Renditen von Immobilien in NRW im Sinkflug – Städte unterschiedlich betroffen

Posted by K.IM on August 04, 2017 in Marktbericht, Rendite
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Sinkende Renditen von Immobilien in NRW

Wer heute eine Immobilie kaufen möchte, sieht sich teilweise einem überhitzten Markt gegenüber gestellt. Wie kann man trotzdem rational beurteilen, ob eine Immbobilie die gewünschte Rendite erzielen kann? Eine Hilfe bilden die Liegenschaftszinssätze der Gutachterausschüsse, welche vereinfacht gesagt die durchschnittlich zu erwartende Rendite widerspiegeln. Der Liegenschaftszinssatz wird von den lokalen Gutachterausschüssen aus tatsächlichen Verkaufsfällen ermittelt. Eine statistische Analyse der Liegenschaftszinssätze der Jahre 2011-2017 zeigt, dass in den TOP-Städten in NRW das Verhältnis einer Investition zum Ertrag signifikant sinkt. Die Städte Köln, Düsseldorf, Dortmund und Bonn unterscheiden sich dabei teilweise erheblich.
 

Entwicklung der Renditen von Immobilien in Köln

In Köln sinken die Liegenschaftszinssätze und damit die zu erwartenden Renditen bei fast allen Objektarten, ausgenommen Gewerbe. Der Effekt sinkender Liegenschaftszinssätze über alle Objekttypen ist  hochsignifikant (Spearman Rang Korrelation p < 0.001). In Köln ist diese negtive Zusammenhang im Vergleich zu allen anderen Städten am stärksten ausgeprägt (rho = -0.53).

Köln Liegenschaftszinssätze Rendite Analyse

Verlauf der zu erwartenden Renditen von Immobilien in Köln nach Objektart. Der Liegenschaftszinssatz (LZS, Y-Achse) und damit die zu erwartende Rendite fällt signifikant mit der Zeit (X-Achse).

Einfach gesprochen bedeutet dies, dass im Laufe der Zeit in Köln Immobilien immer teurer wurden. Gleichzeitig sind die zu erzielenden Erträge jedoch nicht proportional mit angestiegen. Dies betrifft nahezu alle Arten von Immobilien in Köln, insbesondere jedoch Wohnungen, Mehrfamilienhäuser und gemischt genutzte Objekte. Eine Ausnahme stellen Gewerbeobjekte dar. Dort liegt aber aus Sicht von Investoren das höchst Risiko.

Fazit: Wer heute in Köln eine Geldanlage in eine Immobilie tätigen will, muss insbesondere bei  wohnlich genutzten Gebäuden mit geringen Erträgen rechnen. Durch die Mietpreisbremse in Köln kann die zukünftige Renditeaussicht weiterhin sinken.
 

Entwicklung der Renditen von Immobilien in Düsseldorf

In Düsseldorf sinken die zu erwartenden Renditen ebenfalls bei fast allen Objektarten, im Vergleich zu Köln jedoch inklusive Gewerbe. Der Effekt der sinkenden Liegenschaftszinssätze über alle Objekttypen ist statistisch signifikant (Spearman Rang Korrelation p = 0.02, rho = -0.3)

Düsseldorf Liegenschaftszinssätze Analyse Entwicklung Rendite

Verlauf der zu erwartenden Renditen von Immobilien in Düsseldorf nach Objektart.Der Liegenschaftszinssatz (LZS, Y-Achse) und damit die zu erwartende Rendite fällt signifikant mit der Zeit (X-Achse).

Auch in Düsseldorf  wurden Immobilien immer teurer beim Kauf. Die zu erzielenden Erträge sind nicht im gleichen Maße angestiegen. Im Vergleich zu Köln sind in Düsseldorf auch Gewerbeimmobilien betroffen. Besonders interessant in Düsseldorf ist der Verlauf der Rendite bei gemischt genutzten Objekten. Hier ist der negative Effekt über den Verlauf der Jahre ganz besonders ausgprägt, was in Düsseldorf für eine deutliche Verteuerung insbesondere der 1a-Lagen spricht.

Fazit: Wer in Düsseldorf in Immobilien investieren will, muss wie in Köln je nach Objektart mit geringen Erträgen rechnen, oder ein hohes Risiko bei reinem Gewerbe tragen. Die Mietpreisbremse in Düsseldorf kann die Renditeerwartungen zukünftig weiter einschränken.
 

