Wohnflächen falsch berechnet – Konsequenzen

Posted by K.IM on Dezember 18, 2015 in Allgemein
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Wohnflächen sind oft falsch berechnet – die Konsequenzen

Mietrückerstattung bei Abweichung der Wohnflächen >10%

Wohnflächen falsch berechnet juristische Konsequenzen ImmobilienbewertungLaut einem Urteil des Landgerichts München bekam ein Mieter rd. 11.330 EUR Miete zurück, weil die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 Prozent niedriger war als im Mietvertrag angegeben (Aktenzeichen 31 S 6768/13). Das Urteil könnte eine Signalwirkung haben, denn erfahrungsgemäß werden die Wohnflächen in den meisten Fällen falsch berechnet. Dies liegt vor allem an den uneinheitlichen und komplizierten Berechnungsvorschriften (z.B. bei Schrägdächern, Abstellräumen, Balkonen und Terrassen).

Mieterhöhung muss auf Basis der tatsächlichen Wohnfläche erfolgen

Im Kontext der Mieterhöhung hat der BGH bezüglich Wohnflächen entschieden, dass eine Mieterhöhung nach § 558 BGB grundsätzlich auf Basis der tatsächlichen Wohnfläche zu erfolgen hat (Urteil VIII ZR 266/14). Die ist unabhängig davon, ob im Mietvertrag eine abweichende Wohnfläche vereinbart wurde. Pragmatisch bedeutet dies, dass eine Mieterhöhung nur auf die tatsächliche Wohnfläche gestützt werden darf. Dies ist ein Vorteil

  • für den Mieter, falls die tatsächliche Wohnfläche geringer ist, als es im Mietvertrag festgehalten ist.
  • für den Vermieter, falls die tatsächliche Wohnfläche größer ist als es im Mietvertrag festgehalten ist.

Mietern empfiehlt es sich, bei einer Mieterhöhung zu prüfen, ob die tatsächliche Wohnfläche der Wohnfläche im Mietvertrag entspricht. Oft wurden Wohnflächen in Mietverträgen nach veralteten Berechnungsmethoden und -standards berechnet. Vermietern ist daher zu empfehlen zu überprüfen, ob im Vergleich zur mietvertraglichen Vereinbarung durch eine tatsächlich größere Wohnfläche möglicherweise ein entsprechend höhere Mieterhöhung durchgesetzt werden kann.

Falsche Wohnflächen in der Immobilienbewertung

In der Immobilienbewertung führen falsche Wohnflächen zwangsläufig zu Fehlbewertungen. Das gilt insbesondere für Eigentumswohnungen, bei denen die Kaufpreise nach der Wohnfläche berechnet werden. Ist die Wohnfläche beispielsweise um 5 m² zu hoch ermittelt, ergeben sich schnell fünfstellige Beträge, die zu viel gezahlt werden. Aus diesem Grund sollten alle Immobilienprofis größte Sorgfalt bei der Wohnflächenberechnung walten lassen. Ein Studium der komplizierten, aber rechtsgültigen Berechnungsverordnungen ist daher unabdingbar.

Liegenschaftszinssätze des IVD

Posted by K.IM on November 04, 2015 in Immobilienbewertung
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Liegenschaftszinssätze des IVD veröffentlicht

Immobilienverband Deutschland IVD - durchschnittliche LiegenschaftszinssätzeDer Immobilienverband Deutschland IVD hat durchschnittliche Liegenschaftszinssätze für die üblichen Gebäudearten veröffentlicht. Die Werte des IVD bieten einen allgemeinen Überblick über das durchschnittliche Niveau der Liegenschaftszinssätze in Deutschland. Zusätzlich werden durchschnittliche Werte für die Gesamtnutzungsdauern und die Bewirtschaftungskosten angegeben. Der IVD schreibt dazu, dass „die Empfehlungen für Gesamtnutzungsdauer und Bewirtschaftungskosten eine wertvolle Arbeitshilfe für Bewertungssachverständige sind. Überall dort, wo keine konkreteren Daten vorliegen, bildeten die Empfehlungen des IVD eine gute Grundlage, um den Ertragswert fachgerecht zu ermitteln.“

Sie finden die Daten des IVD auf deren Internetseite.

