Bewirtschaftungskosten in der Immobilienbewertung

Posted by K.IM on Januar 10, 2017 in Immobilienbewertung
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Welche Bewirtschaftungskosten werden in der Immobilienbewertung berücksichtigt?

Bewirtschaftungskosten Verwaltungskosten Betriebskosten Immobilienbewertung 2017Häuser, Wohnungen, aber auch andere Gebäude erzeugen fortlaufend Bewirtschaftungskosten. In der Immobilienbewertung ist es daher notwendig, die Bewirtschaftungskosten eines Objektes zu ermitteln und richtig anzusetzen. Die Bewirtschaftungskosten haben direkten Einfluß z.B. auf den Reinertrag einer Immobilie im Ertragswertverfahren. Nach ImmoWertV setzen sich die Bewirtschaftungskosten aus folgenden Positionen zusammen:

  1. Verwaltungskosten
  2. Instandhaltungskosten
  3. Mietausfallwagnis
  4. Betriebskosten

Anhaltspunkte für die einzelnen Positionen findet man in der II. Berechnungsverordnung. Betriebskosten werden in der Betriebskostenverordnung geregelt. Im Folgenden werden die Daten der II. Berechnungsverordnung und Betriebskostenverordnung erläutert.

Verwaltungskosten

Die Verwaltungskosten umfassen die Kosten der zur Verwaltung des Grundstücks erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, den Wert der vom Eigentümer persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit sowie die Kosten der Geschäftsführung.

Die in der II. Berechnungsverordnung publizierten Verwaltungskosten werden in einem Turnus von 3 Jahren aktualisiert. Dabei werden die Kosten um den Prozentsatz verändert, um den sich auch der Verbraucherpreisindex für Deutschland geändert hat.  Die folgende Tabelle gibt eine Übersicht über die Entwicklung der Verwaltungskosten:

Verwaltungskosten nach II. Berechnungsverordnung in EUR (Stand: 01.01.2017)

Jahr 2004 2005 2008 2011 2014 2017
Haus / Wohnung 230 240,37 254,80 264,31 279,35 284,63
Garage 30 31,35 33,23 34,47 36,43 37,12

In den obigen Tabellenwerten sind eventuelle Zu- oder Abschläge von Verwaltungskosten noch nicht enthalten. Details zu Zu- und Abschlägen finden Sie bei GuG Aktuell.

Instandhaltungskosten

Instandhaltungskosten umfassen die Kosten, die infolge von Abnutzung oder Alterung zur Erhaltung des der Wertermittlung zugrunde gelegten Ertragsniveaus der baulichen Anlage während ihrer Restnutzungsdauer aufgewendet werden müssen. Sie sind für die Immobilienbewertung von erheblicher Relevanz, da sich teilweise hohe Geldbeträge ergeben. Instandhaltungskosten umfassen sowohl die Kosten für die laufende Instandhaltung als auch die Kosten für die Instandsetzung einzelner baulicher Teile, nicht jedoch die Kosten von Modernisierungsmaßnahmen.

Laut II. Bewertungsverordnung dürfen als Instandhaltungskosten je Quadratmeter Wohnfläche im Jahr angesetzt werden:

  1. für Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit am Ende des Kalenderjahres weniger als 22 Jahre zurückliegt, höchstens 7,10 EUR
  2. für Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit am Ende des Kalenderjahres mindestens 22 Jahre zurückliegt, höchstens 9 EUR
  3. für Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit am Ende des Kalenderjahres mindestens 32 Jahre zurückliegt, höchstens 11,50 EUR

 

Diese Sätze erhöhen oder verringern sich für Objekte je nach Alter, Zustand und Austattung eines Gebäudes. Falls eine Modernisierung zu einer Verlängerung der Restnutzungsdauer des Objektes geführt hat, sollte im Rahmen der Immobilienbewertung von einem fiktiven Baujahr ausgegangen werden.

Mietausfallwagnis

Das Mietausfallwagnis beschreibt das Risiko von Ertragsminderungen. Diese kommen in der Regel durch uneinbringliche Rückstände von Mieten, Pachten und sonstigen Einnahmen oder durch vorübergehenden Leerstand zustande. Das Mietausfallwagnis ist im Wesentlichen abhängig von der Lage des Objekts.

Das Mietausfallwagnis liegt bei Wohngebäuden in der Regel zwischen zwei und vier Prozent, bei Gewerbegebäuden zwischen vier und acht Prozent.

