Renditen von Immobilien in NRW im Sinkflug – Städte unterschiedlich betroffen

Posted by K.IM on August 04, 2017 in Marktbericht, Rendite
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Sinkende Renditen von Immobilien in NRW

Wer heute eine Immobilie kaufen möchte, sieht sich teilweise einem überhitzten Markt gegenüber gestellt. Wie kann man trotzdem rational beurteilen, ob eine Immbobilie die gewünschte Rendite erzielen kann? Eine Hilfe bilden die Liegenschaftszinssätze der Gutachterausschüsse, welche vereinfacht gesagt die durchschnittlich zu erwartende Rendite widerspiegeln. Der Liegenschaftszinssatz wird von den lokalen Gutachterausschüssen aus tatsächlichen Verkaufsfällen ermittelt. Eine statistische Analyse der Liegenschaftszinssätze der Jahre 2011-2017 zeigt, dass in den TOP-Städten in NRW das Verhältnis einer Investition zum Ertrag signifikant sinkt. Die Städte Köln, Düsseldorf, Dortmund und Bonn unterscheiden sich dabei teilweise erheblich.
 

Entwicklung der Renditen von Immobilien in Köln

In Köln sinken die Liegenschaftszinssätze und damit die zu erwartenden Renditen bei fast allen Objektarten, ausgenommen Gewerbe. Der Effekt sinkender Liegenschaftszinssätze über alle Objekttypen ist  hochsignifikant (Spearman Rang Korrelation p < 0.001). In Köln ist diese negtive Zusammenhang im Vergleich zu allen anderen Städten am stärksten ausgeprägt (rho = -0.53).

Köln Liegenschaftszinssätze Rendite Analyse

Verlauf der zu erwartenden Renditen von Immobilien in Köln nach Objektart. Der Liegenschaftszinssatz (LZS, Y-Achse) und damit die zu erwartende Rendite fällt signifikant mit der Zeit (X-Achse).

Einfach gesprochen bedeutet dies, dass im Laufe der Zeit in Köln Immobilien immer teurer wurden. Gleichzeitig sind die zu erzielenden Erträge jedoch nicht proportional mit angestiegen. Dies betrifft nahezu alle Arten von Immobilien in Köln, insbesondere jedoch Wohnungen, Mehrfamilienhäuser und gemischt genutzte Objekte. Eine Ausnahme stellen Gewerbeobjekte dar. Dort liegt aber aus Sicht von Investoren das höchst Risiko.

Fazit: Wer heute in Köln eine Geldanlage in eine Immobilie tätigen will, muss insbesondere bei  wohnlich genutzten Gebäuden mit geringen Erträgen rechnen. Durch die Mietpreisbremse in Köln kann die zukünftige Renditeaussicht weiterhin sinken.
 

Entwicklung der Renditen von Immobilien in Düsseldorf

In Düsseldorf sinken die zu erwartenden Renditen ebenfalls bei fast allen Objektarten, im Vergleich zu Köln jedoch inklusive Gewerbe. Der Effekt der sinkenden Liegenschaftszinssätze über alle Objekttypen ist statistisch signifikant (Spearman Rang Korrelation p = 0.02, rho = -0.3)

Düsseldorf Liegenschaftszinssätze Analyse Entwicklung Rendite

Verlauf der zu erwartenden Renditen von Immobilien in Düsseldorf nach Objektart.Der Liegenschaftszinssatz (LZS, Y-Achse) und damit die zu erwartende Rendite fällt signifikant mit der Zeit (X-Achse).

Auch in Düsseldorf  wurden Immobilien immer teurer beim Kauf. Die zu erzielenden Erträge sind nicht im gleichen Maße angestiegen. Im Vergleich zu Köln sind in Düsseldorf auch Gewerbeimmobilien betroffen. Besonders interessant in Düsseldorf ist der Verlauf der Rendite bei gemischt genutzten Objekten. Hier ist der negative Effekt über den Verlauf der Jahre ganz besonders ausgprägt, was in Düsseldorf für eine deutliche Verteuerung insbesondere der 1a-Lagen spricht.

Fazit: Wer in Düsseldorf in Immobilien investieren will, muss wie in Köln je nach Objektart mit geringen Erträgen rechnen, oder ein hohes Risiko bei reinem Gewerbe tragen. Die Mietpreisbremse in Düsseldorf kann die Renditeerwartungen zukünftig weiter einschränken.
 

Entwicklung der Renditen von Immobilien in Dortmund

In Dortmund bildet sich ein ganz anderes Bild ab. Es exisitert kein messbarer Effekt, dass die Renditen im Durchschnitt mit der Zeit gesunken sind (Spearman Rang Korrelation p = 0.27, rho = -0.14). Lediglich der Wohnungsmarkt scheint im Verhältnis von Preis zu Ertrag stark zu sinken.

