Immobilien professionell bewerten und vermarkten – Rückblick auf die Jahrestagung 2016 der GfI in Köln

Posted by K.IM on Juni 23, 2016 in Immobilienbewertung, Jahrestagung, Makler
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Immobilien professionell bewerten und vermarkten – Rückblick auf die Jahrestagung der GfI 2016

Jahrestagung GfI Koeln 2016 Immobilienbewertung Makler

Köln/Bonn Am 07. April 2016 hat die Gesellschaft für Immobilienbewertung (GfI) ihre Jahrestagung in Köln mit großem Erfolg abgehalten. Aktuelle Themen und Lösungen für Makler und andere Profis aus dem Bereich der Immobilien und Immobilienbewertung wurden von verschiedenen Vortragenden vorstellt. Außerdem konnten während der Vortragspausen und im Rahmen des rheinischen Abends bei Snacks und Kölsch Kontakte geknüpft und Erfahrungen ausgetauscht werden. Anschließend hatten die Teilnehmer die Gelegenheit, die Jahrestagung der GfI 2016 zu bewerten. Gesponsert wurde die Tagung durch K.IM, die Software für kompakte Immobilienbewertung.

Bunter Strauß an Themen für Immobilienmakler und –profis

Die Vorträge bildeten einen bunten Strauß von aktuellen Themen, die von den Teilnehmern und den Vortragenden bis in den Abend diskutiert wurden. Als Keynote-Speaker erwartete die Teilnehmer der vielfach ausgezeichnete Immobilienmakler Filippo Mannella, der über Schwerpunktkompetenzen zur Qualitätssteigerung im Maklerwesen informierte. Als weiteres Highlight berichteten die Spezialisten in der Immobilienbewertung und im Immobilienrecht Dipl.-Ing. Ralf Kröll und Dr. Björn Haack über brandaktuelle Themen rund um Wertigkeiten und Märkte. Der IT-Experte Dr. Sebastian Baldauf versorgte die Teilnehmer mit einem in der heutigen Zeit überlebensnotwendigen Einblick in die Welt der digitalen (mobilen) Strategien und deren Potentiale für das Online-Marketing. Das Bild rundete Marina Burchard ab. Sie zeigte, wie die Systematisierung des Verkaufs dem Immobilienmakler zu Erfolgen verhelfen kann. Im Einzelnen wurden den Teilnehmern folgende Themen angeboten:

Tools zur Online-Bewertung von Immobilien nutzlos?

Können Online-Bewertungssysteme für Immobilien den Wert eines Objektes marktgerecht errechnen? Der Sachverständige für Immobilienbewertung Ralf Kröll hat den Test gemacht und mehrere Anbieter und Plattformen dem Härtetest unterzogen. Sein Resultat:

Keines der Online-Tools der verschiedensten Anbieter ist in der Lage, die individuelle Immobilie marktgerecht darzustellen!

Fazit: Als grobe Näherung kann man die Onlinetools zur Immobilienbewertung für kleines Geld bemühen. Eine Anpassung an den lokalen Markt kann keines der Tools bieten. Eine realistische Markteinschätzung bzw. Immobilienbewertung bedarf immer noch des Sachverstands eines Bewerters, welcher die lokalen Gegebenheiten als Makler, Architekt oder Bauingenieur genau kennt und für den lokalen Immobilienmarkt bewerten kann. Den Tagungsteilnehmern wurden Möglichkeiten aufgezeigt, wie sie zukünftig professionell auf Kunden regieren können, die auf Basis dieser ungenaueren Immobilienbewertungen verhandeln wollen.

Schwerpunktkompetenzen zur Qualitätssteigerung im Maklerwesen

Filippo Mannella zeigte zunächst auf, dass es in den letzten Jahren eine Reihe an Bemühungen zur Qualitätssteigerung im Maklerwesen gegeben hat, insbesondere die geplante Zulassungsregelung für Immobilienmakler und Wohnungseigentumsverwalter. Danach berichtete er über den Einsatz eines systematischen Marketings in seinem Maklerbüro. Er gab umfangreiche Tipps, z.B. zur Gestaltung von Anzeigen, zur Darstellung der Immobilien auf Fotos und zum realen sowie virtuellen Auftritt des Maklers. Schließlich wies er eindringlich auf die Wichtigkeit des Empfehlungsmarketings hin. Dieses extrem wichtige Tool wird derzeit noch von viel zu wenigen Maklern genutzt. Die Tagungsteilnehmer konnten letztendlich viele interessante Marketingaspekte mit nach Hause nehmen, die sie schnell und einfach in die Tat umsetzen können.

