Ertragswertrichtlinie veröffentlicht

Posted by K.IM on Februar 03, 2016 in Ertragswertverfahren, Immobilienbewertung, ImmoWertV
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Ertragswertrichtlinie im Bundesanzeiger veröffentlicht

Ertragswertrichtlinie nach ImmoWertV im BundesanzeigerDie Ertragswertrichtlinie (EW-RL) zur Ermittlung des Ertragswerts in der Grundstückswertermittlung wurde am 4. Dezember 2015 vom Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit (BMUB) im Bundesanzeiger veröffentlicht. Die Ertragswertrichtlinie dient als Grundlage für die einheitliche und marktgerechte Ermittlung des Ertragswerts nach den §§ 17 bis 20 der Immobilienwert-ermittlungsverordnung (ImmoWertV).  Die Anwendung der Ertragswertrichtlinie in der Grundstückswertermittlung wird nun  allen Akteuren in der Immobilienbewertung empfohlen. Die Ertragswertrichtlinie löst damit die Regelungen der WertR 2006 ab, welche bereits durch die Bodenrichtwertrichtlinie, die Sachwertrichtlinie und die Vergleichswertrichtlinie in Teilstücken abgelöst wurde. In einem nächsten Schritt ist vorgesehen, die Teilbereiche wieder zu einer neuen WertR zusammen zu fassen.

Die Rolle des Ertragswertverfahrens in der Wertermittlung

Das Ertragswertverfahren kommt bei Renditeobjekten zum Tragen. Darunter fallen insbesondere:

  • Mehrfamilienhaus
  • Eigentumswohnung / Teileigentum
  • Gewerbeobjekt
  • gemischt genutztes Objekt

Insbesondere ist auf die Anwendung des Ertragswertverfahrens bei Eigentumswohnungen zu achten. Die Betrachung von Eigentumswohnungen (einschließlich Teileigentum) unter Ertragsaspekten ist unabhängig von einer Vermietung oder Eigennutzung. Die Anwendung des Sachwertverfahrens bei Eigentumswohnungen führt nicht zu sinnvollen Verkehrswerten.

Das Ertragswertverfahren ist laut ImmoWertV gleichrangig mit dem Sachwertverfahren gestellt. Die Ermittlung eines marktüblichen Verkehrswertes auf Basis des Ertragswerts ist jedoch erheblich verbreiteter als die Ermittlung des Sachwerts. Der Verkehrswert bzw. Marktwert von Renditeobjekten wird weltweit aus ertragsorientierten Wertermittlungsverfahren abgeleitet und macht das Ertragswertverfahren somit international bedeutsamer als das Sachwertverfahren. Die nationalen Varianten der Ertragswertverfahren sind untereinander vergleichbar und führen zu ähnlichen Ergebnissen.

Ein langer Weg

Die nun veröffentlichte Ertragswertrichtlinie ist das Ergebnis eines langen Prozesses. Ein Entwurf der Richtlinie wurde von Vertretern des Bundesbauministeriums, kommunaler Verbände sowie den zuständigen Länderministerien als erster Schritt erarbeitet. Erst danach wurde der Entwurf anderen Verbänden, Kammern, Instituten der Immobilienwirtschaft und des Sachverständigenwesens mit der Bitte um Stellungnahme zur Verfügung gestellt. Die verschiedenen Stellungnahmen sind teilweise online verfügbar und in die endgültige Fassung der Ertragswertrichtline eingeflossen. In den Stellungnahmen lässt sich teilweise Kritik erkennen, dass eine gemeinsame Diskussion vermisst wurde.

Modellkonformität ist nun gefordert

Die Festlegungen der Ertragswertrichtline gelten auch für die Ableitung von Liegenschaftszinssätzen durch die Gutachterausschüsse. Der Liegenschaftszinssatz ist grob als die Rendite für das in die Immobilie investierte Kapital zu betrachten. Die Gutachterausschüsse haben nun auf Basis der veröffentlichen Ertragswertrichtline die Aufgabe, modellkonforme Liegenschaftszinssätze abzuleiten. Insbesondere die festgelegten Modellwerte für Bewirtschaftungskosten müssen darin als Parameter zukünftig einfließen. Der Weg der Umsetzung der Ertragswertrichtlinie ist also noch lange nicht zu Ende.

