Modellkonformität in der Wertermittlung von Immobilien – das Problem des Sachwertfaktors

Modellkonformität nach ImmoWertV 2021 und Sachwertfaktor sind problematisch

In der ImmoWertV 2021 wird das System der deutschen Verkehrswertermittlung ausführlich beschrieben. Zentraler Aspekt dieses Systems ist die Modellkonformität. Um das Prinzip der Modellkonformität zu verstehen, muss man wissen, dass es sich bei der deutschen Verkehrswertermittlung um ein zweistufiges Verfahren handelt:

Stufe 1: Zunächst ermittelt der jeweils zuständige Gutachterausschuss die für die Wertermittlung erforderlichen Daten und veröffentlicht sie in seinem Grundstücksmarktbericht. Für die Verkehrswertermittlung von Einfamilienhäusern veröffentlicht der Gutachterausschuss beispielsweise die dafür erforderlichen Sachwertfaktoren. Wie die veröffentlichten Sachwertfaktoren berechnet wurden und welche Eingangsgrößen dabei verwendet wurden, muss vom Gutachterausschuss genau beschrieben werden.

Stufe 2: Der Verkehrswertermittler setzt in seiner Wertermittlung den vom Gutachterausschuss veröffentlichten Sachwertfaktor an. Dabei muss er genauso vorgehen, wie vom Gutachterausschuss beschrieben und zudem dieselben Eingangsgrößen ansetzen.

Die Idee hinter dieser zweistufigen Vorgehensweise ist folgende: Wenn bei der Ermittlung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten durch den Gutachterausschuss und bei der Erstellung der Wertgutachten durch die Sachverständigen die gleichen Modelle und Eingangsgrößen verwendet werden, muss sich zwangsläufig ein marktgerechter Verkehrswert ergeben.

In diesem zweistufigen System gibt es allerdings ein großes Genauigkeitsproblem, denn die dem Gutachterausschuss vorliegenden Kaufverträge enthalten nur wenige aussagefähige Daten zur Qualität der verkauften Immobilie. Mit den vorhandenen Informationen lassen sich in der Regel keine ausreichend genauen Sachwertfaktoren ableiten. Auf dieses Problem wird in dem Video zur Modellkonformität näher eingegangen.