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7. Mai 2019

Analyse der Rendite von Immobilien in NRW – Update 2019

Rendite von Immobilien in NRW Wer heute eine Immobilie kaufen möchte, sieht sich teilweise einem überhitzten Markt gegenüber gestellt. Wie kann man trotzdem rational beurteilen, ob eine Immbobilie die gewünschte Rendite erzielen kann? Eine Hilfe bilden die Liegenschaftszinssätze der Gutachterausschüsse, welche vereinfacht gesagt die durchschnittlich zu erwartende Rendite widerspiegeln. Der Liegenschaftszinssatz wird von den lokalen…

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Rendite von Immobilien in NRW

Wer heute eine Immobilie kaufen möchte, sieht sich teilweise einem überhitzten Markt gegenüber gestellt. Wie kann man trotzdem rational beurteilen, ob eine Immbobilie die gewünschte Rendite erzielen kann? Eine Hilfe bilden die Liegenschaftszinssätze der Gutachterausschüsse, welche vereinfacht gesagt die durchschnittlich zu erwartende Rendite widerspiegeln. Der Liegenschaftszinssatz wird von den lokalen Gutachterausschüssen aus tatsächlichen Verkaufsfällen ermittelt. Eine statistische Analyse der Liegenschaftszinssätze der Jahre 2011-2019 zeigt, dass in den TOP-Städten in NRW das Verhältnis einer Investition zum Ertrag signifikant sinkt. Die Städte Köln, Düsseldorf, Dortmund und Bonn unterscheiden sich dabei teilweise erheblich.

Update 2018: Auch von 2017 bis 2018 setze sich der Trend von steigenden Preisen und somit geringeren Renditen in nahezu allen Top-Städten in NRW fort. Insbesondere Wohnraum erwirtschaftet immer geringere Rendite. Am Stärksten sind die Effekte in Köln und Bonn zu beobachten.

Update 2019: Die Analyse der Liegenschaftszinssätze 2019 zeigt, dass die Renditen in den Top-Städten von NRW beginnen eine unterschiedliche Entwicklung zu nehmen. Allen gemeinsam ist, dass Wohnimmobilien auf einem sehr niedrigen Renditeniveau (d.h. sehr teuer) stagnieren bzw. je nach Objektart weiter absinken. Aber während in Düsseldorf und Bonn im Gewerbesektor mit produzierendem Gewerbe, Lager, Büro und Mischnutzung auch weiterhin sinkende Renditeniveaus vorherrschen, steigt in Köln der Liegenschaftszinssatz für Büro, Gewerbe und Mischnutzung. In Dortmund dagegen ist das Bild sehr uneinheitlich. Während Renditen bei Gewerbe weiter sinken, stagniert der Bürosektor und die Mischnutzung steigt. Die Renditen von Mehrfamilienhäusern in Dortmund befinden sich weiter im freien Fall.

Update 2019 Köln: gewerbliche Nutzung und Wohnraum nehmen unterschiedliche Wege

Rendite Immobilien Köln 2019

In Köln steigen weiter die Preise bei Wohnraum und somit sinkt die zu erwartende Rendite. Interessanterweise entwickeln sich die Liegenschaftszinssätze (=Rendite) bei gewerblich genutzten Einheiten (produzierendes Gewerbe Lager, Mischnutzung, Büro) in die andere Richtung. Reine Geschäftsnutzung in der 1a-Lage liegt jedoch konstant bei 2 Prozent (nicht dargestellt). Der Effekt sinkender Liegenschaftszinssätze über die Zeit ist weiterhin hochsignifikant (Spearman Rang Korrelation p < 0.001). Der negative Zusammenhang hat sich im Vergleich zu 2018 weiter verstärkt (rho = -0.6).

Update 2019 Düsseldorf: Sinkende Renditen bei nahezu allen Objektarten

Rendite Immobilien Düsseldorf 2019

Bei Wohnraum in Düsseldorf steigen die Preise weiter oder stagnieren auf hohem Niveau. Die zu erwartende Rendite sinkt weiter. Bei übrigen gewerblich genutzten Objektarten fallen die Liegenschaftszinssätze. Auch hier sinkt die Renditeaussicht. Der Effekt sinkender Liegenschaftszinssätze über die Zeit wird noch stärker als im Vorjahr (Spearman Rang Korrelation p = 0.001). Auch der negative Zusammenhang hat sich im Vergleich zum Vorjahr weiter verstärkt (rho = -0.42).

