Bewertung von Gewerbe- und Spezialimmobilien

Posted by K.IM on August 22, 2018 in Ertragswertverfahren, Immobilienbewertung
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Gewerbe Gebäude Bewertung Gewerbeimmobilie

Wie wird eine Gewerbeimmobilie bewertet?

Bei der Immobilienbewertung wird im Allgemeinen zwischen Wohnimmobilien und Immobilien für Gewerbe unterschieden. Während der Wert eines Einfamilienhauses maßgeblich über die Herstellungskosten und Restnutzungsdauer im Sachwertverfahren nach ImmoWertV dargestellt wird, steht bei Gewerbeimmobilien oftmals der Ertragsgedanke und somit das Ertragswertverfahren nach ImmoWertV im Vordergrund. Bei Gewerbe liegt das Mietausfallwagnis in der Regel höher als bei anderen Immobilienarten, wie z.B. Wohnungen. Je nach Art des Gewerbes, der Lage und des Anteils der Gewerbes am Ertrag muss das Mietausfallwagnis angepasst werden. Auch die Verwaltungskosten sind je nach Größe und Lage unterschiedlich hoch. Die Verwaltungskosten liegen beispielsweise in Nordrhein-Westfalen laut Model der Gutachterausschüsse bei 3 – 8 Prozent des zu erzielenden Rohertrags.

Was sind Gewerbe- und Spezialimmobilien?

Zu den Gewerbe- und Spezialimmobilien zählen insbesondere:

  • Anwaltskanzleien
  • Arztpraxen
  • Autohof
  • Bahnhof
  • Bürogebäude
  • Business Center
  • Einkaufszentren
  • Flughafen
  • Industriegrundstücke
  • Hotels
  • Krankenhäuser
  • Läden
  • Lagerhallen
  • Logistikzentren
  • Parkhaus
  • Sanatorien
  • Seniorenheime
  • Supermärkte
  • Theater
  • Verwaltungsgebäude

Diese Gewerbeimmobilien lassen sich insgesamt in sechs Kategorien einteilen:

  • Produktionsimmobilien
  • Freizeitimmobilien
  • Logistikimmobilien
  • Büroimmobilien
  • Handelsimmobilien
  • Spezialimmobilien

Viele Immobilien dieser Art sind für einen bestimmten Zweck ausgelegt und sind nur bedingt für andere Nutzungen geeignet. Dies schränkt den Käuferkreis in der Regel stark ein. Insbesondere bei den Spezialimmobilien ist dann auch schon mal Kreativität gefragt, wie eine Immobilie möglicherweise anders genutzt werden kann. Dagegen stellen andere Gewerbeimmobilien, wie Büros oder Läden in Top-Lagen, die optimale Nutzungsform dar und können über das Ertragswertverfahren bewertet werden.

Bewertung von Gewerbe- und Spezialimmobilien am Beispiel eines Hotels

Hotel ImmobilienbewertungDie Bewertung einer Gewerbeimmobilie ist sehr individuell und hängt stark von der Objektart und Lage ab. Die Wertermittlung von Gewerbeimmobilie wird anhand der rechtlichen und inhaltlichen Gegebenheiten, Besonderheiten und den relevanten Eingangsgrößen vollzogen, welche im Folgenden am Beispiel der Bewertung eines Hotels dargestellt werden:


Objektart: Hotel

Rechtliches:

  • BGB und Gaststättengesetz (Erlaubnis)
  • Bauordnung und Brandschutz

Inhaltliches:

  • Betriebs- und Vertragsausgestaltungen
  • Gewinn-und-Verlust-Rechnungen
  • Branchenspezifische Kennziffern (Auslastung)

Besonderes:

  • Mindestgröße zur Wirtschaftlichkeit
  • Pre-Opening
  • Flächenkonzept
  • Stellplatzsituation
  • Modernisierungsrisiko
  • Klassifizierung (z.B: DEHOGA), FF&E, Rücklagen

Eingangsgrößen:

  • Pachten 20-35%
  • Auslastung: 50-80%
  • Liegenschaftszinssatz: 6,0 – 9,0%
  • Nettorendite: 5,5 – 8,5%
  • Bodenwertanteil: 10-30%
  • x-fache RoE: 10-14

Mit diesen Kennzahlen ergibt sich für ein Hotel folgende Wertermittlung:

Average Room Rate (AAR) ohne Frühstück/Steuern 60 EUR/Zimmer
x Auslastungsgrad (59%) 0,59
= Erlös je verfügbarem Zimmer (RevPar) 35 EUR/Zimmer
x Anzahl der Zimmer und Öffnungstage 33×365
= Jahresnettoumsatz (nur Logis) 421.575 EUR
x Pachtansatz (25%) 0,25
= Jahresrohertrag 105.394 EUR
Jährliche Bewirtschaftungskosten (20%) 21.079 EUR
= Jahresreinertrag 84.315 EUR
: Liegenschaftszinssatz (7%) 0,07
= Vorläufiger Ertragswert 1.204.500 EUR
Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale 50.000 EUR
= Ertragswert = Verkehrswert 1.154.500 EUR
Rohertragsfaktor 11,4

Der ermittlete Rohertragsfaktor von 11,4 liegt innerhalb der Bandbreite der im Rahmen recherchierten RoE von 10-14 und bestätigt somit das Ergebnis.

Bewertung von Gewerbe bei Mischnutzung / Teileigentum

Bei Teileigentum in gemischt genutzten Wohn- und Geschäftshäusern wird der Wert der Immobilie oftmals durch das Ertragswertverfahren ermittelt. Grundlage dafür sind die im Mietvertrag festgelegten Mieten. Weichen diese erheblich von der Marktmiete ab, muss der Over- oder Underrent als besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal berücksichtigt werden. Die Anpassung der Bewirtschaftungskosten, wie Verwaltungskosten und Mietausfallwagnis, muss abhängig von der Lage und des Anteils der Gewerbeeinheit am Ertrag erfolgen. Einen Sonderfall der Mischnutzung stellen Bauernhöfe dar. Dort liegt das Wohnhaus oftmals im Außenbereich mit dem landwirtschaftlichen Betrieb verknüpft und erfordert somit sowohl den Einsatz des Sachwertverfahrens und Ertragswertverfahrens.

Ertragswertrichtlinie veröffentlicht

Posted by K.IM on Februar 03, 2017 in Ertragswertverfahren, Immobilienbewertung, ImmoWertV
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Ertragswertrichtlinie im Bundesanzeiger veröffentlicht

Ertragswertrichtlinie nach ImmoWertV im BundesanzeigerDie Ertragswertrichtlinie (EW-RL) zur Ermittlung des Ertragswerts in der Grundstückswertermittlung wurde am 4. Dezember 2015 vom Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit (BMUB) im Bundesanzeiger veröffentlicht. Die Ertragswertrichtlinie dient als Grundlage für die einheitliche und marktgerechte Ermittlung des Ertragswerts nach den §§ 17 bis 20 der Immobilienwert-ermittlungsverordnung (ImmoWertV).  Die Anwendung der Ertragswertrichtlinie in der Grundstückswertermittlung wird nun  allen Akteuren in der Immobilienbewertung empfohlen. Die Ertragswertrichtlinie löst damit die Regelungen der WertR 2006 ab, welche bereits durch die Bodenrichtwertrichtlinie, die Sachwertrichtlinie und die Vergleichswertrichtlinie in Teilstücken abgelöst wurde. In einem nächsten Schritt ist vorgesehen, die Teilbereiche wieder zu einer neuen WertR zusammen zu fassen.

Die Rolle des Ertragswertverfahrens in der Wertermittlung

Das Ertragswertverfahren kommt bei Renditeobjekten zum Tragen. Darunter fallen insbesondere:

  • Mehrfamilienhaus
  • Eigentumswohnung / Teileigentum
  • Gewerbeobjekt
  • gemischt genutztes Objekt

Insbesondere ist auf die Anwendung des Ertragswertverfahrens bei Eigentumswohnungen zu achten. Die Betrachung von Eigentumswohnungen (einschließlich Teileigentum) unter Ertragsaspekten ist unabhängig von einer Vermietung oder Eigennutzung. Die Anwendung des Sachwertverfahrens bei Eigentumswohnungen führt nicht zu sinnvollen Verkehrswerten.