Energetischer Zustand beeinflusst den Wert eines Hauses

Posted by K.IM on September 30, 2015 in Immobilienbewertung
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Wert_eines_Hauses_wird _von_energetischem_Zustand_beinflusstIn eine Immobilienbewertung fließen alle Aspekte ein, die irgendwie Einfluss auf den Wert eines Hauses haben. Dazu zählen zum Beispiel Verkehrsimmissionen und Unterhaltungsrückstände. Was viele Hausbesitzer (und im Übrigen auch viele Bewerter) nicht wissen, ist, dass auch der energetische Zustand einen Einfluss auf den Wert hat. So müssen zum Beispiel zahlreiche Heizkessel nach 30 Jahren ausgetauscht werden (EnEV 2014). Auch hinsichtlich der Dachdämmung gibt es Vorschriften, die von Hausbesitzern beachtet werden müssen. Die dadurch entstehenden Kosten sind ein wertmindernder Aspekt, der bei der Wertermittlung entsprechend zu berücksichtigen ist.

Weitere Infos dazu bei NTV

Wert in KIM berücksichtigen

In der Immobilienbewertungssoftware KIM können wertmindernde Aspekte einfach als „Besonderes Objektspezifisches Grundstücksmerkmal“ in die Immobilienbewertung mit einfließen.

Bodenseeforum 2015: Modellkonformität und Wertqualität

Posted by K.IM on September 17, 2015 in Allgemein, Immobilienbewertung, Termine
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Bodenseeforum 2015: Ralf Kröll als Referent zum Thema Modellkonformität und Wertqualität

Ralf Kröll - Bodenseeforum 2015Beim Bodenseeforum des Instituts für Sachverständigenwesen (IfS), das am 2. und 3. Oktober 2015 in Friedrichshafen stattfindet, tritt Ralf Kröll als Referent auf. Sein Thema lautet:

Was macht die Modellkonformität mit der Wertqualität? Über die Auswirkungen des modernen Konformismus auf den Ertragswert

In dem Vortrag zeigt Ralf Kröll, dass die seit einigen Jahren gesetzlich vorgeschriebene Modellkonformität nicht die von vielen erhoffte Qualitätssteigerung gebracht hat. Das gilt insbesondere für das Ertragswertverfahren und dem darin definierten Liegenschaftszinssatz. Trotz aller Normierungsanstrengungen gibt es große Streuungen in den Modelldefinitionen und statistischen Grundlagen, so dass der resultierende Ertragswert immer noch erhebliche Genauigkeitsdefizite aufweist.

Den Flyer zum Bodenseeforum finden Sie hier:

https://www.ifsforum.de/fileadmin/user_upload/Flyer_Bodenseeforum_2015_Hotelkontingent.pdf

Nach dem Ende des Bodenseeforums werden wir auch den Vortragstext in unseren News veröffentlichen.

1 Jahr Vergleichswertrichtlinie – Podiumsdiskussion

Posted by K.IM on September 04, 2015 in Immobilienbewertung
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Veranstaltungshinweis: „Ein Jahr Vergleichswertrichtlinie“

Dr.-Ing. Björn Haack - Vergleichswertrichtlinie PodiumsdiskussionDr.-Ing. Björn Haack wird als eingeladener Gast bei der Podiumsdiskussion

1 Jahr Vergleichswertrichtlinie

in der Immobilienbewertung auf der Intergeo 2015  Rede und Antwort stehen. Wer im Rahmen der neuen Richtlinen zur Immobilienbewertung über Probleme und Erfahrungen mit den Experten direkt disktieren möchte, ist hiermit herzlich dazu eingeladen.

Die Veranstaltung findet statt am

17. September 2015, ca. 10:30 Uhr

im Anschluss an den Vortrag „Die neue Ertragswertrichtline“ (ab 9:30 Uhr).

Ort: Intergeo, Kongress und Fachmesse für Geodäsie, Geoninformation und Landmanengment, Messegelände Stuttgart.

Hier finden Sie das vollständige Programm der Intergeo 2015.

Gefahr von Versorgungslücken auf dem Land

Posted by K.IM on August 28, 2015 in Allgemein
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Versorgungslücken auf dem Land?

