Baupreisindex mit neuer Basis – Konsequenzen für das Sachwertverfahren

Posted by K.IM on Januar 11, 2019 in Makler, Sachwertverfahren
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Neues Basisjahr

Baupreisindex BauDas statistische Bundesamt hat mit der Baupreisindex-Veröffentlichung vom 10.10.2018 das zugrunde liegende  Basisjahr geändert. Der Baupreisindex basiert nun nicht mehr auf dem Jahr 2010 (=100), sondern auf dem Jahr 2015 (=100). Das Bundesamt hat die zurückliegenden Indizes mittels Umverkettung an das neue Basisjahr bereits angepasst und auf der Webseite veröffentlicht. Zukünftig wird der Index nun nicht mehr auf Basis von 2010 veröffentlicht. Dies hat Konsequenzen für die Berechnung der Normalherstellungskosten im Sachwertverfahren.

Konsequenzen für die NHK 2010 im Sachwertverfahren

Die Normalherstellungskosten im Sachwertverfahren basieren auf dem Jahr 2010 (NHK 2010 = 100). Somit konnte der bislang veröffentlichte Baupreisindex ohne weitere Anpassungen in der Wertermittlung übernommen werden (Index auf Basis 2010/100). Durch die Umstellung des Baupreisindexes auf das Basisjahr 2015 müssen nun Makler, Sachverständige und andere Immobilienprofis Anpassungen mittels Umbasierung vornehmen.

Anpassung durch Umbasierung

Die Umbasierung der vom statistischen Bundesamt durchgeführten Umverkettung erfolgt über die Bildung eines Quotienten aus dem gesuchten Baupreisindex und dem Faktor für das Jahr 2010. Auf diese Weise wird der Index an die ursprüngliche Basis von 2010 umbasiert. Dieser Wert kann nun bei der Sachwertermittlung eingesetzt werden.

Beispiel für Umbasierung des Baupreisindexes

Gesucht ist für eine Wertermittlung eines Einfamilienhauses der Baupreisindex für das IV Quartal 2018. Der Index auf Basis 2015 des statistischen Bundesamtes weist einen Wert von 111,5 aus. Der Index für das Basisjahr 2010 beträgt 90,0. Um den für die NHK 2010 relevanten Baupreisindex zu berechnen, wird der Quotient gebildet:

111,5/90,0 * 100 = rd. 124

Der gesuchte Baupreisindex liegt also um rd. 24% höher als die Basis 2010, auf der die Normalherstellungskosten 2010 basieren. Die NHK 2010 (nach Sachwertrichtlinie) müssen im Sachwertverfahren um 24 Prozent erhöht werden. Dies entspricht einem Faktor von 1,24.

Baupreisindex in der Immobilienbewertungssoftware K.IM

In der Wertermittlungssoftware K.IM – kompakte Immobilienbewertung wird der Baupreisindex auf die Basis 2010 umbasiert. Sie müssen also nichts weiter tun. Sollte sich der Index zukünftig ändern, kann der Wert vom Benutzer angepasst werden. Der Index wird bei Softwareupdates auf den jeweils aktuellsten Stand gebracht.

Für Eilige in aller Kürze:

  • Neues Basisjahr ist 2015
  • NHK 2010 basieren aber weiterhin auf der Basis 2010
  • Umbasierung notwendig, damit NHK 2010 richtig indiziert werden
  • Umbasierung erfolgt bei der Software KIM automatisch

Bestehende Gebäude mittels Normalherstellungskosten (NHK) im Sachwertverfahren richtig bewerten

Posted by K.IM on November 03, 2016 in Haus, Immobilienbewertung, Sachwertverfahren
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Was bedeuten die Normalherstellungskosten (NHK) im Sachwertverfahren?

