Lesenswert – News zur Wertermittlung

Energetischer Zustand beeinflusst den Wert eines Hauses

Posted by K.IM on September 30, 2015 in Immobilienbewertung
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Wert_eines_Hauses_wird _von_energetischem_Zustand_beinflusstIn eine Immobilienbewertung fließen alle Aspekte ein, die irgendwie Einfluss auf den Wert eines Hauses haben. Dazu zählen zum Beispiel Verkehrsimmissionen und Unterhaltungsrückstände. Was viele Hausbesitzer (und im Übrigen auch viele Bewerter) nicht wissen, ist, dass auch der energetische Zustand einen Einfluss auf den Wert hat. So müssen zum Beispiel zahlreiche Heizkessel nach 30 Jahren ausgetauscht werden (EnEV 2014). Auch hinsichtlich der Dachdämmung gibt es Vorschriften, die von Hausbesitzern beachtet werden müssen. Die dadurch entstehenden Kosten sind ein wertmindernder Aspekt, der bei der Wertermittlung entsprechend zu berücksichtigen ist.

Weitere Infos dazu bei NTV

Wert in KIM berücksichtigen

In der Immobilienbewertungssoftware KIM können wertmindernde Aspekte einfach als „Besonderes Objektspezifisches Grundstücksmerkmal“ in die Immobilienbewertung mit einfließen.

Bodenseeforum 2015: Modellkonformität und Wertqualität

Posted by K.IM on September 17, 2015 in Allgemein, Immobilienbewertung, Termine
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Bodenseeforum 2015: Ralf Kröll als Referent zum Thema Modellkonformität und Wertqualität

Ralf Kröll - Bodenseeforum 2015Beim Bodenseeforum des Instituts für Sachverständigenwesen (IfS), das am 2. und 3. Oktober 2015 in Friedrichshafen stattfindet, tritt Ralf Kröll als Referent auf. Sein Thema lautet:

Was macht die Modellkonformität mit der Wertqualität? Über die Auswirkungen des modernen Konformismus auf den Ertragswert

In dem Vortrag zeigt Ralf Kröll, dass die seit einigen Jahren gesetzlich vorgeschriebene Modellkonformität nicht die von vielen erhoffte Qualitätssteigerung gebracht hat. Das gilt insbesondere für das Ertragswertverfahren und dem darin definierten Liegenschaftszinssatz. Trotz aller Normierungsanstrengungen gibt es große Streuungen in den Modelldefinitionen und statistischen Grundlagen, so dass der resultierende Ertragswert immer noch erhebliche Genauigkeitsdefizite aufweist.

Den Flyer zum Bodenseeforum finden Sie hier:

https://www.ifsforum.de/fileadmin/user_upload/Flyer_Bodenseeforum_2015_Hotelkontingent.pdf

Nach dem Ende des Bodenseeforums werden wir auch den Vortragstext in unseren News veröffentlichen.

1 Jahr Vergleichswertrichtlinie – Podiumsdiskussion

Posted by K.IM on September 04, 2015 in Immobilienbewertung
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Veranstaltungshinweis: „Ein Jahr Vergleichswertrichtlinie“

Dr.-Ing. Björn Haack - Vergleichswertrichtlinie PodiumsdiskussionDr.-Ing. Björn Haack wird als eingeladener Gast bei der Podiumsdiskussion

1 Jahr Vergleichswertrichtlinie

in der Immobilienbewertung auf der Intergeo 2015  Rede und Antwort stehen. Wer im Rahmen der neuen Richtlinen zur Immobilienbewertung über Probleme und Erfahrungen mit den Experten direkt disktieren möchte, ist hiermit herzlich dazu eingeladen.

Die Veranstaltung findet statt am

17. September 2015, ca. 10:30 Uhr

im Anschluss an den Vortrag „Die neue Ertragswertrichtline“ (ab 9:30 Uhr).

Ort: Intergeo, Kongress und Fachmesse für Geodäsie, Geoninformation und Landmanengment, Messegelände Stuttgart.

Hier finden Sie das vollständige Programm der Intergeo 2015.

