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Bodenseeforum 2015: Ralf Kröll als Referent zum Thema Modellkonformität und Wertqualität
Beim Bodenseeforum des Instituts für Sachverständigenwesen (IfS), das am 2. und 3. Oktober 2015 in Friedrichshafen stattfindet, tritt Ralf Kröll als Referent auf. Sein Thema lautet:
Was macht die Modellkonformität mit der Wertqualität? Über die Auswirkungen des modernen Konformismus auf den Ertragswert
In dem Vortrag zeigt Ralf Kröll, dass die seit einigen Jahren gesetzlich vorgeschriebene Modellkonformität nicht die von vielen erhoffte Qualitätssteigerung gebracht hat. Das gilt insbesondere für das Ertragswertverfahren und dem darin definierten Liegenschaftszinssatz. Trotz aller Normierungsanstrengungen gibt es große Streuungen in den Modelldefinitionen und statistischen Grundlagen, so dass der resultierende Ertragswert immer noch erhebliche Genauigkeitsdefizite aufweist.
Kommentare deaktiviert für 1 Jahr Vergleichswertrichtlinie – Podiumsdiskussion
Veranstaltungshinweis: „Ein Jahr Vergleichswertrichtlinie“
Dr.-Ing. Björn Haack wird als eingeladener Gast bei der Podiumsdiskussion
„1 Jahr Vergleichswertrichtlinie“
in der Immobilienbewertung auf der Intergeo 2015 Rede und Antwort stehen. Wer im Rahmen der neuen Richtlinen zur Immobilienbewertung über Probleme und Erfahrungen mit den Experten direkt disktieren möchte, ist hiermit herzlich dazu eingeladen.
Die Veranstaltung findet statt am
17. September 2015, ca. 10:30 Uhr
im Anschluss an den Vortrag „Die neue Ertragswertrichtline“ (ab 9:30 Uhr).
Ort: Intergeo, Kongress und Fachmesse für Geodäsie, Geoninformation und Landmanengment, Messegelände Stuttgart.
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Warum steigt der Ertragswert bei fallenden Liegenschaftszinssätzen?
Kann man das verstehen: Bei fallenden Liegenschaftszinssätzen steigt der Ertragswert von Immobilien im Ertragswertverfahren? Man sollte doch meinen, dass bei fallenden Zinssätzen (Renditen) auch der Ertragswert fällt. Oder anders gesagt: Wenn die Rendite in den Keller geht, dann muss doch der Ertragswert hinterhergehen. Oder etwa nicht?
Zur Erklärung dieses Phänomens ein Beispiel. Nehmen wir an, der Rohertrag einer Immobilie liegt bei 20.000 EUR/Jahr und der Ertragswert ergibt sich zu 400.000 EUR. Aus diesen beiden Größen berechnet sich der Liegenschaftszinssatz näherungsweise zu 5 Prozent (Rohertrag / Ertragswert). Nimmt man nun einen Liegenschaftszinssatz von 4 Prozent (fallender Liegenschaftszinssatz), dann steigt der Ertragswert auf 500.000 EUR.
Warum ist das so? Der Ertragswert ist immer die Sichtweise des Käufers. Wenn der Käufer die Immobilie, die einen Rohertrag von 20.000 EUR/Jahr erwirtschaftet, für einen Preis von 400.000 EUR erwirbt, liegt die Rendite bei 5 Prozent. Muss er z.B. aufgrund des Marktes einen Preis von 500.000 EUR zahlen, dann erhält er zwar immer noch einen Rohertrag von 20.000 EUR/Jahr. Er musste für den gleichen Ertrag aber mehr Geld ausgeben. Die Rendite seines eingesetzten Geldes sinkt damit auf 4 Prozent. Steigende Preise führen somit zu niedrigeren Liegenschaftszinssätzen.
Diesen Zusammenhang können wir momentan auf dem Immobilienmarkt beobachten. In vielen Großstädten gehen die Liegenschaftszinssätze aufgrund der stark gestiegenen Preise „in den Keller“. Für gute Wohn- bzw. Geschäftsobjekt liegen die Zinssätze teilweise unter 2 Prozent. In diesen Fällen muss man sich gut überlegen, ob sich der Kauf einer Immobilie rentiert.
