Bodenseeforum 2015: Modellkonformität und Wertqualität

Posted by K.IM on September 17, 2015 in Allgemein, Immobilienbewertung, Termine
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Bodenseeforum 2015: Ralf Kröll als Referent zum Thema Modellkonformität und Wertqualität

Ralf Kröll - Bodenseeforum 2015Beim Bodenseeforum des Instituts für Sachverständigenwesen (IfS), das am 2. und 3. Oktober 2015 in Friedrichshafen stattfindet, tritt Ralf Kröll als Referent auf. Sein Thema lautet:

Was macht die Modellkonformität mit der Wertqualität? Über die Auswirkungen des modernen Konformismus auf den Ertragswert

In dem Vortrag zeigt Ralf Kröll, dass die seit einigen Jahren gesetzlich vorgeschriebene Modellkonformität nicht die von vielen erhoffte Qualitätssteigerung gebracht hat. Das gilt insbesondere für das Ertragswertverfahren und dem darin definierten Liegenschaftszinssatz. Trotz aller Normierungsanstrengungen gibt es große Streuungen in den Modelldefinitionen und statistischen Grundlagen, so dass der resultierende Ertragswert immer noch erhebliche Genauigkeitsdefizite aufweist.

Den Flyer zum Bodenseeforum finden Sie hier:

https://www.ifsforum.de/fileadmin/user_upload/Flyer_Bodenseeforum_2015_Hotelkontingent.pdf

Nach dem Ende des Bodenseeforums werden wir auch den Vortragstext in unseren News veröffentlichen.

1 Jahr Vergleichswertrichtlinie – Podiumsdiskussion

Posted by K.IM on September 04, 2015 in Immobilienbewertung
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Veranstaltungshinweis: „Ein Jahr Vergleichswertrichtlinie“

Dr.-Ing. Björn Haack - Vergleichswertrichtlinie PodiumsdiskussionDr.-Ing. Björn Haack wird als eingeladener Gast bei der Podiumsdiskussion

1 Jahr Vergleichswertrichtlinie

in der Immobilienbewertung auf der Intergeo 2015  Rede und Antwort stehen. Wer im Rahmen der neuen Richtlinen zur Immobilienbewertung über Probleme und Erfahrungen mit den Experten direkt disktieren möchte, ist hiermit herzlich dazu eingeladen.

Die Veranstaltung findet statt am

17. September 2015, ca. 10:30 Uhr

im Anschluss an den Vortrag „Die neue Ertragswertrichtline“ (ab 9:30 Uhr).

Ort: Intergeo, Kongress und Fachmesse für Geodäsie, Geoninformation und Landmanengment, Messegelände Stuttgart.

Hier finden Sie das vollständige Programm der Intergeo 2015.

Warum steigt der Ertragswert bei fallenden Liegenschaftszinssätzen?

Posted by K.IM on Juli 14, 2015 in Immobilienbewertung
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Warum steigt der Ertragswert bei fallenden Liegenschaftszinssätzen?

Kann man das verstehen: Bei fallenden Liegenschaftszinssätzen steigt der Ertragswert von Immobilien im Ertragswertverfahren? Man sollte doch meinen, dass bei fallenden Zinssätzen (Renditen) auch der Ertragswert fällt. Oder anders gesagt: Wenn die Rendite in den Keller geht, dann muss doch der Ertragswert hinterhergehen. Oder etwa nicht?

Zur Erklärung dieses Phänomens ein Beispiel. Nehmen wir an, der Rohertrag einer Immobilie liegt bei 20.000 EUR/Jahr und der Ertragswert ergibt sich zu 400.000 EUR. Aus diesen beiden Größen berechnet sich der Liegenschaftszinssatz näherungsweise zu 5 Prozent (Rohertrag / Ertragswert). Nimmt man nun einen Liegenschaftszinssatz von 4 Prozent (fallender Liegenschaftszinssatz), dann steigt der Ertragswert auf 500.000 EUR.

Also: Fallende Liegenschaftszinssätze führen zu steigenden Ertragswerten. Wer’s nicht glaubt, bitte mit dem Taschenrechner kontrollieren.

