Sachwert

Bedarf an aktuellen Daten und Immobilienmarktberichten hoch

Immobilienprofis benötigen fortlaufend Kenntnisse über das aktuelle Geschehen und die Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt, um rationale Entscheidungen treffen zu können. Wichtige Daten und Kennzahlen über den Immobilienmarkt werden in regelmäßigen Abständen von verschiedenen Akteuren erhoben und in Marktberichten veröffentlicht. In diesem Artikel zeigen wir Ihnen, wo Sie für die Wertermittlung relevante Daten und Marktberichte über Immobilien (zum Teil auch kostenlos) erhalten.

Welche Marktdaten werden für die Wertermittlung benötigt?

Es gibt eine Vielzahl von Daten, die für die Wertermittlung relevant sind und sich fortlaufend durch den Markt verändern. Darunter fallen bei den gängigen Wertermittlungsverfahren nach ImmoWertV insbesondere:

• Bodenrichtwert
• Liegenschaftszinssatz
• Sachwertfaktor
• Mieten / Rohertrag / Marktentwicklung

 
Diese Faktoren stellen die wichtigsten, sich ständig durch den Immobilienmarkt verändernden Eingangsgrößen in der Wertermittlung dar. Natürlich spielen daneben auch andere Parameter, wie z.B. Bewirtschaftungskosten im Ertragswertverfahren eine Rolle. Diese sind aber in der Regel nicht vom Immobilienmarkt abhängig, sondern von den Eigenschaften des Gebäudes. Es gibt in Deutschland mehrere Akteure, die regionale und überregionale Daten des Immobilienmarkts erheben und teilweise kostenlos zur Verfügung stellen. Alle Akteure bieten Daten mit verschiedenen Vor- und Nachteilen an.

Wo erhält man Auskunft über Bodenrichtwerte?

Die Bodenrichtwerte werden von den Gutachterausschüssen der einzelnen Bundesländer ermittelt. Jeder Gutachterausschuss wird aus ehrenamtlichen Gutachtern zusammengestellt, die in der Immobilienbewertung über hohe Sachkunde und gute Erfahrungen verfügen. Die Gutachterausschüsse ermitteln aus Verkaufspreisen die daraus abzuleitenden Kennzahlen, die auch zur Bildung eines Landes- und Bundesdurchschnittes  genutzt werden. Da die Gutachterausschüsse Behörden der Länder sind, regelt jedes Bundesland die Veröffentlichung der Daten anders. Nicht alle Bundesländer legen Daten bedingungslos offen im Sinn von OpenData. Hier eine Übersicht über verfügbare Daten von Bodenrichtwerten der Gutachterausschüsse in Deutschland:

Wie man an der Zusammenstellung erkennt, sind die Daten der Bodenrichtwerte in jedem Bundesland unterschiedlich verfügbar.

In den Ballungsräumen ist in letzter Zeit jedoch festzustellen, dass sich die Bodenrichtwerte stark vom tatsächlichen Marktgeschehen entfernt haben. Die Kaufpreise für unbebaute Grundstücke liegen größtenteils weit über den Bodenrichtwerten. Grund ist insbesondere, dass in den dicht besiedelten Städten kaum noch unbebaute Grundstücke vorhanden sind. Die große Nachfrage nach Grundstücken für den Wohnungsbau kann somit nicht mehr befriedigt werden.

Liegenschaftszinssätze

Der Liegenschaftszinssatz wird aus dem Markt abgeleitet und stellt eine Form der Marktanpassung im Ertragswertverfahren dar. Er wird in den

1. Grundstückmarktberichten der Gutachterausschüsse veröffentlicht. Dort werden jährlich die Liegenschaftszinssätze oftmals auch inklusive  Standardabweichungen publiziert. Die oberen Gutachterausschüsse publizieren teilweise verallgemeinerte Liegenschaftszinssätze, die für das jeweilige Bundesland oder sogar Deutschland interessant sind.
2. Außerdem veröffentlicht der Immobilienverband Deutschland (IVD) regelmäßig durchschnittliche Liegenschaftszinssätze für verschiedene Gebäudearten. Die Werte des IVD bieten einen allgemeinen Überblick über das durchschnittliche Niveau der Liegenschaftszinssätze in Deutschland. Dies ist insbesondere für Regionen hilfreich, in denen es keine Daten eines Gutachterausschusses gibt.

