Bodenrichtwerte und amtliche Grundstücksmarktberichte für NRW auch 2021 kostenfrei
Die ersten neuen Bodenrichtwerte zum Stichtag 01.01.2021 in NRW sind auf der Platform BORIS.NRW nun veröffentlicht. Die Bodenrichtwerte können in NRW seit Anfang 2016 auf der Webseite des Bodenrichtwertsystems BORIS.NRW ohne Gebühren abgerufen werden. Somit stehen Ihnen sämtliche Produkte aus BORISplus.NRW (Bodenrichtwerte, Grundstücksmarktberichte, etc.) kostenfrei auch im Jahr 2021 zur Verfügung. Alle Dokumente und Daten der amtlichen Grundstückswertermittlung, die online abgerufen werden können, wurden im Sinne von Open Data kostenfrei bereit gestellt. Noch fehlende Richtwerte und Grundstücksmarktberichte auf BORIS.NRW werden kontinuierlich ergänzt.
Die neuen Richtwerte, Grundstücksmarktberichte und andere marktrelevanten Daten zur Wertermittlung von Immobilien im Jahr 2021 werden schrittweise in das System eingepflegt. Bodenrichtwerte bzw. andere marktrelevante Daten zurückliegender Jahrgänge sind unter Berücksichtigung der zugehörigen historischen Karten rückdatiert und abrufbar. Durch die Teilung des Bildes in zwei Bereiche können die historischen mit den aktuellen Werten verglichen werden.
Als zentrales Element dient weiterhin das große das Kartenbild. Ähnliche Darstellungen wurden vorher bereits bei der Beta-Version des Topographischen Informationsmanagements NRW (TIM-NRW) getestet. Mittels klick-sensitiver Richtwertzonen sind bestmögliche Bildschirmdarstellungen und Ausdrucke in BORISplus.NRW möglich. Ein deutschlandweit einheitliches BORIS – System wie bei BORIS.NRW wäre für die Zukunft wünschenswert, um Bodenrichtwerte und andere Daten für ganz Deuschland abrufen zu können.
Auch Grundstücksmarktberichte NRW frei verfügbar
Für alle Wertermittler von Immobilien bedeutet dies, dass Bodenrichtwerte für NRW auch im Jahr 2021 inklusive der Informationen zur Anpassung kostenlos zur Verfügung stehen. Außerdem sind die für die Wertermittlung relevanten Daten der Grundstücksmarktberichte frei verfügbar. Während Sachverständige für Immobilienbewertung diese Daten bis 2016 kostenpflichtig abrufen mussten, stehen diese nun Wertermittlern aus allen Branchen, wie z.B. Maklern, Ingenieuren, Architekten, Versicherern und Banken zur Verfügung. Die Bodenrichtwerte und Daten aus den Grundstückmarktberichten dienen als Grundlage für das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
NRW als Vorreiter für Transparenz auf dem Immobilienmarkt
Das Bundesland NRW spielt damit deutschlandweit eine Vorreiterrolle in der Transparenz marktrelevanter Daten in der Immobilienbewertung. Bislang geht kein anderes Bundesland so weit in der gläsernen Darstellung der aufwendig ermittelten Daten wie Bodenrichtwerte. Im Gegenteil: je weiter man nach Süden schaut, umso schwärzer werden die Flecken auf den Karten der Bundesländer. Von einer bundesweiten, transparenten Darstellung der relevanten Daten für die Immobilienbewertung sind wir also noch weit entfernt.
Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Bodenwerte
Für bestimmte Zonen innerhalb einer Stadt sind Bodenrichterte die durschschnittlichen Bodenwerte für Grundstücke mit gleicher Lage und Nutzbarkeit. Innerhalb einer Bodenrichtwertzone wird der Richtwert für ein fiktives Grundstück bestimmt. Die wertrelevanten Merkmale dieses Grundstücks sind für die Lage charakteristisch, z.B. Größe und Zuschnitt oder Art der baulichen Nutzung. Bei der Wertermittlung ist daher zu beachten, dass das fiktive Grundstück von den Merkmalen des zu bewertenden Grundstücks abweicht. Dementsprechend muss der Bodenrichtwert an die Merkmale des Bewertungsgrundstücks angepasst werden.
Wer richtet sich denn noch nach Bodenrichtwerten?
Ralf Kröll
In Deutschland werden von den kommunalen Gutachterausschüssen flächendeckend Bodenrichtwerte ermittelt und veröffentlicht. Grundlage dafür sind Analysen und Auswertungen von Grundstückskaufpreisen, die bei den Gutachterausschüssen vorliegen.
In den Ballungsräumen ist in letzter Zeit festzustellen, dass sich die Bodenrichtwerte stark vom tatsächlichen Marktgeschehen entfernt haben. Die Kaufpreise für unbebaute Grundstücke liegen größtenteils weit über den Bodenrichtwerten. Gründe dafür sind insbesondere:
- In den dicht besiedelten Städten sind kaum noch unbebaute Grundstücke vorhanden. Die große Nachfrage nach Grundstücken für den Wohnungsbau kann somit nicht mehr befriedigt werden.
- Zahlreiche Projektentwickler und Bauträger suchen händeringend nach Grundstücken, auf denen sie ihre Wohnhäuser realisieren und verkaufen können.
- Hinzu kommen private Bauherren, die ihre eigenen Immobilienträume verwirklichen möchten.
- Demgegenüber stehen die Gutachterausschüsse mit veralteten Daten. Bis die derzeit hohen Kaufpreise beim Gutachterausschuss ankommen und ausgewertet werden, vergehen teilweise mehrere Jahre.
- Außerdem gibt es in den verdichteten Städten und Speckgürteln nur wenige Verkäufe von unbebauten Grundstücken, so dass die Gutachterausschüsse keine statistisch abgesicherten Auswertungen durchführen können. Aufgrund der fehlenden Datengrundlage werden die Bodenrichtwerte aus den letzten Jahren deshalb nur „vorsichtig“ auf ein aktuelles Datum fortgeschrieben. Die starken Preisanstiege der letzten Jahre werden auf diese Art und Weise jedenfalls nicht erfasst.
Einen Vorteil haben die niedrigen Bodenrichtwerte: Die Finanzämter nehmen in vielen Fällen die Bodenrichtwerte als Grundlage für ihre Steuerkalkulationen – und damit hat der Steuerzahler dann endlich mal die Nase vorn.