Gefahr von Versorgungslücken auf dem Land

Posted by K.IM on August 28, 2015 in Allgemein
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Versorgungslücken auf dem Land?

Baufällig_Haus_Stadt_Land_VersorgungslückenDie Bertelsmann Stiftung hat ermittelt, dass Deutschland bis zum Jahr 2030 um mehr als eine halbe Million Einwohner schrumpfen wird. Die höchsten Einwohnerrückgänge sind in Sachsen-Anhalt (- 13,6 Prozent) und Thüringen (- 9,9 Prozent) zu verzeichnen. Starke Zuwächse werden für die Stadtstaaten Berlin (+ 10,3 Prozent) und Hamburg (+ 7,5 Prozent) prognostiziert. Die Tendenz scheint eindeutig: „Städtische Regionen wachsen, der ländliche Raum verliert.“

Der erwartete Bevölkerungsrückgang hat für den ländlichen Raum dramatische Auswirkungen. Dies gilt insbesondere für die Infrastruktur, wie zum Beispiel Einkaufsmöglichkeiten und Gesundheitsvorsorge. Für ältere Menschen, die weniger mobil sind, besteht die Gefahr von Versorgungslücken.

Quelle: http://www.bertelsmann-stiftung.de/de/presse/pressemitteilungen/pressemitteilung/pid/demographischer-wandel-verstaerkt-unterschiede-zwischen-stadt-und-land/

Auch die FAZ berichtete über die Studie: http://www.faz.net/aktuell/politik/inland/bertelsmann-studie-landflucht-haelt-an-13691768.html

Liegenschaftszinssatz für Mehrfamilienhäuser

Posted by K.IM on August 06, 2015 in Allgemein
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Liegenschaftszinssatz für Mehrfamilienhäuser

Liegenschaftszinssatz in der ImmobilienbewertungBei Mehrfamilienhäusern handelt es sich um so genannte Renditeobjekte, die von den meisten Käufern unter Renditeaspekten bewertet werden. Aus diesem Grund werden derartige Immobilien im Ertragswertverfahren bewertet. Das Ertragswertverfahren ist so aufgebaut, dass es die renditeorientierte Sichtweise der Käufer wiederspiegelt.

Bei der Anwendung des Ertragswertverfahrens wird der Liegenschaftszinssatz benötigt. Der Liegenschaftszinssatz ist näherungsweise als die Rendite für das in die Immobilie investierte Kapital anzusehen. Er wird von den Gutachterausschüssen aus tatsächlichen Verkaufsfällen ermittelt. Man kann sich das in etwa so vorstellen, dass für alle verkauften Mehrfamilienhäuser im Wirkungsbereich eines Gutachterausschusses der jeweilige Liegenschaftszinssatz berechnet wird. Aus der Gesamtheit der Liegenschaftszinssätze wird dann mittels statistischer Methoden ein Mittelwert ermittelt und veröffentlicht. Der veröffentlichte Liegenschaftszinssatz ist somit ein Mittelwert für alle Mehrfamilienhäuser im Wirkungsbereich des Gutachterausschusses.

Für jede Kommune gibt es andere Werte der Liegenschaftszinssätze. So liegt zum Beispiel der Liegenschaftszinssatz für Mehrfamilienhäuser in der Stadt Bonn bei 4,0 Prozent. Im Rhein-Sieg-Kreis, der sich rund um die Stadt Bonn erstreckt, wurde ein Wert von 5,0 Prozent ermittelt. Im eher ländlich geprägten Kreis Euskirchen beträgt der Liegenschaftszinssatz für Mehrfamilienhäuser 5,7 Prozent.

Der Liegenschaftszinssatz – die entscheidende Größe im Ertragswertverfahren

Aufgrund der großen Unterschiede in den einzelnen Städten und Kreisen ist es wichtig, den jeweils benötigten Liegenschaftszinssatz beim zuständigen Gutachterausschuss abzufragen. In der Regel ist das nicht kostenlos. Man muss dazu den Marktbericht des Gutachterausschusses kaufen, in dem der Liegenschaftszinssatz veröffentlicht wird. Die Preise für die jährlich veröffentlichten Marktberichte liegen bei 30 bis 50 EUR.

Da der Liegenschaftszinssatz die entscheidende Größe im Ertragswertverfahren ist, sollte man die jährliche Investition von 30 bis 50 EUR nicht scheuen. Man vermeidet damit erhebliche Fehlbewertungen.

Warum steigt der Ertragswert bei fallenden Liegenschaftszinssätzen?

Posted by K.IM on Juli 14, 2015 in Immobilienbewertung
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Warum steigt der Ertragswert bei fallenden Liegenschaftszinssätzen?

Kann man das verstehen: Bei fallenden Liegenschaftszinssätzen steigt der Ertragswert von Immobilien im Ertragswertverfahren? Man sollte doch meinen, dass bei fallenden Zinssätzen (Renditen) auch der Ertragswert fällt. Oder anders gesagt: Wenn die Rendite in den Keller geht, dann muss doch der Ertragswert hinterhergehen. Oder etwa nicht?

Zur Erklärung dieses Phänomens ein Beispiel. Nehmen wir an, der Rohertrag einer Immobilie liegt bei 20.000 EUR/Jahr und der Ertragswert ergibt sich zu 400.000 EUR. Aus diesen beiden Größen berechnet sich der Liegenschaftszinssatz näherungsweise zu 5 Prozent (Rohertrag / Ertragswert). Nimmt man nun einen Liegenschaftszinssatz von 4 Prozent (fallender Liegenschaftszinssatz), dann steigt der Ertragswert auf 500.000 EUR.

Also: Fallende Liegenschaftszinssätze führen zu steigenden Ertragswerten. Wer’s nicht glaubt, bitte mit dem Taschenrechner kontrollieren.

DerLiegenschaftszinssatz im Ertragswertverfahren der mmobilienbewertungWarum ist das so? Der Ertragswert ist immer die Sichtweise des Käufers. Wenn der Käufer die Immobilie, die einen Rohertrag von 20.000 EUR/Jahr erwirtschaftet, für einen Preis von 400.000 EUR erwirbt, liegt die Rendite bei 5 Prozent. Muss er z.B. aufgrund des Marktes einen Preis von 500.000 EUR zahlen, dann erhält er zwar immer noch einen Rohertrag von 20.000 EUR/Jahr. Er musste für den gleichen Ertrag aber mehr Geld ausgeben. Die Rendite seines eingesetzten Geldes sinkt damit auf 4 Prozent. Steigende Preise führen somit zu niedrigeren Liegenschaftszinssätzen.

Diesen Zusammenhang können wir momentan auf dem Immobilienmarkt beobachten. In vielen Großstädten gehen die Liegenschaftszinssätze aufgrund der stark gestiegenen Preise „in den Keller“. Für gute Wohn- bzw. Geschäftsobjekt liegen die Zinssätze teilweise unter 2 Prozent. In diesen Fällen muss man sich gut überlegen, ob sich der Kauf einer Immobilie rentiert.

seven2heaven – Immobilienbewertung in nur 7 Schritten mit K. IM 3.5

Posted by K.IM on Juni 16, 2015 in Immobilienbewertung, News
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K.IM Version 3.5 erschienen!

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 Highlights der Version K. IM 3.5:

  • Noch einfacher: seven2heaven – Immobilienbewertung in nur 7 Schritten mit dem K.IM Assistenten
  • Noch schneller: Automatische Umrechnung der Wohnfläche in die Bruttogrundfläche
  • Noch genauer: Update regionaler Daten
  • Noch überzeugender: Berichtfunktionen erweitert
  • Noch komfortabler: Restnutzungsdauer auf Basis des Modernisierungsgrades
  • Noch preiswerter: nur 149 EUR (brutto) für 2 Arbeitsplätze (Update: 89 EUR). Fragen Sie auch nach unseren Rabattmöglichkeiten z.B. für Verbandsmitglieder oder Existenzgründer!

Lernen Sie die Vorteile von K.IM kennen!

Selbstverständlich wollen Sie nicht die sprichwörtliche „Katze im Sack kaufen“. Sie können deshalb die Immobilienbewertungssoftware K.IM 3.5 zehn Tage lang auf Herz und Nieren prüfen (nur MS Windows). Sollte Ihnen unsere Software gefallen, können Sie im K.IM-Shop eine Seriennummer erwerben, mit der Sie die Testversion in eine zeitlich unbegrenzte Vollversion (2 Lizenzen) umwandeln können.

 

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Teilungserklärung wichtig beim Wohnungskauf

Posted by K.IM on Mai 19, 2015 in Immobilienkauf
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Warum die Teilungserklärung wichtig ist

Teilungserklärung bei Kauf einer WohnungStellen Sie sich vor, Sie sind an dem Kauf einer Eigentumswohnung interessiert. Sie schauen sich die Wohnung an, sind total begeistert und schlagen dann schnell zu, damit Ihnen das Objekt der Begierde nicht vor der Nase weggeschnappt wird. Den Begriff „Teilungserklärung“ haben Sie noch nie gehört und in der Kürze der Zeit erscheint Ihnen das auch nicht so besonders wichtig. Sie haben die Wohnung ja mit eigenen Augen gesehen. Was soll also noch passieren?

Es kann eine Menge passieren

Zum Beispiel können Räume, die Sie besichtigt haben, gar nicht zur Wohnung gehören. Was alles zur Wohnung gehört, steht nämlich nur in der Teilungserklärung und in dem dazugehörigen Aufteilungsplan. Außerdem finden Sie in der Teilungserklärung Informationen zu Sondernutzungsrechten (zum Beispiel an Rasen- und Terrassenflächen) und der Verteilung der Stimmrechte bei der Eigentümerversammlung. Es lohnt sich also, sich vor dem Kauf die Teilungserklärung zeigen zu lassen, auch wenn Verkäufer Ihnen das eventuell ausreden wollen.

Weitere Infos unter NTV.de

Was Wertermittlung und der Wetterbericht gemeinsam haben

Posted by K.IM on Mai 07, 2015 in Immobilienbewertung, Verkehrswert
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Was Wertermittlung und der Wetterbericht gemeinsam haben

Wertermittlung von Immobilien und der WetterberichtDer Verkehrswert ist laut Definition in § 194 BauGB ein Preis, der unter Berücksichtigung bestimmter wertrelevanter Merkmale auf dem Immobilienmarkt zu erzielen wäre. Die Aufgabe des Sachverständigen besteht darin, den erzielbaren Preis möglichst genau zu ermitteln. Diese Aufgabe ist nicht gerade leicht, denn es gilt, zahlreiche Mechanismen und Kriterien zu berücksichtigen, die bei der Preisbildung eine Rolle spielen können. Um es den Wertermittlern aber nicht allzu schwer zu machen, hat man Rechenmodelle entwickelt, die diese Mechanismen und Kriterien berücksichtigen. Auf der Basis der Rechenmodelle können Wertermittler dann die Prognose über den erzielbaren Preis abgeben.

Wertermittlung ist somit eine Prognosewissenschaft, die vergleichbar ist mit Wettervorhersagen. Sie hören richtig: Ein Wertermittlungsexperte ist mit einem Wetterfrosch vergleichbar. Auch die Wetterexperten haben Rechenmodelle entwickelt, mit denen sie den Eintritt eines bestimmten Ereignisses relativ genau vorhersagen können. Die Rechenmodelle basieren in der Regel auf langfristigen Beobachtungen von Klima, Temperatur, Atmosphäre, Topographie und weiteren Einflussfaktoren. Mit den Modellen erhält man letztendlich ein relativ genaues Bild der Wetterwirklichkeit.

Allerdings können die Rechenmodelle die Wirklichkeit niemals hundertprozentig genau wiedergeben. Aus diesem Grund gibt es manchmal Fehler bei der Prognose. Sie kennen sicherlich die Situation, in der Sie dem Wetterbericht folgend mit Kind und Kegel zum Picknick aufgebrochen sind, und dann völlig durchnässt wieder zu Hause ankamen. Die Wetterfrösche erklären das dann im Nachhinein mit atmosphärischen Störungen, die im Rechenmodell nicht berücksichtigt wurden.

Von derartigen Störungen kann auch ein Wertermittlungsexperte betroffen sein, der unter Berücksichtigung eines gängigen Wertermittlungsmodells einen „todsicheren“ Verkehrswert prognostiziert hat. Wenn sich die Marktmechanismen aufgrund einer kleinen Störung nicht so verhalten, wie das Rechenmodell es vorgibt, kann sich dieser „todsichere“ Verkehrswert relativ weit vom tatsächlichen Peis entfernen. Dies wiederum kann dann zu relativ großen atmosphärischen Störungen zwischen dem Sachverständigen und dem Auftraggeber führen.

Prognose-
wissenschaft
Beobachtung
von
Ergebnis der Beobachtungen Prognose
Wetter-vorhersage Klima, Temperatur, Atmosphäre, Topographie, etc. Wettermodelle wahrschein-lichstes Wetter
Wertermittlung Nutzungs-möglichkeiten, Gebäudeart, Lage, Marktsituation, etc. Wertermittlungs­modelle wahrschein-lichster Preis

Es gibt übrigens noch wesentlich mehr Prognosewissenschaften, mit denen die Immobilienwertermittlung verwandtschaftliche Beziehungen pflegt. Denken Sie beispielsweise an Wahlvorhersagen. Und denken Sie in diesem Zusammenhang auch daran, dass die Wahlvorhersagen manchmal gewaltig daneben liegen können. Alle Prognosewissenschaften haben somit eine Gemeinsamkeit: Sie sind mit Unsicherheiten behaftet. Diese Feststellung ist von größter Wichtigkeit für das Verständnis von Immobilienbewertung.

Fazit: Die Wertermittlungsmodelle können die Wirklichkeit am Immobilienmarkt niemals genau abbilden. Aus diesem Grund Wertermittlung von Immobilien immer mit Unsicherheiten behaftet.

Immobilienbewertung – Bewertungsverfahren bei einem Einfamilienhaus

Posted by K.IM on März 31, 2015 in Immobilienbewertung, ImmoWertV, Verkehrswert
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Immobilienbewertung Bewertungsverfahren Haus EinfamilienhausGrundsätzlich gibt es drei Bewertungsverfahren, die bei der
Immobilienbewertung zum Einsatz kommen:

  1. Vergleichswertverfahren
  2. Sachwertverfahren
  3. Ertragswertverfahren

Bei Einfamilienhäusern kommt in der Regel nur das Sachwertverfahren zur Anwendung.

Ausgangspunkt des Sachwertverfahrens ist die Frage,
was es kosten würde, ein Grundstück zu kaufen und das Gebäude noch
einmal neu zu bauen. Darüber hinaus werden das Gebäudealter und
die Marktsituation berücksichtigt.

Somit reduziert sich das Sachwertverfahren auf die einfache Formel:

Grundstückskosten + Baukosten – Alterswertminderung x Marktsituation = Verkehrswert

Für die Eingangsgrößen der Sachwertformel liegen genügend
Erfahrungswerte vor, so dass sich auf der Basis des
Sachwertverfahrens zuverlässige Verkehrswerte berechnen
lassen. Wie einfach die Sachwertformel zu handhaben ist,
kann man mit einer Immobilienbewertungssoftware,
wie zum Beispiel K.IM, selber ausprobieren.

Immobilienbewertung von Einfamilienhäusern mit anderen Bewertungsverfahren

Im Prinzip könnte man für Einfamilienhäuser auch das
Vergleichswertverfahren anwenden. Allerdings gibt es
in den meisten Bewertungsfällen keine Vergleichsobjekte,
die in allen Merkmalen mit dem zu bewertenden Einfamilienhaus
übereinstimmen. Aus diesem Grund scheidet das Vergleichswert-
verfahren bei der Bewertung von Einfamilienhäusern in der
Regel aus.

Das Ertragswertverfahren kommt dagegen nur bei so genannten
Renditeobjekten zum Einsatz, also bei Immobilien, mit denen
Mieterträge generiert werden. Auch dieses Verfahren
kann man mit einer Software zur Immobilienbewertung,
wie zum Beispiel K.IM
, selber ausprobieren.

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