Lesenswert – News zur Wertermittlung

Immobilienbewertung: Gutachter, Internet oder Software?

Posted by K.IM on August 11, 2014 in Immobilienbewertung, Interview, News
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Immobilienbewertung: Gutachter, Internet oder Software?

Dipl.-Ing. Ralf Kröll - Experte in der Immobilienbewertung

Dipl.-Ing. Ralf Kröll

Makler, Bauherren, Architekten und Ingenieure wollen ihn wissen: Den Wert von Immobilien. Um diesen zu ermitteln, gibt es mittlerweile neben Sachverständigen auch Bewertungstools im Internet und verschiedene Anbieter von Software zur Immobilienwertermittlung. Dipl.-Ing. Ralf Kröll arbeitet seit zwanzig Jahren als Sachverständiger und kennt sich mit den Vor- und Nachteilen der verschiedenen Bewertungsoptionen aus.

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Erbschaftssteuer besser von Sachverständigen überprüfen lassen

Posted by K.IM on Juli 24, 2014 in Immobilienbewertung, News, Verkehrswert
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BanknotenIm Rahmen von Erbschaften und Schenkungen wird in Deutschland Jahr für Jahr ein großes Immobilienvermögen auf die Nachkommen übertragen. Der Staat hat diese Eigentumsübertragungen als lukrative Geldquelle entdeckt und bittet die Erben und Beschenkten über die Erbschafts- und Schenkungssteuer zur Kasse.

Die Höhe der Erbschafts- und Schenkungssteuer richtet sich nach dem #Verkehrswert der übertragenen Immobilie. Dieser wird vom Finanzamt oftmals nicht richtig ermittelt. In einem jetzt bekannt gewordenen Fall in Niedersachsen hat das Finanzamt zur Wertfindung beispielsweise nur den Immobilien-Preis-Kalkulator der Gutachterausschüsse Niedersachsen angewandt. Der Preis-Kalkulator berechnet nur ein ungefähres Preisniveau und dient lediglich zur groben Einschätzung des Immobilienwerts. Von einer individuellen #Verkehrswertermittlung kann somit nicht die Rede sein. Das sieht auch das Niedersächsische Finanzgericht so, weshalb es das entsprechende Finanzamt gestoppt hat. Das Gerichtsurteil finden Sie unter folgendem Link:

http://www.rechtsprechung.niedersachsen.de/jportal/portal/page/bsndprod.psml?doc.id=STRE201475166&st=null&showdoccase=1&paramfromHL=true

Den Steuerpflichtigen kann nur empfohlen werden, die Wertermittlung des Finanzamts genauestens zu überprüfen. Falls Zweifel an der Richtigkeit der Wertermittlung bestehen, sollte ein Sachverständiger für Immobilienbewertung eingeschaltet werden.

Tipp: Da das Finanzamt die zu bewertenden Immobilien in der Regel nicht besichtigt, werden Unterhaltungsrückstände und Schäden meistens nicht richtig erfasst. Bei renovierungsbedürftigen Immobilien lohnt sich eine Überprüfung der Finanzamtsbewertung daher fast immer.

Immer höher: Immobilienwerte in München

Posted by K.IM on Juli 21, 2014 in Miete, News, Wertsteigerung
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Innenstadt von München

Innenstadt von München (c) Thomas Wolf www.foto-tw.de

Die #Immobilienwerte für Wohn- und Geschäftshäuser in München liegen im Maximum beim 33-fachen der #Miete. Das ist eine Steigerung von 10 Prozent gegenüber dem Maximalwert aus dem Vorjahr. Veröffentlicht wurden diese Zahlen von Engel & Völkers in deren Marktreport 2013/2014 für München. Demnach gibt es kaum noch Objekte, die unter dem 20-fachen der #Miete verkauft werden. In zentralen Lagen wird der Faktor 30 im Mittel nicht unterschritten.