Betriebskosten

Betriebskosten sind die Kosten, die durch den Gebrauch des Grundstücks sowie seiner baulichen Anlagen laufend entstehen. Einen wichtigen Anhalt dafür, was im Einzelfall bei Wohngebäuden zu den Betriebskosten zu rechnen ist, gibt die II. Berechnungsverordnung in Verbindung mit der Betriebskostenverordnung. Betriebskosten werden dort im Wesentlichen definiert als:

  1. Laufende öffentliche Lasten des Grundstücks (Grundsteuer)
  2. Kosten der Wasserversorgung
  3. Kosten der Entwässerung
  4. Kosten des Betriebs der Heizungsanlage
  5. Kosten des Betriebs der Warmwasserversorgungsanlage
  6. Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen
  7. Kosten des Betriebs des maschinellen Personen- oder Lastenaufzuges
  8. Kosten der Straßenreinigung und Müllabfuhr
  9. Kosten der Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung
  10. Kosten der Gartenpflege
  11. Kosten der gemeinsam benutzten Beleuchtung
  12. Kosten der Schornsteinreinigung
  13. Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung
  14. Kosten für den Hauswart
  15. Kosten des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage ODER des Betriebs der mit einem Breitbandkabelnetz verbundenen privaten Verteilanlage
  16. Kosten der Einrichtungen für die Wäschepflege
  17. Sonstige Betriebskosten

Details zu den aufgeführten Punkten können der II. Bewertungsverordnung und der Betriebskostenverordnung entnommen werden. Die Betriebskosten sind nur dann  in der Immobilienbewertung anzusetzen, wenn sie nicht umlagefähig sind.

Bestehende Gebäude mittels Normalherstellungskosten (NHK) im Sachwertverfahren richtig bewerten

Posted by K.IM on November 03, 2016 in Haus, Immobilienbewertung, Sachwertverfahren
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Was bedeuten die Normalherstellungskosten (NHK) im Sachwertverfahren?

Baukosten Haus Normalherstellungskosten NHK 2010 Alterswertminderung SachwertverfahrenDas Sachwertverfahren findet insbesondere bei der Bewertung von Ein- und Zweifamilienhäusern Anwendung, da für die Käufer solcher Objekte in der Regel nicht die Rendite im Vordergrund steht. Ausgangspunkt des Sachwertverfahrens sind die Normalherstellungskosten (NHK). Dabei handelt es sich um Baukosten, die anfallen würden, wenn das zu bewertende Haus am Wertermittlungsstichtag neu errichtet werden würde. Und zwar mit modernen Baumaterialien, die am Wertermittlungsstichtag den Stand der Technik darstellen.

Normalherstellungskosten anpassen mittels Baupreisindex

Die derzeit gültigen Normalherstellungskosten wurden vom Gesetzgeber in der Sachwertrichtline vom 5. September 2012 veröffentlicht, auch bekannt als „NHK 2010“. Für die verschiedenen Gebäudetypen (Ein- Zweifamilienhaus, Doppelhaus, Reihenhaus) sind dort die Kostenkennwerte in EUR/qm festgelegt.

Da sich die „NHK 2010“ auf das Basisjahr 2010 beziehen, muss der Kostenkennwert eines Objektes darüber hinaus noch mit dem zum Stichtag gültigen Baupreisindex korrigiert werden. Der Bauspreisindex kann z.B. online beim Deutschen Statistischen Bundesamt (DESTATIS) eingesehen werden. Der angepasste Kostenkennwert wird dann mit der Bruttogrundfläche (BGF) eines Gebäudes multipliziert, um die Baukosten korrekt zu erfassen.

Alterswertminderung erfasst Diskrepanz zwischen Normalherstellungskosten (NHK) und bestehendem Gebäude

Im Sachwertverfahren gibt es somit eine erhebliche Diskrepanz zwischen den angesetzten Normalherstellungskosten (die beziehen sich nämlich auf einen Neubau zum Wertermittlungsstichtag) und einem tatsächlich schon vorhandenen Gebäude, das meistens schon etliche Jahre auf dem Buckel und mit einem Neubau nichts mehr zu hat.

Die Realitätsverzerrung, die durch die Normalherstellungskosten (NHK 2010) entsteht, ist vielen Bewertern nicht bewusst. Sie „spielen“ daher so lange mit den Normalherstellungskosten (NHK), bis sie aus ihrer Sicht zu einem alten Gebäude passen. Diese Vorgehensweise ist jedoch falsch!

Die alten Baumaterialen und die Abnutzung des Gebäudes müssen zwingend in der Alterswertminderung erfasst werden.

Die Alterswertminderung berechnet sich über die Restnutzungsdauer eines Hauses. Sie ist vom Baujahr und vom Modernisierungsgrad abhängig.

Das Sachwertverfahren kommt erst nach der Berücksichtigung der Alterswertminderung in der Realität des zu bewertenden Gebäudes an. Die NHK sind somit keine Rekonstruktionskosten, die veraltete Baumaterialien abbilden sollen!

