Kommentare deaktiviert für Baupreisindex mit neuer Basis – Konsequenzen für das Sachwertverfahren
Neues Basisjahr
Das statistische Bundesamt hat mit der Baupreisindex-Veröffentlichung vom 10.10.2018 das zugrunde liegende Basisjahr geändert. Der Baupreisindex basiert nun nicht mehr auf dem Jahr 2010 (=100), sondern auf dem Jahr 2015 (=100). Das Bundesamt hat die zurückliegenden Indizes mittels Umverkettung an das neue Basisjahr bereits angepasst und auf der Webseite veröffentlicht. Zukünftig wird der Index nun nicht mehr auf Basis von 2010 veröffentlicht. Dies hat Konsequenzen für die Berechnung der Normalherstellungskosten im Sachwertverfahren.
Konsequenzen für die NHK 2010 im Sachwertverfahren
Die Normalherstellungskosten im Sachwertverfahren basieren auf dem Jahr 2010 (NHK 2010 = 100). Somit konnte der bislang veröffentlichte Baupreisindex ohne weitere Anpassungen in der Wertermittlung übernommen werden (Index auf Basis 2010/100). Durch die Umstellung des Baupreisindexes auf das Basisjahr 2015 müssen nun Makler, Sachverständige und andere Immobilienprofis Anpassungen mittels Umbasierung vornehmen.
Anpassung durch Umbasierung
Die Umbasierung der vom statistischen Bundesamt durchgeführten Umverkettung erfolgt über die Bildung eines Quotienten aus dem gesuchten Baupreisindex und dem Faktor für das Jahr 2010. Auf diese Weise wird der Index an die ursprüngliche Basis von 2010 umbasiert. Dieser Wert kann nun bei der Sachwertermittlung eingesetzt werden.
Beispiel für Umbasierung des Baupreisindexes
Gesucht ist für eine Wertermittlung eines Einfamilienhauses der Baupreisindex für das IV Quartal 2018. Der Index auf Basis 2015 des statistischen Bundesamtes weist einen Wert von 111,5 aus. Der Index für das Basisjahr 2010 beträgt 90,0. Um den für die NHK 2010 relevanten Baupreisindex zu berechnen, wird der Quotient gebildet:
111,5/90,0 * 100 = rd. 124
Der gesuchte Baupreisindex liegt also um rd. 24% höher als die Basis 2010, auf der die Normalherstellungskosten 2010 basieren. Die NHK 2010 (nach Sachwertrichtlinie) müssen im Sachwertverfahren um 24 Prozent erhöht werden. Dies entspricht einem Faktor von 1,24.
Baupreisindex in der Immobilienbewertungssoftware K.IM
In der Wertermittlungssoftware K.IM – kompakte Immobilienbewertung wird der Baupreisindex auf die Basis 2010 umbasiert. Sie müssen also nichts weiter tun. Sollte sich der Index zukünftig ändern, kann der Wert vom Benutzer angepasst werden. Der Index wird bei Softwareupdates auf den jeweils aktuellsten Stand gebracht.
Für Eilige in aller Kürze:
Neues Basisjahr ist 2015
NHK 2010 basieren aber weiterhin auf der Basis 2010
Umbasierung notwendig, damit NHK 2010 richtig indiziert werden
Umbasierung erfolgt bei der Software KIM automatisch
Kommentare deaktiviert für Wo erhält man Daten und Marktberichte zur Wertermittlung von Immobilien?
Bedarf an aktuellen Daten und Immobilienmarktberichten hoch
Immobilienprofis benötigen fortlaufend Kenntnisse über das aktuelle Geschehen und die Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt, um rationale Entscheidungen treffen zu können. Wichtige Daten und Kennzahlen über den Immobilienmarkt werden in regelmäßigen Abständen von verschiedenen Akteuren erhoben und in Marktberichten veröffentlicht. In diesem Artikel zeigen wir Ihnen, wo Sie für die Wertermittlung relevante Daten und Marktberichte über Immobilien (zum Teil auch kostenlos) erhalten.
Welche Marktdaten werden für die Wertermittlung benötigt?
Es gibt eine Vielzahl von Daten, die für die Wertermittlung relevant sind und sich fortlaufend durch den Markt verändern. Darunter fallen bei den gängigen Wertermittlungsverfahren nach ImmoWertV insbesondere:
Diese Faktoren stellen die wichtigsten, sich ständig durch den Immobilienmarkt verändernden Eingangsgrößen in der Wertermittlung dar. Natürlich spielen daneben auch andere Parameter, wie z.B. Bewirtschaftungskosten im Ertragswertverfahren eine Rolle. Diese sind aber in der Regel nicht vom Immobilienmarkt abhängig, sondern von den Eigenschaften des Gebäudes. Es gibt in Deutschland mehrere Akteure, die regionale und überregionale Daten des Immobilienmarkts erheben und teilweise kostenlos zur Verfügung stellen. Alle Akteure bieten Daten mit verschiedenen Vor- und Nachteilen an.
Wo erhält man Auskunft über Bodenrichtwerte?
