nicht in die Wohnfläche mit einfließen.

Fläche Anteil
Ausschließlich zur Wohnung gehörende Räume 100%
Lichte Höhen >= 2 m 100%
Lichte Höhen 1 – 2 m 50%
Lichte Höhen < 1 m 0%
beheizbarer Wintergarten 100%
unbeheizbarer Wintergarten 50%
Schwimmbad 50%
Balkon / Loggia 25% (nicht mehr als 50%)
Terrasse 25% (nicht mehr als 50%)
Dachgarten 25%

 

Was gehört nicht mit zur Wohnfläche?

Von der Wohnfläche auszuschließen sind insbesondere:

  • Schornsteine
  • Vormauerungen
  • Bekleidungen
  • freistehenden Pfeiler und Säulen, wenn sie eine Höhe von mehr als 1,50 Meter aufweisen und ihre Grundfläche mehr als 0,1 Quadratmeter beträgt
  • Treppen mit über drei Steigungen und deren Treppenabsätze
  • Türnischen
  • Fenster- und offenen Wandnischen, die nicht bis zum Fußboden herunterreichen oder bis zum Fußboden herunterreichen und 0,13 Meter oder weniger tief sind.

 

Ertragswertrichtlinie veröffentlicht

Posted by K.IM on Februar 03, 2017 in Ertragswertverfahren, Immobilienbewertung, ImmoWertV
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Ertragswertrichtlinie im Bundesanzeiger veröffentlicht

Ertragswertrichtlinie nach ImmoWertV im BundesanzeigerDie Ertragswertrichtlinie (EW-RL) zur Ermittlung des Ertragswerts in der Grundstückswertermittlung wurde am 4. Dezember 2015 vom Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit (BMUB) im Bundesanzeiger veröffentlicht. Die Ertragswertrichtlinie dient als Grundlage für die einheitliche und marktgerechte Ermittlung des Ertragswerts nach den §§ 17 bis 20 der Immobilienwert-ermittlungsverordnung (ImmoWertV).  Die Anwendung der Ertragswertrichtlinie in der Grundstückswertermittlung wird nun  allen Akteuren in der Immobilienbewertung empfohlen. Die Ertragswertrichtlinie löst damit die Regelungen der WertR 2006 ab, welche bereits durch die Bodenrichtwertrichtlinie, die Sachwertrichtlinie und die Vergleichswertrichtlinie in Teilstücken abgelöst wurde. In einem nächsten Schritt ist vorgesehen, die Teilbereiche wieder zu einer neuen WertR zusammen zu fassen.

Die Rolle des Ertragswertverfahrens in der Wertermittlung

Das Ertragswertverfahren kommt bei Renditeobjekten zum Tragen. Darunter fallen insbesondere:

  • Mehrfamilienhaus
  • Eigentumswohnung / Teileigentum
  • Gewerbeobjekt
  • gemischt genutztes Objekt

Insbesondere ist auf die Anwendung des Ertragswertverfahrens bei Eigentumswohnungen zu achten. Die Betrachung von Eigentumswohnungen (einschließlich Teileigentum) unter Ertragsaspekten ist unabhängig von einer Vermietung oder Eigennutzung. Die Anwendung des Sachwertverfahrens bei Eigentumswohnungen führt nicht zu sinnvollen Verkehrswerten.

Das Ertragswertverfahren ist laut ImmoWertV gleichrangig mit dem Sachwertverfahren gestellt. Die Ermittlung eines marktüblichen Verkehrswertes auf Basis des Ertragswerts ist jedoch erheblich verbreiteter als die Ermittlung des Sachwerts. Der Verkehrswert bzw. Marktwert von Renditeobjekten wird weltweit aus ertragsorientierten Wertermittlungsverfahren abgeleitet und macht das Ertragswertverfahren somit international bedeutsamer als das Sachwertverfahren. Die nationalen Varianten der Ertragswertverfahren sind untereinander vergleichbar und führen zu ähnlichen Ergebnissen.