NHK und Alterswertminderung in der Immobilienbewertungssoftware K.IM

In der Immobilienbewertungssoftware K.IM wird die beschriebene ImmoWertV-Vorgehensweise mit den aktuellen Normalherstellungskosten und der Alterswertminderung selbstverständlich richtig berücksichtigt. Die Werte der NHK 2010 sind in K.IM im Sachwertverfahren gemäß Sachwertrichtlinie für alle Gebäudetypen (Ein- Zweifmailienhaus, Doppelhaus, Reihenhaus) hinterlegt. Sie können auch den vorgegebenen Baupreisindex bei Bedarf manuell anpassen.

Die Alterswertminderung wird maßgeblich durch die Restnutzungsdauer berechnet. Tragen Sie dazu in K.IM das Baujahr und den Modernisierungsgrad ein, oder geben Sie manuell ein fiktives Baujahr an. K.IM berechnet Ihnen alle anderen Werte automatisiert.

Erschließungsbeiträge in der Immobilienbewertung

Posted by K.IM on September 29, 2016 in Ertragswertverfahren, Immobilienbewertung, ImmoWertV
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Wie werden Erschließungsbeiträge in der Immobilienbewertung richtig berücksichtigt?

Erschliessungsbeitraege in der Immobilienbewertung nach ImmowertvErschließung ist eine Grundvoraussetzung für die Bebaubarkeit eines Grundstücks. Nach den §§ 127 ff. Baugesetzbuch (BauGB) werden Erschließungsbeiträge z.B. erhoben für die Herstellung der Erschließungsanlage einschließlich Entwässerung und Beleuchtung (Straßen, Kanal, Wege, Grünanlagen, etc.). Darüber hinaus können Erschließungsbeiträge und Straßenbaubeiträge grundsätzlich auch bei einem bereits bebauten Grundstück für künftige Erschließungs- und Ausbaumaßnahmen erhoben werden.

Sind für ein zu bewertendes Grundstück noch Erschließungsbeiträge zu leisten, müssen diese bei der Immobilienbewertung berücksichtigt werden. Die Erschließungsbeiträge können im Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren oder Vergleichswertverfahren einen erheblichen Werteinfluss auf den Verkehrswert eines Grundstücks haben.

Beispiel: Bei einem 400 m² großen Grundstück und Erschließungsbeiträgen von 30 EUR/m² ergibt sich ein zu zahlender Betrag von 12.000 EUR.

Der tatsächliche Verteilungsschlüssel wird kommunal unterschiedlich festgelegt. Maßgeblich kann wie im Beispiel die Grundstücksfläche (m²) sein, alternativ die Art und das Maß der baulichen oder sonstigen Nutzung oder die Grundstücksbreite (m) an der Erschließungsanlage.

Erschließungsbeiträge bei der Kommune erfragen

Ob noch Erschließungsbeiträge zu zahlen sind und wenn ja, in welcher Höhe, kann bei der jeweiligen Kommune erfragt werden. Man muss damit rechnen, dass die Auskunft kostenpflichtig ist! Einen Hinweis darauf, ob noch Erschließungsbeiträge zu leisten sind, erhält man oft auch bei der Ortsbesichtigung. Wenn nämlich die Straße, an der das zu bewertende Objekt liegt, noch nicht endgültig ausgebaut ist, fallen zukünftig wahrscheinlich noch Erschließungsbeiträge an.

Neben den Erschließungsbeiträgen nach §§127 BauGB ff. gibt es jedoch noch weitere öffentlich-rechtliche Beiträge, welche in der Immobilienbewertung berücksichtigt werden müssen. Darunter fallen z.B. Ablösebeiträge für Stellplatzverpflichtungen oder Beiträge aufgrund von Satzungen der Wasser- und Bodenverbände.

Erschließungsbeiträge werden als „Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale“ angesetzt

Viele Immobilienbewerter rechnen den zukünftig noch zu zahlenden Erschließungsbeitrag in den Bodenwert ein. Das ist falsch! Ausstehende Erschließungsbeiträge müssen in der Immobilienbewertung als „Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale“ im Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren und Vergleichswertverfahren angesetzt werden.