Mietpreisbremse – Bremse oder politisches Gaspedal?

Die Mietpreisbremse ist ein politisch installiertes Instrument zur Entschleunigung der Preissteigerung von Mieten in bestimmten Siedlungsräumen. Hat dieses Instrument einen Einfluss auf den Wert einer Immobilie? Wird die Mietpreisbremse überhaupt von dem Märkten wahrgenommen? Auf welche Daten stützt sich die Mietpreisbremse? Entpuppt sie sich am Ende sogar als neuer Solidaritätszuschlag? Der Sachverständige Ralf Kröll kennt die Antworten auf diese brennenden Fragen. Er zeigte den Teilnehmer der Jahrestagung, dass es die Mietpreisbremse einerseits noch nicht auf dem Immobilienmarkt angekommen ist. Sie wird von den Marktteilnehmern ganz einfach ignoriert. Andererseits stellte Kröll dar, dass die Mietpreisbremse kaum Auswirkungen auf die einzelnen Immobilien hat, wenn sie, wie gesetzlich vorgesehen, auf 5 Jahre begrenzt bleibt. Lesen Sie hier mehr zum Thema Mietpreisbremse!

Online-Marketing Strategien für Immobilienmakler

Das Internet ist ein wichtiges Marketing-Instrument für nahezu alle Teilnehmer der Immobilienwirtschaft geworden. Auch Immobilienmakler können die Vermarktung, den Vertrieb von Immobilien und die Kundenakquise online gestalten. In den letzten Jahren hat sich die Internetnutzung jedoch mehr und mehr auf mobile Geräte verschoben. Um auf diesem Markt bestehen zu können, gilt es, eine Menge Regeln zu beachten. Der Experte Dr. Sebastian Baldauf informierte die Teilnehmer der Jahrestagung über aktuelle Entwicklungen im Bereich mobiles Internet, Pagespeed und Suchmaschinenoptimierung mit Schwerpunkt auf Anforderungen für Immobilienmakler.

Sicheres Auftreten durch Objektart-Frames

Sicherlich kennen Sie die Situation: ein Kunde möchte, dass Sie seine exotische Immobilie bewerten, vermarkten oder für (Erbschafts-)steuerliche Fragen bearbeiten. Nun haben Sie das baufällige Mehrfamilienhaus in 1a Bestlage mit Denkmalschutz und bereichsweisem Nießbrauch vor der Brust. Objektart-Frames helfen Ihnen dabei, JEDE Immobilie nach einem Muster in alle (rechtlich) relevanten Bereiche zu strukturieren und zu analysieren. Der öffentlich bestelle und vereidigte Sachverständige für Immobilienbewertung Dr. Haack hat in seinem Vortrag die Objektart-Frames vorgestellt und den Teilnehmern als wichtige Hilfestellung bei der Immobilienbewertung und Vermarktung empfohlen. Wie Objektartframes im Detail aussehen lesen Sie demnächst in einem ausführlichen Artikel im Detail – exklusiv bei K.IM, der Software für kompakte Immobilienbewertung.

Ein voller Erfolg- auch dank der Teilnehmer

Entscheidend für das Gelingen einer Tagung sind nicht nur deren Organisation und die Qualität der Vorträge. Heutzutage entscheiden die Teilnehmer selbst darüber, ob eine Veranstaltung ein Erfolg war oder nicht. Sie haben uns in allen Punkten nach Schulnotensystem als exzellent eingestuft. Dieses Kompliment geben wir an dieser Stelle gerne zurück. Wir möchten uns an dieser Stelle herzlich für die vielen Gespräche, Diskussionen und das tolle Feedback bedanken.

Resultat der anonymen Teilnehmerbefragung nach Schulnotensystem:

Thema Note
Vortrag Onlinestrategien (Dr. Sebastian Baldauf) 1
Vortrag Verkaufssystematisierung (Marina Burchard) 1
Vortrag Objektart-Frames (Dr. Björn Haack) 1
Vortrag Online-Tools/Mietpreisbremse (Dipl.-Ing. Ralf Kröll) 1
Vortrag Erfolgsstrategien für Makler (Filippo Mannella) 1
Dauer der Vorträge 1
Inhaltliche Relevanz 1

Unsere Note für die Teilnehmer: 1+

Die GfI bereitet bereits die Jahrestagung 2017 vor. Wir werden Sie rechtzeitig über Termine und Anmeldeverfahren informieren.