Quelle: https://www.engelvoelkers.com/wp-content/uploads/2013/10/M%C3%BCnchen_WGH_2013_2014.pdf

Die erhebliche Wertsteigerung für Immobilien in München kann die Gesellschaft für Immobilienbewertung bestätigen. Einige von uns bewertete Objekte haben von 2008 bis 2014 eine Wertsteigerung von bis zu 80 Prozent erfahren. Da kann man ohne Wenn und Aber von einer guten Geldanlage sprechen.

EZB warnt vor Überhitzung der Immobilienmärkte

Posted by K.IM on Juli 09, 2014 in Immobilienblase
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EZB-EurotowerDie Europäische Zentralbank (EZB) hat darauf hingewiesen, dass es Anzeichen für eine Überhitzung in einigen speziellen #Immobilienmärkten gibt. Grund dafür sind insbesondere die derzeitigen #Niedrigzinsen. Ähnliche Signale werden von der Bundesbank gesendet, die aber noch nicht von einer Spekulationsblase sprechen will. Weitere Infos dazu unter:

https://de.reuters.com/article/economicsNews/idDEKBN0EY1ZP20140623

Weniger Zwangsversteigerungen in Deutschland

Posted by K.IM on Juli 04, 2014 in Finanzmarkt, News, Zwangsversteigerung
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JudgesToolsDer Argetra Verlag für Wirtschaftsinformation wertet die Zwangsversteigerungen in Deutschland aus. Laut dem aktuellsten Halbjahresbericht des Argetra Verlags ist die Zahl der Zwangsversteigerungstermine im ersten Halbjahr 2013 um ca. 30 % gesunken. Die amtlich festgesetzten Verkehrswerte sind im Vergleich zum Vorjahr um 1,5 Milliarden EUR zurückgegangen. Dazu heißt es in dem Halbjahresbericht: „Den Rückgang erklären wir mit der hohen Nachfrage nach Immobilien aufgrund der Finanzmarktkrise. So konnte mancher Eigentümer durch freihändigen Verkauf die Zwangsversteigerung abwenden. Auch das niedrige Zinsniveau ermöglichte Umfinanzierungen, die dem Schuldner die Kapitaldienstfähigkeit zurückbrachte.“

Der Rückgang der Zwangsversteigerungen ist ein Indiz für den derzeit stark angespannten Immobilienmarkt. Das führt dazu, dass die zahlreichen Sachverständigen, die als Wertgutachter für die Zwangsversteigerungsgerichte tätig sind, erhebliche Einbußen zu verzeichnen haben. Die Prognosen für 2014 gehen davon aus, dass sich an der Situation wenig ändern wird. Die Versteigerungsgutachter müssen sich somit auf eine längere Durststrecke einstellen.

Der Halbjahresbericht kann unter folgendem Link heruntergeladen werden:

https://www.argetra.de/file/ae23f6bb38cb10bf0138ed167ac3125d.de.0/halbjahresbericht%202013.pdf

Überraschende Kehrtwende in der Immobilienbewertung

Posted by K.IM on Juli 01, 2014 in Ertragswertverfahren, Immobilienbewertung
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RohertragNachdem die deutsche Immobilienbewertung nach ImmoWertV und BelWertV jahrelang von angelsächsischen Investoren nur müde belächelt wurde, gibt es nun erste Anzeichen für eine Kehrtwende. Von einigen maßgeblichen englischen Immobilienakteuren wird seit neuestem der Vorteil des deutschen Rohertrags ins Feld geführt: es handelt sich um langfristige Mietdurchschnitte, die keine zyklischen Ausschläge beinhalten. Damit ist die Gefahr der Überwertung relativ gering. Die von angelsächsischen Bewertern oftmals angesetzten tatsächlichen Mieten sind dagegen in der Regel nicht nachhaltig. Bei einem Immobilienboom sind daher entsprechende Überbewertungen zu befürchten.

