Einen Verkehrswertbericht für Eigentümer erstellen Makler am einfachsten mit einer Software zur Verkehrswertermittlung, die nach den Verfahren der ImmoWertV 2021 rechnet und das Ergebnis als druckfertigen Bericht im eigenen Layout ausgibt. Für den Eigentümer entscheidend ist dabei weniger die Zahl am Ende als der nachvollziehbare Weg dorthin.
Auf einen Blick
- Was: schriftliche, nachvollziehbare Herleitung des Verkehrswerts für den Eigentümer
- Grundlage: Verkehrswert nach § 194 BauGB, Verfahren nach der ImmoWertV 2021
- Daten: Bodenrichtwerte (BORIS), Normalherstellungskosten (NHK 2010), Baupreisindex; Sachwertfaktor und Liegenschaftszinssatz (§ 21 ImmoWertV) schlägt KIM vor, Sie gleichen sie mit dem Grundstücksmarktbericht ab
- Ergebnis: Bericht mit Objektdaten, Rechenweg und Verkehrswert, als PDF oder Word-Datei
- Einsatz: Akquise, Preisgespräch, Unterlage für den Eigentümer
Was ist ein Verkehrswertbericht?
Ein Verkehrswertbericht ist eine schriftliche Herleitung des Verkehrswerts einer Immobilie, die der Makler dem Eigentümer übergibt und die den Rechenweg offenlegt. Den Verkehrswert definiert § 194 BauGB als den Preis, der zum Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks zu erzielen wäre, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse.
Der Verkehrswertbericht ersetzt kein Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen. Er ist eine fundierte Markteinschätzung des Maklers: nach den Verfahren der ImmoWertV 2021 gerechnet, die seit dem 1. Januar 2022 gilt, aber mit vereinfachten Ansätzen und ohne die ausführliche Begründung aller Wertansätze, die ein Gutachten etwa vor Gericht oder bei strittigen Erbauseinandersetzungen braucht. Für Akquise, Preisfindung und das Gespräch mit dem Eigentümer ist er das passende Werkzeug, schneller und günstiger als ein Gutachten.
Welche Software zur Verkehrswertermittlung eignet sich für den Verkehrswertbericht?
Für den Verkehrswertbericht eignet sich eine Verkehrswert-Software, die nach ImmoWertV 2021 rechnet, amtliche Daten wie Bodenrichtwerte mitbringt und einen Bericht im Layout Ihres Büros ausgibt. Ein reiner Online-Rechner zeigt meist keinen Rechenweg, eine Tabellenkalkulation liefert weder Daten noch ein vorzeigbares Dokument. Software für Verkehrswertgutachten richtet sich an Sachverständige und ist für die Akquise meist umfangreicher, als ein Makler sie braucht.
| Werkzeug | Rechenweg sichtbar | Amtliche Daten | Bericht im eigenen Layout | Passt für |
|---|---|---|---|---|
| Online-Rechner | nein | teilweise | nein | erste Orientierung |
| Tabellenkalkulation | ja, selbst gebaut | nein | nein | einzelne Rechnungen |
| Software für Verkehrswertgutachten | ja | ja | ja | Sachverständige |
| KIM | ja | ja, Bodenrichtwert zur Adresse | ja, als PDF oder Word-Datei | Makler in Akquise und Preisgespräch |
KIM (Kompakte Immobilienbewertung) ist eine Web-App der Kröll & Haack GmbH, die nach dem Sach- und dem Ertragswertverfahren rechnet. KIM setzt den Bodenrichtwert aus BORIS zur Adresse ein, für 14 Bundesländer adressgenau (Stand: Oktober 2026), und zeigt die Quelle an. Die Web-App läuft im Browser auf Computer, Tablet und Smartphone, auch ohne Internet bei der Besichtigung der Immobilie. Eigentümer-Anfragen von Ihrer Website kommen über den Lead-Generator direkt in KIM, er ist in den Tarifen Standard und Team enthalten. KIM kostet ab 30 € im Monat zzgl. MwSt. bei jährlicher Zahlung. Sie können KIM 7 Tage kostenlos testen; Details unter Preise und Funktionen der Bewertungssoftware.
Was steht in einem Verkehrswertbericht?
Ein Verkehrswertbericht enthält die Objektdaten, den Rechenweg je Verfahren, den abgeleiteten Verkehrswert und Erläuterungen der Fachbegriffe. Die wichtigsten Kapitel eines Berichts aus KIM:
| Kapitel | Inhalt |
|---|---|
| Bewertungsobjekt | Objektart, Lage, Grundstücksgröße, Baujahr, Wohnfläche, Modernisierungsgrad, Restnutzungsdauer |
| Bodenwert | Bodenrichtwert, Zu- oder Abschläge, Bodenwert |
| Sachwert oder Ertragswert | Rechenweg Zeile für Zeile bis zur Marktanpassung und zu den besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen |
| Verkehrswert | gerundeter Verkehrswert zum Stichtag |
| Begriffserläuterungen | Fachbegriffe in verständlicher Sprache |
| Zusammenfassung | Ergebnis auf einer Seite |
Welches Verfahren der Bericht nutzt, hängt nach § 6 ImmoWertV von der Objektart, den Gepflogenheiten im Geschäftsverkehr und den verfügbaren Daten ab: Bei Ein- und Zweifamilienhäusern steht das Sachwertverfahren im Mittelpunkt, bei Mehrfamilienhäusern und Renditeobjekten das Ertragswertverfahren. Die Marktanpassung übernimmt beim Sachwert der Sachwertfaktor, beim Ertragswert der Liegenschaftszinssatz. Beide leiten die Gutachterausschüsse aus tatsächlichen Kaufpreisen ab (§ 21 ImmoWertV). KIM schlägt beide Werte vor, und Sie gleichen sie mit dem Grundstücksmarktbericht Ihres Gutachterausschusses ab.