Entwicklung der Renditen von Immobilien in Dortmund

In Dortmund bildet sich ein ganz anderes Bild ab. Es exisitert kein messbarer Effekt, dass die Renditen im Durchschnitt mit der Zeit gesunken sind (Spearman Rang Korrelation p = 0.27, rho = -0.14). Lediglich der Wohnungsmarkt scheint im Verhältnis von Preis zu Ertrag stark zu sinken.

Dortmund Liegenschaftszinssätze Analyse Entwicklung Rendite

Verlauf der zu erwartenden Renditen von Immobilien in Dortmund nach Objektart. Der Liegenschaftszinssatz (LZS, Y-Achse) und damit die zu erwartende Rendite fällt signifikant mit der Zeit (X-Achse).

Im Vergleich zu Köln und Düsseldorf bedeutet dies jedoch nicht, dass eine Investiton in Dortmund lukrativer sei. Vielmehr schwanken die zu erwartenden Erträge in Dortmund bei nahezu allen Objekttypen sehr stark. Die Variation und damit die Risiken einer Anlage in Immobilien in Dortmund sind somit ungleich höher als in Köln und Düsseldorf.

Fazit: Das heterogene Stadtbild von Dortmund bezüglich Qualität der Wohn-, Büro- und Geschäftsflächen spiegelt sich auch in der zu erwartenden Rendite wieder. Wie in Köln und Düsseldorf sind jedoch die geringsten Erträge aus Wohnimmobilien zu erwarten. Insgsamt besteht ein höheres Investitionsrisiko.

 

Entwicklung der Renditen von Immobilien in Bonn

In Bonn zeigt sich ein besonderer Markt. Es exisitert wie in Köln und Düsseldorf ein messbarer Effekt, dass die Renditen mit der Zeit gesunken sind (Spearman Rang Korrelation p = 0.003, rho = -0,36).

Bonn Liegenschaftszinssätze Analyse Entwicklung Rendite

Verlauf der zu erwartenden Renditen von Immobilien in Bonn nach Objektart. Der Liegenschaftszinssatz (LZS, Y-Achse) und damit die zu erwartende Rendite fällt signifikant mit der Zeit (X-Achse).

Im Vergleich zu Köln liegt die durchschnittliche Rendite in Bonn sogar noch unter Kölner Verhältnissen. In Bonn sind die Preise also ganz besonders hoch gestiegen. Für das Jahr 2017 ist ein Unterschied zwischen Köln und Bonn bezüglich der Rendite aber nicht mehr statistisch messbar.
 

Fazit

Der Liegenschaftszinssatz spiegelt das Geschehen auf dem Markt erstaunlich genau wider. Die zu erwartende Rendite, Chancen und Risiken sind abgebildet. Investoren haben somit ein mächtiges Werkzeug, um in NRW Chancen und Risiken einer Investition in eine Immobilie abzuwägen. Die drei größten Städte in NRW haben einen eindeutigen Trend hin zu weniger Rendite – sind aber noch unterschiedlich je nach Objektart.

 

Methodik

Aus den veröffentlichten Daten (http://www.boris.nrw.de) der Gutachterauschüsse Köln, Düsseldorf, Dortmund und Bonn wurden die Mittelwerte der Liegenschaftszinssätze für verschiedene Objektarten von Immobilien ermittelt (Jahrgänge 2011-2017). Die statistische Analyse erfolgte mit der Software R. Grafiken basieren auf dem R-Paket ggplot2. Quellen: Grundstücksmarktberichte 2011-2017 der Gutachterausschüsse, Köln, Düsseldorf, Dortmund und Bonn.

Analyse von Dr. Sebastian Baldauf, Sachverständiger für Immobilienbewertung.
 