Liegenschaftszinssatz für Mehrfamilienhäuser

Posted by K.IM on August 06, 2015 in Allgemein
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Liegenschaftszinssatz für Mehrfamilienhäuser

Liegenschaftszinssatz in der ImmobilienbewertungBei Mehrfamilienhäusern handelt es sich um so genannte Renditeobjekte, die von den meisten Käufern unter Renditeaspekten bewertet werden. Aus diesem Grund werden derartige Immobilien im Ertragswertverfahren bewertet. Das Ertragswertverfahren ist so aufgebaut, dass es die renditeorientierte Sichtweise der Käufer wiederspiegelt.

Bei der Anwendung des Ertragswertverfahrens wird der Liegenschaftszinssatz benötigt. Der Liegenschaftszinssatz ist näherungsweise als die Rendite für das in die Immobilie investierte Kapital anzusehen. Er wird von den Gutachterausschüssen aus tatsächlichen Verkaufsfällen ermittelt. Man kann sich das in etwa so vorstellen, dass für alle verkauften Mehrfamilienhäuser im Wirkungsbereich eines Gutachterausschusses der jeweilige Liegenschaftszinssatz berechnet wird. Aus der Gesamtheit der Liegenschaftszinssätze wird dann mittels statistischer Methoden ein Mittelwert ermittelt und veröffentlicht. Der veröffentlichte Liegenschaftszinssatz ist somit ein Mittelwert für alle Mehrfamilienhäuser im Wirkungsbereich des Gutachterausschusses.

Für jede Kommune gibt es andere Werte der Liegenschaftszinssätze. So liegt zum Beispiel der Liegenschaftszinssatz für Mehrfamilienhäuser in der Stadt Bonn bei 4,0 Prozent. Im Rhein-Sieg-Kreis, der sich rund um die Stadt Bonn erstreckt, wurde ein Wert von 5,0 Prozent ermittelt. Im eher ländlich geprägten Kreis Euskirchen beträgt der Liegenschaftszinssatz für Mehrfamilienhäuser 5,7 Prozent.

Der Liegenschaftszinssatz – die entscheidende Größe im Ertragswertverfahren

Aufgrund der großen Unterschiede in den einzelnen Städten und Kreisen ist es wichtig, den jeweils benötigten Liegenschaftszinssatz beim zuständigen Gutachterausschuss abzufragen. In der Regel ist das nicht kostenlos. Man muss dazu den Marktbericht des Gutachterausschusses kaufen, in dem der Liegenschaftszinssatz veröffentlicht wird. Die Preise für die jährlich veröffentlichten Marktberichte liegen bei 30 bis 50 EUR.

Da der Liegenschaftszinssatz die entscheidende Größe im Ertragswertverfahren ist, sollte man die jährliche Investition von 30 bis 50 EUR nicht scheuen. Man vermeidet damit erhebliche Fehlbewertungen.

Warum steigt der Ertragswert bei fallenden Liegenschaftszinssätzen?

Posted by K.IM on Juli 14, 2015 in Immobilienbewertung
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Warum steigt der Ertragswert bei fallenden Liegenschaftszinssätzen?

Kann man das verstehen: Bei fallenden Liegenschaftszinssätzen steigt der Ertragswert von Immobilien im Ertragswertverfahren? Man sollte doch meinen, dass bei fallenden Zinssätzen (Renditen) auch der Ertragswert fällt. Oder anders gesagt: Wenn die Rendite in den Keller geht, dann muss doch der Ertragswert hinterhergehen. Oder etwa nicht?

Zur Erklärung dieses Phänomens ein Beispiel. Nehmen wir an, der Rohertrag einer Immobilie liegt bei 20.000 EUR/Jahr und der Ertragswert ergibt sich zu 400.000 EUR. Aus diesen beiden Größen berechnet sich der Liegenschaftszinssatz näherungsweise zu 5 Prozent (Rohertrag / Ertragswert). Nimmt man nun einen Liegenschaftszinssatz von 4 Prozent (fallender Liegenschaftszinssatz), dann steigt der Ertragswert auf 500.000 EUR.

Also: Fallende Liegenschaftszinssätze führen zu steigenden Ertragswerten. Wer’s nicht glaubt, bitte mit dem Taschenrechner kontrollieren.

DerLiegenschaftszinssatz im Ertragswertverfahren der mmobilienbewertungWarum ist das so? Der Ertragswert ist immer die Sichtweise des Käufers. Wenn der Käufer die Immobilie, die einen Rohertrag von 20.000 EUR/Jahr erwirtschaftet, für einen Preis von 400.000 EUR erwirbt, liegt die Rendite bei 5 Prozent. Muss er z.B. aufgrund des Marktes einen Preis von 500.000 EUR zahlen, dann erhält er zwar immer noch einen Rohertrag von 20.000 EUR/Jahr. Er musste für den gleichen Ertrag aber mehr Geld ausgeben. Die Rendite seines eingesetzten Geldes sinkt damit auf 4 Prozent. Steigende Preise führen somit zu niedrigeren Liegenschaftszinssätzen.