Kommentare deaktiviert für seven2heaven – Immobilienbewertung in nur 7 Schritten mit K. IM 3.5
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Was Wertermittlung und der Wetterbericht gemeinsam haben
Der Verkehrswert ist laut Definition in § 194 BauGB ein Preis, der unter Berücksichtigung bestimmter wertrelevanter Merkmale auf dem Immobilienmarkt zu erzielen wäre. Die Aufgabe des Sachverständigen besteht darin, den erzielbaren Preis möglichst genau zu ermitteln. Diese Aufgabe ist nicht gerade leicht, denn es gilt, zahlreiche Mechanismen und Kriterien zu berücksichtigen, die bei der Preisbildung eine Rolle spielen können. Um es den Wertermittlern aber nicht allzu schwer zu machen, hat man Rechenmodelle entwickelt, die diese Mechanismen und Kriterien berücksichtigen. Auf der Basis der Rechenmodelle können Wertermittler dann die Prognose über den erzielbaren Preis abgeben.
Wertermittlung ist somit eine Prognosewissenschaft, die vergleichbar ist mit Wettervorhersagen. Sie hören richtig: Ein Wertermittlungsexperte ist mit einem Wetterfrosch vergleichbar. Auch die Wetterexperten haben Rechenmodelle entwickelt, mit denen sie den Eintritt eines bestimmten Ereignisses relativ genau vorhersagen können. Die Rechenmodelle basieren in der Regel auf langfristigen Beobachtungen von Klima, Temperatur, Atmosphäre, Topographie und weiteren Einflussfaktoren. Mit den Modellen erhält man letztendlich ein relativ genaues Bild der Wetterwirklichkeit.
Allerdings können die Rechenmodelle die Wirklichkeit niemals hundertprozentig genau wiedergeben. Aus diesem Grund gibt es manchmal Fehler bei der Prognose. Sie kennen sicherlich die Situation, in der Sie dem Wetterbericht folgend mit Kind und Kegel zum Picknick aufgebrochen sind, und dann völlig durchnässt wieder zu Hause ankamen. Die Wetterfrösche erklären das dann im Nachhinein mit atmosphärischen Störungen, die im Rechenmodell nicht berücksichtigt wurden.
Von derartigen Störungen kann auch ein Wertermittlungsexperte betroffen sein, der unter Berücksichtigung eines gängigen Wertermittlungsmodells einen „todsicheren“ Verkehrswert prognostiziert hat. Wenn sich die Marktmechanismen aufgrund einer kleinen Störung nicht so verhalten, wie das Rechenmodell es vorgibt, kann sich dieser „todsichere“ Verkehrswert relativ weit vom tatsächlichen Peis entfernen. Dies wiederum kann dann zu relativ großen atmosphärischen Störungen zwischen dem Sachverständigen und dem Auftraggeber führen.
Prognose- wissenschaft
Beobachtung von
Ergebnis der Beobachtungen
Prognose
Wetter-vorhersage
Klima, Temperatur, Atmosphäre, Topographie, etc.
Wettermodelle
wahrschein-lichstes Wetter
Wertermittlung
Nutzungs-möglichkeiten, Gebäudeart, Lage, Marktsituation, etc.
Wertermittlungsmodelle
wahrschein-lichster Preis
Es gibt übrigens noch wesentlich mehr Prognosewissenschaften, mit denen die Immobilienwertermittlung verwandtschaftliche Beziehungen pflegt. Denken Sie beispielsweise an Wahlvorhersagen. Und denken Sie in diesem Zusammenhang auch daran, dass die Wahlvorhersagen manchmal gewaltig daneben liegen können. Alle Prognosewissenschaften haben somit eine Gemeinsamkeit: Sie sind mit Unsicherheiten behaftet. Diese Feststellung ist von größter Wichtigkeit für das Verständnis von Immobilienbewertung.
Fazit: Die Wertermittlungsmodelle können die Wirklichkeit am Immobilienmarkt niemals genau abbilden. Aus diesem Grund Wertermittlung von Immobilien immer mit Unsicherheiten behaftet.
Bei Einfamilienhäusern kommt in der Regel nur das Sachwertverfahren zur Anwendung.
Ausgangspunkt des Sachwertverfahrens ist die Frage, was es kosten würde, ein Grundstück zu kaufen und das Gebäude noch einmal neu zu bauen. Darüber hinaus werden das Gebäudealter und die Marktsituation berücksichtigt.
Grundstückskosten + Baukosten – Alterswertminderung x Marktsituation = Verkehrswert
Für die Eingangsgrößen der Sachwertformel liegen genügend Erfahrungswerte vor, so dass sich auf der Basis des Sachwertverfahrens zuverlässige Verkehrswerte berechnen lassen. Wie einfach die Sachwertformel zu handhaben ist, kann man mit einer Immobilienbewertungssoftware, wie zum Beispiel K.IM, selber ausprobieren.