Abzinsung von Erschließungsbeiträgen

Wenn die Erschließungsbeiträge erst in ferner Zukunft anfallen, dann müssen die jeweiligen Zahlungen auf den Wertermittlungsstichtag abgezinst werden. Geht man beispielsweise davon aus, dass die im oben genannten Bespiel berechnete Zahlung von 12.000 EUR erst in 10 Jahren anfällt, dann ergibt sich bei einem Liegenschaftszinssatz von 4,0 Prozent folgender abgezinster Erschließungsbeitrag:

12.000 EUR / (1 + 0,04) ^ 10 = 8.107 EUR

Renovierung und Instandhaltung richtig berücksichtigen in der Immobilienbewertung

Posted by K.IM on August 03, 2016 in Ertragswertverfahren, Immobilienbewertung, ImmoWertV
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Renovierung und Instandhaltung richtig berücksichtigen in der Immobilienbewertung

Renovierung_Haus_Wohnung_ImmobilienbewertungDie Heizung überaltert, der Keller feucht oder der Sanitärbereich museumsreif – in der Praxis kommt es häufig vor, dass eine Immobile eine Renovierung oder Sanierung bitter nötig hat. Spätestens beim Verkauf eines renovierungsbedürftigen Objekts müssen Makler und andere Immobilienprofis den Aufwand für eine Renovierung oder Modernisierung in die Wertermittlung einfließen lassen, um einen marktgerechten Verkehrswert z.B. durch das Ertragswertverfahren zu erhalten – welcher letztlich den richtigen Angebotspreis darstellt.

Aber wie wird der Aufwand für die Renovierung richtig in der Immobilienbewertung nach ImmowertV berücksichtigt?

Grundsätzlich gilt: Die Kosten für die Renovierung oder die Modernisierung werden im Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren und Vergleichswertverfahren immer als „Besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal“ nachträglich betrachtet.

Das bedeutet z.B. im Ertragswertverfahren, dass selbst bei einem modernisierungsbedürftigen Gebäude die Mieten für den modernisierten Zustand angesetzt werden. Analog werden im Sachwertverfahren für Einfamilienhäuser die Normalherstellungskosten wie bei einem Neubau angesetzt. Es wird also zunächst von der Fiktion des modernisierten Gebäudes ausgegangen. Der Übergang von der Fiktion zur Realität wird erst am Ende des jeweiligen Wertermittlungsverfahrens vollzogen, indem die Modernisierungskosten als „Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale““ wertmindernd abgezogen werden.

Renovierung und Sanierung – die Sichtweise des Käufers einnehmen

Bei der Bewertung von renovierungsbedürftigen Objekten muss man also die Sichtweise des Käufers einnehmen. Die sieht in der Regel folgendermaßen aus: Bevor ich in das neu erworbene Objekt einziehe oder es vermiete, müssen die Renovierungsrückstände beseitigt werden. Dann ist das Gebäude wieder auf einem Niveau, das modernen Wohn- und Lebensverhältnissen entspricht. Aufgrund der Kosten, die für die Renovierung anfallen, zahlt der potenzielle Käufer natürlich weniger als für ein modernes (renoviertes) Gebäude.

Diese Vorgehensweise ist ungewöhnlich, denn man bewertet zunächst eine fiktive (renovierte) Qualität, die es im Moment noch nicht gibt. Man muss als Bewerter somit in die Zukunft schauen und die noch nicht vorhandene Qualität und die damit verbundenen Renovierungskosten vorhersagen. Dies hat jedoch in der Immobilienbewertung wichtige Auswirkungen auf die anzusetzende Restnutzungsdauer einer Immobilie. Nimmt man fiktiv Renovierungen und Sanierungen an, verjüngt sich das Gebäude und die Restnutzungsdauer steigt. Diese hat entscheidenden Einfluss auf den jeweiligen Sachwert oder Ertragswert einer Immobilie. Würde man das originäre Baujahr annehmen oder keine Verjüngung durch Modernisierung, würde man einen falschen Verkehrswert erhalten.

Fazit: Renovierungsbedürftige Objekte werden von den potenziellen Käufer in der Regel unter dem Gesichtspunkt der Renovierung gekauft. Der renovierte Zustand und die damit zusammenhängenden Renovierungskosten sind die Grundlage für die Preisbildung derartiger Objekte. Diese Denkweise wird in der Wertermittlung nachvollzogen, indem der fiktiv renovierte Zustand bewertet wird und erst danach die Renovierungskosten abgezogen werden.

Wie wird eine Renovierung in der Immobilienbewertungssoftware K.IM berücksichtigt?

In der Immobilienbewertungssoftware K.IM wird der Einfluss einer Renovierung oder Sanierung hauptsächlich in dem Feld „Modernisierung“ erfasst. Hier kann der Anwender den zukünftigen Modernisierungsstandard wählen. K.IM verjüngt das jeweilige Gebäude automatisiert. Die Kosten für die Renovierung können in K.IM dann als „Besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal“ für jede Immobilie individuell eingegeben werden. Hier kann es keine voreingestellten Werte geben, denn jedes Objekt weist andere Merkmale und damit verbunden Kosten für die Renovierung auf, die entsprechend berücksichtigt werden müssen. In der unten stehenden Grafik sehen Sie die K.IM-spezifische Eingabemaske, in der Sie die „Besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale““ Ihres Bewertungsobjekts leicht erfassen können.

