Immobilienbewertung

Was Wertermittlung und der Wetterbericht gemeinsam haben

Der Verkehrswert ist laut Definition in § 194 BauGB ein Preis, der unter Berücksichtigung bestimmter wertrelevanter Merkmale auf dem Immobilienmarkt zu erzielen wäre. Die Aufgabe des Sachverständigen besteht darin, den erzielbaren Preis möglichst genau zu ermitteln. Diese Aufgabe ist nicht gerade leicht, denn es gilt, zahlreiche Mechanismen und Kriterien zu berücksichtigen, die bei der Preisbildung eine Rolle spielen können. Um es den Wertermittlern aber nicht allzu schwer zu machen, hat man Rechenmodelle entwickelt, die diese Mechanismen und Kriterien berücksichtigen. Auf der Basis der Rechenmodelle können Wertermittler dann die Prognose über den erzielbaren Preis abgeben.

Wertermittlung ist somit eine Prognosewissenschaft, die vergleichbar ist mit Wettervorhersagen. Sie hören richtig: Ein Wertermittlungsexperte ist mit einem Wetterfrosch vergleichbar. Auch die Wetterexperten haben Rechenmodelle entwickelt, mit denen sie den Eintritt eines bestimmten Ereignisses relativ genau vorhersagen können. Die Rechenmodelle basieren in der Regel auf langfristigen Beobachtungen von Klima, Temperatur, Atmosphäre, Topographie und weiteren Einflussfaktoren. Mit den Modellen erhält man letztendlich ein relativ genaues Bild der Wetterwirklichkeit.

Allerdings können die Rechenmodelle die Wirklichkeit niemals hundertprozentig genau wiedergeben. Aus diesem Grund gibt es manchmal Fehler bei der Prognose. Sie kennen sicherlich die Situation, in der Sie dem Wetterbericht folgend mit Kind und Kegel zum Picknick aufgebrochen sind, und dann völlig durchnässt wieder zu Hause ankamen. Die Wetterfrösche erklären das dann im Nachhinein mit atmosphärischen Störungen, die im Rechenmodell nicht berücksichtigt wurden.

Von derartigen Störungen kann auch ein Wertermittlungsexperte betroffen sein, der unter Berücksichtigung eines gängigen Wertermittlungsmodells einen „todsicheren“ Verkehrswert prognostiziert hat. Wenn sich die Marktmechanismen aufgrund einer kleinen Störung nicht so verhalten, wie das Rechenmodell es vorgibt, kann sich dieser „todsichere“ Verkehrswert relativ weit vom tatsächlichen Peis entfernen. Dies wiederum kann dann zu relativ großen atmosphärischen Störungen zwischen dem Sachverständigen und dem Auftraggeber führen.

Es gibt übrigens noch wesentlich mehr Prognosewissenschaften, mit denen die Immobilienwertermittlung verwandtschaftliche Beziehungen pflegt. Denken Sie beispielsweise an Wahlvorhersagen. Und denken Sie in diesem Zusammenhang auch daran, dass die Wahlvorhersagen manchmal gewaltig daneben liegen können. Alle Prognosewissenschaften haben somit eine Gemeinsamkeit: Sie sind mit Unsicherheiten behaftet. Diese Feststellung ist von größter Wichtigkeit für das Verständnis von Immobilienbewertung.

Fazit: Die Wertermittlungsmodelle können die Wirklichkeit am Immobilienmarkt niemals genau abbilden. Aus diesem Grund Wertermittlung von Immobilien immer mit Unsicherheiten behaftet.