Baufällig_Haus_Stadt_Land_VersorgungslückenDie Bertelsmann Stiftung hat ermittelt, dass Deutschland bis zum Jahr 2030 um mehr als eine halbe Million Einwohner schrumpfen wird. Die höchsten Einwohnerrückgänge sind in Sachsen-Anhalt (- 13,6 Prozent) und Thüringen (- 9,9 Prozent) zu verzeichnen. Starke Zuwächse werden für die Stadtstaaten Berlin (+ 10,3 Prozent) und Hamburg (+ 7,5 Prozent) prognostiziert. Die Tendenz scheint eindeutig: „Städtische Regionen wachsen, der ländliche Raum verliert.“

Der erwartete Bevölkerungsrückgang hat für den ländlichen Raum dramatische Auswirkungen. Dies gilt insbesondere für die Infrastruktur, wie zum Beispiel Einkaufsmöglichkeiten und Gesundheitsvorsorge. Für ältere Menschen, die weniger mobil sind, besteht die Gefahr von Versorgungslücken.

Quelle: http://www.bertelsmann-stiftung.de/de/presse/pressemitteilungen/pressemitteilung/pid/demographischer-wandel-verstaerkt-unterschiede-zwischen-stadt-und-land/

Auch die FAZ berichtete über die Studie: http://www.faz.net/aktuell/politik/inland/bertelsmann-studie-landflucht-haelt-an-13691768.html

Liegenschaftszinssatz für Mehrfamilienhäuser

Posted by K.IM on August 06, 2015 in Allgemein
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Liegenschaftszinssatz für Mehrfamilienhäuser

Liegenschaftszinssatz in der ImmobilienbewertungBei Mehrfamilienhäusern handelt es sich um so genannte Renditeobjekte, die von den meisten Käufern unter Renditeaspekten bewertet werden. Aus diesem Grund werden derartige Immobilien im Ertragswertverfahren bewertet. Das Ertragswertverfahren ist so aufgebaut, dass es die renditeorientierte Sichtweise der Käufer wiederspiegelt.

Bei der Anwendung des Ertragswertverfahrens wird der Liegenschaftszinssatz benötigt. Der Liegenschaftszinssatz ist näherungsweise als die Rendite für das in die Immobilie investierte Kapital anzusehen. Er wird von den Gutachterausschüssen aus tatsächlichen Verkaufsfällen ermittelt. Man kann sich das in etwa so vorstellen, dass für alle verkauften Mehrfamilienhäuser im Wirkungsbereich eines Gutachterausschusses der jeweilige Liegenschaftszinssatz berechnet wird. Aus der Gesamtheit der Liegenschaftszinssätze wird dann mittels statistischer Methoden ein Mittelwert ermittelt und veröffentlicht. Der veröffentlichte Liegenschaftszinssatz ist somit ein Mittelwert für alle Mehrfamilienhäuser im Wirkungsbereich des Gutachterausschusses.

Für jede Kommune gibt es andere Werte der Liegenschaftszinssätze. So liegt zum Beispiel der Liegenschaftszinssatz für Mehrfamilienhäuser in der Stadt Bonn bei 4,0 Prozent. Im Rhein-Sieg-Kreis, der sich rund um die Stadt Bonn erstreckt, wurde ein Wert von 5,0 Prozent ermittelt. Im eher ländlich geprägten Kreis Euskirchen beträgt der Liegenschaftszinssatz für Mehrfamilienhäuser 5,7 Prozent.

Der Liegenschaftszinssatz – die entscheidende Größe im Ertragswertverfahren

Aufgrund der großen Unterschiede in den einzelnen Städten und Kreisen ist es wichtig, den jeweils benötigten Liegenschaftszinssatz beim zuständigen Gutachterausschuss abzufragen. In der Regel ist das nicht kostenlos. Man muss dazu den Marktbericht des Gutachterausschusses kaufen, in dem der Liegenschaftszinssatz veröffentlicht wird. Die Preise für die jährlich veröffentlichten Marktberichte liegen bei 30 bis 50 EUR.

Da der Liegenschaftszinssatz die entscheidende Größe im Ertragswertverfahren ist, sollte man die jährliche Investition von 30 bis 50 EUR nicht scheuen. Man vermeidet damit erhebliche Fehlbewertungen.

Warum steigt der Ertragswert bei fallenden Liegenschaftszinssätzen?