Die Bodenrichtwerte werden von den Gutachterausschüssen der einzelnen Bundesländer ermittelt. Jeder Gutachterausschuss wird aus ehrenamtlichen Gutachtern zusammengestellt, die in der Immobilienbewertung über hohe Sachkunde und gute Erfahrungen verfügen. Die Gutachterausschüsse ermitteln aus Verkaufspreisen die daraus abzuleitenden Kennzahlen, die auch zur Bildung eines Landes- und Bundesdurchschnittes genutzt werden. Da die Gutachterausschüsse Behörden der Länder sind, regelt jedes Bundesland die Veröffentlichung der Daten anders. Nicht alle Bundesländer legen Daten bedingungslos offen im Sinn von OpenData. Hier eine Übersicht über verfügbare Daten von Bodenrichtwerten der Gutachterausschüsse in Deutschland:
Wie man an der Zusammenstellung erkennt, sind die Daten der Bodenrichtwerte in jedem Bundesland unterschiedlich verfügbar.
In den Ballungsräumen ist in letzter Zeit jedoch festzustellen, dass sich die Bodenrichtwerte stark vom tatsächlichen Marktgeschehen entfernt haben. Die Kaufpreise für unbebaute Grundstücke liegen größtenteils weit über den Bodenrichtwerten. Grund ist insbesondere, dass in den dicht besiedelten Städten kaum noch unbebaute Grundstücke vorhanden sind. Die große Nachfrage nach Grundstücken für den Wohnungsbau kann somit nicht mehr befriedigt werden.
Grundstückmarktberichten der Gutachterausschüsse veröffentlicht. Dort werden jährlich die Liegenschaftszinssätze oftmals auch inklusive Standardabweichungen publiziert. Die oberen Gutachterausschüsse publizieren teilweise verallgemeinerte Liegenschaftszinssätze, die für das jeweilige Bundesland oder sogar Deutschland interessant sind.
Außerdem veröffentlicht der Immobilienverband Deutschland (IVD) regelmäßig durchschnittliche Liegenschaftszinssätze für verschiedene Gebäudearten. Die Werte des IVD bieten einen allgemeinen Überblick über das durchschnittliche Niveau der Liegenschaftszinssätze in Deutschland. Dies ist insbesondere für Regionen hilfreich, in denen es keine Daten eines Gutachterausschusses gibt.
Sachwertfaktoren
Der Sachwert ist eine Größe, die überwiegend auf Kostenüberlegungen im Sachwertverfahren heraus entsteht (Erwerbskosten des Bodens und Herstellungskosten des Gebäudes). Aus diesem Grund muss bei der Sachwertermittlung immer noch die Marktsituation berücksichtigt werden, denn Kostenüberlegungen führen in den meisten Fällen nicht zum Verkehrswert, also zu dem Preis, der auf dem Grundstücksmarkt am wahrscheinlichsten zu erzielen wäre. Eine Marktanpassung ist daher innerhalb des Sachwertverfahrens unverzichtbar.
Das tatsächliche Marktgeschehen und somit das Verhältnis von Verkehrswert zu Sachwert lässt sich über so genannte Sachwertfaktoren bestimmen. Solche Faktoren werden in der Regel von den zuständigen Gutachterausschüssen für Grundstückswerte ermittelt und im jeweiligen Grundstücksmarktbericht veröffentlicht. Die Ermittlung der Faktoren erfolgt über Nachbewertungen von tatsächlichen Kauffällen aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses.
Weiter unten finden Sie eine Tabelle, in der Sie ablesen können, ob Grundstücksmarktberichte in Ihrem Bundesland frei zugängig sind.
Marktberichte über Immobilien / Mieten
Die Teilnehmer am Immobilienmarkt benötigen Kenntnisse über das aktuelle Geschehen und die Entwicklungen. In Immobilienmarktberichten findet man die dazu erforderlichen Daten. Marktberichte für Immobilien zeigen die Entwicklung des regionalen und überregionalen Marktes und liefern zudem wichtige Kennzahlen, wie z.B. Höhe und Spannbreite der ortsüblichen Miete. Die Immobilienmarktberichte werden von verschiedenen Institutionen erstellt werden und unterscheiden sich erheblich in ihrer Aktualität und statistischen Sicherheit. Im Folgenden zeigen wir eine Übersicht über die Verfügbarkeit von Marktberichten von Immobilien:
1. Grundstücksmarktberichte der Gutachterausschüsse
Die Gutachterauschüsse der Bundesländer berechnen in ihren Marktberichten Daten und Übersichten aus echten Verkaufspreisen. Je nach Bundesland kann es einen landesweiten Marktbericht oder einen regionalen Immobilienmarktbericht oder beides geben. Einige Bundesländer, wie z.B. Nordrhein-Westfalen, stellen die Daten im Rahem der OpenData Intitiative vollständig digital zur Verfügung.
Welche Bundesländer stellen Grundstücksmarktberichte zur freien Verfügung?
Aus den Daten der Gutachterausschüsse wird zweijährlich der Immobilienmarktbericht für Deutschland erstellt.
2. Immobilienmarktberichte der Researcher / Verbände / Makler
Verschiedene Research-Teams, Verbände, Vereine und Makler beobachten die aktuellen Entwicklungen auf den Märkten und tragen damit zur Transparenz des Immobilienmarkts bei. Die zum Teil sehr detaillierten Marktberichte für Immobilien bieten einen aktuellen Überblick über die Situation auf den Immobilienmärkten.