Immobilienbewertung von Einfamilienhäusern mit anderen Bewertungsverfahren
Im Prinzip könnte man für Einfamilienhäuser auch das Vergleichswertverfahren anwenden. Allerdings gibt es in den meisten Bewertungsfällen keine Vergleichsobjekte, die in allen Merkmalen mit dem zu bewertenden Einfamilienhaus übereinstimmen. Aus diesem Grund scheidet das Vergleichswert- verfahren bei der Bewertung von Einfamilienhäusern in der Regel aus.
Kommentare deaktiviert für Immobilienbewertung – was kostet ein Wertgutachten?
Bis zum Jahr 2009 konnten Honorare für Wertgutachten zur Immobilienbewertung nach § 34 der HOAI berechnet werden. Nach dem ersatzlosen Wegfall des § 34 im Jahr 2009 können die Honorare im außergerichtlichen Bereich frei ausgehandelt werden. Um diese Lücke zu schließen, haben einige Institutionen eigene Honorarempfehlungen veröffentlicht, an denen sich die Parteien orientieren können.
Honorarempfehlungen von zwei Verbänden für Wertgutachten
Beispielobjekt: typisches Einfamilienhaus mit einem Verkehrswert von 300.000 EUR (ohne Nebenkosten und Mehrwertsteuer)
Basishonorar 1.450 EUR + Zuschläge bei Besonderheiten
Somit muss bei einem typischen Einfamilienhaus in der Preisklasse von 300.000 EUR mit einem Honorar von rd. 2.000 EUR gerechnet werden (inklusive Nebenkosten und Mehrwertsteuer). Bei Besonderheiten bzw. Schwierigkeiten kann es auch schnell teurer werden.
Die meisten seriösen Sachverständigen halten sich an die oben genannten Honorarempfehlungen. Es gibt aber auch Sachverständige, die Wertgutachten zu wesentlich geringeren Honoraren erstellen. Heutzutage kann man Aufträge für Wertgutachten auch auf einschlägigen Versteigerungsplattformen im Internet anbieten, wobei sich dann vielfach Honorare von nur wenigen Hundert Euro ergeben. Bei den Billig-Gutachten stellt sich jedoch immer die Frage nach der Qualität der Immobilinbewertung. Jeder Auftraggeber sollte sich überlegen, ob er teure Qualität einkauft oder ob ein billiger Schnellschuss als Gutachten ausreicht. Bei den Billig-Gutachten können sich hohe Folgekosten ergeben: wenn das Gutachten handwerkliche Fehler enthält kann die Gegenseite auf diesen Fehlern herumreiten.
Kommentare deaktiviert für Der richtige Sachverständige für Immobilienbewertung
Das Sachverständigenwesen im Bereich der Immobilienbewertung ist insgesamt zersplittert und unübersichtlich. Potenzielle Auftraggeber werden dadurch verwirrt, denn die Auswahl des richtigen Sachverständigen erfordert ein Insiderwissen, über das die meisten Auftraggeber nicht verfügen. Insofern gerät die Auswahl eines geeigneten Sachverständigen für Immobilienbewertung oftmals zum Glücksspiel. Aus diesem Grund werden nachfolgend einige Tipps gegebenen, wie man als Auftraggeber den „richtigen“ Sachverständigen findet.
Lesen Sie hier weiter um Tips zu erhalten, wie sie den richtigen Sachverständigen für Immobilienbewertung finden:
Tipp 1: Die Qualifikationen für Immobilienbewertung
Die Qualifikationen mit denen Sachverständige werben, sind vielfältig, zum Beispiel: Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, Verbandsgeprüfter bzw. -angehöriger Sachverständiger, Zertifizierter Sachverständiger, Staatlich geprüfter Sachverständiger, Bausachverständiger, Gerichtssachverständiger, etc. Lassen Sie sich von diesen Bezeichnungen nicht blenden! Die Bezeichnung des Sachverständigen sagt häufig nur wenig über seine Qualität aus. So müssen zum Beispiel öffentlich bestellte Sachverständige nicht grundsätzlich besser sein als Sachverständige, die diese Qualifikation nicht besitzen. Fragen Sie den Sachverständigen vielmehr, wann er zuletzt auf einer Fortbildungsveranstaltung war und lassen Sie sich die diesbezügliche Teilnahmebescheinigung zeigen.