DerLiegenschaftszinssatz im Ertragswertverfahren der mmobilienbewertungWarum ist das so? Der Ertragswert ist immer die Sichtweise des Käufers. Wenn der Käufer die Immobilie, die einen Rohertrag von 20.000 EUR/Jahr erwirtschaftet, für einen Preis von 400.000 EUR erwirbt, liegt die Rendite bei 5 Prozent. Muss er z.B. aufgrund des Marktes einen Preis von 500.000 EUR zahlen, dann erhält er zwar immer noch einen Rohertrag von 20.000 EUR/Jahr. Er musste für den gleichen Ertrag aber mehr Geld ausgeben. Die Rendite seines eingesetzten Geldes sinkt damit auf 4 Prozent. Steigende Preise führen somit zu niedrigeren Liegenschaftszinssätzen.

Diesen Zusammenhang können wir momentan auf dem Immobilienmarkt beobachten. In vielen Großstädten gehen die Liegenschaftszinssätze aufgrund der stark gestiegenen Preise „in den Keller“. Für gute Wohn- bzw. Geschäftsobjekt liegen die Zinssätze teilweise unter 2 Prozent. In diesen Fällen muss man sich gut überlegen, ob sich der Kauf einer Immobilie rentiert.

seven2heaven – Immobilienbewertung in nur 7 Schritten mit K. IM 3.5

Posted by K.IM on Juni 16, 2015 in Immobilienbewertung, News
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K.IM Version 3.5 erschienen!

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Was Wertermittlung und der Wetterbericht gemeinsam haben

Posted by K.IM on Mai 07, 2015 in Immobilienbewertung, Verkehrswert
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Was Wertermittlung und der Wetterbericht gemeinsam haben

Wertermittlung von Immobilien und der WetterberichtDer Verkehrswert ist laut Definition in § 194 BauGB ein Preis, der unter Berücksichtigung bestimmter wertrelevanter Merkmale auf dem Immobilienmarkt zu erzielen wäre. Die Aufgabe des Sachverständigen besteht darin, den erzielbaren Preis möglichst genau zu ermitteln. Diese Aufgabe ist nicht gerade leicht, denn es gilt, zahlreiche Mechanismen und Kriterien zu berücksichtigen, die bei der Preisbildung eine Rolle spielen können. Um es den Wertermittlern aber nicht allzu schwer zu machen, hat man Rechenmodelle entwickelt, die diese Mechanismen und Kriterien berücksichtigen. Auf der Basis der Rechenmodelle können Wertermittler dann die Prognose über den erzielbaren Preis abgeben.

Wertermittlung ist somit eine Prognosewissenschaft, die vergleichbar ist mit Wettervorhersagen. Sie hören richtig: Ein Wertermittlungsexperte ist mit einem Wetterfrosch vergleichbar. Auch die Wetterexperten haben Rechenmodelle entwickelt, mit denen sie den Eintritt eines bestimmten Ereignisses relativ genau vorhersagen können. Die Rechenmodelle basieren in der Regel auf langfristigen Beobachtungen von Klima, Temperatur, Atmosphäre, Topographie und weiteren Einflussfaktoren. Mit den Modellen erhält man letztendlich ein relativ genaues Bild der Wetterwirklichkeit.

Allerdings können die Rechenmodelle die Wirklichkeit niemals hundertprozentig genau wiedergeben. Aus diesem Grund gibt es manchmal Fehler bei der Prognose. Sie kennen sicherlich die Situation, in der Sie dem Wetterbericht folgend mit Kind und Kegel zum Picknick aufgebrochen sind, und dann völlig durchnässt wieder zu Hause ankamen. Die Wetterfrösche erklären das dann im Nachhinein mit atmosphärischen Störungen, die im Rechenmodell nicht berücksichtigt wurden.

Von derartigen Störungen kann auch ein Wertermittlungsexperte betroffen sein, der unter Berücksichtigung eines gängigen Wertermittlungsmodells einen „todsicheren“ Verkehrswert prognostiziert hat. Wenn sich die Marktmechanismen aufgrund einer kleinen Störung nicht so verhalten, wie das Rechenmodell es vorgibt, kann sich dieser „todsichere“ Verkehrswert relativ weit vom tatsächlichen Peis entfernen. Dies wiederum kann dann zu relativ großen atmosphärischen Störungen zwischen dem Sachverständigen und dem Auftraggeber führen.

