Was Wertermittlung und der Wetterbericht gemeinsam haben

Posted by K.IM on Mai 07, 2015 in Immobilienbewertung, Verkehrswert
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Was Wertermittlung und der Wetterbericht gemeinsam haben

Wertermittlung von Immobilien und der WetterberichtDer Verkehrswert ist laut Definition in § 194 BauGB ein Preis, der unter Berücksichtigung bestimmter wertrelevanter Merkmale auf dem Immobilienmarkt zu erzielen wäre. Die Aufgabe des Sachverständigen besteht darin, den erzielbaren Preis möglichst genau zu ermitteln. Diese Aufgabe ist nicht gerade leicht, denn es gilt, zahlreiche Mechanismen und Kriterien zu berücksichtigen, die bei der Preisbildung eine Rolle spielen können. Um es den Wertermittlern aber nicht allzu schwer zu machen, hat man Rechenmodelle entwickelt, die diese Mechanismen und Kriterien berücksichtigen. Auf der Basis der Rechenmodelle können Wertermittler dann die Prognose über den erzielbaren Preis abgeben.

Wertermittlung ist somit eine Prognosewissenschaft, die vergleichbar ist mit Wettervorhersagen. Sie hören richtig: Ein Wertermittlungsexperte ist mit einem Wetterfrosch vergleichbar. Auch die Wetterexperten haben Rechenmodelle entwickelt, mit denen sie den Eintritt eines bestimmten Ereignisses relativ genau vorhersagen können. Die Rechenmodelle basieren in der Regel auf langfristigen Beobachtungen von Klima, Temperatur, Atmosphäre, Topographie und weiteren Einflussfaktoren. Mit den Modellen erhält man letztendlich ein relativ genaues Bild der Wetterwirklichkeit.

Allerdings können die Rechenmodelle die Wirklichkeit niemals hundertprozentig genau wiedergeben. Aus diesem Grund gibt es manchmal Fehler bei der Prognose. Sie kennen sicherlich die Situation, in der Sie dem Wetterbericht folgend mit Kind und Kegel zum Picknick aufgebrochen sind, und dann völlig durchnässt wieder zu Hause ankamen. Die Wetterfrösche erklären das dann im Nachhinein mit atmosphärischen Störungen, die im Rechenmodell nicht berücksichtigt wurden.

Von derartigen Störungen kann auch ein Wertermittlungsexperte betroffen sein, der unter Berücksichtigung eines gängigen Wertermittlungsmodells einen „todsicheren“ Verkehrswert prognostiziert hat. Wenn sich die Marktmechanismen aufgrund einer kleinen Störung nicht so verhalten, wie das Rechenmodell es vorgibt, kann sich dieser „todsichere“ Verkehrswert relativ weit vom tatsächlichen Peis entfernen. Dies wiederum kann dann zu relativ großen atmosphärischen Störungen zwischen dem Sachverständigen und dem Auftraggeber führen.

Prognose-
wissenschaft
Beobachtung
von
Ergebnis der BeobachtungenPrognose
Wetter-vorhersageKlima, Temperatur, Atmosphäre, Topographie, etc.Wettermodellewahrschein-lichstes Wetter
WertermittlungNutzungs-möglichkeiten, Gebäudeart, Lage, Marktsituation, etc.Wertermittlungs­modellewahrschein-lichster Preis

Es gibt übrigens noch wesentlich mehr Prognosewissenschaften, mit denen die Immobilienwertermittlung verwandtschaftliche Beziehungen pflegt. Denken Sie beispielsweise an Wahlvorhersagen. Und denken Sie in diesem Zusammenhang auch daran, dass die Wahlvorhersagen manchmal gewaltig daneben liegen können. Alle Prognosewissenschaften haben somit eine Gemeinsamkeit: Sie sind mit Unsicherheiten behaftet. Diese Feststellung ist von größter Wichtigkeit für das Verständnis von Immobilienbewertung.

Fazit: Die Wertermittlungsmodelle können die Wirklichkeit am Immobilienmarkt niemals genau abbilden. Aus diesem Grund Wertermittlung von Immobilien immer mit Unsicherheiten behaftet.

Immobilienbewertung – Bewertungsverfahren bei einem Einfamilienhaus

Posted by K.IM on März 31, 2015 in Immobilienbewertung, ImmoWertV, Verkehrswert
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Immobilienbewertung Bewertungsverfahren Haus EinfamilienhausGrundsätzlich gibt es drei Bewertungsverfahren, die bei der
Immobilienbewertung zum Einsatz kommen:

  1. Vergleichswertverfahren
  2. Sachwertverfahren
  3. Ertragswertverfahren

Bei Einfamilienhäusern kommt in der Regel nur das Sachwertverfahren zur Anwendung.

