Bewertung von Gewerbe- und Spezialimmobilien

Posted by K.IM on August 22, 2018 in Ertragswertverfahren, Immobilienbewertung
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Gewerbe Gebäude Bewertung Gewerbeimmobilie

Wie wird eine Gewerbeimmobilie bewertet?

Bei der Immobilienbewertung wird im Allgemeinen zwischen Wohnimmobilien und Immobilien für Gewerbe unterschieden. Während der Wert eines Einfamilienhauses maßgeblich über die Herstellungskosten und Restnutzungsdauer im Sachwertverfahren nach ImmoWertV dargestellt wird, steht bei Gewerbeimmobilien oftmals der Ertragsgedanke und somit das Ertragswertverfahren nach ImmoWertV im Vordergrund. Bei Gewerbe liegt das Mietausfallwagnis in der Regel höher als bei anderen Immobilienarten, wie z.B. Wohnungen. Je nach Art des Gewerbes, der Lage und des Anteils der Gewerbes am Ertrag muss das Mietausfallwagnis angepasst werden. Auch die Verwaltungskosten sind je nach Größe und Lage unterschiedlich hoch. Die Verwaltungskosten liegen beispielsweise in Nordrhein-Westfalen laut Model der Gutachterausschüsse bei 3 – 8 Prozent des zu erzielenden Rohertrags.

Was sind Gewerbe- und Spezialimmobilien?

Zu den Gewerbe- und Spezialimmobilien zählen insbesondere:

  • Anwaltskanzleien
  • Arztpraxen
  • Autohof
  • Bahnhof
  • Bürogebäude
  • Business Center
  • Einkaufszentren
  • Flughafen
  • Industriegrundstücke
  • Hotels
  • Krankenhäuser
  • Läden
  • Lagerhallen
  • Logistikzentren
  • Parkhaus
  • Sanatorien
  • Seniorenheime
  • Supermärkte
  • Theater
  • Verwaltungsgebäude

Diese Gewerbeimmobilien lassen sich insgesamt in sechs Kategorien einteilen:

  • Produktionsimmobilien
  • Freizeitimmobilien
  • Logistikimmobilien
  • Büroimmobilien
  • Handelsimmobilien
  • Spezialimmobilien

Viele Immobilien dieser Art sind für einen bestimmten Zweck ausgelegt und sind nur bedingt für andere Nutzungen geeignet. Dies schränkt den Käuferkreis in der Regel stark ein. Insbesondere bei den Spezialimmobilien ist dann auch schon mal Kreativität gefragt, wie eine Immobilie möglicherweise anders genutzt werden kann. Dagegen stellen andere Gewerbeimmobilien, wie Büros oder Läden in Top-Lagen, die optimale Nutzungsform dar und können über das Ertragswertverfahren bewertet werden.

Bewertung von Gewerbe- und Spezialimmobilien am Beispiel eines Hotels

Hotel ImmobilienbewertungDie Bewertung einer Gewerbeimmobilie ist sehr individuell und hängt stark von der Objektart und Lage ab. Die Wertermittlung von Gewerbeimmobilie wird anhand der rechtlichen und inhaltlichen Gegebenheiten, Besonderheiten und den relevanten Eingangsgrößen vollzogen, welche im Folgenden am Beispiel der Bewertung eines Hotels dargestellt werden:


Objektart: Hotel

Rechtliches:

  • BGB und Gaststättengesetz (Erlaubnis)
  • Bauordnung und Brandschutz

Inhaltliches:

  • Betriebs- und Vertragsausgestaltungen
  • Gewinn-und-Verlust-Rechnungen
  • Branchenspezifische Kennziffern (Auslastung)

Besonderes:

  • Mindestgröße zur Wirtschaftlichkeit
  • Pre-Opening
  • Flächenkonzept
  • Stellplatzsituation
  • Modernisierungsrisiko
  • Klassifizierung (z.B: DEHOGA), FF&E, Rücklagen