Ein langer Weg

Die nun veröffentlichte Ertragswertrichtlinie ist das Ergebnis eines langen Prozesses. Ein Entwurf der Richtlinie wurde von Vertretern des Bundesbauministeriums, kommunaler Verbände sowie den zuständigen Länderministerien als erster Schritt erarbeitet. Erst danach wurde der Entwurf anderen Verbänden, Kammern, Instituten der Immobilienwirtschaft und des Sachverständigenwesens mit der Bitte um Stellungnahme zur Verfügung gestellt. Die verschiedenen Stellungnahmen sind teilweise online verfügbar und in die endgültige Fassung der Ertragswertrichtline eingeflossen. In den Stellungnahmen lässt sich teilweise Kritik erkennen, dass eine gemeinsame Diskussion vermisst wurde.

Modellkonformität ist nun gefordert

Die Festlegungen der Ertragswertrichtline gelten auch für die Ableitung von Liegenschaftszinssätzen durch die Gutachterausschüsse. Der Liegenschaftszinssatz ist grob als die Rendite für das in die Immobilie investierte Kapital zu betrachten. Die Gutachterausschüsse haben nun auf Basis der veröffentlichen Ertragswertrichtline die Aufgabe, modellkonforme Liegenschaftszinssätze abzuleiten. Insbesondere die festgelegten Modellwerte für Bewirtschaftungskosten müssen darin als Parameter zukünftig einfließen. Der Weg der Umsetzung der Ertragswertrichtlinie ist also noch lange nicht zu Ende.

Download der Richtline: Bundesanzeiger EW-RL

Bewirtschaftungskosten in der Immobilienbewertung

Posted by K.IM on Januar 10, 2017 in Immobilienbewertung
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Welche Bewirtschaftungskosten werden in der Immobilienbewertung berücksichtigt?

Bewirtschaftungskosten Verwaltungskosten Betriebskosten Immobilienbewertung 2017Häuser, Wohnungen, aber auch andere Gebäude erzeugen fortlaufend Bewirtschaftungskosten. In der Immobilienbewertung ist es daher notwendig, die Bewirtschaftungskosten eines Objektes zu ermitteln und richtig anzusetzen. Die Bewirtschaftungskosten haben direkten Einfluß z.B. auf den Reinertrag einer Immobilie im Ertragswertverfahren. Nach ImmoWertV setzen sich die Bewirtschaftungskosten aus folgenden Positionen zusammen:

  1. Verwaltungskosten
  2. Instandhaltungskosten
  3. Mietausfallwagnis
  4. Betriebskosten

Anhaltspunkte für die einzelnen Positionen findet man in der II. Berechnungsverordnung. Betriebskosten werden in der Betriebskostenverordnung geregelt. Im Folgenden werden die Daten der II. Berechnungsverordnung und Betriebskostenverordnung erläutert.

Verwaltungskosten

Die Verwaltungskosten umfassen die Kosten der zur Verwaltung des Grundstücks erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, den Wert der vom Eigentümer persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit sowie die Kosten der Geschäftsführung.

Die in der II. Berechnungsverordnung publizierten Verwaltungskosten werden in einem Turnus von 3 Jahren aktualisiert. Dabei werden die Kosten um den Prozentsatz verändert, um den sich auch der Verbraucherpreisindex für Deutschland geändert hat.  Die folgende Tabelle gibt eine Übersicht über die Entwicklung der Verwaltungskosten:

Verwaltungskosten nach II. Berechnungsverordnung in EUR (Stand: 01.01.2017)

Jahr 2004 2005 2008 2011 2014 2017
Haus / Wohnung 230 240,37 254,80 264,31 279,35 284,63
Garage 30 31,35 33,23 34,47 36,43 37,12

In den obigen Tabellenwerten sind eventuelle Zu- oder Abschläge von Verwaltungskosten noch nicht enthalten. Details zu Zu- und Abschlägen finden Sie bei GuG Aktuell.