Ausgangspunkt des Sachwertverfahrens ist die Frage,
was es kosten würde, ein Grundstück zu kaufen und das Gebäude noch
einmal neu zu bauen. Darüber hinaus werden das Gebäudealter und
die Marktsituation berücksichtigt.

Somit reduziert sich das Sachwertverfahren auf die einfache Formel:

Grundstückskosten + Baukosten – Alterswertminderung x Marktsituation = Verkehrswert

Für die Eingangsgrößen der Sachwertformel liegen genügend
Erfahrungswerte vor, so dass sich auf der Basis des
Sachwertverfahrens zuverlässige Verkehrswerte berechnen
lassen. Wie einfach die Sachwertformel zu handhaben ist,
kann man mit einer Immobilienbewertungssoftware,
wie zum Beispiel K.IM, selber ausprobieren.

Immobilienbewertung von Einfamilienhäusern mit anderen Bewertungsverfahren

Im Prinzip könnte man für Einfamilienhäuser auch das
Vergleichswertverfahren anwenden. Allerdings gibt es
in den meisten Bewertungsfällen keine Vergleichsobjekte,
die in allen Merkmalen mit dem zu bewertenden Einfamilienhaus
übereinstimmen. Aus diesem Grund scheidet das Vergleichswert-
verfahren bei der Bewertung von Einfamilienhäusern in der
Regel aus.

Das Ertragswertverfahren kommt dagegen nur bei so genannten
Renditeobjekten zum Einsatz, also bei Immobilien, mit denen
Mieterträge generiert werden. Auch dieses Verfahren
kann man mit einer Software zur Immobilienbewertung,
wie zum Beispiel K.IM
, selber ausprobieren.

Wie der Garten den Wert einer Immobilie beeinflusst

Posted by K.IM on Januar 27, 2015 in Makler, Verkehrswert, Wertsteigerung
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Garten- Einfluss auf Immobilienwert„Ein gepflegter Garten ist nicht nur schön anzusehen, sondern hat auch erheblichen Einfluss auf den Wert des ganzen Hauses.“ Das ist die Meinung einer Immobilien-Maklerin auf Ihrer Internetseite.

In städtischer Lage könne der Zustand des Gartens beim Verkaufspreis einen erheblichen Unterschied von 10.000 bis 50.000 EUR ausmachen. In ländlichen Lagen sei dagegen kein großer Unterschied beim Wert der Immobilie festzustellen. Kleine Maßnahmen, wie zum Beispiel das Begrünen von Mülltonnenstandplätzen, können große Auswirkungen auf den Preis haben. Außerdem sollte sich der Garten in einem gepflegten Zustand befinden, wenn ein Kaufinteressent das Haus besichtigt.

Gepflegter Garten = gepflegtes Haus

Denn die weitverbreitete Meinung lautet: Hinter einem gepflegten Garten verbirgt sich ein gepflegtes Haus. Ein verwilderter und ungepflegter Garten führt demnach zu Punkteabzügen, auch wenn der Interessent das Haus noch gar nicht von innen gesehen hat.

Fazit: Mit geringfügigen Investitionen und einer guten Portion Muskelkraft kann man den Garten ansprechend gestalten und damit den Wert der Immobilie erheblich steigern.

Der richtige Sachverständige für Immobilienbewertung

Posted by K.IM on Dezember 04, 2014 in Immobilienbewertung, Verkehrswert
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K.IM Verkehrswertbericht zur ImmobilienbewertungDas Sachverständigenwesen im Bereich der Immobilienbewertung ist insgesamt zersplittert und unübersichtlich. Potenzielle Auftraggeber werden dadurch verwirrt, denn die Auswahl des richtigen Sachverständigen erfordert ein Insiderwissen, über das die meisten Auftraggeber nicht verfügen. Insofern gerät die Auswahl eines geeigneten Sachverständigen für Immobilienbewertung oftmals zum Glücksspiel. Aus diesem Grund werden nachfolgend einige Tipps gegebenen, wie man als Auftraggeber den „richtigen“ Sachverständigen findet.

Lesen Sie hier weiter um Tips zu erhalten, wie sie den richtigen Sachverständigen für Immobilienbewertung finden:

Tipp 1: Die Qualifikationen für Immobilienbewertung

Die Qualifikationen mit denen Sachverständige werben, sind vielfältig, zum Beispiel: Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, Verbandsgeprüfter bzw. -angehöriger Sachverständiger, Zertifizierter Sachverständiger, Staatlich geprüfter Sachverständiger, Bausachverständiger, Gerichtssachverständiger, etc. Lassen Sie sich von diesen Bezeichnungen nicht blenden! Die Bezeichnung des Sachverständigen sagt häufig nur wenig über seine Qualität aus. So müssen zum Beispiel öffentlich bestellte Sachverständige nicht grundsätzlich besser sein als Sachverständige, die diese Qualifikation nicht besitzen. Fragen Sie den Sachverständigen vielmehr, wann er zuletzt auf einer Fortbildungsveranstaltung war und lassen Sie sich die diesbezügliche Teilnahmebescheinigung zeigen.