Update 2019 Dortmund: Uneinheitliches Bild setzt sich fort

Rendite Immobilien Dortmund 2019

In Dortmund sind die zu erwartenden Renditen insbesondere bei Wohnraum bis 2019 leicht gesunken oder stagnieren auf niedrigem Niveau. Insbesondere Mehrfamilienhäuser sind stark gesunken. Das Bild bei gewerblicher Nutzung ist uneinheitlich. Der Bürosektor stagniert, Mischnutzung steigt und Gewerbe ist leicht gesunken. Der Effekt sinkender Liegenschaftszinssätze über die Zeit erreicht erstmals einen statistischen Trend (Spearman Rang Korrelation p = 0.07, rho = -0.19).

Update 2019 Bonn: Steigende Preise – sinkende Rendite

Rendite Immobilien Bonn 2019

In Bonn sind die Preise weiter gestiegen und damit die zu erwartenden Renditen von 2018 bis 2019 weiter über nahzu alle Objektarten gesunken. Nur Mischnutzung ist im Vergleich zum Vorjahr gestiegen. Wohnraum ist auf einem extrem teuren Niveau angelangt, sodass der Ertrag weiter sinkt. Der Effekt sinkender Liegenschaftszinssätze über die Zeit ist weiterhin hochsignifikant (Spearman Rang Korrelation p < 0.001). Der negative Zusammenhang hat sich im Vergleich zum Vorjahr weiter verstärkt (rho = -0.45).

Fazit 2019: Insgesamt betrachtet sinken die Liegenschaftszinssätze (=Rendite) weiter oder stagnieren bei Wohnraum auf niedrigem Niveau (siehe statistische Analyse der einzelnen Städte). Wohnungen und Häuser sind nach wie vor stark nachgefragt. Es werden dementsprechend hohe Preise in den Top-Städten von NRW abgerufen. Die Entwicklung der Renditen von Wohnraum und gewerblicher Nutzung nimmt jedoch unterschiedliche Wege. Erstaunlich dabei ist, dass selbst nah aneinander gelegene Städte wie Köln und Bonn dabei unterschiedliche Trends zeigen. Bei der Bewertung von Immobilien oder Renditeberechnung sollte daher immer der lokale Markt kritisch betrachtet werden. Durchschnittswerte für NRW oder ganz Deutschland stellen keine verlässliche Grundlage mehr dar.


Update 2018: Renditen von Immobilien in Köln weiter im Fall

Rendite Immobilien Köln 2018
Von 2017 bis 2018 setzte sich der Trend hin zu niedrigeren Liegenschaftszinsätzen und damit niedrigeren Renditen in Köln deutlich fort.

In Köln steigen weiter die Preise – und die Renditen sinken. Insbesondere sind diese Effekte bei Mehrfamilienhäuern in Köln zu beobachten. Aber auch das Gewerbe und der Büromarkt verteuern sich. Der Effekt sinkender Liegenschaftszinssätze über die Zeit ist weiterhin hochsignifikant (Spearman Rang Korrelation p < 0.001). Der negative Zusammenhang hat sich im Vergleich zum Vorjahr weiter verstärkt (rho = -0.58).

Update 2018: Renditen von Wohnraum in Düsseldorf sinken weiter

Rendite Immobilien Düsseldorf 2018
Von 2017 bis zum Jahr 2018 haben sich in Düsseldorf Wohnungen und Einfamilienhäuser verteuert, wodurch die Renditen weiter sinken. Die Renditen der übrigen Objektarten haben sich dagegen mit Ausnahme von Mischnutzung kaum verändert.

In Düsseldorf steigen die Preise kräftig bei Wohnraum – und die Renditen sinken. Die übrigen Objektarten bleiben im Großen und Ganzen stabil. Mischnutzungen erwirtschafteten höhere Renditen in 2017 als im Zeitraum davor. Der Effekt sinkender Liegenschaftszinssätze über die Zeit ist weiterhin signifikant (Spearman Rang Korrelation p = 0.01). Der negative Zusammenhang hat sich im Vergleich zum Vorjahr weiter verstärkt (rho = -0.37).