Tipp 2: Referenzliste zur Immobilienbewertung
Lassen Sie sich eine Referenzliste mit Objekten vorlegen, die der Sachverständige bereits bewertet hat. Wenn Sie eine Spezialimmobilie zu bewerten haben (zum Beispiel Hotel, Restaurant, Supermarkt), fragen Sie nach, ob der Sachverständige bereits Erfahrung mit der Bewertung derartiger Immobilien hat.
Tipp 3: Beispielgutachten
Ein seriöser Sachverständiger wird Ihnen auf Nachfrage sicherlich ein anonymisiertes Beispielgutachten überlassen, damit Sie sich ein Bild von seiner Arbeit machen können. Handelt es sich dabei um ein so genanntes Formulargutachten, bei dem vorgegebene Felder ausgefüllt oder angekreuzt werden, sollten Sie lieber einen anderen Sachverständigen wählen, denn in Formulargutachten können die individuellen Wertmerkmale eines jeden Bewertungsobjekts in der Regel nicht ausreichend berücksichtigt werden. Falls Sie als Beispielgutachten ein so genanntes Textgutachten erhalten, so prüfen Sie, ob das Gutachten in allen Schritten nachvollziehbar ist. Zur Nachvollziehbarkeit gehört es auch, dass die Wahl der Eingangsgrößen, wie zum Beispiel der Mieten, ausreichend begründet ist.
Tipp 4: Angemessene Dauer
Die Erstellung eines fachlich fundierten und aussagefähigen Gutachtens dauert in der Regel vier bis acht Wochen. Diese Zeitspanne ist angemessen, um alle wertrelevanten Informationen zu recherchieren und sich gedanklich mit dem Bewertungsgegenstand sowie dem Zweck der Bewertung zu beschäftigen. Sachverständige, die damit hausieren, dass Sie Gutachten innerhalb eines Tages erstellen können, sollten sie auf keinen Fall beauftragen, denn in dieser kurzen Zeit kann man sich nicht in einen Fall eindenken, geschweige denn alle notwendigen Informationen beschaffen.
Tipp 5: Das Honorar
Der Markt für die zahlreichen Sachverständigen der Grundstückswertermittlung ist stark „umkämpft“. Dies führt dazu, dass einige Sachverständige Honorare nehmen, die weit unterhalb der sonst üblichen Konditionen liegen. In diesen Fällen werden dann so genannte „Kurz- oder Schnellgutachten“ angefertigt, die den Auftraggeber nicht zufrieden stellen können. Bedenken Sie: Ein seriöses Gutachten hat seinen Preis und dauert seine Zeit. Gutachten, die von heute auf morgen zu „Dumpingpreisen“ erstellt werden, sind in der Regel fehlerhaft und damit völlig wertlos. Zum Honorar ein Zitat von John Ruskin (englischer Sozialreformer, 1819-1900):
„Es gibt kaum etwas auf dieser Welt, das nicht irgendjemand ein wenig schlechter machen und etwas billiger verkaufen könnte, und die Menschen, die sich nur am Preis orientieren, werden die gerechte Beute solcher Machenschaften. Es ist unklug, zu viel zu bezahlen, aber es ist noch schlechter, zu wenig zu bezahlen. Wenn sie zuviel bezahlen, verlieren Sie etwas Geld, das ist alles. Wenn sie dagegen zu wenig bezahlen, verlieren Sie manchmal alles, da der gekaufte Gegenstand die ihm zugedachte Aufgabe nicht erfüllen kann. Das Gesetz der Wirtschaft verbietet es, für wenig Geld viel Wert zu erhalten. Nehmen sie das niedrigste Angebot an, müssen sie für das Risiko, das sie eingehen, etwas hinzurechnen. Und wenn Sie das tun, dann haben Sie auch genug Geld, um für etwas Besseres zu bezahlen.“
Kommentare deaktiviert für Tipp: Bodenrichtwert im Internet
Immobilienwerte bestehen prinzipiell aus den beiden Komponenten Bodenwert und Gebäudewert. Der Bodenwert ist heutzutage relativ einfach über den so genannten Bodenrichtwert, welcher von den Gutachterausschüssen ermittelt und veröffentlicht wird, bestimmbar. Viele Bundesländer veröffentlichen die von den Gutachterausschüssen ermittelten Bodenrichtwerte mittlerweile im Internet, so dass eine Online-Abfrage für jedermann möglich ist. Ein Online-Angebot der Bundesländer finden Sie unter dem nachfolgenden Link.
Bodenrichtwert im Online-Angebote der Bundesländer:
