Renovierung und Instandhaltung richtig berücksichtigen in der Immobilienbewertung
Die Heizung überaltert, der Keller feucht oder der Sanitärbereich museumsreif – in der Praxis kommt es häufig vor, dass eine Immobile eine Renovierung oder Sanierung bitter nötig hat. Spätestens beim Verkauf eines renovierungsbedürftigen Objekts müssen Makler und andere Immobilienprofis den Aufwand für eine Renovierung oder Modernisierung in die Wertermittlung einfließen lassen, um einen marktgerechten Verkehrswert z.B. durch das Ertragswertverfahren zu erhalten – welcher letztlich den richtigen Angebotspreis darstellt.
Aber wie wird der Aufwand für die Renovierung richtig in der Immobilienbewertung nach ImmowertV berücksichtigt?
Grundsätzlich gilt: Die Kosten für die Renovierung oder die Modernisierung werden im Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren und Vergleichswertverfahren immer als „Besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal“ nachträglich betrachtet.
Das bedeutet z.B. im Ertragswertverfahren, dass selbst bei einem modernisierungsbedürftigen Gebäude die Mieten für den modernisierten Zustand angesetzt werden. Analog werden im Sachwertverfahren für Einfamilienhäuser die Normalherstellungskosten wie bei einem Neubau angesetzt. Es wird also zunächst von der Fiktion des modernisierten Gebäudes ausgegangen. Der Übergang von der Fiktion zur Realität wird erst am Ende des jeweiligen Wertermittlungsverfahrens vollzogen, indem die Modernisierungskosten als „Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale““ wertmindernd abgezogen werden.
Renovierung und Sanierung – die Sichtweise des Käufers einnehmen
Bei der Bewertung von renovierungsbedürftigen Objekten muss man also die Sichtweise des Käufers einnehmen. Die sieht in der Regel folgendermaßen aus: Bevor ich in das neu erworbene Objekt einziehe oder es vermiete, müssen die Renovierungsrückstände beseitigt werden. Dann ist das Gebäude wieder auf einem Niveau, das modernen Wohn- und Lebensverhältnissen entspricht. Aufgrund der Kosten, die für die Renovierung anfallen, zahlt der potenzielle Käufer natürlich weniger als für ein modernes (renoviertes) Gebäude.
Diese Vorgehensweise ist ungewöhnlich, denn man bewertet zunächst eine fiktive (renovierte) Qualität, die es im Moment noch nicht gibt. Man muss als Bewerter somit in die Zukunft schauen und die noch nicht vorhandene Qualität und die damit verbundenen Renovierungskosten vorhersagen. Dies hat jedoch in der Immobilienbewertung wichtige Auswirkungen auf die anzusetzende Restnutzungsdauer einer Immobilie. Nimmt man fiktiv Renovierungen und Sanierungen an, verjüngt sich das Gebäude und die Restnutzungsdauer steigt. Diese hat entscheidenden Einfluss auf den jeweiligen Sachwert oder Ertragswert einer Immobilie. Würde man das originäre Baujahr annehmen oder keine Verjüngung durch Modernisierung, würde man einen falschen Verkehrswert erhalten.
Fazit: Renovierungsbedürftige Objekte werden von den potenziellen Käufer in der Regel unter dem Gesichtspunkt der Renovierung gekauft. Der renovierte Zustand und die damit zusammenhängenden Renovierungskosten sind die Grundlage für die Preisbildung derartiger Objekte. Diese Denkweise wird in der Wertermittlung nachvollzogen, indem der fiktiv renovierte Zustand bewertet wird und erst danach die Renovierungskosten abgezogen werden.
Wie wird eine Renovierung in der Immobilienbewertungssoftware KIM berücksichtigt?
In der Immobilienbewertungssoftware K.IM wird der Einfluss einer Renovierung oder Sanierung hauptsächlich in dem Feld „Modernisierung“ erfasst. Hier kann der Anwender den zukünftigen Modernisierungsstandard wählen. KIM verjüngt das jeweilige Gebäude automatisiert. Die Kosten für die Renovierung können in KIM dann als „Besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal“ für jede Immobilie individuell eingegeben werden. Hier kann es keine voreingestellten Werte geben, denn jedes Objekt weist andere Merkmale und damit verbunden Kosten für die Renovierung auf, die entsprechend berücksichtigt werden müssen. In der unten stehenden Grafik sehen Sie die KIM-spezifische Eingabemaske, in der Sie die „Besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale““ Ihres Bewertungsobjekts leicht erfassen können.