Renovierung und Modernisierung Wertermittlungsverfahren Immobilienbewertung Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale KIM Immobilienbewertungssoftware

Immobilien professionell bewerten und vermarkten – Rückblick auf die Jahrestagung 2016 der GfI in Köln

Posted by K.IM on Juni 23, 2016 in Immobilienbewertung, Jahrestagung, Makler
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Immobilien professionell bewerten und vermarkten – Rückblick auf die Jahrestagung der GfI 2016

Jahrestagung GfI Koeln 2016 Immobilienbewertung Makler

Köln/Bonn Am 07. April 2016 hat die Gesellschaft für Immobilienbewertung (GfI) ihre Jahrestagung in Köln mit großem Erfolg abgehalten. Aktuelle Themen und Lösungen für Makler und andere Profis aus dem Bereich der Immobilien und Immobilienbewertung wurden von verschiedenen Vortragenden vorstellt. Außerdem konnten während der Vortragspausen und im Rahmen des rheinischen Abends bei Snacks und Kölsch Kontakte geknüpft und Erfahrungen ausgetauscht werden. Anschließend hatten die Teilnehmer die Gelegenheit, die Jahrestagung der GfI 2016 zu bewerten. Gesponsert wurde die Tagung durch K.IM, die Software für kompakte Immobilienbewertung.

Bunter Strauß an Themen für Immobilienmakler und –profis

Die Vorträge bildeten einen bunten Strauß von aktuellen Themen, die von den Teilnehmern und den Vortragenden bis in den Abend diskutiert wurden. Als Keynote-Speaker erwartete die Teilnehmer der vielfach ausgezeichnete Immobilienmakler Filippo Mannella, der über Schwerpunktkompetenzen zur Qualitätssteigerung im Maklerwesen informierte. Als weiteres Highlight berichteten die Spezialisten in der Immobilienbewertung und im Immobilienrecht Dipl.-Ing. Ralf Kröll und Dr. Björn Haack über brandaktuelle Themen rund um Wertigkeiten und Märkte. Der IT-Experte Dr. Sebastian Baldauf versorgte die Teilnehmer mit einem in der heutigen Zeit überlebensnotwendigen Einblick in die Welt der digitalen (mobilen) Strategien und deren Potentiale für das Online-Marketing. Das Bild rundete Marina Burchard ab. Sie zeigte, wie die Systematisierung des Verkaufs dem Immobilienmakler zu Erfolgen verhelfen kann. Im Einzelnen wurden den Teilnehmern folgende Themen angeboten:

Tools zur Online-Bewertung von Immobilien nutzlos?

Können Online-Bewertungssysteme für Immobilien den Wert eines Objektes marktgerecht errechnen? Der Sachverständige für Immobilienbewertung Ralf Kröll hat den Test gemacht und mehrere Anbieter und Plattformen dem Härtetest unterzogen. Sein Resultat:

Keines der Online-Tools der verschiedensten Anbieter ist in der Lage, die individuelle Immobilie marktgerecht darzustellen!

Fazit: Als grobe Näherung kann man die Onlinetools zur Immobilienbewertung für kleines Geld bemühen. Eine Anpassung an den lokalen Markt kann keines der Tools bieten. Eine realistische Markteinschätzung bzw. Immobilienbewertung bedarf immer noch des Sachverstands eines Bewerters, welcher die lokalen Gegebenheiten als Makler, Architekt oder Bauingenieur genau kennt und für den lokalen Immobilienmarkt bewerten kann. Den Tagungsteilnehmern wurden Möglichkeiten aufgezeigt, wie sie zukünftig professionell auf Kunden regieren können, die auf Basis dieser ungenaueren Immobilienbewertungen verhandeln wollen.

Schwerpunktkompetenzen zur Qualitätssteigerung im Maklerwesen

Filippo Mannella zeigte zunächst auf, dass es in den letzten Jahren eine Reihe an Bemühungen zur Qualitätssteigerung im Maklerwesen gegeben hat, insbesondere die geplante Zulassungsregelung für Immobilienmakler und Wohnungseigentumsverwalter. Danach berichtete er über den Einsatz eines systematischen Marketings in seinem Maklerbüro. Er gab umfangreiche Tipps, z.B. zur Gestaltung von Anzeigen, zur Darstellung der Immobilien auf Fotos und zum realen sowie virtuellen Auftritt des Maklers. Schließlich wies er eindringlich auf die Wichtigkeit des Empfehlungsmarketings hin. Dieses extrem wichtige Tool wird derzeit noch von viel zu wenigen Maklern genutzt. Die Tagungsteilnehmer konnten letztendlich viele interessante Marketingaspekte mit nach Hause nehmen, die sie schnell und einfach in die Tat umsetzen können.

