Mit dem Jahressteuergesetz 2022 gibt es einige Änderungen bei der Bewertung von Immobilien im Rahmen der Erbschafts- und Schenkungssteuer. Die wesentlichen Änderungen betreffen die Eingangsgrößen für die Wertermittlungsverfahren. Die bisher im Bewertungsgesetz vorgegebenen Eingangsgrößen für die Wertermittlung bildeten die erheblichen Preissteigerungen der letzten Jahre nicht mehr richtig ab. Aus diesem Grund wurden die Eingangsgrößen an die aktuelle Lage auf dem Immobilienmarkt angepasst. Damit sollen die Werte, die als Grundlage für die Erbschafts- und Schenkungssteuer ermittelt werden, die Situation am Immobilienmarkt richtig widerspiegeln.
Die wesentlichen Änderungen werden nachfolgend beschrieben.
Sachwertfaktor bei Erbschafts- und Schenkungssteuer
Der Sachwertfaktor ist nun vorrangig vom Gutachterausschuss zu übernehmen. Falls der Gutachterausschuss keine Sachwertfaktoren ermittelt hat, müssen die vom Bewertungsgesetz vorgegebenen Faktoren übernommen werden, die gegenüber den alten Faktoren deutlich erhöht wurden.
Gesamtnutzungsdauer
Die Gesamtnutzungsdauer der meisten Immobilienarten wurde erhöht. So müssen beispielsweise für Einfamilienhäuser 80 Jahre angesetzt werden, anstatt der bisherigen 70 Jahre.
Regionalfaktor
Der Regionalfaktor, der seit der ImmoWertV 2021 im Sachwertverfahren angesetzt werden muss, ist nun auch bei der Bewertung für die Erbschafts- und Schenkungssteuer anzusetzen.
Liegenschaftszinssatz bei Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer
Der Liegenschaftszinssatz ist die wichtigste Grundlage des Ertragswertverfahrens. Hier sollen nun vorrangig die Liegenschaftszinssätze der Gutachterausschüsse angesetzt werden und nicht mehr die veralteten Zinssätze, die bislang vom Bewertungsgesetz vorgegebenen wurden. Falls keine Liegenschaftszinssätze der Gutachterausschüsse zur Verfügung stehen, werden vom Bewertungsgesetz herabgesetzte Zinssätze vorgeschrieben, die wiederum zu höheren Verkehrswerten führen.
Bewirtschaftungskosten
Im Ertragswertverfahren werden nun differenzierte Bewirtschaftungskosten in Anlehnung an die Vorschriften der ImmoWertV angesetzt. Die bisherige pauschale Berechnung der Bewirtschaftungskosten entfällt.
Höhere Werte bei Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer
Mit den Änderungen werden sich ab dem 01.01.2023 bei der Bewertung für die Erbschafts- und Schenkungssteuer deutlich höhere Werte ergeben. Damit werden auch die Freibeträge wesentlich häufiger überschritten werden als bisher. Bei der Schenkung einer Immobilie an Kinder wird von den Steuerberatern deshalb in vielen Fällen empfohlen, die Übertragung mit dem Vorbehalt des Nießbrauchs vorzunehmen. Wie in diesen Fällen der Verkehrswert richtig ermittelt wird, zeigt das E-Book „Der Verkehrswert von Nießbrauchobjekten“ von Ralf Kröll, das Sie unter folgendem Link finden: