Lesenswert – News zur Wertermittlung

Immobilienbewertung – Bewertungsverfahren bei einem Einfamilienhaus

Posted by K.IM on März 31, 2015 in Immobilienbewertung, ImmoWertV, Verkehrswert
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Immobilienbewertung Bewertungsverfahren Haus EinfamilienhausGrundsätzlich gibt es drei Bewertungsverfahren, die bei der
Immobilienbewertung zum Einsatz kommen:

  1. Vergleichswertverfahren
  2. Sachwertverfahren
  3. Ertragswertverfahren

Bei Einfamilienhäusern kommt in der Regel nur das Sachwertverfahren zur Anwendung.

Ausgangspunkt des Sachwertverfahrens ist die Frage,
was es kosten würde, ein Grundstück zu kaufen und das Gebäude noch
einmal neu zu bauen. Darüber hinaus werden das Gebäudealter und
die Marktsituation berücksichtigt.

Somit reduziert sich das Sachwertverfahren auf die einfache Formel:

Grundstückskosten + Baukosten – Alterswertminderung x Marktsituation = Verkehrswert

Für die Eingangsgrößen der Sachwertformel liegen genügend
Erfahrungswerte vor, so dass sich auf der Basis des
Sachwertverfahrens zuverlässige Verkehrswerte berechnen
lassen. Wie einfach die Sachwertformel zu handhaben ist,
kann man mit einer Immobilienbewertungssoftware,
wie zum Beispiel K.IM, selber ausprobieren.

Immobilienbewertung von Einfamilienhäusern mit anderen Bewertungsverfahren

Im Prinzip könnte man für Einfamilienhäuser auch das
Vergleichswertverfahren anwenden. Allerdings gibt es
in den meisten Bewertungsfällen keine Vergleichsobjekte,
die in allen Merkmalen mit dem zu bewertenden Einfamilienhaus
übereinstimmen. Aus diesem Grund scheidet das Vergleichswert-
verfahren bei der Bewertung von Einfamilienhäusern in der
Regel aus.

Das Ertragswertverfahren kommt dagegen nur bei so genannten
Renditeobjekten zum Einsatz, also bei Immobilien, mit denen
Mieterträge generiert werden. Auch dieses Verfahren
kann man mit einer Software zur Immobilienbewertung,
wie zum Beispiel K.IM
, selber ausprobieren.

Immobilienblase – Gefahr nur in Bayern

Posted by K.IM on März 23, 2015 in Immobilienblase, Immobilienmarkt
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Immobilienblase_BayernViele Experten sind mittlerweile der Meinung, dass der Preisanstieg auf dem Immobilienmarkt zu einer Immobilienblase geführt hat, die in Kürze platzen könnte. Das Institut der Deutschen Wirtschaft Köln (IW) sieht das anders. Laut dem IW können sich Käufer von Immobilien aufgrund der niedrigen Zinsen einen wesentlich höheren Kaufpreis leisten als noch vor einigen Jahren. Die derzeitigen hohen Preise taugen somit nicht als Indikator für eine Immobilienblase. Und auch ein Anstieg der Zinsen nach dem Auslauf der Zinsbindung ist laut dem IW in den meisten Regionen Deutschlands zu verkraften.

Ausnahme: einige Städte und Kreise in Bayern. Schon vor kurzem hatten wir berichtet, dass eine Immobilie in der Innenstadt von München zum 44-fachen der Jahresmiete den Besitzer gewechselt hat. Die Immobilienpreise sind also mittlerweile so hoch, dass eine geringe Zinserhöhung nicht zu verkraften wäre und somit eine Immobilienblase in Bayern droht.

Weitere Infos unter: http://www.welt.de/finanzen/immobilien/article138312010/Wo-Eigentuemer-mit-einer-Preisblase-rechnen-muessen.html

Vorsicht beim Kauf von älteren Immobilien

Posted by K.IM on März 16, 2015 in Immobilienkauf
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älteren Immobilie Renovierung Sanierung BadDer Boom auf dem Immobilienmarkt ist derzeit nicht zu stoppen. Die Preise steigen, die Zinsen sinken und ein Ende ist nicht Sicht. Fast jede Immobilie findet einen Käufer, teilweise zu horrenden Preisen. Doch es ist Vorsicht geboten – vor allem bei älteren Immobilien. Diese kommen mittlerweile massenhaft auf den Markt, da sich die Eigentümer ins Pflegeheim oder ins Nirwana verabschieden. Nach dem Kauf einer älteren Immobilie kann jedoch schnell ein finanzieller Albtraum entstehen.
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Energiesanierung lohnt sich nicht

Posted by K.IM on Februar 20, 2015 in Energieeinsparung
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Energiesanierung HausDie Bundesregierung versucht, die energetische Sanierung von Gebäuden mit groß angelegten Förderprogrammen anzukurbeln. Allerdings werden die negativen Stimmen zur Energiesanierung immer zahlreicher. In der Zeitung „Die Welt“ wird beispielsweise kritisiert, dass die Kosten-Nutzen-Rechnungen der Dämmstoffhersteller oftmals von falschen Voraussetzungen ausgehen.

Kosten der Energiesanierung amortisieren sich nicht

Den Hausbesitzern wird vorgegaukelt, dass sich die Investition in neue Dämmstoffe innerhalb kürzester Zeit amortisiert. Das Gegenteil ist aber oft der Fall. Investitionskosten von 20.000 EUR und mehr, die bei einer Fassaden- und Dachdämmung mit hochwertigem Material anfallen, lassen sich durch die Einsparung von Heizkosten im Normalfall nicht wieder einspielen. Hausbesitzer sollten daher mit spitzem Bleistift rechnen, ehe sie eine Energiesanierung durchführen. Dabei müssen zahlreiche Aspekte beachtet werden, wie zum Beispiel die Höhe der Fördergelder und Kredite sowie die Umlage auf die Mieter.

Da ein Hausbesitzer mit einer korrekten Kosten-Nutzen-Rechnung im Allgemeinen überfordert ist, sollte er sich besser an einen Fachmann wenden (z.B. an einen unabhängigen Energieberater).

Weitere Informationen unter: welt.de

Wie der Garten den Wert einer Immobilie beeinflusst

Posted by K.IM on Januar 27, 2015 in Makler, Verkehrswert, Wertsteigerung
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Garten- Einfluss auf Immobilienwert„Ein gepflegter Garten ist nicht nur schön anzusehen, sondern hat auch erheblichen Einfluss auf den Wert des ganzen Hauses.“ Das ist die Meinung einer Immobilien-Maklerin auf Ihrer Internetseite.

In städtischer Lage könne der Zustand des Gartens beim Verkaufspreis einen erheblichen Unterschied von 10.000 bis 50.000 EUR ausmachen. In ländlichen Lagen sei dagegen kein großer Unterschied beim Wert der Immobilie festzustellen. Kleine Maßnahmen, wie zum Beispiel das Begrünen von Mülltonnenstandplätzen, können große Auswirkungen auf den Preis haben. Außerdem sollte sich der Garten in einem gepflegten Zustand befinden, wenn ein Kaufinteressent das Haus besichtigt.

Gepflegter Garten = gepflegtes Haus

Denn die weitverbreitete Meinung lautet: Hinter einem gepflegten Garten verbirgt sich ein gepflegtes Haus. Ein verwilderter und ungepflegter Garten führt demnach zu Punkteabzügen, auch wenn der Interessent das Haus noch gar nicht von innen gesehen hat.

Fazit: Mit geringfügigen Investitionen und einer guten Portion Muskelkraft kann man den Garten ansprechend gestalten und damit den Wert der Immobilie erheblich steigern.

Immobilienbewertung – was kostet ein Wertgutachten?

Posted by K.IM on Dezember 15, 2014 in Immobilienbewertung
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Kosten Gutachten Wertgutachtgen Immobilie ImmobilienbewertungBis zum Jahr 2009 konnten Honorare für Wertgutachten zur Immobilienbewertung nach § 34 der HOAI berechnet werden. Nach dem ersatzlosen Wegfall des § 34 im Jahr 2009 können die Honorare im außergerichtlichen Bereich frei ausgehandelt werden. Um diese Lücke zu schließen, haben einige Institutionen eigene Honorarempfehlungen veröffentlicht, an denen sich die Parteien orientieren können.

 

Honorarempfehlungen von zwei Verbänden für Wertgutachten

Beispielobjekt: typisches Einfamilienhaus mit einem Verkehrswert von 300.000 EUR (ohne Nebenkosten und Mehrwertsteuer)

Bund der öffentlich bestellten Vermessungsingenieure:

Normalstufe: 1.450 EUR
Schwierigkeitsstufe: 2.200 EUR

Bundesverband öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger:

Basishonorar 1.450 EUR + Zuschläge bei Besonderheiten

Somit muss bei einem typischen Einfamilienhaus in der Preisklasse von 300.000 EUR mit einem Honorar von rd. 2.000 EUR gerechnet werden (inklusive Nebenkosten und Mehrwertsteuer). Bei Besonderheiten bzw. Schwierigkeiten kann es auch schnell teurer werden.

Die meisten seriösen Sachverständigen halten sich an die oben genannten Honorarempfehlungen. Es gibt aber auch Sachverständige, die Wertgutachten zu wesentlich geringeren Honoraren erstellen. Heutzutage kann man Aufträge für Wertgutachten auch auf einschlägigen Versteigerungsplattformen im Internet anbieten, wobei sich dann vielfach Honorare von nur wenigen Hundert Euro ergeben. Bei den Billig-Gutachten stellt sich jedoch immer die Frage nach der Qualität der Immobilinbewertung. Jeder Auftraggeber sollte sich überlegen, ob er teure Qualität einkauft oder ob ein billiger Schnellschuss als Gutachten ausreicht. Bei den Billig-Gutachten können sich hohe Folgekosten ergeben: wenn das Gutachten handwerkliche Fehler enthält kann die Gegenseite auf diesen Fehlern herumreiten.

Der richtige Sachverständige für Immobilienbewertung

Posted by K.IM on Dezember 04, 2014 in Immobilienbewertung, Verkehrswert
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K.IM Verkehrswertbericht zur ImmobilienbewertungDas Sachverständigenwesen im Bereich der Immobilienbewertung ist insgesamt zersplittert und unübersichtlich. Potenzielle Auftraggeber werden dadurch verwirrt, denn die Auswahl des richtigen Sachverständigen erfordert ein Insiderwissen, über das die meisten Auftraggeber nicht verfügen. Insofern gerät die Auswahl eines geeigneten Sachverständigen für Immobilienbewertung oftmals zum Glücksspiel. Aus diesem Grund werden nachfolgend einige Tipps gegebenen, wie man als Auftraggeber den „richtigen“ Sachverständigen findet.

Lesen Sie hier weiter um Tips zu erhalten, wie sie den richtigen Sachverständigen für Immobilienbewertung finden:

Tipp 1: Die Qualifikationen für Immobilienbewertung

Die Qualifikationen mit denen Sachverständige werben, sind vielfältig, zum Beispiel: Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, Verbandsgeprüfter bzw. -angehöriger Sachverständiger, Zertifizierter Sachverständiger, Staatlich geprüfter Sachverständiger, Bausachverständiger, Gerichtssachverständiger, etc. Lassen Sie sich von diesen Bezeichnungen nicht blenden! Die Bezeichnung des Sachverständigen sagt häufig nur wenig über seine Qualität aus. So müssen zum Beispiel öffentlich bestellte Sachverständige nicht grundsätzlich besser sein als Sachverständige, die diese Qualifikation nicht besitzen. Fragen Sie den Sachverständigen vielmehr, wann er zuletzt auf einer Fortbildungsveranstaltung war und lassen Sie sich die diesbezügliche Teilnahmebescheinigung zeigen.

Tipp 2: Referenzliste zur Immobilienbewertung

Lassen Sie sich eine Referenzliste mit Objekten vorlegen, die der Sachverständige bereits bewertet hat. Wenn Sie eine Spezialimmobilie zu bewerten haben (zum Beispiel Hotel, Restaurant, Supermarkt), fragen Sie nach, ob der Sachverständige bereits Erfahrung mit der Bewertung derartiger Immobilien hat.

Tipp 3: Beispielgutachten

Ein seriöser Sachverständiger wird Ihnen auf Nachfrage sicherlich ein anonymisiertes Beispielgutachten überlassen, damit Sie sich ein Bild von seiner Arbeit machen können. Handelt es sich dabei um ein so genanntes Formulargutachten, bei dem vorgegebene Felder ausgefüllt oder angekreuzt werden, sollten Sie lieber einen anderen Sachverständigen wählen, denn in Formulargutachten können die individuellen Wertmerkmale eines jeden Bewertungsobjekts in der Regel nicht ausreichend berücksichtigt werden. Falls Sie als Beispielgutachten ein so genanntes Textgutachten erhalten, so prüfen Sie, ob das Gutachten in allen Schritten nachvollziehbar ist. Zur Nachvollziehbarkeit gehört es auch, dass die Wahl der Eingangsgrößen, wie zum Beispiel der Mieten, ausreichend begründet ist.

Tipp 4: Angemessene Dauer

Die Erstellung eines fachlich fundierten und aussagefähigen Gutachtens dauert in der Regel vier bis acht Wochen. Diese Zeitspanne ist angemessen, um alle wertrelevanten Informationen zu recherchieren und sich gedanklich mit dem Bewertungsgegenstand sowie dem Zweck der Bewertung zu beschäftigen. Sachverständige, die damit hausieren, dass Sie Gutachten innerhalb eines Tages erstellen können, sollten sie auf keinen Fall beauftragen, denn in dieser kurzen Zeit kann man sich nicht in einen Fall eindenken, geschweige denn alle notwendigen Informationen beschaffen.

Tipp 5: Das Honorar

Der Markt für die zahlreichen Sachverständigen der Grundstückswertermittlung ist stark „umkämpft“. Dies führt dazu, dass einige Sachverständige Honorare nehmen, die weit unterhalb der sonst üblichen Konditionen liegen. In diesen Fällen werden dann so genannte „Kurz- oder Schnellgutachten“ angefertigt, die den Auftraggeber nicht zufrieden stellen können. Bedenken Sie: Ein seriöses Gutachten hat seinen Preis und dauert seine Zeit. Gutachten, die von heute auf morgen zu „Dumpingpreisen“ erstellt werden, sind in der Regel fehlerhaft und damit völlig wertlos. Zum Honorar ein Zitat von John Ruskin (englischer Sozialreformer, 1819-1900):

„Es gibt kaum etwas auf dieser Welt, das nicht irgendjemand ein wenig schlechter machen und etwas billiger verkaufen könnte, und die Menschen, die sich nur am Preis orientieren, werden die gerechte Beute solcher Machenschaften. Es ist unklug, zu viel zu bezahlen, aber es ist noch schlechter, zu wenig zu bezahlen. Wenn sie zuviel bezahlen, verlieren Sie etwas Geld, das ist alles. Wenn sie dagegen zu wenig bezahlen, verlieren Sie manchmal alles, da der gekaufte Gegenstand die ihm zugedachte Aufgabe nicht erfüllen kann. Das Gesetz der Wirtschaft verbietet es, für wenig Geld viel Wert zu erhalten. Nehmen sie das niedrigste Angebot an, müssen sie für das Risiko, das sie eingehen, etwas hinzurechnen. Und wenn Sie das tun, dann haben Sie auch genug Geld, um für etwas Besseres zu bezahlen.“

Immobilienpreise in Deutschland – eine riskante Blase?

Posted by K.IM on November 27, 2014 in Allgemein, Immobilienblase
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Immobilienpreise_PreisblaseDie Anzeichen für eine spekulative Blase der Immobilienpreise sind nach Untersuchungen des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung e.V. (DIW) zur Zeit sehr schwach. Der deutsche Immobilienmarkt ist daher insgesamt in einer guten Verfassung. Bei einzelnen, lokalen Betrachtungen wird dennoch zu Vorsicht aufgerufen.

Immobilienpreise bei Neubauten riskant

In rund einem Drittel aller untersuchten Städte finden sich ernstzunehmende Hinweise für spekulative Überbewertungen der Immobilienpreise, überwiegend bezogen auf das Segment der Neubauten. Es gilt daher, gerade die regionalen Entwicklungen im Auge zu behalten, um gesamtwirtschaftlich bedrohliche Fehlentwicklungen frühzeitig zu erkennen.

Den vollständigen Wochenbericht des DIW vom 17. November 2014 können Sie hier herunterladen:

http://www.diw.de/documents/publikationen/73/diw_01.c.489772.de/14-47-3.pdf

Abkühlung am Immobilienmarkt

Posted by K.IM on November 25, 2014 in Allgemein
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Abkuehlung_ImmobilienmarktSteigen die Preise auf dem Immobilienmarkt noch weiter? Wird es eine weitere Verknappung des Angebots geben? Oder ist die heiße Phase vorbei und es droht eine Abkühlung? Im Moment herrscht eine große Unsicherheit, wohin der Weg gehen wird. Aber ist nicht allein das Gerede über Unsicherheiten schon ein Zeichen für den beginnenden Abschwung? Während in den Sommermonaten jede Immobilie noch ohne Skrupel gekauft wurde, ist jetzt Zurückhaltung angesagt.

Analyse erwartet Abkühlung auf dem Immobilienmarkt

Die Wirtschaftswoche präsentiert diesbezüglich eine IVD-Analyse, wonach der Immobilienzyklus in Deutschland seinen Höhepunkt längst überschritten hat. Den Preisen und Mieten geht langsam die Luft aus, was laut der IVD-Analyse an den geringeren Steigerungsraten erkennbar ist.

Hier der Link zum Artikel der Wirtschaftswoche:
https://www.wiwo.de/finanzen/immobilien/immobilien-heisser-markt-kuehlt-ab/10976362.html

Tipp: Bodenrichtwert im Internet

Posted by K.IM on November 10, 2014 in Immobilienbewertung, News
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Bodenrichtwert onlineImmobilienwerte bestehen prinzipiell aus den beiden Komponenten Bodenwert und Gebäudewert. Der Bodenwert ist heutzutage relativ einfach über den so genannten Bodenrichtwert, welcher von den Gutachterausschüssen ermittelt und veröffentlicht wird, bestimmbar. Viele Bundesländer veröffentlichen die von den Gutachterausschüssen ermittelten Bodenrichtwerte mittlerweile im Internet, so dass eine Online-Abfrage für jedermann möglich ist. Eine Tabelle über die Online-Angebote der Bundesländer finden Sie unter dem nachfolgenden Link. Um dort auf die jeweiligen Seiten mit konkreten Bodenrichtwerten zu gelangen, müssen Sie auf die Rubrik Bodenrichtwerte (oben links) klicken und sich ein wenig „durchkämpfen“.

Bodenrichtwert im Online-Angebote der Bundesländer:

http://www.immobilienmarktbericht-deutschland.info

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