Diesen Zusammenhang können wir momentan auf dem Immobilienmarkt beobachten. In vielen Großstädten gehen die Liegenschaftszinssätze aufgrund der stark gestiegenen Preise „in den Keller“. Für gute Wohn- bzw. Geschäftsobjekt liegen die Zinssätze teilweise unter 2 Prozent. In diesen Fällen muss man sich gut überlegen, ob sich der Kauf einer Immobilie rentiert.

seven2heaven – Immobilienbewertung in nur 7 Schritten mit K. IM 3.5

Posted by K.IM on Juni 16, 2015 in Immobilienbewertung, News
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K.IM Version 3.5 erschienen!

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Selbstverständlich wollen Sie nicht die sprichwörtliche „Katze im Sack kaufen“. Sie können deshalb die Immobilienbewertungssoftware K.IM 3.5 zehn Tage lang auf Herz und Nieren prüfen (nur MS Windows). Sollte Ihnen unsere Software gefallen, können Sie im K.IM-Shop eine Seriennummer erwerben, mit der Sie die Testversion in eine zeitlich unbegrenzte Vollversion (2 Lizenzen) umwandeln können.

 

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Makler sind nicht vom Energieausweis überzeugt

Posted by K.IM on September 10, 2014 in Makler, News
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Energieausweis überzeugt Makler nichtLaut dem Marktmonitor Immobilien 2014 sind ca. 60 Prozent der Makler nicht davon überzeugt, dass der Energieausweis ein geeignetes Mittel zur Abbildung des Energieverbrauchs einer Immobilie ist. Als wesentlicher Grund für die ablehnende Haltung wird angegeben, dass der Energieausweis keine relevanten Informationen bietet. Wesentliche bessere Informationen bietet die Nebenkostenabrechnung des Vermieters, in der die tatsächlichen Betriebskosten aufgeführt werden.

Der Marktmonitor Immobilien 2014, der noch zahlreiche weitere Maklermeinungen zur Energieeinsparverordnung beinhaltet, kann unter folgenden Link heruntergeladen werden:

http://www.marktmonitor-immobilien.de/fileadmin/Resources/Public/Redaktion/Dokumente/Marktmonitor2014_Report.pdf

Immobilienbewertung: Gutachter, Internet oder Software?

Posted by K.IM on August 11, 2014 in Immobilienbewertung, Interview, News
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Dipl.-Ing. Ralf Kröll - Experte in der Immobilienbewertung

Dipl.-Ing. Ralf Kröll

#Makler, #Bauherren, #Architekten und #Ingenieure wollen ihn wissen: Den Wert von Immobilien. Um diesen zu ermitteln, gibt es mittlerweile neben Sachverständigen auch Bewertungstools im Internet und verschiedene Anbieter von Software zur Immobilienwertermittlung. Dipl.-Ing. Ralf Kröll arbeitet seit zwanzig Jahren als Sachverständiger und kennt sich mit den Vor- und Nachteilen der verschiedenen Bewertungsoptionen aus.

Lesen Sie hier das vollständige Interview: Read More

Schwierige Nachbarschaft

Posted by K.IM on Juni 18, 2014 in Immobilienbewertung, Verkehrswert
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Negative Auswirkung der Nachbarschaft beim Verkauf von Immobilien.

Bildquelle: immowelt.de / Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen – Geislingen

Bei einer #Immobilienbewertung müssen alle wertrelevanten Zustandsmerkmale berücksichtigt werden. Dazu gehört auch die Lage, die in der Regel in Makro- und Mikrolage unterteilt wird. Wie wichtig die Nachbarschaft bei der Mikrolage ist, zeigt eine von immowelt.de und Prof. Dr. Stephan Kippes durchgeführte Untersuchung.

86 Prozent der in der Untersuchung befragten #Makler glauben, „dass sich ein schwieriges soziales Umfeld negativ auf die Vermarktung einer Immobilie auswirkt“. Ein Immobilienbewerter sollte sich daher stets ein Bild von der Mikrovorlage vor Ort machen. Ansonsten ist die Wahrscheinlichkeit groß, dass er einen falschen #Verkehrswert ermittelt.

Weitere Informationen finden Sie unter folgendem Link:

http://presse.immowelt.de/studien/marktmonitor-immobilien-2014/artikel/artikel/maklerstudie-zeigt-immobilienkaeufer-lehnen-ein-schwieriges-soziales-wohnumfeld-ab.html

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