Prognose-
wissenschaft
Beobachtung
von
Ergebnis der Beobachtungen Prognose
Wetter-vorhersage Klima, Temperatur, Atmosphäre, Topographie, etc. Wettermodelle wahrschein-lichstes Wetter
Wertermittlung Nutzungs-möglichkeiten, Gebäudeart, Lage, Marktsituation, etc. Wertermittlungs­modelle wahrschein-lichster Preis

Es gibt übrigens noch wesentlich mehr Prognosewissenschaften, mit denen die Immobilienwertermittlung verwandtschaftliche Beziehungen pflegt. Denken Sie beispielsweise an Wahlvorhersagen. Und denken Sie in diesem Zusammenhang auch daran, dass die Wahlvorhersagen manchmal gewaltig daneben liegen können. Alle Prognosewissenschaften haben somit eine Gemeinsamkeit: Sie sind mit Unsicherheiten behaftet. Diese Feststellung ist von größter Wichtigkeit für das Verständnis von Immobilienbewertung.

Fazit: Die Wertermittlungsmodelle können die Wirklichkeit am Immobilienmarkt niemals genau abbilden. Aus diesem Grund Wertermittlung von Immobilien immer mit Unsicherheiten behaftet.

Immobilienbewertung – Bewertungsverfahren bei einem Einfamilienhaus

Posted by K.IM on März 31, 2015 in Immobilienbewertung, ImmoWertV, Verkehrswert
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Immobilienbewertung Bewertungsverfahren Haus EinfamilienhausGrundsätzlich gibt es drei Bewertungsverfahren, die bei der
Immobilienbewertung zum Einsatz kommen:

  1. Vergleichswertverfahren
  2. Sachwertverfahren
  3. Ertragswertverfahren

Bei Einfamilienhäusern kommt in der Regel nur das Sachwertverfahren zur Anwendung.

Ausgangspunkt des Sachwertverfahrens ist die Frage,
was es kosten würde, ein Grundstück zu kaufen und das Gebäude noch
einmal neu zu bauen. Darüber hinaus werden das Gebäudealter und
die Marktsituation berücksichtigt.

Somit reduziert sich das Sachwertverfahren auf die einfache Formel:

Grundstückskosten + Baukosten – Alterswertminderung x Marktsituation = Verkehrswert

Für die Eingangsgrößen der Sachwertformel liegen genügend
Erfahrungswerte vor, so dass sich auf der Basis des
Sachwertverfahrens zuverlässige Verkehrswerte berechnen
lassen. Wie einfach die Sachwertformel zu handhaben ist,
kann man mit einer Immobilienbewertungssoftware,
wie zum Beispiel K.IM, selber ausprobieren.

Immobilienbewertung von Einfamilienhäusern mit anderen Bewertungsverfahren

Im Prinzip könnte man für Einfamilienhäuser auch das
Vergleichswertverfahren anwenden. Allerdings gibt es
in den meisten Bewertungsfällen keine Vergleichsobjekte,
die in allen Merkmalen mit dem zu bewertenden Einfamilienhaus
übereinstimmen. Aus diesem Grund scheidet das Vergleichswert-
verfahren bei der Bewertung von Einfamilienhäusern in der
Regel aus.

Das Ertragswertverfahren kommt dagegen nur bei so genannten
Renditeobjekten zum Einsatz, also bei Immobilien, mit denen
Mieterträge generiert werden. Auch dieses Verfahren
kann man mit einer Software zur Immobilienbewertung,
wie zum Beispiel K.IM
, selber ausprobieren.

Immobilienbewertung – was kostet ein Wertgutachten?

Posted by K.IM on Dezember 15, 2014 in Immobilienbewertung
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Kosten Gutachten Wertgutachtgen Immobilie ImmobilienbewertungBis zum Jahr 2009 konnten Honorare für Wertgutachten zur Immobilienbewertung nach § 34 der HOAI berechnet werden. Nach dem ersatzlosen Wegfall des § 34 im Jahr 2009 können die Honorare im außergerichtlichen Bereich frei ausgehandelt werden. Um diese Lücke zu schließen, haben einige Institutionen eigene Honorarempfehlungen veröffentlicht, an denen sich die Parteien orientieren können.