Das Ertragswertverfahren ist laut ImmoWertV gleichrangig mit dem Sachwertverfahren gestellt. Die Ermittlung eines marktüblichen Verkehrswertes auf Basis des Ertragswerts ist jedoch erheblich verbreiteter als die Ermittlung des Sachwerts. Der Verkehrswert bzw. Marktwert von Renditeobjekten wird weltweit aus ertragsorientierten Wertermittlungsverfahren abgeleitet und macht das Ertragswertverfahren somit international bedeutsamer als das Sachwertverfahren. Die nationalen Varianten der Ertragswertverfahren sind untereinander vergleichbar und führen zu ähnlichen Ergebnissen.

Ein langer Weg

Die nun veröffentlichte Ertragswertrichtlinie ist das Ergebnis eines langen Prozesses. Ein Entwurf der Richtlinie wurde von Vertretern des Bundesbauministeriums, kommunaler Verbände sowie den zuständigen Länderministerien als erster Schritt erarbeitet. Erst danach wurde der Entwurf anderen Verbänden, Kammern, Instituten der Immobilienwirtschaft und des Sachverständigenwesens mit der Bitte um Stellungnahme zur Verfügung gestellt. Die verschiedenen Stellungnahmen sind teilweise online verfügbar und in die endgültige Fassung der Ertragswertrichtline eingeflossen. In den Stellungnahmen lässt sich teilweise Kritik erkennen, dass eine gemeinsame Diskussion vermisst wurde.

Modellkonformität ist nun gefordert

Die Festlegungen der Ertragswertrichtline gelten auch für die Ableitung von Liegenschaftszinssätzen durch die Gutachterausschüsse. Der Liegenschaftszinssatz ist grob als die Rendite für das in die Immobilie investierte Kapital zu betrachten. Die Gutachterausschüsse haben nun auf Basis der veröffentlichen Ertragswertrichtline die Aufgabe, modellkonforme Liegenschaftszinssätze abzuleiten. Insbesondere die festgelegten Modellwerte für Bewirtschaftungskosten müssen darin als Parameter zukünftig einfließen. Der Weg der Umsetzung der Ertragswertrichtlinie ist also noch lange nicht zu Ende.

Download der Richtline: Bundesanzeiger EW-RL

Erschließungsbeiträge in der Immobilienbewertung

Posted by K.IM on September 29, 2016 in Ertragswertverfahren, Immobilienbewertung, ImmoWertV
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Wie werden Erschließungsbeiträge in der Immobilienbewertung richtig berücksichtigt?

Erschliessungsbeitraege in der Immobilienbewertung nach ImmowertvErschließung ist eine Grundvoraussetzung für die Bebaubarkeit eines Grundstücks. Nach den §§ 127 ff. Baugesetzbuch (BauGB) werden Erschließungsbeiträge z.B. erhoben für die Herstellung der Erschließungsanlage einschließlich Entwässerung und Beleuchtung (Straßen, Kanal, Wege, Grünanlagen, etc.). Darüber hinaus können Erschließungsbeiträge und Straßenbaubeiträge grundsätzlich auch bei einem bereits bebauten Grundstück für künftige Erschließungs- und Ausbaumaßnahmen erhoben werden.

Sind für ein zu bewertendes Grundstück noch Erschließungsbeiträge zu leisten, müssen diese bei der Immobilienbewertung berücksichtigt werden. Die Erschließungsbeiträge können im Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren oder Vergleichswertverfahren einen erheblichen Werteinfluss auf den Verkehrswert eines Grundstücks haben.

Beispiel: Bei einem 400 m² großen Grundstück und Erschließungsbeiträgen von 30 EUR/m² ergibt sich ein zu zahlender Betrag von 12.000 EUR.