Update 2018: Renditen von Immobilien in Dortmund bei Wohnraum sinken

Rendite Immobilien Dortmund 2018
Der Trend in Dortmund setzt sich weiterhin negativ fort. Die Renditen sinken mit Ausnahme von Mischnutzung in allen Bereichen. Seit diesem Jahr wird im Grundstücksmarktbericht nicht mehr zwischen vermieteten und unvermieteten Wohnungen unterschieden. Der Wert wird ab sofort als ein Wert „Wohnungen“ fortgeführt.

In Dortmund sind die zu erwartenden Renditen bis 2018 leicht gesunken. Lediglich Mischnutzung bildet eine Ausnahme. Insbesondere sind diese Efekte bei Wohnraum zu beobachten, außer bei Wohnungen. Hier liegt jedoch eine Umstellung des Berichtsystems des Gutachterausschusses vor. Aber auch bei Gewerbe und der Büromarkt sinken die Liegenschaftszinssätze. Der Effekt sinkender Liegenschaftszinssätze über die Zeit ist weiterhin nicht signifikant (Spearman Rang Korrelation p = 0.14, rho = -0.17) nähert sich jedoch einem statistisch meßbaren Trend an.

Update 2018: Renditen von Immobilien in Bonn sinken weiter

Rendite Immobilien Bonn 2018
In Bonn sinken die Rendten von Immobilien in allen Bereichen von 2017 bis 2018 nahezu linear weiter.

In Bonn sind die zu erwartenden Renditen bis von 2017 bis 2018 weiter stark gesunken. Der Effekt sinkender Liegenschaftszinssätze über die Zeit ist weiterhin hochsignifikant (Spearman Rang Korrelation p < 0.001). Der negative Zusammenhang hat sich im Vergleich zum Vorjahr weiter verstärkt (rho = -0.41).

Fazit Update 2018: Der Trend zu geringerer Rendite bei Immobilien in den Top-Großstädten von NRW setzt sich weiter fort. Insbesondere Köln und Bonn fragen in allen Bereichen immer höhere Preise ab. In Düsseldorf und Dortmund sind insbesondere bei Wohnraum geringere Renditen zu erwarten.


Entwicklung der Renditen von Immobilien in Köln 2017

In Köln sinken die Liegenschaftszinssätze und damit die zu erwartenden Renditen bei fast allen Objektarten, ausgenommen Gewerbe. Der Effekt sinkender Liegenschaftszinssätze über alle Objekttypen ist  hochsignifikant (Spearman Rang Korrelation p < 0.001). In Köln ist diese negative Zusammenhang im Vergleich zu allen anderen Städten am stärksten ausgeprägt (rho = -0.53).

Rendite Immobilien Köln 2017
Verlauf der zu erwartenden Renditen von Immobilien in Köln nach Objektart. Der Liegenschaftszinssatz (LZS, Y-Achse) und damit die zu erwartende Rendite fällt signifikant mit der Zeit (X-Achse).

Einfach gesprochen bedeutet dies, dass im Laufe der Zeit in Köln Immobilien immer teurer wurden. Gleichzeitig sind die zu erzielenden Erträge jedoch nicht proportional mit angestiegen. Dies betrifft nahezu alle Arten von Immobilien in Köln, insbesondere jedoch Wohnungen, Mehrfamilienhäuser und gemischt genutzte Objekte. Eine Ausnahme stellen Gewerbeobjekte dar. Dort liegt aber aus Sicht von Investoren das höchst Risiko.

Fazit 2017: Wer heute in Köln eine Geldanlage in eine Immobilie tätigen will, muss insbesondere bei  wohnlich genutzten Gebäuden mit geringen Erträgen rechnen. Durch die Mietpreisbremse in Köln kann die zukünftige Renditeaussicht weiterhin sinken.

Entwicklung der Renditen von Immobilien in Düsseldorf 2017

In Düsseldorf sinken die zu erwartenden Renditen ebenfalls bei fast allen Objektarten, im Vergleich zu Köln jedoch inklusive Gewerbe. Der Effekt der sinkenden Liegenschaftszinssätze über alle Objekttypen ist statistisch signifikant (Spearman Rang Korrelation p = 0.02, rho = -0.3)

Rendite Immobilien Düsseldorf 2017
Verlauf der zu erwartenden Renditen von Immobilien in Düsseldorf nach Objektart.Der Liegenschaftszinssatz (LZS, Y-Achse) und damit die zu erwartende Rendite fällt signifikant mit der Zeit (X-Achse).