Mietpreisbremse – Bremse oder politisches Gaspedal?

Die Mietpreisbremse ist ein politisch installiertes Instrument zur Entschleunigung der Preissteigerung von Mieten in bestimmten Siedlungsräumen. Hat dieses Instrument einen Einfluss auf den Wert einer Immobilie? Wird die Mietpreisbremse überhaupt von dem Märkten wahrgenommen? Auf welche Daten stützt sich die Mietpreisbremse? Entpuppt sie sich am Ende sogar als neuer Solidaritätszuschlag? Der Sachverständige Ralf Kröll kennt die Antworten auf diese brennenden Fragen. Er zeigte den Teilnehmer der Jahrestagung, dass es die Mietpreisbremse einerseits noch nicht auf dem Immobilienmarkt angekommen ist. Sie wird von den Marktteilnehmern ganz einfach ignoriert. Andererseits stellte Kröll dar, dass die Mietpreisbremse kaum Auswirkungen auf die einzelnen Immobilien hat, wenn sie, wie gesetzlich vorgesehen, auf 5 Jahre begrenzt bleibt. Lesen Sie hier mehr zum Thema Mietpreisbremse!

Online-Marketing Strategien für Immobilienmakler

Das Internet ist ein wichtiges Marketing-Instrument für nahezu alle Teilnehmer der Immobilienwirtschaft geworden. Auch Immobilienmakler können die Vermarktung, den Vertrieb von Immobilien und die Kundenakquise online gestalten. In den letzten Jahren hat sich die Internetnutzung jedoch mehr und mehr auf mobile Geräte verschoben. Um auf diesem Markt bestehen zu können, gilt es, eine Menge Regeln zu beachten. Der Experte Dr. Sebastian Baldauf informierte die Teilnehmer der Jahrestagung über aktuelle Entwicklungen im Bereich mobiles Internet, Pagespeed und Suchmaschinenoptimierung mit Schwerpunkt auf Anforderungen für Immobilienmakler.

Sicheres Auftreten durch Objektart-Frames

Sicherlich kennen Sie die Situation: ein Kunde möchte, dass Sie seine exotische Immobilie bewerten, vermarkten oder für (Erbschafts-)steuerliche Fragen bearbeiten. Nun haben Sie das baufällige Mehrfamilienhaus in 1a Bestlage mit Denkmalschutz und bereichsweisem Nießbrauch vor der Brust. Objektart-Frames helfen Ihnen dabei, JEDE Immobilie nach einem Muster in alle (rechtlich) relevanten Bereiche zu strukturieren und zu analysieren. Der öffentlich bestelle und vereidigte Sachverständige für Immobilienbewertung Dr. Haack hat in seinem Vortrag die Objektart-Frames vorgestellt und den Teilnehmern als wichtige Hilfestellung bei der Immobilienbewertung und Vermarktung empfohlen. Wie Objektartframes im Detail aussehen lesen Sie demnächst in einem ausführlichen Artikel im Detail – exklusiv bei K.IM, der Software für kompakte Immobilienbewertung.

Ein voller Erfolg- auch dank der Teilnehmer

Entscheidend für das Gelingen einer Tagung sind nicht nur deren Organisation und die Qualität der Vorträge. Heutzutage entscheiden die Teilnehmer selbst darüber, ob eine Veranstaltung ein Erfolg war oder nicht. Sie haben uns in allen Punkten nach Schulnotensystem als exzellent eingestuft. Dieses Kompliment geben wir an dieser Stelle gerne zurück. Wir möchten uns an dieser Stelle herzlich für die vielen Gespräche, Diskussionen und das tolle Feedback bedanken.

Resultat der anonymen Teilnehmerbefragung nach Schulnotensystem:

Thema Note
Vortrag Onlinestrategien (Dr. Sebastian Baldauf) 1
Vortrag Verkaufssystematisierung (Marina Burchard) 1
Vortrag Objektart-Frames (Dr. Björn Haack) 1
Vortrag Online-Tools/Mietpreisbremse (Dipl.-Ing. Ralf Kröll) 1
Vortrag Erfolgsstrategien für Makler (Filippo Mannella) 1
Dauer der Vorträge 1
Inhaltliche Relevanz 1

Unsere Note für die Teilnehmer: 1+

Die GfI bereitet bereits die Jahrestagung 2017 vor. Wir werden Sie rechtzeitig über Termine und Anmeldeverfahren informieren.