Der tatsächliche Verteilungsschlüssel wird kommunal unterschiedlich festgelegt. Maßgeblich kann wie im Beispiel die Grundstücksfläche (m²) sein, alternativ die Art und das Maß der baulichen oder sonstigen Nutzung oder die Grundstücksbreite (m) an der Erschließungsanlage.

Erschließungsbeiträge bei der Kommune erfragen

Ob noch Erschließungsbeiträge zu zahlen sind und wenn ja, in welcher Höhe, kann bei der jeweiligen Kommune erfragt werden. Man muss damit rechnen, dass die Auskunft kostenpflichtig ist! Einen Hinweis darauf, ob noch Erschließungsbeiträge zu leisten sind, erhält man oft auch bei der Ortsbesichtigung. Wenn nämlich die Straße, an der das zu bewertende Objekt liegt, noch nicht endgültig ausgebaut ist, fallen zukünftig wahrscheinlich noch Erschließungsbeiträge an.

Neben den Erschließungsbeiträgen nach §§127 BauGB ff. gibt es jedoch noch weitere öffentlich-rechtliche Beiträge, welche in der Immobilienbewertung berücksichtigt werden müssen. Darunter fallen z.B. Ablösebeiträge für Stellplatzverpflichtungen oder Beiträge aufgrund von Satzungen der Wasser- und Bodenverbände.

Erschließungsbeiträge werden als „Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale“ angesetzt

Viele Immobilienbewerter rechnen den zukünftig noch zu zahlenden Erschließungsbeitrag in den Bodenwert ein. Das ist falsch! Ausstehende Erschließungsbeiträge müssen in der Immobilienbewertung als „Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale“ im Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren und Vergleichswertverfahren angesetzt werden.

Abzinsung von Erschließungsbeiträgen

Wenn die Erschließungsbeiträge erst in ferner Zukunft anfallen, dann müssen die jeweiligen Zahlungen auf den Wertermittlungsstichtag abgezinst werden. Geht man beispielsweise davon aus, dass die im oben genannten Bespiel berechnete Zahlung von 12.000 EUR erst in 10 Jahren anfällt, dann ergibt sich bei einem Liegenschaftszinssatz von 4,0 Prozent folgender abgezinster Erschließungsbeitrag:

12.000 EUR / (1 + 0,04) ^ 10 = 8.107 EUR

Renovierung und Instandhaltung richtig berücksichtigen in der Immobilienbewertung

Posted by K.IM on August 03, 2016 in Ertragswertverfahren, Immobilienbewertung, ImmoWertV
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Renovierung und Instandhaltung richtig berücksichtigen in der Immobilienbewertung

Renovierung_Haus_Wohnung_ImmobilienbewertungDie Heizung überaltert, der Keller feucht oder der Sanitärbereich museumsreif – in der Praxis kommt es häufig vor, dass eine Immobile eine Renovierung oder Sanierung bitter nötig hat. Spätestens beim Verkauf eines renovierungsbedürftigen Objekts müssen Makler und andere Immobilienprofis den Aufwand für eine Renovierung oder Modernisierung in die Wertermittlung einfließen lassen, um einen marktgerechten Verkehrswert z.B. durch das Ertragswertverfahren zu erhalten – welcher letztlich den richtigen Angebotspreis darstellt.

Aber wie wird der Aufwand für die Renovierung richtig in der Immobilienbewertung nach ImmowertV berücksichtigt?

Grundsätzlich gilt: Die Kosten für die Renovierung oder die Modernisierung werden im Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren und Vergleichswertverfahren immer als „Besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal“ nachträglich betrachtet.

Das bedeutet z.B. im Ertragswertverfahren, dass selbst bei einem modernisierungsbedürftigen Gebäude die Mieten für den modernisierten Zustand angesetzt werden. Analog werden im Sachwertverfahren für Einfamilienhäuser die Normalherstellungskosten wie bei einem Neubau angesetzt. Es wird also zunächst von der Fiktion des modernisierten Gebäudes ausgegangen. Der Übergang von der Fiktion zur Realität wird erst am Ende des jeweiligen Wertermittlungsverfahrens vollzogen, indem die Modernisierungskosten als „Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale““ wertmindernd abgezogen werden.