 
 
 

Immobilien professionell bewerten und vermarkten – Rückblick auf die Jahrestagung 2016 der GfI in Köln

Posted by K.IM on Juni 23, 2016 in Immobilienbewertung, Jahrestagung, Makler
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Immobilien professionell bewerten und vermarkten – Rückblick auf die Jahrestagung der GfI 2016

Jahrestagung GfI Koeln 2016 Immobilienbewertung Makler

Köln/Bonn Am 07. April 2016 hat die Gesellschaft für Immobilienbewertung (GfI) ihre Jahrestagung in Köln mit großem Erfolg abgehalten. Aktuelle Themen und Lösungen für Makler und andere Profis aus dem Bereich der Immobilien und Immobilienbewertung wurden von verschiedenen Vortragenden vorstellt. Außerdem konnten während der Vortragspausen und im Rahmen des rheinischen Abends bei Snacks und Kölsch Kontakte geknüpft und Erfahrungen ausgetauscht werden. Anschließend hatten die Teilnehmer die Gelegenheit, die Jahrestagung der GfI 2016 zu bewerten. Gesponsert wurde die Tagung durch K.IM, die Software für kompakte Immobilienbewertung.

Bunter Strauß an Themen für Immobilienmakler und –profis

Die Vorträge bildeten einen bunten Strauß von aktuellen Themen, die von den Teilnehmern und den Vortragenden bis in den Abend diskutiert wurden. Als Keynote-Speaker erwartete die Teilnehmer der vielfach ausgezeichnete Immobilienmakler Filippo Mannella, der über Schwerpunktkompetenzen zur Qualitätssteigerung im Maklerwesen informierte. Als weiteres Highlight berichteten die Spezialisten in der Immobilienbewertung und im Immobilienrecht Dipl.-Ing. Ralf Kröll und Dr. Björn Haack über brandaktuelle Themen rund um Wertigkeiten und Märkte. Der IT-Experte Dr. Sebastian Baldauf versorgte die Teilnehmer mit einem in der heutigen Zeit überlebensnotwendigen Einblick in die Welt der digitalen (mobilen) Strategien und deren Potentiale für das Online-Marketing. Das Bild rundete Marina Burchard ab. Sie zeigte, wie die Systematisierung des Verkaufs dem Immobilienmakler zu Erfolgen verhelfen kann. Im Einzelnen wurden den Teilnehmern folgende Themen angeboten:

Tools zur Online-Bewertung von Immobilien nutzlos?

Können Online-Bewertungssysteme für Immobilien den Wert eines Objektes marktgerecht errechnen? Der Sachverständige für Immobilienbewertung Ralf Kröll hat den Test gemacht und mehrere Anbieter und Plattformen dem Härtetest unterzogen. Sein Resultat:

Keines der Online-Tools der verschiedensten Anbieter ist in der Lage, die individuelle Immobilie marktgerecht darzustellen!

Fazit: Als grobe Näherung kann man die Onlinetools zur Immobilienbewertung für kleines Geld bemühen. Eine Anpassung an den lokalen Markt kann keines der Tools bieten. Eine realistische Markteinschätzung bzw. Immobilienbewertung bedarf immer noch des Sachverstands eines Bewerters, welcher die lokalen Gegebenheiten als Makler, Architekt oder Bauingenieur genau kennt und für den lokalen Immobilienmarkt bewerten kann. Den Tagungsteilnehmern wurden Möglichkeiten aufgezeigt, wie sie zukünftig professionell auf Kunden regieren können, die auf Basis dieser ungenaueren Immobilienbewertungen verhandeln wollen.

Schwerpunktkompetenzen zur Qualitätssteigerung im Maklerwesen

Filippo Mannella zeigte zunächst auf, dass es in den letzten Jahren eine Reihe an Bemühungen zur Qualitätssteigerung im Maklerwesen gegeben hat, insbesondere die geplante Zulassungsregelung für Immobilienmakler und Wohnungseigentumsverwalter. Danach berichtete er über den Einsatz eines systematischen Marketings in seinem Maklerbüro. Er gab umfangreiche Tipps, z.B. zur Gestaltung von Anzeigen, zur Darstellung der Immobilien auf Fotos und zum realen sowie virtuellen Auftritt des Maklers. Schließlich wies er eindringlich auf die Wichtigkeit des Empfehlungsmarketings hin. Dieses extrem wichtige Tool wird derzeit noch von viel zu wenigen Maklern genutzt. Die Tagungsteilnehmer konnten letztendlich viele interessante Marketingaspekte mit nach Hause nehmen, die sie schnell und einfach in die Tat umsetzen können.

Mietpreisbremse – Bremse oder politisches Gaspedal?