Tipp 2: Referenzliste zur Immobilienbewertung

Lassen Sie sich eine Referenzliste mit Objekten vorlegen, die der Sachverständige bereits bewertet hat. Wenn Sie eine Spezialimmobilie zu bewerten haben (zum Beispiel Hotel, Restaurant, Supermarkt), fragen Sie nach, ob der Sachverständige bereits Erfahrung mit der Bewertung derartiger Immobilien hat.

Tipp 3: Beispielgutachten

Ein seriöser Sachverständiger wird Ihnen auf Nachfrage sicherlich ein anonymisiertes Beispielgutachten überlassen, damit Sie sich ein Bild von seiner Arbeit machen können. Handelt es sich dabei um ein so genanntes Formulargutachten, bei dem vorgegebene Felder ausgefüllt oder angekreuzt werden, sollten Sie lieber einen anderen Sachverständigen wählen, denn in Formulargutachten können die individuellen Wertmerkmale eines jeden Bewertungsobjekts in der Regel nicht ausreichend berücksichtigt werden. Falls Sie als Beispielgutachten ein so genanntes Textgutachten erhalten, so prüfen Sie, ob das Gutachten in allen Schritten nachvollziehbar ist. Zur Nachvollziehbarkeit gehört es auch, dass die Wahl der Eingangsgrößen, wie zum Beispiel der Mieten, ausreichend begründet ist.

Tipp 4: Angemessene Dauer

Die Erstellung eines fachlich fundierten und aussagefähigen Gutachtens dauert in der Regel vier bis acht Wochen. Diese Zeitspanne ist angemessen, um alle wertrelevanten Informationen zu recherchieren und sich gedanklich mit dem Bewertungsgegenstand sowie dem Zweck der Bewertung zu beschäftigen. Sachverständige, die damit hausieren, dass Sie Gutachten innerhalb eines Tages erstellen können, sollten sie auf keinen Fall beauftragen, denn in dieser kurzen Zeit kann man sich nicht in einen Fall eindenken, geschweige denn alle notwendigen Informationen beschaffen.

Tipp 5: Das Honorar

Der Markt für die zahlreichen Sachverständigen der Grundstückswertermittlung ist stark „umkämpft“. Dies führt dazu, dass einige Sachverständige Honorare nehmen, die weit unterhalb der sonst üblichen Konditionen liegen. In diesen Fällen werden dann so genannte „Kurz- oder Schnellgutachten“ angefertigt, die den Auftraggeber nicht zufrieden stellen können. Bedenken Sie: Ein seriöses Gutachten hat seinen Preis und dauert seine Zeit. Gutachten, die von heute auf morgen zu „Dumpingpreisen“ erstellt werden, sind in der Regel fehlerhaft und damit völlig wertlos. Zum Honorar ein Zitat von John Ruskin (englischer Sozialreformer, 1819-1900):

„Es gibt kaum etwas auf dieser Welt, das nicht irgendjemand ein wenig schlechter machen und etwas billiger verkaufen könnte, und die Menschen, die sich nur am Preis orientieren, werden die gerechte Beute solcher Machenschaften. Es ist unklug, zu viel zu bezahlen, aber es ist noch schlechter, zu wenig zu bezahlen. Wenn sie zuviel bezahlen, verlieren Sie etwas Geld, das ist alles. Wenn sie dagegen zu wenig bezahlen, verlieren Sie manchmal alles, da der gekaufte Gegenstand die ihm zugedachte Aufgabe nicht erfüllen kann. Das Gesetz der Wirtschaft verbietet es, für wenig Geld viel Wert zu erhalten. Nehmen sie das niedrigste Angebot an, müssen sie für das Risiko, das sie eingehen, etwas hinzurechnen. Und wenn Sie das tun, dann haben Sie auch genug Geld, um für etwas Besseres zu bezahlen.“

Verkehrswertbericht für Makler und Finanzberater

Posted by K.IM on September 17, 2014 in Immobilienbewertung, Makler, Verkehrswert
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K.IM Verkehrswertbericht zur ImmobilienbewertungVon Maklern und Finanzberatern wird heutzutage in der Regel verlangt, dass sie den Verkehrswert bzw. Marktwert einer Immobilie treffsicher ermitteln können. Diesbezüglich gibt es zahlreiche Online-Dienste und Software zur Immobilienbewertung, in denen der Verkehrswert auf die Schnelle berechnet werden kann.