Wie sieht ein Verkehrswertbericht aus?
Ein guter Verkehrswertbericht sieht aus wie eine Unterlage Ihres Büros und nicht wie ein Ausdruck aus einem Rechenprogramm. Viele Werkzeuge rechnen schnell, stellen die Wertermittlung aber nicht anschaulich und nachvollziehbar dar.
In KIM tragen Deckblatt und Seiten Ihr Logo und Ihre Farben, Fotos und Karten der Immobilie kommen in den Anhang. Textbausteine zur Wertermittlung sind hinterlegt, eigene Texte zu Lage oder Zustand ergänzen Sie selbst. Ausgegeben wird der Bericht als PDF oder als Word-Datei (.docx). Nach Ihrer Prüfung der Eingaben und Annahmen übergeben Sie ihn ohne weitere Gestaltungsarbeit.
Wie wird der Verkehrswert im Bericht hergeleitet?
Beim Einfamilienhaus leitet der Verkehrswertbericht den Wert nach dem Sachwertverfahren her: vom Bodenwert über den vorläufigen Sachwert und die Marktanpassung mit dem Sachwertfaktor bis zum Verkehrswert, in der Reihenfolge von § 35 ImmoWertV. Jeder Schritt steht in einer eigenen Zeile, so kann der Eigentümer jede Zahl nachrechnen.
Hinweis: Das Beispiel stammt aus einer fiktiven Musterbewertung. Das Objekt und das Maklerbüro „Muster Immobilien GmbH“ sind erfunden. Real ist nur der Bodenrichtwert aus BORIS-NRW zum Stichtag 01.01.2026.
Bewertet wird ein Einfamilienhaus in Troisdorf, Baujahr 1978, mit 135 m² Wohnfläche auf 520 m² Grundstück. Der Bodenrichtwert von 550 €/m² ergibt einen Bodenwert von 286.000 €. Modernisierungen mit 7 Punkten führen zu einer Restnutzungsdauer von 40 Jahren, der vorläufige Sachwert liegt bei 536.650 €. Mit dem vorgeschlagenen Sachwertfaktor von 0,92 ergibt sich ein marktangepasster vorläufiger Sachwert von 493.718 €. Nach dem Abschlag von 8.000 € für Feuchtigkeitsschäden im Keller beträgt der Sachwert 485.718 €, der Verkehrswert rund 486.000 €.
Wie ein vollständiger Verkehrswertbericht aus KIM aussieht, zeigt unser Beispielbericht als PDF (1,5 MB).
Wie setze ich den Bericht im Gespräch mit dem Eigentümer ein?
Den Verkehrswertbericht gehen Sie am besten im Termin gemeinsam mit dem Eigentümer durch, statt ihn nur zu verschicken. Beginnen Sie bei den Objektdaten, dann folgt der Bodenwert und erst am Ende der Verkehrswert: So wird aus einer Zahl, über die man streiten kann, ein Rechenweg, den man gemeinsam nachvollzieht.
Wie Sie die Bewertung vom Erstkontakt bis zum unterschriebenen Auftrag einsetzen, beschreibt der Beitrag Mit einer Bewertung Verkaufsaufträge gewinnen.
„Eine Zahl kann der Eigentümer nur glauben oder anzweifeln. Einen Rechenweg kann er nachvollziehen, und dann diskutiert er nicht mehr über den Wert, sondern über seine Immobilie.“
Dipl.-Ing. Ralf Kröll, Mitgründer von KIM
Häufige Fragen zum Verkehrswertbericht
Akzeptieren Bank und Finanzamt einen Verkehrswertbericht vom Makler?
Als Unterlage zur Orientierung kann der Eigentümer den Verkehrswertbericht weitergeben, auch an seine Bank. Wo ein Gutachten verlangt wird, etwa für den Nachweis eines niedrigeren Werts beim Finanzamt nach § 198 BewG, ersetzt der Bericht es nicht.
Kann ich einen Verkehrswertbericht aus KIM nachträglich bearbeiten?
Ja, Texte im Verkehrswertbericht ändern Sie frei in der Word-Ausgabe. Ändern sich Eckdaten wie Wohnfläche oder Modernisierungen, passen Sie die Bewertung in KIM an und erzeugen den Bericht neu.
Wie schnell erstelle ich einen Verkehrswertbericht für ein Einfamilienhaus?
Der Assistent in KIM führt beim Ein- und Zweifamilienhaus in acht Schritten zum fertigen Verkehrswertbericht. Wie schnell es geht, hängt vor allem davon ab, ob Wohnfläche, Baujahr und Modernisierungen schon vorliegen.