Instandhaltungskosten

Instandhaltungskosten umfassen die Kosten, die infolge von Abnutzung oder Alterung zur Erhaltung des der Wertermittlung zugrunde gelegten Ertragsniveaus der baulichen Anlage während ihrer Restnutzungsdauer aufgewendet werden müssen. Sie sind für die Immobilienbewertung von erheblicher Relevanz, da sich teilweise hohe Geldbeträge ergeben. Instandhaltungskosten umfassen sowohl die Kosten für die laufende Instandhaltung als auch die Kosten für die Instandsetzung einzelner baulicher Teile, nicht jedoch die Kosten von Modernisierungsmaßnahmen.

Laut II. Bewertungsverordnung dürfen als Instandhaltungskosten je Quadratmeter Wohnfläche im Jahr angesetzt werden:

  1. für Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit am Ende des Kalenderjahres weniger als 22 Jahre zurückliegt, höchstens 7,10 EUR
  2. für Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit am Ende des Kalenderjahres mindestens 22 Jahre zurückliegt, höchstens 9 EUR
  3. für Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit am Ende des Kalenderjahres mindestens 32 Jahre zurückliegt, höchstens 11,50 EUR

 

Diese Sätze erhöhen oder verringern sich für Objekte je nach Alter, Zustand und Austattung eines Gebäudes. Falls eine Modernisierung zu einer Verlängerung der Restnutzungsdauer des Objektes geführt hat, sollte im Rahmen der Immobilienbewertung von einem fiktiven Baujahr ausgegangen werden.

Mietausfallwagnis

Das Mietausfallwagnis beschreibt das Risiko von Ertragsminderungen. Diese kommen in der Regel durch uneinbringliche Rückstände von Mieten, Pachten und sonstigen Einnahmen oder durch vorübergehenden Leerstand zustande. Das Mietausfallwagnis ist im Wesentlichen abhängig von der Lage des Objekts.

Das Mietausfallwagnis liegt bei Wohngebäuden in der Regel zwischen zwei und vier Prozent, bei Gewerbegebäuden zwischen vier und acht Prozent.

Betriebskosten

Betriebskosten sind die Kosten, die durch den Gebrauch des Grundstücks sowie seiner baulichen Anlagen laufend entstehen. Einen wichtigen Anhalt dafür, was im Einzelfall bei Wohngebäuden zu den Betriebskosten zu rechnen ist, gibt die II. Berechnungsverordnung in Verbindung mit der Betriebskostenverordnung. Betriebskosten werden dort im Wesentlichen definiert als:

  1. Laufende öffentliche Lasten des Grundstücks (Grundsteuer)
  2. Kosten der Wasserversorgung
  3. Kosten der Entwässerung
  4. Kosten des Betriebs der Heizungsanlage
  5. Kosten des Betriebs der Warmwasserversorgungsanlage
  6. Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen
  7. Kosten des Betriebs des maschinellen Personen- oder Lastenaufzuges
  8. Kosten der Straßenreinigung und Müllabfuhr
  9. Kosten der Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung
  10. Kosten der Gartenpflege
  11. Kosten der gemeinsam benutzten Beleuchtung
  12. Kosten der Schornsteinreinigung
  13. Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung
  14. Kosten für den Hauswart
  15. Kosten des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage ODER des Betriebs der mit einem Breitbandkabelnetz verbundenen privaten Verteilanlage
  16. Kosten der Einrichtungen für die Wäschepflege
  17. Sonstige Betriebskosten

Details zu den aufgeführten Punkten können der II. Bewertungsverordnung und der Betriebskostenverordnung entnommen werden. Die Betriebskosten sind nur dann  in der Immobilienbewertung anzusetzen, wenn sie nicht umlagefähig sind.

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