Die Mietpreisbremse ist ein politisch installiertes Instrument zur Entschleunigung der Preissteigerung von Mieten in bestimmten Siedlungsräumen. Hat dieses Instrument einen Einfluss auf den Wert einer Immobilie? Wird die Mietpreisbremse überhaupt von dem Märkten wahrgenommen? Auf welche Daten stützt sich die Mietpreisbremse? Entpuppt sie sich am Ende sogar als neuer Solidaritätszuschlag? Der Sachverständige Ralf Kröll kennt die Antworten auf diese brennenden Fragen. Er zeigte den Teilnehmer der Jahrestagung, dass es die Mietpreisbremse einerseits noch nicht auf dem Immobilienmarkt angekommen ist. Sie wird von den Marktteilnehmern ganz einfach ignoriert. Andererseits stellte Kröll dar, dass die Mietpreisbremse kaum Auswirkungen auf die einzelnen Immobilien hat, wenn sie, wie gesetzlich vorgesehen, auf 5 Jahre begrenzt bleibt. Lesen Sie hier mehr zum Thema Mietpreisbremse!

Online-Marketing Strategien für Immobilienmakler

Das Internet ist ein wichtiges Marketing-Instrument für nahezu alle Teilnehmer der Immobilienwirtschaft geworden. Auch Immobilienmakler können die Vermarktung, den Vertrieb von Immobilien und die Kundenakquise online gestalten. In den letzten Jahren hat sich die Internetnutzung jedoch mehr und mehr auf mobile Geräte verschoben. Um auf diesem Markt bestehen zu können, gilt es, eine Menge Regeln zu beachten. Der Experte Dr. Sebastian Baldauf informierte die Teilnehmer der Jahrestagung über aktuelle Entwicklungen im Bereich mobiles Internet, Pagespeed und Suchmaschinenoptimierung mit Schwerpunkt auf Anforderungen für Immobilienmakler.

Sicheres Auftreten durch Objektart-Frames

Sicherlich kennen Sie die Situation: ein Kunde möchte, dass Sie seine exotische Immobilie bewerten, vermarkten oder für (Erbschafts-)steuerliche Fragen bearbeiten. Nun haben Sie das baufällige Mehrfamilienhaus in 1a Bestlage mit Denkmalschutz und bereichsweisem Nießbrauch vor der Brust. Objektart-Frames helfen Ihnen dabei, JEDE Immobilie nach einem Muster in alle (rechtlich) relevanten Bereiche zu strukturieren und zu analysieren. Der öffentlich bestelle und vereidigte Sachverständige für Immobilienbewertung Dr. Haack hat in seinem Vortrag die Objektart-Frames vorgestellt und den Teilnehmern als wichtige Hilfestellung bei der Immobilienbewertung und Vermarktung empfohlen. Wie Objektartframes im Detail aussehen lesen Sie demnächst in einem ausführlichen Artikel im Detail – exklusiv bei K.IM, der Software für kompakte Immobilienbewertung.

Ein voller Erfolg- auch dank der Teilnehmer

Entscheidend für das Gelingen einer Tagung sind nicht nur deren Organisation und die Qualität der Vorträge. Heutzutage entscheiden die Teilnehmer selbst darüber, ob eine Veranstaltung ein Erfolg war oder nicht. Sie haben uns in allen Punkten nach Schulnotensystem als exzellent eingestuft. Dieses Kompliment geben wir an dieser Stelle gerne zurück. Wir möchten uns an dieser Stelle herzlich für die vielen Gespräche, Diskussionen und das tolle Feedback bedanken.

Resultat der anonymen Teilnehmerbefragung nach Schulnotensystem:

Thema Note
Vortrag Onlinestrategien (Dr. Sebastian Baldauf) 1
Vortrag Verkaufssystematisierung (Marina Burchard) 1
Vortrag Objektart-Frames (Dr. Björn Haack) 1
Vortrag Online-Tools/Mietpreisbremse (Dipl.-Ing. Ralf Kröll) 1
Vortrag Erfolgsstrategien für Makler (Filippo Mannella) 1
Dauer der Vorträge 1
Inhaltliche Relevanz 1

Unsere Note für die Teilnehmer: 1+

Die GfI bereitet bereits die Jahrestagung 2017 vor. Wir werden Sie rechtzeitig über Termine und Anmeldeverfahren informieren.

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