Dortmund Liegenschaftszinssätze Analyse Entwicklung Rendite

Verlauf der zu erwartenden Renditen von Immobilien in Dortmund nach Objektart. Der Liegenschaftszinssatz (LZS, Y-Achse) und damit die zu erwartende Rendite fällt signifikant mit der Zeit (X-Achse).

Im Vergleich zu Köln und Düsseldorf bedeutet dies jedoch nicht, dass eine Investiton in Dortmund lukrativer sei. Vielmehr schwanken die zu erwartenden Erträge in Dortmund bei nahezu allen Objekttypen sehr stark. Die Variation und damit die Risiken einer Anlage in Immobilien in Dortmund sind somit ungleich höher als in Köln und Düsseldorf.

Fazit: Das heterogene Stadtbild von Dortmund bezüglich Qualität der Wohn-, Büro- und Geschäftsflächen spiegelt sich auch in der zu erwartenden Rendite wieder. Wie in Köln und Düsseldorf sind jedoch die geringsten Erträge aus Wohnimmobilien zu erwarten. Insgsamt besteht ein höheres Investitionsrisiko.

 

Entwicklung der Renditen von Immobilien in Bonn

In Bonn zeigt sich ein besonderer Markt. Es exisitert wie in Köln und Düsseldorf ein messbarer Effekt, dass die Renditen mit der Zeit gesunken sind (Spearman Rang Korrelation p = 0.003, rho = -0,36).

Bonn Liegenschaftszinssätze Analyse Entwicklung Rendite

Verlauf der zu erwartenden Renditen von Immobilien in Bonn nach Objektart. Der Liegenschaftszinssatz (LZS, Y-Achse) und damit die zu erwartende Rendite fällt signifikant mit der Zeit (X-Achse).

Im Vergleich zu Köln liegt die durchschnittliche Rendite in Bonn sogar noch unter Kölner Verhältnissen. In Bonn sind die Preise also ganz besonders hoch gestiegen. Für das Jahr 2017 ist ein Unterschied zwischen Köln und Bonn bezüglich der Rendite aber nicht mehr statistisch messbar.
 

Fazit

Der Liegenschaftszinssatz spiegelt das Geschehen auf dem Markt erstaunlich genau wider. Die zu erwartende Rendite, Chancen und Risiken sind abgebildet. Investoren haben somit ein mächtiges Werkzeug, um in NRW Chancen und Risiken einer Investition in eine Immobilie abzuwägen. Die drei größten Städte in NRW haben einen eindeutigen Trend hin zu weniger Rendite – sind aber noch unterschiedlich je nach Objektart.

 

Methodik

Aus den veröffentlichten Daten (http://www.boris.nrw.de) der Gutachterauschüsse Köln, Düsseldorf, Dortmund und Bonn wurden die Mittelwerte der Liegenschaftszinssätze für verschiedene Objektarten von Immobilien ermittelt (Jahrgänge 2011-2017). Die statistische Analyse erfolgte mit der Software R. Grafiken basieren auf dem R-Paket ggplot2. Quellen: Grundstücksmarktberichte 2011-2017 der Gutachterausschüsse, Köln, Düsseldorf, Dortmund und Bonn.

Analyse von Dr. Sebastian Baldauf, Sachverständiger für Immobilienbewertung.
 
 
 
 

seven2heaven – Immobilienbewertung in nur 7 Schritten mit K. IM 3.5

Posted by K.IM on Juni 16, 2015 in Immobilienbewertung, News
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Immobilienblase – Gefahr nur in Bayern

Posted by K.IM on März 23, 2015 in Immobilienblase, Immobilienmarkt
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Immobilienblase_BayernViele Experten sind mittlerweile der Meinung, dass der Preisanstieg auf dem Immobilienmarkt zu einer Immobilienblase geführt hat, die in Kürze platzen könnte. Das Institut der Deutschen Wirtschaft Köln (IW) sieht das anders. Laut dem IW können sich Käufer von Immobilien aufgrund der niedrigen Zinsen einen wesentlich höheren Kaufpreis leisten als noch vor einigen Jahren. Die derzeitigen hohen Preise taugen somit nicht als Indikator für eine Immobilienblase. Und auch ein Anstieg der Zinsen nach dem Auslauf der Zinsbindung ist laut dem IW in den meisten Regionen Deutschlands zu verkraften.