Eingangsgrößen:

  • Pachten 20-35%
  • Auslastung: 50-80%
  • Liegenschaftszinssatz: 6,0 – 9,0%
  • Nettorendite: 5,5 – 8,5%
  • Bodenwertanteil: 10-30%
  • x-fache RoE: 10-14

Mit diesen Kennzahlen ergibt sich für ein Hotel folgende Wertermittlung:

Average Room Rate (AAR) ohne Frühstück/Steuern 60 EUR/Zimmer
x Auslastungsgrad (59%) 0,59
= Erlös je verfügbarem Zimmer (RevPar) 35 EUR/Zimmer
x Anzahl der Zimmer und Öffnungstage 33×365
= Jahresnettoumsatz (nur Logis) 421.575 EUR
x Pachtansatz (25%) 0,25
= Jahresrohertrag 105.394 EUR
Jährliche Bewirtschaftungskosten (20%) 21.079 EUR
= Jahresreinertrag 84.315 EUR
: Liegenschaftszinssatz (7%) 0,07
= Vorläufiger Ertragswert 1.204.500 EUR
Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale 50.000 EUR
= Ertragswert = Verkehrswert 1.154.500 EUR
Rohertragsfaktor 11,4

Der ermittlete Rohertragsfaktor von 11,4 liegt innerhalb der Bandbreite der im Rahmen recherchierten RoE von 10-14 und bestätigt somit das Ergebnis.

Bewertung von Gewerbe bei Mischnutzung / Teileigentum

Bei Teileigentum in gemischt genutzten Wohn- und Geschäftshäusern wird der Wert der Immobilie oftmals durch das Ertragswertverfahren ermittelt. Grundlage dafür sind die im Mietvertrag festgelegten Mieten. Weichen diese erheblich von der Marktmiete ab, muss der Over- oder Underrent als besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal berücksichtigt werden. Die Anpassung der Bewirtschaftungskosten, wie Verwaltungskosten und Mietausfallwagnis, muss abhängig von der Lage und des Anteils der Gewerbeeinheit am Ertrag erfolgen. Einen Sonderfall der Mischnutzung stellen Bauernhöfe dar. Dort liegt das Wohnhaus oftmals im Außenbereich mit dem landwirtschaftlichen Betrieb verknüpft und erfordert somit sowohl den Einsatz des Sachwertverfahrens und Ertragswertverfahrens.

Die ortsübliche Vergleichsmiete gibt es am Markt nicht

Posted by K.IM on Oktober 27, 2017 in Miete, Mietspiegel
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Die ortsübliche Vergleichsmiete gibt es am Markt nicht

Wussten Sie schon, dass die nach § 558 BGB geregelte ortsübliche Vergleichsmiete systematisch in keinster Weise die tatsächliche Marktmiete von Wohnimmobilien abbildet? Natürlich gibt es auch Mieten, die genauso hoch sind wie die ortsübliche Vergleichsmiete. Jedoch führt die Systematik zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete so gut wie immer zu einem unterhalb der Marktmiete liegenden Wert. Das resultiert daraus, dass die ortsübliche Vergleichsmiete nicht nur aus Neumieten, sondern auch aus Bestandsmieten abgeleitet wird (§ 558 Abs. 2):

Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.

Bestandsmiete ist nicht gleich Marktmiete

Die Marktmiete ist der Preis, der zum Zeitpunkt einer Neuvermietung erzielbar ist. Jeder Laie würde erwarten, dass die Bestandsmieten auch den aktuellen Markt widerspiegeln. Jedoch sind Bestandsmieten solche Mieten, welche bei bereits bestehenden Mietverhältnissen während der Vertragslaufzeit angepasst wurden. Für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete dürfen Bestandsmieten und Neuabschlüsse aus den letzten vier Jahren berücksichtigt werden. Diese sind in der Regel niedriger als die aktuell erzielbare Marktmiete.