 

Honorarempfehlungen von zwei Verbänden für Wertgutachten

Beispielobjekt: typisches Einfamilienhaus mit einem Verkehrswert von 300.000 EUR (ohne Nebenkosten und Mehrwertsteuer)

Bund der öffentlich bestellten Vermessungsingenieure:

Normalstufe: 1.450 EUR
Schwierigkeitsstufe: 2.200 EUR

Bundesverband öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger:

Basishonorar 1.450 EUR + Zuschläge bei Besonderheiten

Somit muss bei einem typischen Einfamilienhaus in der Preisklasse von 300.000 EUR mit einem Honorar von rd. 2.000 EUR gerechnet werden (inklusive Nebenkosten und Mehrwertsteuer). Bei Besonderheiten bzw. Schwierigkeiten kann es auch schnell teurer werden.

Die meisten seriösen Sachverständigen halten sich an die oben genannten Honorarempfehlungen. Es gibt aber auch Sachverständige, die Wertgutachten zu wesentlich geringeren Honoraren erstellen. Heutzutage kann man Aufträge für Wertgutachten auch auf einschlägigen Versteigerungsplattformen im Internet anbieten, wobei sich dann vielfach Honorare von nur wenigen Hundert Euro ergeben. Bei den Billig-Gutachten stellt sich jedoch immer die Frage nach der Qualität der Immobilinbewertung. Jeder Auftraggeber sollte sich überlegen, ob er teure Qualität einkauft oder ob ein billiger Schnellschuss als Gutachten ausreicht. Bei den Billig-Gutachten können sich hohe Folgekosten ergeben: wenn das Gutachten handwerkliche Fehler enthält kann die Gegenseite auf diesen Fehlern herumreiten.

Der richtige Sachverständige für Immobilienbewertung

Posted by K.IM on Dezember 04, 2014 in Immobilienbewertung, Verkehrswert
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K.IM Verkehrswertbericht zur ImmobilienbewertungDas Sachverständigenwesen im Bereich der Immobilienbewertung ist insgesamt zersplittert und unübersichtlich. Potenzielle Auftraggeber werden dadurch verwirrt, denn die Auswahl des richtigen Sachverständigen erfordert ein Insiderwissen, über das die meisten Auftraggeber nicht verfügen. Insofern gerät die Auswahl eines geeigneten Sachverständigen für Immobilienbewertung oftmals zum Glücksspiel. Aus diesem Grund werden nachfolgend einige Tipps gegebenen, wie man als Auftraggeber den „richtigen“ Sachverständigen findet.

Lesen Sie hier weiter um Tips zu erhalten, wie sie den richtigen Sachverständigen für Immobilienbewertung finden:
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Tipp: Bodenrichtwert im Internet

Posted by K.IM on November 10, 2014 in Immobilienbewertung, News
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Bodenrichtwert onlineImmobilienwerte bestehen prinzipiell aus den beiden Komponenten Bodenwert und Gebäudewert. Der Bodenwert ist heutzutage relativ einfach über den so genannten Bodenrichtwert, welcher von den Gutachterausschüssen ermittelt und veröffentlicht wird, bestimmbar. Viele Bundesländer veröffentlichen die von den Gutachterausschüssen ermittelten Bodenrichtwerte mittlerweile im Internet, so dass eine Online-Abfrage für jedermann möglich ist. Eine Tabelle über die Online-Angebote der Bundesländer finden Sie unter dem nachfolgenden Link. Um dort auf die jeweiligen Seiten mit konkreten Bodenrichtwerten zu gelangen, müssen Sie auf die Rubrik Bodenrichtwerte (oben links) klicken und sich ein wenig „durchkämpfen“.

Bodenrichtwert im Online-Angebote der Bundesländer:

http://www.immobilienmarktbericht-deutschland.info

K.IM Update 3.02 erschienen

Posted by K.IM on Oktober 20, 2014 in Immobilienbewertung, News
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Wir freuen uns, Ihnen das Update 3.02 unserer Immobilienbewertungssoftware K.IM – kompakte Immobilienbewertung – zur Verfügung stellen zu können.

Highlights des Updates 3.02:

  • noch einfachere Benutzerführung
  • Handbuch zur Immobilienwertermittlung kostenlos integriert
  • Optimierter Verkehrswertbericht (Beispielbericht ansehen)
  • ein Produkt, ein Preis: nur 269 EUR (für Neukunden)

Sie können K.IM 3.02 hier bestellen

www.kim-bestellen.de

oder 10 Tage lang in vollem Umfang testen:

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Für Bestandskunden ist das Update kostenlos.

Ihr K.IM Team

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