Marktberichte über Immobilien in Köln

Posted by K.IM on Mai 14, 2018 in Immobilienmarkt, Köln, Marktbericht
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Marktberichte über Immobilien in KoelnVerschiedene Research-Teams, Verbände, Vereine und Makler beobachten die aktuellen Entwicklungen auf dem Immobilienmmarkt in Köln. Die zum Teil sehr detaillierten Marktberichte für Immobilien bieten einen aktuellen Überblick über die Situation auf den Immobilienmärkten. Diese Seite bietet einen (unvollständigen) Überblick über Akteure, welche in regelmäßigen Abständen Daten über den Markt in Köln veröffentlichen.

Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Köln

Der Gutachterausschuss ermittelt jährlich Bodenrichtwerte sowie sonstige für die Wertermittlung erforderliche Daten wie Sachwertfaktoren, Liegenschaftszinssätze und Vergleichsfaktoren. Die Daten zu den Bodenrichtwerte werden zusätzlich auf BORIS.NRW publiziert. Die Daten sowie ein statistischer Überblick über den Grundstücksmarkt werden jährlich im Grundstücksmarktbericht veröffentlicht. Die Daten stammen aus echten Verkaufsfällen und sind statistisch abgesichert. Die sachgerechte Analyse bietet die höchsmögliche Sicherheit. Jedoch sind die Daten der Gutachterausschüsse teilweise veraltet. Zudem ist die Normierung des reinen Bodenwerts in Siedlungsgebieten fragwürdig, da dort die Bebauung im Fokus steht.

Zur Webseite des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Köln

Mietspiegel der Stadt Köln

Der Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete im frei finanzierten Wohnungsbau. Er dient oftmals als Begründung für oder gegen Mieterhöhungen und wird von der Stadt Köln aufgestellt. Jedoch ist auch hier Vorsicht geboten, denn die ortsübliche Vergleicsmiete gibt es auf dem Markt nicht. Jedoch dient der Mietspiegel als Orientierung auch für Makler und andere Akteure auf dem Immobilienmarkt als ein wichtiger Indikator.

Zum Mietspiegel der Stadt Köln

Daten von Immobilienplattformen

Im Internet agieren viele Akteuere, welche eine Plattform für Immobiliengeschäfte wie Verkauf oder Vermietung von Häusern und Wohnungen anbieten. Die Unternehmen veröffentlich oftmals fortlaufend Statistiken über den aktuell auf Ihren Webseiten laufenden Markt. Die Daten sind auch regional verfügbar, sodass auch für Köln Daten über Mieten oder Verkaufspreise zu finden sind. Bei manchen Anbietern sind nur Daten der Makrolage frei verfügbar. Bei anderen Anbietern kann die genaue Adresse kostenpflichtig bewertet werden. Die Daten erscheinen auf den ersten Blick aktuell und bieten auch Überschten über Mieten. Jedoch ist auch hier Vorsicht geboten. Die Methoden der Datenerhebung sind unbekannt und basieren in vielen Fällen nur auf Angebotsdaten. Echte Verkaufsdaten weichen in der Regel erheblich von den Angebotsdaten ab.

Immobilienscout24
Immowelt
Wohnungsboerse

Daten über den Kölner Immobilienmarkt von Researchern

Immobilienresearch zielt darauf ab, den Immobilienmarkt in Hinblick auf Lage, Zielgruppen und Konkurrenten zu analysieren, um Prognosen abzuleiten. Im Internet veröffentlichen verschiedene Researcher Daten zum Immobilienmarkt in Köln:

CBRE (teilweise kostenpflichtig, und/oder Anmeldung erfoderlich)
Colliers
IVD (kostenpflichtig)

Daten regionaler Akteure auf dem Kölner Immobilienmakrt

Auch Makler, Vereine und andere Akterue auf dem Kölner Immobilienmarkt veröffentlichen teilweise Marktberichte über die Situation auf dem Immobilienmarkt in Köln. Die Daten bieten Aktualität, sind jedoch nicht immer unabhängig und die Methoden sind oftmals nicht transparrent.

Kampmeyer
Kreissparkasse
Immobilienboerse
Engel & Voelkers

Wo erhält man Daten und Marktberichte zur Wertermittlung von Immobilien?