Ausnahme: einige Städte und Kreise in Bayern. Schon vor kurzem hatten wir berichtet, dass eine Immobilie in der Innenstadt von München zum 44-fachen der Jahresmiete den Besitzer gewechselt hat. Die Immobilienpreise sind also mittlerweile so hoch, dass eine geringe Zinserhöhung nicht zu verkraften wäre und somit eine Immobilienblase in Bayern droht.

Weitere Infos unter: http://www.welt.de/finanzen/immobilien/article138312010/Wo-Eigentuemer-mit-einer-Preisblase-rechnen-muessen.html

Immobilienbewertung – was kostet ein Wertgutachten?

Posted by K.IM on Dezember 15, 2014 in Immobilienbewertung
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Kosten Gutachten Wertgutachtgen Immobilie ImmobilienbewertungBis zum Jahr 2009 konnten Honorare für Wertgutachten zur Immobilienbewertung nach § 34 der HOAI berechnet werden. Nach dem ersatzlosen Wegfall des § 34 im Jahr 2009 können die Honorare im außergerichtlichen Bereich frei ausgehandelt werden. Um diese Lücke zu schließen, haben einige Institutionen eigene Honorarempfehlungen veröffentlicht, an denen sich die Parteien orientieren können.

 

Honorarempfehlungen von zwei Verbänden für Wertgutachten

Beispielobjekt: typisches Einfamilienhaus mit einem Verkehrswert von 300.000 EUR (ohne Nebenkosten und Mehrwertsteuer)

Bund der öffentlich bestellten Vermessungsingenieure:

Normalstufe: 1.450 EUR
Schwierigkeitsstufe: 2.200 EUR

Bundesverband öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger:

Basishonorar 1.450 EUR + Zuschläge bei Besonderheiten

Somit muss bei einem typischen Einfamilienhaus in der Preisklasse von 300.000 EUR mit einem Honorar von rd. 2.000 EUR gerechnet werden (inklusive Nebenkosten und Mehrwertsteuer). Bei Besonderheiten bzw. Schwierigkeiten kann es auch schnell teurer werden.

Die meisten seriösen Sachverständigen halten sich an die oben genannten Honorarempfehlungen. Es gibt aber auch Sachverständige, die Wertgutachten zu wesentlich geringeren Honoraren erstellen. Heutzutage kann man Aufträge für Wertgutachten auch auf einschlägigen Versteigerungsplattformen im Internet anbieten, wobei sich dann vielfach Honorare von nur wenigen Hundert Euro ergeben. Bei den Billig-Gutachten stellt sich jedoch immer die Frage nach der Qualität der Immobilinbewertung. Jeder Auftraggeber sollte sich überlegen, ob er teure Qualität einkauft oder ob ein billiger Schnellschuss als Gutachten ausreicht. Bei den Billig-Gutachten können sich hohe Folgekosten ergeben: wenn das Gutachten handwerkliche Fehler enthält kann die Gegenseite auf diesen Fehlern herumreiten.

Immobilienpreise in Deutschland – eine riskante Blase?

Posted by K.IM on November 27, 2014 in Allgemein, Immobilienblase
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Immobilienpreise_PreisblaseDie Anzeichen für eine spekulative Blase der Immobilienpreise sind nach Untersuchungen des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung e.V. (DIW) zur Zeit sehr schwach. Der deutsche Immobilienmarkt ist daher insgesamt in einer guten Verfassung. Bei einzelnen, lokalen Betrachtungen wird dennoch zu Vorsicht aufgerufen.

Immobilienpreise bei Neubauten riskant

In rund einem Drittel aller untersuchten Städte finden sich ernstzunehmende Hinweise für spekulative Überbewertungen der Immobilienpreise, überwiegend bezogen auf das Segment der Neubauten. Es gilt daher, gerade die regionalen Entwicklungen im Auge zu behalten, um gesamtwirtschaftlich bedrohliche Fehlentwicklungen frühzeitig zu erkennen.

Den vollständigen Wochenbericht des DIW vom 17. November 2014 können Sie hier herunterladen:

http://www.diw.de/documents/publikationen/73/diw_01.c.489772.de/14-47-3.pdf

Abkühlung am Immobilienmarkt

Posted by K.IM on November 25, 2014 in Allgemein
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Abkuehlung_ImmobilienmarktSteigen die Preise auf dem Immobilienmarkt noch weiter? Wird es eine weitere Verknappung des Angebots geben? Oder ist die heiße Phase vorbei und es droht eine Abkühlung? Im Moment herrscht eine große Unsicherheit, wohin der Weg gehen wird. Aber ist nicht allein das Gerede über Unsicherheiten schon ein Zeichen für den beginnenden Abschwung? Während in den Sommermonaten jede Immobilie noch ohne Skrupel gekauft wurde, ist jetzt Zurückhaltung angesagt.

