Das Ertragswertverfahren in der Immobilienbewertung

Immobilienbewertung-Ertragswertverfahren-RenditeZahlreiche Immobilien werden erworben, um damit Erträge zu erzielen. Zu diesen Immobilien gehören zum Beispiel Mietwohngebäude, Wohn- und Geschäftsgebäude sowie gewerblich genutzte Gebäude. Die Eigentümer derartiger Immobilien beabsichtigen in der Regel, eine möglichst hohe Rendite aus der Immobilie zu erwirtschaften, d.h. die Erträge (Mieten) sollen in Relation zum eingesetzten Kapital (Kaufpreis) möglichst hoch sein. Dieser Denkweise der Marktteilnehmer trägt das in der ImmoWertV und der Ertragswertrichtlinie beschriebene Ertragswertverfahren Rechnung. Der berechnete Ertragswert stellt am Ende den Verkehrswert einer Immobilie dar.

Grundsätzlich werden für das Ertragswertverfahren folgende Eingangsgrößen benötigt:

 
Mit diesen Eingangsgrößen kann der Ertragswert relativ schnell ermittelt werden. Die dazu erforderliche Finanzmathematik ist nicht besonders kompliziert und daher auch für Laien verständlich. Man muss lediglich wissen, dass im Ertragswertverfahren eine „horizontale“ Trennung der Erträge vorgenommen wird. Diese „horizontale“ Trennung wird in der nachfolgenden Graphik durch die gestrichelte Linie angedeutet. Unterhalb der Linie befinden sich die Erträge des Bodens, oberhalb der Linie die des Gebäudes. Die horizontale Trennung ist deshalb erforderlich, weil der Boden ewig vorhanden ist, das Gebäude aber nur bis zum Ende der Restnutzungsdauer.

Immobilienbewertung - Ertragswertverfahren nach ImmoWertV

 

Rechenmodell hinter dem Ertragswertverfahren

In der obigen Grafik kann man erkennen, dass sich der Ertragswert aus drei Größen zusammensetzt:

  1. dem Bodenwert
  2. dem Gebäudeertragswert und
  3. den besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen (BOG)

Das nachfolgende Schema zeigt das Rechenmodell des Allgemeinen Ertragswertverfahrens nach Nr. 4.1 der Ertragswertrichtlinie. Es handelt sich um ein relativ einfaches Rechenmodell, bei dem im Gegensatz zum Sachwertmodell allerdings einige finanzmathematische Kenntnisse erforderlich sind.

Der wesentliche Aufwand des Ertragswertverfahrens besteht in der Berechnung des Gebäudeertragswerts. Dazu müssen insbesondere der Rohertrag, die Bewirtschaftungskosten (BWK) und der finanzmathematische Barwertfaktor ermittelt werden.

Rechenmodell-Ertragswertverfahren-nach-ImmoWertV-zur-Immobilienbewertung

 

Ermittlung des Ertragswerts eines Mehrfamilienhauses mittels Ertragswertverfahren

Nachfolgend sehen Sie anhand eines kleinen Mehrfamilienhauses, wie man das Ertragswertschema mit Zahlen füllen kann.

Beispiel-Mehrfamilienhaus-Ertragswertverfahren-nach-ImmoWertV-zur-ImmobilienbewertungWie Sie vielleicht erkennen, handelt es sich um ein kurzes Berechnungsmodell, das bei der Anwendung keine Probleme bereiten dürfte. Die wesentlichen Probleme des Verfahrens bestehen darin, die korrekten Eingangsgrößen zu ermitteln. Weitere Beispielrechnungen zum Ertragswertverfahren finden Sie in Anlage 3 der Ertragswertrichtlinie.

 

Das Ertragswertverfahren in der Immobilienbewertungssoftware K.IM

Die Berechnung des Ertragswerts in K.IM entspricht den Mechaniken der ImmoWertV und der Ertragswertrichtlinie. Um den Ertragswert mit K.IM zu ermitteln, brauchen Sie nur wenige Daten einzugeben. Mit der Miete, der Grundstücksgröße, dem Baujahr und dem Modernisierungsgrad wird ein erster Ertragswert ermittelt. Grundlage dafür sind die in der K.IM-Datenbank hinterlegten Werte, z.B. für den Liegenschaftszinssatz und den Bodenwert. Sie können dann anhand eigener Erfahrungswerte oder lokaler Daten natürlich noch ein nachträgliches Feintuning vornehmen.

Den exakten Liegenschaftszinssatz erhalten Sie z.B. aus dem Grundstücksmarktbericht Ihres zuständigen Gutachterausschusses. Dieser analysiert und veröffentlicht üblicherweise in jährlichen Intervallen den Liegenschaftszinssatz für verschiedene Objektarten auf dem lokalen Markt. Bislang wurde für die Grundstücksmarktberichte in vielen Ländern und Kommunen eine Gebühr erhoben. In ganz Nordrhein-Westfalen sind seit 2016 die Grundstücksmarktberichte frei im Internet verfügbar.

Wir empfehlen außerdem, den berechneten Ertragswert anhand von Marktdaten, die mittlerweile überall im Internet zu finden sind, zu überprüfen. Bei Ertragsobjekten bietet es sich zum Beispiel an, eine Plausibilitätskontrolle über Rohertragsfaktoren (die manchmal auch Maklerfaktoren genannt werden) durchzuführen. Bei dem Rohertragsfaktor handelt es sich um den Quotient aus Ertragswert und Rohertrag.

In unserer Software für Immobilienbewertung K.IM finden Sie die für Ihr Bewertungsobjekt berechneten Rohertragsfaktoren, wenn Sie in der Programmoberfläche unten rechts auf Vergleichsfaktoren klicken.

Wichtige Links zum Ertragswertverfahren

 

Comments are closed.

^ Back to Top