Ertragswertrichtlinie veröffentlicht

Posted by K.IM on Februar 03, 2016 in Ertragswertverfahren, Immobilienbewertung, ImmoWertV
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Ertragswertrichtlinie im Bundesanzeiger veröffentlicht

Ertragswertrichtlinie nach ImmoWertV im BundesanzeigerDie Ertragswertrichtlinie (EW-RL) zur Ermittlung des Ertragswerts in der Grundstückswertermittlung wurde am 4. Dezember 2015 vom Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit (BMUB) im Bundesanzeiger veröffentlicht. Die Ertragswertrichtlinie dient als Grundlage für die einheitliche und marktgerechte Ermittlung des Ertragswerts nach den §§ 17 bis 20 der Immobilienwert-ermittlungsverordnung (ImmoWertV).  Die Anwendung der Ertragswertrichtlinie in der Grundstückswertermittlung wird nun  allen Akteuren in der Immobilienbewertung empfohlen. Die Ertragswertrichtlinie löst damit die Regelungen der WertR 2006 ab, welche bereits durch die Bodenrichtwertrichtlinie, die Sachwertrichtlinie und die Vergleichswertrichtlinie in Teilstücken abgelöst wurde. In einem nächsten Schritt ist vorgesehen, die Teilbereiche wieder zu einer neuen WertR zusammen zu fassen.

Die Rolle des Ertragswertverfahrens in der Wertermittlung

Das Ertragswertverfahren kommt bei Renditeobjekten zum Tragen. Darunter fallen insbesondere:

  • Mehrfamilienhaus
  • Eigentumswohnung / Teileigentum
  • Gewerbeobjekt
  • gemischt genutztes Objekt

Insbesondere ist auf die Anwendung des Ertragswertverfahrens bei Eigentumswohnungen zu achten. Die Betrachung von Eigentumswohnungen (einschließlich Teileigentum) unter Ertragsaspekten ist unabhängig von einer Vermietung oder Eigennutzung. Die Anwendung des Sachwertverfahrens bei Eigentumswohnungen führt nicht zu sinnvollen Verkehrswerten.

Das Ertragswertverfahren ist laut ImmoWertV gleichrangig mit dem Sachwertverfahren gestellt. Die Ermittlung eines marktüblichen Verkehrswertes auf Basis des Ertragswerts ist jedoch erheblich verbreiteter als die Ermittlung des Sachwerts. Der Verkehrswert bzw. Marktwert von Renditeobjekten wird weltweit aus ertragsorientierten Wertermittlungsverfahren abgeleitet und macht das Ertragswertverfahren somit international bedeutsamer als das Sachwertverfahren. Die nationalen Varianten der Ertragswertverfahren sind untereinander vergleichbar und führen zu ähnlichen Ergebnissen.

Ein langer Weg

Die nun veröffentlichte Ertragswertrichtlinie ist das Ergebnis eines langen Prozesses. Ein Entwurf der Richtlinie wurde von Vertretern des Bundesbauministeriums, kommunaler Verbände sowie den zuständigen Länderministerien als erster Schritt erarbeitet. Erst danach wurde der Entwurf anderen Verbänden, Kammern, Instituten der Immobilienwirtschaft und des Sachverständigenwesens mit der Bitte um Stellungnahme zur Verfügung gestellt. Die verschiedenen Stellungnahmen sind teilweise online verfügbar und in die endgültige Fassung der Ertragswertrichtline eingeflossen. In den Stellungnahmen lässt sich teilweise Kritik erkennen, dass eine gemeinsame Diskussion vermisst wurde.

Modellkonformität ist nun gefordert

Die Festlegungen der Ertragswertrichtline gelten auch für die Ableitung von Liegenschaftszinssätzen durch die Gutachterausschüsse. Der Liegenschaftszinssatz ist grob als die Rendite für das in die Immobilie investierte Kapital zu betrachten. Die Gutachterausschüsse haben nun auf Basis der veröffentlichen Ertragswertrichtline die Aufgabe, modellkonforme Liegenschaftszinssätze abzuleiten. Insbesondere die festgelegten Modellwerte für Bewirtschaftungskosten müssen darin als Parameter zukünftig einfließen. Der Weg der Umsetzung der Ertragswertrichtlinie ist also noch lange nicht zu Ende.

