Posted by
K.IM
on März 31, 2015
in
Immobilienbewertung,
ImmoWertV,
Verkehrswert
Kommentare deaktiviert für Immobilienbewertung – Bewertungsverfahren bei einem Einfamilienhaus
Grundsätzlich gibt es drei Bewertungsverfahren, die bei der
Immobilienbewertung zum Einsatz kommen:
- Vergleichswertverfahren
- Sachwertverfahren
- Ertragswertverfahren
Bei Einfamilienhäusern kommt in der Regel nur das Sachwertverfahren zur Anwendung.
Ausgangspunkt des Sachwertverfahrens ist die Frage,
was es kosten würde, ein Grundstück zu kaufen und das Gebäude noch
einmal neu zu bauen. Darüber hinaus werden das Gebäudealter und
die Marktsituation berücksichtigt.
Somit reduziert sich das Sachwertverfahren auf die einfache Formel:
Grundstückskosten + Baukosten – Alterswertminderung x Marktsituation = Verkehrswert
Für die Eingangsgrößen der Sachwertformel liegen genügend
Erfahrungswerte vor, so dass sich auf der Basis des
Sachwertverfahrens zuverlässige Verkehrswerte berechnen
lassen. Wie einfach die Sachwertformel zu handhaben ist,
kann man mit einer Immobilienbewertungssoftware,
wie zum Beispiel K.IM, selber ausprobieren.
Immobilienbewertung von Einfamilienhäusern mit anderen Bewertungsverfahren
Im Prinzip könnte man für Einfamilienhäuser auch das
Vergleichswertverfahren anwenden. Allerdings gibt es
in den meisten Bewertungsfällen keine Vergleichsobjekte,
die in allen Merkmalen mit dem zu bewertenden Einfamilienhaus
übereinstimmen. Aus diesem Grund scheidet das Vergleichswert-
verfahren bei der Bewertung von Einfamilienhäusern in der
Regel aus.
Das Ertragswertverfahren kommt dagegen nur bei so genannten
Renditeobjekten zum Einsatz, also bei Immobilien, mit denen
Mieterträge generiert werden. Auch dieses Verfahren
kann man mit einer Software zur Immobilienbewertung,
wie zum Beispiel K.IM, selber ausprobieren.
In eine Immobilienbewertung fließen alle Aspekte ein, die irgendwie Einfluss auf den Wert eines Hauses haben. Dazu zählen zum Beispiel Verkehrsimmissionen und Unterhaltungsrückstände. Was viele Hausbesitzer (und im Übrigen auch viele Bewerter) nicht wissen, ist, dass auch der energetische Zustand einen Einfluss auf den Wert hat. So müssen zum Beispiel zahlreiche Heizkessel nach 30 Jahren ausgetauscht werden (EnEV 2014). Auch hinsichtlich der Dachdämmung gibt es Vorschriften, die von Hausbesitzern beachtet werden müssen. Die dadurch entstehenden Kosten sind ein wertmindernder Aspekt, der bei der Wertermittlung entsprechend zu berücksichtigen ist.