Die ortsübliche Vergleichsmiete basiert folglich auf Daten der Modifikation von Altverträgen, welche üblicherweise niedriger sind als Neuverträge.

Folglich ist die ortsübliche Vergleichsmiete insbesondere für Mieterhöhungsverlangen bei bestehenden Mietverträgen von Bedeutung. Sie wird aber auch für die Beurteilung von Neumieten herangezogen.

Marktmiete als Neumiete anstelle der ortsüblichen Vergleichsmiete ansetzen

Bei Neuvermietung müssen sich Makler und andere Immobilienprofis nicht zwangsläufig an der ortsübliche Vergleichsmiete orientieren, sondern können tatsächliche Marktmieten ermitteln und ansetzen. Hierbei dürfen sie nach § 5 WiStG bei Vermietung von Wohnraum höchstens 20 Prozent über der Vergleichsmiete liegen (Wesentlichkeitsgrenze). Ein Tatbestand von Mietwucher liegt dann vor, wenn die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 50 Prozent übersteigt (§ 291 StGB). Eine weitere Ausnahme bei Neuvermietungen bilden Städte und Regionen mit Mietpreisbremse. Bei aktiver Mietpreisbremse dürfen auch Neumieten nicht mehr als 10 Prozent oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausnahmen sind hierbei Neubauten und umfassend modernisierte Immobilien bei Erstvermietung. Hier gilt die Begrenzung nicht.

Miete Neumiete Mietpreisbremse Wesentlichkeitsgrenze

Beispiel Neuvermietung mit und ohne Mietpreisbremse: Liegt die ortsübliche Vergleichsmiete bei 8 EUR/m2 so kann bei Wohnraum eine Marktmiete bis 20 Prozent über der Vergleichsmiete erzielt werden (Wesentlichkeitsgrenze), falls der Markt dies hergibt. Das gilt auch bei aktiver Mietpreisbremse, wenn die Wohnung oder das Haus neu errichtet oder umfassend modernisiert wurden. Bei allen anderen Wohnobjekten sind bei aktiver Mietpreisbremse maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete bei Neuvermietung zulässig.

Mieterhöhung und Kappungsgrenze

Wohnraummieten dürfen bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete jährlich angepasst werden. Die Erhöhung der Miete darf innerhalb von drei Jahren jedoch nicht höher sein als 20 Prozent. In Städten mit Wohnraumknappheit dürfen Vermieter die Bestandsmiete sogar nur um 15 Prozent innerhalb von drei Jahren erhöhen (Kappungsgrenze, § 558 Abs. 3 BGB). Zur Begründung der Mieterhöhung kann Bezug genommen werden auf

  • einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d BGB)
  • eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e BGB)
  • ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen
  • entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen (hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen)

Der qualifizierte Mietspiegel ist hierbei von besonderer Bedeutung. Dem qualifizierten Mietspiegel wird unterstellt, dass er die ortsübliche Vergleichsmiete widerspiegelt (§ 558d Abs. 3 BGB). Wird die ortsübliche Vergleichsmiete nicht innerhalb eines absehbaren Zeitraums durch Mieterhöhung erreicht, spricht man von einer Underrent-Situation. Ein Underrent ist für die Immobilienbewertung von Bedeutung, da der Barwert der Mindererträge in der Regel als besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal im Ertragswertverfahren vom vorläufigen Ertragswert abgezogen werden muss.

Ortsübliche Vergleichsmiete Miete Mieterhöhung Kappungsgrenze

Beispiel Mieterhöhung bei Wohnraumknappheit: Die bisherige Miete für die Wohnung betrug 8,00 Euro pro Quadratmeter. Für vergleichbare Wohnungen sind laut ortsüblicher Vergleichsmiete oder qualifiziertem Mietspiel Preise von bis zu 10,00 Euro pro Quadratmeter erzielbar. Der Vermieter kann jedoch höchstens 15 Prozent Erhöhung der Miete innerhalb von 3 Jahren verlangen. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird hier demnach nach Ablauf von 3 Jahren nach Erhöhung um 15 Prozent erreicht. Wird die ortsübliche Vergleichsmiete in diesem Zeitraum nicht erreicht, spricht man von einer wertrelevanten Underrent-Situation.