Renovierung und Sanierung – die Sichtweise des Käufers einnehmen

Bei der Bewertung von renovierungsbedürftigen Objekten muss man also die Sichtweise des Käufers einnehmen. Die sieht in der Regel folgendermaßen aus: Bevor ich in das neu erworbene Objekt einziehe oder es vermiete, müssen die Renovierungsrückstände beseitigt werden. Dann ist das Gebäude wieder auf einem Niveau, das modernen Wohn- und Lebensverhältnissen entspricht. Aufgrund der Kosten, die für die Renovierung anfallen, zahlt der potenzielle Käufer natürlich weniger als für ein modernes (renoviertes) Gebäude.

Diese Vorgehensweise ist ungewöhnlich, denn man bewertet zunächst eine fiktive (renovierte) Qualität, die es im Moment noch nicht gibt. Man muss als Bewerter somit in die Zukunft schauen und die noch nicht vorhandene Qualität und die damit verbundenen Renovierungskosten vorhersagen. Dies hat jedoch in der Immobilienbewertung wichtige Auswirkungen auf die anzusetzende Restnutzungsdauer einer Immobilie. Nimmt man fiktiv Renovierungen und Sanierungen an, verjüngt sich das Gebäude und die Restnutzungsdauer steigt. Diese hat entscheidenden Einfluss auf den jeweiligen Sachwert oder Ertragswert einer Immobilie. Würde man das originäre Baujahr annehmen oder keine Verjüngung durch Modernisierung, würde man einen falschen Verkehrswert erhalten.

Fazit: Renovierungsbedürftige Objekte werden von den potenziellen Käufer in der Regel unter dem Gesichtspunkt der Renovierung gekauft. Der renovierte Zustand und die damit zusammenhängenden Renovierungskosten sind die Grundlage für die Preisbildung derartiger Objekte. Diese Denkweise wird in der Wertermittlung nachvollzogen, indem der fiktiv renovierte Zustand bewertet wird und erst danach die Renovierungskosten abgezogen werden.

Wie wird eine Renovierung in der Immobilienbewertungssoftware K.IM berücksichtigt?

In der Immobilienbewertungssoftware K.IM wird der Einfluss einer Renovierung oder Sanierung hauptsächlich in dem Feld „Modernisierung“ erfasst. Hier kann der Anwender den zukünftigen Modernisierungsstandard wählen. K.IM verjüngt das jeweilige Gebäude automatisiert. Die Kosten für die Renovierung können in K.IM dann als „Besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal“ für jede Immobilie individuell eingegeben werden. Hier kann es keine voreingestellten Werte geben, denn jedes Objekt weist andere Merkmale und damit verbunden Kosten für die Renovierung auf, die entsprechend berücksichtigt werden müssen. In der unten stehenden Grafik sehen Sie die K.IM-spezifische Eingabemaske, in der Sie die „Besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale““ Ihres Bewertungsobjekts leicht erfassen können.

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Überraschende Kehrtwende in der Immobilienbewertung

Posted by K.IM on Juli 01, 2014 in Ertragswertverfahren, Immobilienbewertung
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RohertragNachdem die deutsche Immobilienbewertung nach ImmoWertV und BelWertV jahrelang von angelsächsischen Investoren nur müde belächelt wurde, gibt es nun erste Anzeichen für eine Kehrtwende. Von einigen maßgeblichen englischen Immobilienakteuren wird seit neuestem der Vorteil des deutschen Rohertrags ins Feld geführt: es handelt sich um langfristige Mietdurchschnitte, die keine zyklischen Ausschläge beinhalten. Damit ist die Gefahr der Überwertung relativ gering. Die von angelsächsischen Bewertern oftmals angesetzten tatsächlichen Mieten sind dagegen in der Regel nicht nachhaltig. Bei einem Immobilienboom sind daher entsprechende Überbewertungen zu befürchten.

Quelle: immobilienmanager, Ausgabe 6/2014, Seite 12

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