Quelle: immobilienmanager, Ausgabe 6/2014, Seite 12

Steigende Immobilienindizes im ersten Quartal 2014

Posted by K.IM on Juni 24, 2014 in Immobilienbewertung, Wertsteigerung
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Immobilienindizes-Q1-2014

Quelle: www.vdpresearch.de

Der Verband deutscher Pfandbriefbanken wertet seit einigen Jahren die Daten der Immobilienkredite seiner Mitgliedsunternehmen aus. Darauf ausbauend werden Immobilienindizes für Wohn- und Gewerbeimmobilien ermittelt. Laut der neuesten Auswertung ist der wohnwirtschaftliche Index um 4,2 Prozent und der gewerbliche Index um 4,5 Prozent gegenüber dem ersten Quartal 2013 gestiegen. Den Link zu den derzeitigen und den vergangenen Indizes finden Sie weiter unten. Interessant für die Immobilienbewertung: Die Grafiken zu den Indizes enthalten auch die Entwicklungen der Liegenschaftszinssätze.

https://www.vdpresearch.de/

Schwierige Nachbarschaft

Posted by K.IM on Juni 18, 2014 in Immobilienbewertung, Verkehrswert
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Negative Auswirkung der Nachbarschaft beim Verkauf von Immobilien.

Bildquelle: immowelt.de / Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen – Geislingen

Bei einer #Immobilienbewertung müssen alle wertrelevanten Zustandsmerkmale berücksichtigt werden. Dazu gehört auch die Lage, die in der Regel in Makro- und Mikrolage unterteilt wird. Wie wichtig die Nachbarschaft bei der Mikrolage ist, zeigt eine von immowelt.de und Prof. Dr. Stephan Kippes durchgeführte Untersuchung.

86 Prozent der in der Untersuchung befragten Makler glauben, „dass sich ein schwieriges soziales Umfeld negativ auf die Vermarktung einer Immobilie auswirkt“. Ein Immobilienbewerter sollte sich daher stets ein Bild von der Mikrovorlage vor Ort machen. Ansonsten ist die Wahrscheinlichkeit groß, dass er einen falschen #Verkehrswert ermittelt.

Angebotsmieten sind häufig höher als Mietspiegelmieten

Posted by K.IM on Juni 16, 2014 in Immobilienbewertung, Miete, Mietspiegel
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graphDas Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) hat untersucht, wie stark die Angebotsmieten von den Mietspiegelmieten abweichen. Ergebnis: „In den teuren Städten wie München, Frankfurt am Main oder Freiburg im Breisgau sind die Unterschiede inzwischen beträchtlich: Im Schnitt liegt dort die Differenz zwischen den Angebots- und den Mietspiegelmieten bei ca. 23% (Medianwert).“ Das hat Konsequenzen für die Immobilienbewertung, denn der im Ertragswertverfahren anzusetzende Rohertrag ist bekanntlich die marktüblich erzielbare Miete. Wenn diese Miete erheblich über der Mietspiegelmiete liegt, muss dies in der Wertermittlung berücksichtigt werden.

Die Analyse zu den Mieten finden Sie auf folgender Internetseite:

Zur Analyse des BBSR

Immobilienblase in Deutschland oder nicht?

Posted by K.IM on Juni 12, 2014 in Immobilienbewertung, Immobilienblase, News
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Innenstadt von München

Innenstadt von München (c) Thomas Wolf www.foto-tw.de

Mittlerweile werden für Immobilien in den Ballungsräumen Preise gezahlt, die vor einigen Jahren noch undenkbar waren. Vor kurzem wurde bekannt, dass eine Immobilie in der Innenstadt von München zum 44-fachen der Jahresmiete den Besitzer gewechselt hat. Viele Experten warnen aufgrund dieser Marktentwicklung vor dem Entstehen einer Immobilienblase. Das Platzen der Blase könnte einen lauten Knall geben. Ein interessanter Artikel gibt mehr Informationen dazu unter:

https://www.welt.de/finanzen/immobilien/article125117381/Die-Immobilienblase-ist-nicht-mehr-wegzudiskutieren.html

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