 

Sachwertfaktoren

Der Sachwert ist eine Größe, die überwiegend auf Kostenüberlegungen im Sachwertverfahren heraus entsteht (Erwerbskosten des Bodens und Herstellungskosten des Gebäudes). Aus diesem Grund muss bei der Sachwertermittlung immer noch die Marktsituation berücksichtigt werden, denn Kostenüberlegungen führen in den meisten Fällen nicht zum Verkehrswert, also zu dem Preis, der auf dem Grundstücks­markt am wahr­schein­lichsten zu erzielen wäre. Eine Marktanpassung ist daher innerhalb des Sachwertverfahrens unverzichtbar.

Das tatsächliche Marktgeschehen und somit das Verhältnis von Verkehrswert zu Sachwert lässt sich über so genannte Sachwertfaktoren bestim­men. Solche Faktoren werden in der Regel von den zuständigen Gutachterausschüssen für Grundstückswerte ermittelt und im jeweiligen Grundstücksmarktbericht ver­öffent­licht. Die Ermittlung der Faktoren erfolgt über Nachbewertungen von tat­sächlichen Kauffällen aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses.

Weiter unten finden Sie eine Tabelle, in der Sie ablesen können, ob Grundstücksmarktberichte in Ihrem Bundesland frei zugängig sind.

Marktberichte über Immobilien / Mieten

Die Teilnehmer am Immobilienmarkt benötigen Kenntnisse über das aktuelle Geschehen und die Entwicklungen. In Immobilienmarktberichten findet man die dazu erforderlichen Daten. Marktberichte für Immobilien zeigen die Entwicklung des regionalen und überregionalen Marktes und liefern zudem wichtige Kennzahlen, wie z.B. Höhe und Spannbreite der ortsüblichen Miete. Die Immobilienmarktberichte werden von verschiedenen Institutionen erstellt werden und unterscheiden sich erheblich in ihrer Aktualität und statistischen Sicherheit. Im Folgenden zeigen wir eine Übersicht über die Verfügbarkeit von Marktberichten von Immobilien:

1. Grundstücksmarktberichte der Gutachterausschüsse

Die Gutachterauschüsse der Bundesländer berechnen in ihren Marktberichten Daten und Übersichten aus echten Verkaufspreisen. Je nach Bundesland kann es einen landesweiten Marktbericht oder einen regionalen Immobilienmarktbericht oder beides geben. Einige Bundesländer, wie z.B. Nordrhein-Westfalen, stellen die Daten im Rahem der OpenData Intitiative vollständig digital zur Verfügung.

Welche Bundesländer stellen Grundstücksmarktberichte zur freien Verfügung?

kostenpflichtig kostenpflichtigfreikostenpflichtigkostenpflichtigkostenpflichtigkostenpflichtigkostenpflichtigkostenpflichtigfreigrößtenteils kostenpflichtig kostenpflichtigfreikostenpflichtigkostenpflichtig frei                           

Aus den Daten der Gutachterausschüsse wird zweijährlich der Immobilienmarktbericht für Deutschland erstellt.

2. Immobilienmarktberichte der Researcher / Verbände / Makler

Verschiedene Research-Teams, Verbände, Vereine und Makler beobachten die aktuellen Entwicklungen auf den  Märkten und tragen damit zur Transparenz des Immobilienmarkts bei. Die zum Teil sehr detaillierten Marktberichte für Immobilien bieten einen aktuellen Überblick über die Situation auf den Immobilienmärkten.

Beispielhaft sei hier genannt:

http://www.cbre.de

http://ivd.net (kostenpflichtig)

http://www.cushmanwakefield.de/

https://www.colliers.de

Detaillierte Übersichten für einzelne Städte werden in Kürze hier folgen.

Vor- und Nachteile von Marktberichten

Marktberichte und Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse:

Vorteile:

• Daten aus echten Verkaufsfällen
• sachgerechte Analyse
• statistische Sicherheit

 
Nachteile:

• teilweise veraltet, Aktualisierungen werden nicht immer durchgeführt
• Normierung für reinen Bodenwert in Siedlungsgebieten fragwürdig bzw. nicht vorhanden
• Mieten werden selten ausgewiesen

 

Immobilienmarktberichte von Researchern / Maklern

Vorteile:

• Daten sehr aktuell
• Übersicht über Mieten
• Regionale Daten

Nachteile:

• zum Teil unklare Datengrundlagen und Methoden
• nicht immer unabhängig