Posted by K.IM on Mai 19, 2017 in Immobilienmarkt, Marktbericht
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Bedarf an aktuellen Daten und Immobilienmarktberichten hoch

Marktberichte ImmobilienImmobilienprofis benötigen fortlaufend Kenntnisse über das aktuelle Geschehen und die Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt, um rationale Entscheidungen treffen zu können. Wichtige Daten und Kennzahlen über den Immobilienmarkt werden in regelmäßigen Abständen von verschiedenen Akteuren erhoben und in Marktberichten veröffentlicht. In diesem Artikel zeigen wir Ihnen, wo Sie für die Wertermittlung relevante Daten und Marktberichte über Immobilien (zum Teil auch kostenlos) erhalten.

Welche Marktdaten werden für die Wertermittlung benötigt?

Es gibt eine Vielzahl von Daten, die für die Wertermittlung relevant sind und sich fortlaufend durch den Markt verändern. Darunter fallen bei den gängigen Wertermittlungsverfahren nach ImmoWertV insbesondere:

 
Diese Faktoren stellen die wichtigsten, sich ständig durch den Immobilienmarkt verändernden Eingangsgrößen in der Wertermittlung dar. Natürlich spielen daneben auch andere Parameter, wie z.B. Bewirtschaftungskosten im Ertragswertverfahren eine Rolle. Diese sind aber in der Regel nicht vom Immobilienmarkt abhängig, sondern von den Eigenschaften des Gebäudes. Es gibt in Deutschland mehrere Akteure, die regionale und überregionale Daten des Immobilienmarkts erheben und teilweise kostenlos zur Verfügung stellen. Alle Akteure bieten Daten mit verschiedenen Vor- und Nachteilen an.

Wo erhält man Auskunft über Bodenrichtwerte?

Die Bodenrichtwerte werden von den Gutachterausschüssen der einzelnen Bundesländer ermittelt. Jeder Gutachterausschuss wird aus ehrenamtlichen Gutachtern zusammengestellt, die in der Immobilienbewertung über hohe Sachkunde und gute Erfahrungen verfügen. Die Gutachterausschüsse ermitteln aus Verkaufspreisen die daraus abzuleitenden Kennzahlen, die auch zur Bildung eines Landes- und Bundesdurchschnittes  genutzt werden. Da die Gutachterausschüsse Behörden der Länder sind, regelt jedes Bundesland die Veröffentlichung der Daten anders. Nicht alle Bundesländer legen Daten bedingungslos offen im Sinn von OpenData. Hier eine Übersicht über verfügbare Daten von Bodenrichtwerten der Gutachterausschüsse in Deutschland:

Bundesland
Verfügbarkeit
Aktualisierung

frei
2 Jahre
kostenpflichtig
2 Jahre
frei
1 Jahr
frei
1 Jahr
frei
2 Jahre
frei
2 Jahre
frei
2 Jahre
kostenpflichtig
1 Jahr
kostenpflichtig
1 Jahr
frei
1 Jahr
frei ohne Merkmale
2 Jahre
frei
2 Jahre
frei
2 Jahre
frei
2 Jahre
frei
2 Jahre

Wie man an der Zusammenstellung erkennt, sind die Daten der Bodenrichtwerte in jedem Bundesland unterschiedlich verfügbar.

In den Ballungsräumen ist in letzter Zeit jedoch festzustellen, dass sich die Bodenrichtwerte stark vom tatsächlichen Marktgeschehen entfernt haben. Die Kaufpreise für unbebaute Grundstücke liegen größtenteils weit über den Bodenrichtwerten. Grund ist insbesondere, dass in den dicht besiedelten Städten kaum noch unbebaute Grundstücke vorhanden sind. Die große Nachfrage nach Grundstücken für den Wohnungsbau kann somit nicht mehr befriedigt werden.

Liegenschaftszinssätze

Der Liegenschaftszinssatz wird aus dem Markt abgeleitet und stellt eine Form der Marktanpassung im Ertragswertverfahren dar. Er wird in den

  1. Grundstückmarktberichten der Gutachterausschüsse veröffentlicht. Dort werden jährlich die Liegenschaftszinssätze oftmals auch inklusive  Standardabweichungen publiziert. Die oberen Gutachterausschüsse publizieren teilweise verallgemeinerte Liegenschaftszinssätze, die für das jeweilige Bundesland oder sogar Deutschland interessant sind.
  2. Außerdem veröffentlicht der Immobilienverband Deutschland (IVD) regelmäßig durchschnittliche Liegenschaftszinssätze für verschiedene Gebäudearten. Die Werte des IVD bieten einen allgemeinen Überblick über das durchschnittliche Niveau der Liegenschaftszinssätze in Deutschland. Dies ist insbesondere für Regionen hilfreich, in denen es keine Daten eines Gutachterausschusses gibt.

