Restnutzungsdauer

Die Restnutzungsdauer wird sowohl für das Sachwertverfahren als auch für das Ertragswertverfahren in § 6 Abs. 6 ImmoWertV gleichermaßen definiert:

Die Restnutzungsdauer ist die Zahl der Jahre, in denen die baulichen Anlagen bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können; durchgeführte Instandsetzungen oder Modernisierungen oder unterlassene Instandhaltungen oder andere Gegebenheiten können die Restnutzungsdauer verlängern oder verkürzen. Modernisierungen sind beispielsweise Maßnahmen, die eine wesentliche Verbesserung der Wohn- oder sonstigen Nutzungsverhältnisse oder wesentliche Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken.

Die Restnutzungsdauer kann im Normalfall aus der Differenz von Gesamtnutzungsdauer und Alter der baulichen Anlagen berechnet werden. Für die Gesamtnutzungsdauer gelten folgende Erfahrungswerte:

Gebäudeart Jahre
(je nach Qualität)
Wohngebäude (EFH und MFH)Wohn- und Geschäftsgebäude 60-80
Büro- und Verwaltungsgebäude 40-60
Gewerbegebäude, wie z.B. Einzelhandelsimmobilien (Einkaufszentren, Kaufhäuser, etc.) und Sozialimmo­bilien (Alteneinrichtungen, Krankenhäuser, etc.) 30-50
Industriegebäude, wie z.B. Fertigungs- und Lager­hallen 20-40

Ein Einfamilienhaus mit einer durchschnittlichen Qualität hat somit nach obiger Tabelle eine Gesamtnutzungsdauer von 70 Jahren. Unterstellt man einen Wertermittlungsstichtag im Jahr 2015, so ergeben sich mit dem Baujahr 1981 ein Gebäudealter von 34 Jahren und eine Restnutzungsdauer von 36 Jahren.

Bei älteren Gebäuden, die im Laufe der Zeit modernisiert wurden, muss die Restnutzungsdauer erhöht werden. In der Bewertungssoftware K.IM brauchen Sie diesbezüglich lediglich den Modernisierungsgrad des zu bewertenden Hauses anzugeben und K.IM berechnet automatisch die entsprechende Restnutzungsdauer.

Die Restnutzungsdauer bei hohen Liegenschaftszinssätzen

Die Ermittlung der Restnutzungsdauer ist zwar oftmals sehr schwierig. In vielen Fällen aber ist die exakte Schätzung nicht unbedingt notwendig. Denn bei relativ hohen Restnutzungsdauern und hohen Liegenschaftszinssätzen ist der Ertragswert erstaunlich stabil gegenüber Schätzfehlern in der Restnutzungsdauer. Bei geringen Restnutzungsdauern und geringen Liegenschaftszinssätzen dagegen haben Fehleinschätzungen bei der Restnutzungsdauer starke Auswirkungen auf den resultierenden Ertragswert. Diese Zusammenhänge werden in der folgenden Grafik für ein Objekt mit einem Reinertrag von rd. 3.500 EUR/Monat und einem Bodenwert von 240.000 EUR verdeutlicht.

Restnutzungsdauer im Ertragswertverfahren nach ImmoWertV
Für das Beispielobjekt ändert sich bei einem Liegenschaftszinssatz von 6 % der Ertragswert bei Restnutzungsdauern zwischen 30 und 100 Jahren nicht wesentlich. Der Ansatz der Restnutzungsdauer ist bei dieser Konstellation also von untergeordneter Bedeutung, was den Bewerter jedoch nicht dazu verführen sollte, bei der Informationsbeschaffung über die anzusetzende Restnutzungsdauer weniger sorgfältig zu recherchieren. Es ist aber durchaus legitim, mittels einer Sensitivitätsanalyse zu zeigen, dass ein Streit über die anzusetzende Restnutzungsdauer jeglicher Grundlage entbehrt.

Die Restnutzungsdauer in der Immobilienbewertungssoftware K.IM

Die Restnutzungsdauer wird Ihnen in K.IM abhängig vom Gebäudetyp und dem (fiktiven) Baujahr automatisch berechnet. Der ermittelte Wert geht dann automatisch in die normierten Wertermittlungsverfahren (Ertrageswert- und Sachwertverfahren nach ImmoWertV) ein.

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