Download der Richtline: Bundesanzeiger EW-RL

Liegenschaftszinssätze des IVD

Posted by K.IM on November 04, 2015 in Immobilienbewertung
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Liegenschaftszinssätze des IVD veröffentlicht

Immobilienverband Deutschland IVD - durchschnittliche LiegenschaftszinssätzeDer Immobilienverband Deutschland IVD hat durchschnittliche Liegenschaftszinssätze für die üblichen Gebäudearten veröffentlicht. Die Werte des IVD bieten einen allgemeinen Überblick über das durchschnittliche Niveau der Liegenschaftszinssätze in Deutschland. Zusätzlich werden durchschnittliche Werte für die Gesamtnutzungsdauern und die Bewirtschaftungskosten angegeben. Der IVD schreibt dazu, dass „die Empfehlungen für Gesamtnutzungsdauer und Bewirtschaftungskosten eine wertvolle Arbeitshilfe für Bewertungssachverständige sind. Überall dort, wo keine konkreteren Daten vorliegen, bildeten die Empfehlungen des IVD eine gute Grundlage, um den Ertragswert fachgerecht zu ermitteln.“

Sie finden die Daten des IVD auf deren Internetseite.

Energetischer Zustand beeinflusst den Wert eines Hauses

Posted by K.IM on September 30, 2015 in Immobilienbewertung
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Wert_eines_Hauses_wird _von_energetischem_Zustand_beinflusstIn eine Immobilienbewertung fließen alle Aspekte ein, die irgendwie Einfluss auf den Wert eines Hauses haben. Dazu zählen zum Beispiel Verkehrsimmissionen und Unterhaltungsrückstände. Was viele Hausbesitzer (und im Übrigen auch viele Bewerter) nicht wissen, ist, dass auch der energetische Zustand einen Einfluss auf den Wert hat. So müssen zum Beispiel zahlreiche Heizkessel nach 30 Jahren ausgetauscht werden (EnEV 2014). Auch hinsichtlich der Dachdämmung gibt es Vorschriften, die von Hausbesitzern beachtet werden müssen. Die dadurch entstehenden Kosten sind ein wertmindernder Aspekt, der bei der Wertermittlung entsprechend zu berücksichtigen ist.

Weitere Infos dazu bei NTV

Wert in KIM berücksichtigen

In der Immobilienbewertungssoftware KIM können wertmindernde Aspekte einfach als „Besonderes Objektspezifisches Grundstücksmerkmal“ in die Immobilienbewertung mit einfließen.

Bodenseeforum 2015: Modellkonformität und Wertqualität

Posted by K.IM on September 17, 2015 in Allgemein, Immobilienbewertung, Termine
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Bodenseeforum 2015: Ralf Kröll als Referent zum Thema Modellkonformität und Wertqualität

Ralf Kröll - Bodenseeforum 2015Beim Bodenseeforum des Instituts für Sachverständigenwesen (IfS), das am 2. und 3. Oktober 2015 in Friedrichshafen stattfindet, tritt Ralf Kröll als Referent auf. Sein Thema lautet:

Was macht die Modellkonformität mit der Wertqualität? Über die Auswirkungen des modernen Konformismus auf den Ertragswert

In dem Vortrag zeigt Ralf Kröll, dass die seit einigen Jahren gesetzlich vorgeschriebene Modellkonformität nicht die von vielen erhoffte Qualitätssteigerung gebracht hat. Das gilt insbesondere für das Ertragswertverfahren und dem darin definierten Liegenschaftszinssatz. Trotz aller Normierungsanstrengungen gibt es große Streuungen in den Modelldefinitionen und statistischen Grundlagen, so dass der resultierende Ertragswert immer noch erhebliche Genauigkeitsdefizite aufweist.

Den Flyer zum Bodenseeforum finden Sie hier:

https://www.ifsforum.de/fileadmin/user_upload/Flyer_Bodenseeforum_2015_Hotelkontingent.pdf

Nach dem Ende des Bodenseeforums werden wir auch den Vortragstext in unseren News veröffentlichen.

1 Jahr Vergleichswertrichtlinie – Podiumsdiskussion

Posted by K.IM on September 04, 2015 in Immobilienbewertung
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Veranstaltungshinweis: „Ein Jahr Vergleichswertrichtlinie“

Dr.-Ing. Björn Haack - Vergleichswertrichtlinie PodiumsdiskussionDr.-Ing. Björn Haack wird als eingeladener Gast bei der Podiumsdiskussion

1 Jahr Vergleichswertrichtlinie

in der Immobilienbewertung auf der Intergeo 2015  Rede und Antwort stehen. Wer im Rahmen der neuen Richtlinen zur Immobilienbewertung über Probleme und Erfahrungen mit den Experten direkt disktieren möchte, ist hiermit herzlich dazu eingeladen.

Die Veranstaltung findet statt am

17. September 2015, ca. 10:30 Uhr

im Anschluss an den Vortrag „Die neue Ertragswertrichtline“ (ab 9:30 Uhr).

Ort: Intergeo, Kongress und Fachmesse für Geodäsie, Geoninformation und Landmanengment, Messegelände Stuttgart.

Hier finden Sie das vollständige Programm der Intergeo 2015.

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