Viele Produkte verfügen allerdings nicht über eine komfortable Druckfunktion, in der die Wertermittlung anschaulich und nachvollziehbar dargestellt wird. Bei der Immobilienbewertungssoftware K.IM können die Ergebnisse der Wertermittlung und zudem auch Logos, Fotos und Karten auf Knopfdruck in eine PDF- oder editierbare Word-Datei exportiert werden. Neben den in K.IM bereits vorhandenen Textbausteinen zur Wertermittlung können auch individuelle Texte leicht eingebunden werden. Den ausgedruckten Verkehrswertbericht kann der Makler oder Berater auch ohne Veränderungen den Kunden präsentieren.

Terminhinweis: Vortrag zur Bewertung einer Hotelimmobilie

Posted by K.IM on August 19, 2014 in News, Termine, Verkehrswert
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Dr.-Ing. Björn HaackHerr Dr.-Ing. Haack wird bei der INTERGEO Kongressmesse für Geodäsie, Geoinformation und Landmanagement in Berlin (7.-9. Oktober 2014) am

Mittwoch, 08. Oktober 2014 um 11:30 Uhr

als Referent zum Thema „Bewertung einer Hotelimmobilie“ auftreten.

Das vollständige Kongressprogramm finden Sie hier.

Erbschaftssteuer besser von Sachverständigen überprüfen lassen

Posted by K.IM on Juli 24, 2014 in Immobilienbewertung, News, Verkehrswert
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BanknotenIm Rahmen von Erbschaften und Schenkungen wird in Deutschland Jahr für Jahr ein großes Immobilienvermögen auf die Nachkommen übertragen. Der Staat hat diese Eigentumsübertragungen als lukrative Geldquelle entdeckt und bittet die Erben und Beschenkten über die Erbschafts- und Schenkungssteuer zur Kasse.

Die Höhe der Erbschafts- und Schenkungssteuer richtet sich nach dem #Verkehrswert der übertragenen Immobilie. Dieser wird vom Finanzamt oftmals nicht richtig ermittelt. In einem jetzt bekannt gewordenen Fall in Niedersachsen hat das Finanzamt zur Wertfindung beispielsweise nur den Immobilien-Preis-Kalkulator der Gutachterausschüsse Niedersachsen angewandt. Der Preis-Kalkulator berechnet nur ein ungefähres Preisniveau und dient lediglich zur groben Einschätzung des Immobilienwerts. Von einer individuellen #Verkehrswertermittlung kann somit nicht die Rede sein. Das sieht auch das Niedersächsische Finanzgericht so, weshalb es das entsprechende Finanzamt gestoppt hat. Das Gerichtsurteil finden Sie unter folgendem Link:

http://www.rechtsprechung.niedersachsen.de/jportal/portal/page/bsndprod.psml?doc.id=STRE201475166&st=null&showdoccase=1&paramfromHL=true

Den Steuerpflichtigen kann nur empfohlen werden, die Wertermittlung des Finanzamts genauestens zu überprüfen. Falls Zweifel an der Richtigkeit der Wertermittlung bestehen, sollte ein Sachverständiger für Immobilienbewertung eingeschaltet werden.

Tipp: Da das Finanzamt die zu bewertenden Immobilien in der Regel nicht besichtigt, werden Unterhaltungsrückstände und Schäden meistens nicht richtig erfasst. Bei renovierungsbedürftigen Immobilien lohnt sich eine Überprüfung der Finanzamtsbewertung daher fast immer.

Schwierige Nachbarschaft

Posted by K.IM on Juni 18, 2014 in Immobilienbewertung, Verkehrswert
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Negative Auswirkung der Nachbarschaft beim Verkauf von Immobilien.

Bildquelle: immowelt.de / Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen – Geislingen

Bei einer #Immobilienbewertung müssen alle wertrelevanten Zustandsmerkmale berücksichtigt werden. Dazu gehört auch die Lage, die in der Regel in Makro- und Mikrolage unterteilt wird. Wie wichtig die Nachbarschaft bei der Mikrolage ist, zeigt eine von immowelt.de und Prof. Dr. Stephan Kippes durchgeführte Untersuchung.

86 Prozent der in der Untersuchung befragten Makler glauben, „dass sich ein schwieriges soziales Umfeld negativ auf die Vermarktung einer Immobilie auswirkt“. Ein Immobilienbewerter sollte sich daher stets ein Bild von der Mikrovorlage vor Ort machen. Ansonsten ist die Wahrscheinlichkeit groß, dass er einen falschen #Verkehrswert ermittelt.

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