Auch in Düsseldorf  wurden Immobilien immer teurer beim Kauf. Die zu erzielenden Erträge sind nicht im gleichen Maße angestiegen. Im Vergleich zu Köln sind in Düsseldorf auch Gewerbeimmobilien betroffen. Besonders interessant in Düsseldorf ist der Verlauf der Rendite bei gemischt genutzten Objekten. Hier ist der negative Effekt über den Verlauf der Jahre ganz besonders ausgprägt, was in Düsseldorf für eine deutliche Verteuerung insbesondere der 1a-Lagen spricht.

Fazit 2017: Wer in Düsseldorf in Immobilien investieren will, muss wie in Köln je nach Objektart mit geringen Erträgen rechnen, oder ein hohes Risiko bei reinem Gewerbe tragen. Die Mietpreisbremse in Düsseldorf kann die Renditeerwartungen zukünftig weiter einschränken.

Entwicklung der Renditen von Immobilien in Dortmund 2017

In Dortmund bildet sich ein ganz anderes Bild ab. Es exisitert kein messbarer Effekt, dass die Renditen im Durchschnitt mit der Zeit gesunken sind (Spearman Rang Korrelation p = 0.27, rho = -0.14). Lediglich der Wohnungsmarkt scheint im Verhältnis von Preis zu Ertrag stark zu sinken.

Im Vergleich zu Köln und Düsseldorf bedeutet dies jedoch nicht, dass eine Investiton in Dortmund lukrativer sei. Vielmehr schwanken die zu erwartenden Erträge in Dortmund bei nahezu allen Objekttypen sehr stark. Die Variation und damit die Risiken einer Anlage in Immobilien in Dortmund sind somit ungleich höher als in Köln und Düsseldorf.

Fazit 2017: Das heterogene Stadtbild von Dortmund bezüglich Qualität der Wohn-, Büro- und Geschäftsflächen spiegelt sich auch in der zu erwartenden Rendite wieder. Wie in Köln und Düsseldorf sind jedoch die geringsten Erträge aus Wohnimmobilien zu erwarten. Insgsamt besteht ein höheres Investitionsrisiko.

Entwicklung der Renditen von Immobilien in Bonn 2017

In Bonn zeigt sich ein besonderer Markt. Es exisitert wie in Köln und Düsseldorf ein messbarer Effekt, dass die Renditen mit der Zeit gesunken sind (Spearman Rang Korrelation p = 0.003, rho = -0,36).

Rendite Immobilien Bonn 2017
Verlauf der zu erwartenden Renditen von Immobilien in Bonn nach Objektart. Der Liegenschaftszinssatz (LZS, Y-Achse) und damit die zu erwartende Rendite fällt signifikant mit der Zeit (X-Achse).

Im Vergleich zu Köln liegt die durchschnittliche Rendite in Bonn sogar noch unter Kölner Verhältnissen. In Bonn sind die Preise also ganz besonders hoch gestiegen. Für das Jahr 2017 ist ein Unterschied zwischen Köln und Bonn bezüglich der Rendite aber nicht mehr statistisch messbar.

Fazit 2017: Der Liegenschaftszinssatz spiegelt das Geschehen auf dem Markt erstaunlich genau wider. Die zu erwartende Rendite, Chancen und Risiken sind abgebildet. Investoren haben somit ein mächtiges Werkzeug, um in NRW Chancen und Risiken einer Investition in eine Immobilie abzuwägen. Die drei größten Städte in NRW haben einen eindeutigen Trend hin zu weniger Rendite – sind aber noch unterschiedlich je nach Objektart.

Methodik

Aus den veröffentlichten Daten der Gutachterauschüsse Köln, Düsseldorf, Dortmund und Bonn wurden die Mittelwerte der Liegenschaftszinssätze für verschiedene Objektarten von Immobilien ermittelt (Jahrgänge 2011-2017; Update 2018: Jahrgang 2018; Update 2019: Jahrgang 2019). Die statistische Analyse erfolgte mit der Software R. Grafiken basieren auf dem R-Paket ggplot2. Quellen: Grundstücksmarktberichte 2011-2018 der Gutachterausschüsse, Köln, Düsseldorf, Dortmund und Bonn.

Analyse von Dr. Sebastian Baldauf. Sie finden Ihn auch auf Xing und Twitter.

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