Posted by K.IM on Juli 14, 2015 in Immobilienbewertung
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Warum steigt der Ertragswert bei fallenden Liegenschaftszinssätzen?

Kann man das verstehen: Bei fallenden Liegenschaftszinssätzen steigt der Ertragswert von Immobilien im Ertragswertverfahren? Man sollte doch meinen, dass bei fallenden Zinssätzen (Renditen) auch der Ertragswert fällt. Oder anders gesagt: Wenn die Rendite in den Keller geht, dann muss doch der Ertragswert hinterhergehen. Oder etwa nicht?

Zur Erklärung dieses Phänomens ein Beispiel. Nehmen wir an, der Rohertrag einer Immobilie liegt bei 20.000 EUR/Jahr und der Ertragswert ergibt sich zu 400.000 EUR. Aus diesen beiden Größen berechnet sich der Liegenschaftszinssatz näherungsweise zu 5 Prozent (Rohertrag / Ertragswert). Nimmt man nun einen Liegenschaftszinssatz von 4 Prozent (fallender Liegenschaftszinssatz), dann steigt der Ertragswert auf 500.000 EUR.

Also: Fallende Liegenschaftszinssätze führen zu steigenden Ertragswerten. Wer’s nicht glaubt, bitte mit dem Taschenrechner kontrollieren.

DerLiegenschaftszinssatz im Ertragswertverfahren der mmobilienbewertungWarum ist das so? Der Ertragswert ist immer die Sichtweise des Käufers. Wenn der Käufer die Immobilie, die einen Rohertrag von 20.000 EUR/Jahr erwirtschaftet, für einen Preis von 400.000 EUR erwirbt, liegt die Rendite bei 5 Prozent. Muss er z.B. aufgrund des Marktes einen Preis von 500.000 EUR zahlen, dann erhält er zwar immer noch einen Rohertrag von 20.000 EUR/Jahr. Er musste für den gleichen Ertrag aber mehr Geld ausgeben. Die Rendite seines eingesetzten Geldes sinkt damit auf 4 Prozent. Steigende Preise führen somit zu niedrigeren Liegenschaftszinssätzen.

Diesen Zusammenhang können wir momentan auf dem Immobilienmarkt beobachten. In vielen Großstädten gehen die Liegenschaftszinssätze aufgrund der stark gestiegenen Preise „in den Keller“. Für gute Wohn- bzw. Geschäftsobjekt liegen die Zinssätze teilweise unter 2 Prozent. In diesen Fällen muss man sich gut überlegen, ob sich der Kauf einer Immobilie rentiert.

seven2heaven – Immobilienbewertung in nur 7 Schritten mit K. IM 3.5

Posted by K.IM on Juni 16, 2015 in Immobilienbewertung, News
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K.IM Version 3.5 erschienen!

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Teilungserklärung wichtig beim Wohnungskauf

Posted by K.IM on Mai 19, 2015 in Immobilienkauf
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Warum die Teilungserklärung wichtig ist

Teilungserklärung bei Kauf einer WohnungStellen Sie sich vor, Sie sind an dem Kauf einer Eigentumswohnung interessiert. Sie schauen sich die Wohnung an, sind total begeistert und schlagen dann schnell zu, damit Ihnen das Objekt der Begierde nicht vor der Nase weggeschnappt wird. Den Begriff „Teilungserklärung“ haben Sie noch nie gehört und in der Kürze der Zeit erscheint Ihnen das auch nicht so besonders wichtig. Sie haben die Wohnung ja mit eigenen Augen gesehen. Was soll also noch passieren?

Es kann eine Menge passieren

Zum Beispiel können Räume, die Sie besichtigt haben, gar nicht zur Wohnung gehören. Was alles zur Wohnung gehört, steht nämlich nur in der Teilungserklärung und in dem dazugehörigen Aufteilungsplan. Außerdem finden Sie in der Teilungserklärung Informationen zu Sondernutzungsrechten (zum Beispiel an Rasen- und Terrassenflächen) und der Verteilung der Stimmrechte bei der Eigentümerversammlung. Es lohnt sich also, sich vor dem Kauf die Teilungserklärung zeigen zu lassen, auch wenn Verkäufer Ihnen das eventuell ausreden wollen.

Weitere Infos unter NTV.de

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