Analyse erwartet Abkühlung auf dem Immobilienmarkt

Die Wirtschaftswoche präsentiert diesbezüglich eine IVD-Analyse, wonach der Immobilienzyklus in Deutschland seinen Höhepunkt längst überschritten hat. Den Preisen und Mieten geht langsam die Luft aus, was laut der IVD-Analyse an den geringeren Steigerungsraten erkennbar ist.

Hier der Link zum Artikel der Wirtschaftswoche:
http://www.wiwo.de/finanzen/immobilien/immobilien-heisser-markt-kuehlt-ab/10976362.html

Megatrends der Immobilienmärkte – Demografische Entwicklung auf Platz 1

Posted by K.IM on Oktober 29, 2014 in Immobilienmarkt, News
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Megatrends_Immobilien_demographischer_WandelDie Deutsche Hypothekenbank hat untersucht, welche langfristigen, zukünftigen Megatrends den wirtschaftlichen Erfolg einer Immobilie beeinflussen werden. Wie nicht anders zu erwarten war, liegt die demografische Entwicklung auf Platz 1 der Trends. Auf den Plätzen 2 und 3 landeten der Wertewandel und der technologische Fortschritt.

Megatrends beeinflussen Erfolg von Investitionsstrategien

Die demografische Entwicklung mit dem zu erwartenden Bevölkerungsrückgang führt zu einer geringeren Zahl an Haushalten und damit auch zu einer reduzierten Nachfrage nach Wohnimmobilien. Dies gilt insbesondere für Wohnungen im ländlichen Raum und kleineren Städten in den ostdeutschen Bundesländern. Die Ballungsgebiete profitieren von der zunehmenden Urbanisierung. Nachfrage und Kaufkraft werden sich im Wesentlichen dort konzentrieren.

Der Wertewandel führt zu einer zunehmenden Individualisierung der Gesellschaft. Kleinere Lebensgemeinschaften und Ein-Personen-Haushalte verdrängen zunehmend die traditionellen Familienstrukturen. Dementsprechend werden die Haushalts- und Wohnungsgrößen sinken. Die Preise und Mieten für kleinere Wohneinheiten werden steigen, vor allem dann, wenn der technologische Fortschritt in die Wohnungen integriert wird. Vernetzung und Smart Homes sind hier die Stichworte.

Der Untersuchungsbericht der Deutschen Hypothekenbank, der Pflichtlektüre für jeden Immobilienkäufer ist, kann unter dem folgenden Link heruntergeladen werden:

http://www.deutsche-hypo.de/wp-content/uploads/2014/10/Deutsche_Hypo_GM_Megatrends_02.pdf

Makler sind nicht vom Energieausweis überzeugt

Posted by K.IM on September 10, 2014 in Makler, News
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Energieausweis überzeugt Makler nichtLaut dem Marktmonitor Immobilien 2014 sind ca. 60 Prozent der Makler nicht davon überzeugt, dass der Energieausweis ein geeignetes Mittel zur Abbildung des Energieverbrauchs einer Immobilie ist. Als wesentlicher Grund für die ablehnende Haltung wird angegeben, dass der Energieausweis keine relevanten Informationen bietet. Wesentliche bessere Informationen bietet die Nebenkostenabrechnung des Vermieters, in der die tatsächlichen Betriebskosten aufgeführt werden.

Der Marktmonitor Immobilien 2014, der noch zahlreiche weitere Maklermeinungen zur Energieeinsparverordnung beinhaltet, kann unter folgenden Link heruntergeladen werden:

http://www.marktmonitor-immobilien.de/fileadmin/Resources/Public/Redaktion/Dokumente/Marktmonitor2014_Report.pdf

Immobilienblase in Deutschland oder nicht?

Posted by K.IM on Juni 12, 2014 in Immobilienbewertung, Immobilienblase, News
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Innenstadt von München

Innenstadt von München (c) Thomas Wolf www.foto-tw.de

Mittlerweile werden für #Immobilien in den Ballungsräumen Preise gezahlt, die vor einigen Jahren noch undenkbar waren. Vor kurzem wurde bekannt, dass eine Immobilie in der Innenstadt von München zum 44-fachen der Jahresmiete den Besitzer gewechselt hat. Viele Experten warnen aufgrund dieser Marktentwicklung vor dem Entstehen einer #Immobilienblase. Das Platzen der Blase könnte einen lauten Knall geben. Ein interessanter Artikel gibt mehr Informationen dazu unter:

http://www.welt.de/finanzen/immobilien/article125117381/Die-Immobilienblase-ist-nicht-mehr-wegzudiskutieren.html

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