Wohnflächen sind oft falsch berechnet – die Konsequenzen
Mietrückerstattung bei Abweichung der Wohnflächen >10%
Laut einem Urteil des Landgerichts München bekam ein Mieter rd. 11.330 EUR Miete zurück, weil die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 Prozent niedriger war als im Mietvertrag angegeben (Aktenzeichen 31 S 6768/13). Das Urteil könnte eine Signalwirkung haben, denn erfahrungsgemäß werden die Wohnflächen in den meisten Fällen falsch berechnet. Dies liegt vor allem an den uneinheitlichen und komplizierten Berechnungsvorschriften (z.B. bei Schrägdächern, Abstellräumen, Balkonen und Terrassen).
Mieterhöhung muss auf Basis der tatsächlichen Wohnfläche erfolgen
Im Kontext der Mieterhöhung hat der BGH bezüglich Wohnflächen entschieden, dass eine Mieterhöhung nach § 558 BGB grundsätzlich auf Basis der tatsächlichen Wohnfläche zu erfolgen hat (Urteil VIII ZR 266/14). Die ist unabhängig davon, ob im Mietvertrag eine abweichende Wohnfläche vereinbart wurde. Pragmatisch bedeutet dies, dass eine Mieterhöhung nur auf die tatsächliche Wohnfläche gestützt werden darf. Dies ist ein Vorteil
- für den Mieter, falls die tatsächliche Wohnfläche geringer ist, als es im Mietvertrag festgehalten ist.
- für den Vermieter, falls die tatsächliche Wohnfläche größer ist als es im Mietvertrag festgehalten ist.
Mietern empfiehlt es sich, bei einer Mieterhöhung zu prüfen, ob die tatsächliche Wohnfläche der Wohnfläche im Mietvertrag entspricht. Oft wurden Wohnflächen in Mietverträgen nach veralteten Berechnungsmethoden und -standards berechnet. Vermietern ist daher zu empfehlen zu überprüfen, ob im Vergleich zur mietvertraglichen Vereinbarung durch eine tatsächlich größere Wohnfläche möglicherweise ein entsprechend höhere Mieterhöhung durchgesetzt werden kann.
Falsche Wohnflächen in der Immobilienbewertung
In der Immobilienbewertung führen falsche Wohnflächen zwangsläufig zu Fehlbewertungen. Das gilt insbesondere für Eigentumswohnungen, bei denen die Kaufpreise nach der Wohnfläche berechnet werden. Ist die Wohnfläche beispielsweise um 5 m² zu hoch ermittelt, ergeben sich schnell fünfstellige Beträge, die zu viel gezahlt werden. Aus diesem Grund sollten alle Immobilienprofis größte Sorgfalt bei der Wohnflächenberechnung walten lassen. Ein Studium der komplizierten, aber rechtsgültigen Berechnungsverordnungen ist daher unabdingbar.