Baukosten Haus Normalherstellungskosten NHK 2010 Alterswertminderung SachwertverfahrenDas Sachwertverfahren findet insbesondere bei der Bewertung von Ein- und Zweifamilienhäusern Anwendung, da für die Käufer solcher Objekte in der Regel nicht die Rendite im Vordergrund steht. Ausgangspunkt des Sachwertverfahrens sind die Normalherstellungskosten (NHK). Dabei handelt es sich um Baukosten, die anfallen würden, wenn das zu bewertende Haus am Wertermittlungsstichtag neu errichtet werden würde. Und zwar mit modernen Baumaterialien, die am Wertermittlungsstichtag den Stand der Technik darstellen.

Normalherstellungskosten anpassen mittels Baupreisindex

Die derzeit gültigen Normalherstellungskosten wurden vom Gesetzgeber in der Sachwertrichtline vom 5. September 2012 veröffentlicht, auch bekannt als „NHK 2010“. Für die verschiedenen Gebäudetypen (Ein- Zweifamilienhaus, Doppelhaus, Reihenhaus) sind dort die Kostenkennwerte in EUR/qm festgelegt.

Da sich die „NHK 2010“ auf das Basisjahr 2010 beziehen, muss der Kostenkennwert eines Objektes darüber hinaus noch mit dem zum Stichtag gültigen Baupreisindex korrigiert werden. Der Bauspreisindex kann z.B. online beim Deutschen Statistischen Bundesamt (DESTATIS) eingesehen werden. Der angepasste Kostenkennwert wird dann mit der Bruttogrundfläche (BGF) eines Gebäudes multipliziert, um die Baukosten korrekt zu erfassen.

Alterswertminderung erfasst Diskrepanz zwischen Normalherstellungskosten (NHK) und bestehendem Gebäude

Im Sachwertverfahren gibt es somit eine erhebliche Diskrepanz zwischen den angesetzten Normalherstellungskosten (die beziehen sich nämlich auf einen Neubau zum Wertermittlungsstichtag) und einem tatsächlich schon vorhandenen Gebäude, das meistens schon etliche Jahre auf dem Buckel und mit einem Neubau nichts mehr zu hat.

Die Realitätsverzerrung, die durch die Normalherstellungskosten (NHK 2010) entsteht, ist vielen Bewertern nicht bewusst. Sie „spielen“ daher so lange mit den Normalherstellungskosten (NHK), bis sie aus ihrer Sicht zu einem alten Gebäude passen. Diese Vorgehensweise ist jedoch falsch!

Die alten Baumaterialen und die Abnutzung des Gebäudes müssen zwingend in der Alterswertminderung erfasst werden.

Die Alterswertminderung berechnet sich über die Restnutzungsdauer eines Hauses. Sie ist vom Baujahr und vom Modernisierungsgrad abhängig.

Das Sachwertverfahren kommt erst nach der Berücksichtigung der Alterswertminderung in der Realität des zu bewertenden Gebäudes an. Die NHK sind somit keine Rekonstruktionskosten, die veraltete Baumaterialien abbilden sollen!

NHK und Alterswertminderung in der Immobilienbewertungssoftware K.IM

In der Immobilienbewertungssoftware K.IM wird die beschriebene ImmoWertV-Vorgehensweise mit den aktuellen Normalherstellungskosten und der Alterswertminderung selbstverständlich richtig berücksichtigt. Die Werte der NHK 2010 sind in K.IM im Sachwertverfahren gemäß Sachwertrichtlinie für alle Gebäudetypen (Ein- Zweifmailienhaus, Doppelhaus, Reihenhaus) hinterlegt. Sie können auch den vorgegebenen Baupreisindex bei Bedarf manuell anpassen.

Die Alterswertminderung wird maßgeblich durch die Restnutzungsdauer berechnet. Tragen Sie dazu in K.IM das Baujahr und den Modernisierungsgrad ein, oder geben Sie manuell ein fiktives Baujahr an. K.IM berechnet Ihnen alle anderen Werte automatisiert.

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