 

Sachwertfaktoren

Der Sachwert ist eine Größe, die überwiegend auf Kostenüberlegungen im Sachwertverfahren heraus entsteht (Erwerbskosten des Bodens und Herstellungskosten des Gebäudes). Aus diesem Grund muss bei der Sachwertermittlung immer noch die Marktsituation berücksichtigt werden, denn Kostenüberlegungen führen in den meisten Fällen nicht zum Verkehrswert, also zu dem Preis, der auf dem Grundstücks­markt am wahr­schein­lichsten zu erzielen wäre. Eine Marktanpassung ist daher innerhalb des Sachwertverfahrens unverzichtbar.

Das tatsächliche Marktgeschehen und somit das Verhältnis von Verkehrswert zu Sachwert lässt sich über so genannte Sachwertfaktoren bestim­men. Solche Faktoren werden in der Regel von den zuständigen Gutachterausschüssen für Grundstückswerte ermittelt und im jeweiligen Grundstücksmarktbericht ver­öffent­licht. Die Ermittlung der Faktoren erfolgt über Nachbewertungen von tat­sächlichen Kauffällen aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses.

Weiter unten finden Sie eine Tabelle, in der Sie ablesen können, ob Grundstücksmarktberichte in Ihrem Bundesland frei zugängig sind.

Marktberichte über Immobilien / Mieten

Die Teilnehmer am Immobilienmarkt benötigen Kenntnisse über das aktuelle Geschehen und die Entwicklungen. In Immobilienmarktberichten findet man die dazu erforderlichen Daten. Marktberichte für Immobilien zeigen die Entwicklung des regionalen und überregionalen Marktes und liefern zudem wichtige Kennzahlen, wie z.B. Höhe und Spannbreite der ortsüblichen Miete. Die Immobilienmarktberichte werden von verschiedenen Institutionen erstellt werden und unterscheiden sich erheblich in ihrer Aktualität und statistischen Sicherheit. Im Folgenden zeigen wir eine Übersicht über die Verfügbarkeit von Marktberichten von Immobilien:

1. Grundstücksmarktberichte der Gutachterausschüsse

Die Gutachterauschüsse der Bundesländer berechnen in ihren Marktberichten Daten und Übersichten aus echten Verkaufspreisen. Je nach Bundesland kann es einen landesweiten Marktbericht oder einen regionalen Immobilienmarktbericht oder beides geben. Einige Bundesländer, wie z.B. Nordrhein-Westfalen, stellen die Daten im Rahem der OpenData Intitiative vollständig digital zur Verfügung.

Welche Bundesländer stellen Grundstücksmarktberichte zur freien Verfügung?

kostenpflichtig
kostenpflichtig
frei
kostenpflichtig
kostenpflichtig
kostenpflichtig
kostenpflichtig
kostenpflichtig
kostenpflichtig
frei
größtenteils kostenpflichtig
kostenpflichtig
frei
kostenpflichtig
kostenpflichtig
                           

Aus den Daten der Gutachterausschüsse wird jährlich der Immobilienmarktbericht für Deutschland erstellt.

2. Immobilienmarktberichte der Researcher / Verbände / Makler

Verschiedene Research-Teams, Verbände, Vereine und Makler beobachten die aktuellen Entwicklungen auf den  Märkten und tragen damit zur Transparenz des Immobilienmarkts bei. Die zum Teil sehr detaillierten Marktberichte für Immobilien bieten einen aktuellen Überblick über die Situation auf den Immobilienmärkten.

Beispielhaft sei hier genannt:

http://www.cbre.de

http://ivd.net (kostenpflichtig)

http://www.cushmanwakefield.de/

https://www.colliers.de

Detaillierte Übersichten für einzelne Städte werden in Kürze hier folgen.

Vor- und Nachteile von Marktberichten

Marktberichte und Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse:

Vorteile:

  • Daten aus echten Verkaufsfällen
  • sachgerechte Analyse
  • statistische Sicherheit

 
Nachteile:

  • teilweise veraltet, Aktualisierungen werden nicht immer durchgeführt
  • Normierung für reinen Bodenwert in Siedlungsgebieten fragwürdig bzw. nicht vorhanden
  • Mieten werden selten ausgewiesen

 

Immobilienmarktberichte von Researchern / Maklern

Vorteile:

  • Daten sehr aktuell
  • Übersicht über Mieten
  • Regionale Daten


Nachteile:

  • zum Teil unklare Datengrundlagen und Methoden
  • nicht immer unabhängig

 
 

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