Miete bei Gewerbe

Die Höhe einer Wohnraummiete ist durch die Vorschriften des BGB erheblich beschränkt. Die Mietpreise bei gewerblicher Nutzung sind nicht preisgebunden und folgen dem marktwirtschaftlichen Gesetz von Angebot und Nachfrage. Vermieter und Mieter sind bei der Preisgestaltung für Gewerberäume also weitestgehend frei. Ausnahmen sind Mieten, welche nach § 138 BGB sittenwidrig sind oder Wucher darstellen. Oftmals sind in gewerblichen Mietverträgen sogenannte Wertsicherungsklauseln vorhanden. Dies bedeutet, dass sich die zu zahlende Miete in bestimmten zeitlichen Abständen ändert. Übliche Verfahren sind Staffelmieten, bei der sich die Miete in festgelegten Schritten erhöht. Bei Indexmieten richtet sich die Höhe der Änderung der Miete oftmals an externen Preisindexen, z.B. dem Verbraucherpreisindex.

Weitere Mietbegriffe

Kostenmiete: Die Kostenmiete wird als Preisgebundene Miete deklariert. Sie ist insbesondere zur Bestimmung der zulässigen Miete bei öffentlich gefördertem und sozialem Wohnraum von Bedeutung.
Nettomiete/Nettokaltmiete: Bei der Nettomiete oder Nettokaltmiete handelt es sich um die Miete ohne Betriebskosten. Es stellt somit das Entgelt dar, was alleine als Gegenleistung für den Gebrauch der Mietsache erbracht wird.
Nettowarmmiete: Bei der Nettowarmmiete handelt es sich um die Miete mit Heizkosten aber ohne sonstige Betriebskosten.
Bruttokaltmiete: Von der Bruttokaltmiete wird gesprochen, wenn alle Betriebskosten außer Heiz- und Wasserkosten enthalten sind.
Bruttowarmmiete: Die Bruttowarmmiete enthält sämtliche Kosten (Nettomiete + Betriebskosten + Heiz- und Warmwasserkosten).
Grundmiete: Die Grundmiete ist die im Mietvertrag vereinbarte Miete ohne die vertraglch gesondert ausgewiesenen und zu zahlenden Betriebskosten. Die Grundmiete ist die Basis zur Ermittlung von zulässigen Mieterhöhungen und der Kappungsgrenze.
Teilinklusivmiete: Wenn im Mietvertrag ein Teil der Betriebskosten in die vereinbarte Grundmiete mit einfließt, z.B. als Pauschale.
Triple-net-Miete: Dieser Mietbegriff ist meist nur bei Gewerbemietverträgen vorzufinden. Er beinhaltet, dass neben den üblichen drei Teilen der Miete (Grundmiete + Nebenkosten + Heizung/Warmwasser) zusätzlich auch noch die Kosten an Dach für Instandhaltung durch den Mieter zu zahlen sind.
Umsatzmiete: Die Höhe der Miete wird prozentual vom Umsatz eines Gewerbes oder Handels abhängig gemacht, wobei ein Sockel als Miete üblich ist.

Fazit: Wie Sie erkennen können, ist das deutsche Mietrecht sehr komplex und von einer Vielzahl von Begriffen geprägt. Die zukünftige Bundespolitik wird bestrebt sein, weitere Entwicklung vorzunehmen, so war z.B. die Berücksichtigung von Mieten aus den letzten 10 Jahren für die ortsübliche Vergleichsmiete im Gespräch, um aktuelle Preisanstiege weiter zu bremsen. Wir erwarten weitere Rechtsänderungen sowie die Aufgabe einiger aktueller Instrumente und halten Sie darüber gerne auf dem Laufenden.

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