Download der Richtline: Bundesanzeiger EW-RL

1 Jahr Vergleichswertrichtlinie – Podiumsdiskussion

Posted by K.IM on September 04, 2015 in Immobilienbewertung
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Veranstaltungshinweis: „Ein Jahr Vergleichswertrichtlinie“

Dr.-Ing. Björn Haack - Vergleichswertrichtlinie PodiumsdiskussionDr.-Ing. Björn Haack wird als eingeladener Gast bei der Podiumsdiskussion

1 Jahr Vergleichswertrichtlinie

in der Immobilienbewertung auf der Intergeo 2015  Rede und Antwort stehen. Wer im Rahmen der neuen Richtlinen zur Immobilienbewertung über Probleme und Erfahrungen mit den Experten direkt disktieren möchte, ist hiermit herzlich dazu eingeladen.

Die Veranstaltung findet statt am

17. September 2015, ca. 10:30 Uhr

im Anschluss an den Vortrag „Die neue Ertragswertrichtline“ (ab 9:30 Uhr).

Ort: Intergeo, Kongress und Fachmesse für Geodäsie, Geoninformation und Landmanengment, Messegelände Stuttgart.

Hier finden Sie das vollständige Programm der Intergeo 2015.

Liegenschaftszinssatz für Mehrfamilienhäuser

Posted by K.IM on August 06, 2015 in Allgemein
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Liegenschaftszinssatz für Mehrfamilienhäuser

Liegenschaftszinssatz in der ImmobilienbewertungBei Mehrfamilienhäusern handelt es sich um so genannte Renditeobjekte, die von den meisten Käufern unter Renditeaspekten bewertet werden. Aus diesem Grund werden derartige Immobilien im Ertragswertverfahren bewertet. Das Ertragswertverfahren ist so aufgebaut, dass es die renditeorientierte Sichtweise der Käufer wiederspiegelt.

Bei der Anwendung des Ertragswertverfahrens wird der Liegenschaftszinssatz benötigt. Der Liegenschaftszinssatz ist näherungsweise als die Rendite für das in die Immobilie investierte Kapital anzusehen. Er wird von den Gutachterausschüssen aus tatsächlichen Verkaufsfällen ermittelt. Man kann sich das in etwa so vorstellen, dass für alle verkauften Mehrfamilienhäuser im Wirkungsbereich eines Gutachterausschusses der jeweilige Liegenschaftszinssatz berechnet wird. Aus der Gesamtheit der Liegenschaftszinssätze wird dann mittels statistischer Methoden ein Mittelwert ermittelt und veröffentlicht. Der veröffentlichte Liegenschaftszinssatz ist somit ein Mittelwert für alle Mehrfamilienhäuser im Wirkungsbereich des Gutachterausschusses.

Für jede Kommune gibt es andere Werte der Liegenschaftszinssätze. So liegt zum Beispiel der Liegenschaftszinssatz für Mehrfamilienhäuser in der Stadt Bonn bei 4,0 Prozent. Im Rhein-Sieg-Kreis, der sich rund um die Stadt Bonn erstreckt, wurde ein Wert von 5,0 Prozent ermittelt. Im eher ländlich geprägten Kreis Euskirchen beträgt der Liegenschaftszinssatz für Mehrfamilienhäuser 5,7 Prozent.

Der Liegenschaftszinssatz – die entscheidende Größe im Ertragswertverfahren

Aufgrund der großen Unterschiede in den einzelnen Städten und Kreisen ist es wichtig, den jeweils benötigten Liegenschaftszinssatz beim zuständigen Gutachterausschuss abzufragen. In der Regel ist das nicht kostenlos. Man muss dazu den Marktbericht des Gutachterausschusses kaufen, in dem der Liegenschaftszinssatz veröffentlicht wird. Die Preise für die jährlich veröffentlichten Marktberichte liegen bei 30 bis 50 EUR.

Da der Liegenschaftszinssatz die entscheidende Größe im Ertragswertverfahren ist, sollte man die jährliche Investition von 30 bis 50 EUR nicht scheuen. Man vermeidet damit erhebliche Fehlbewertungen.

Warum steigt der Ertragswert bei fallenden Liegenschaftszinssätzen?

Posted by K.IM on Juli 14, 2015 in Immobilienbewertung
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Warum steigt der Ertragswert bei fallenden Liegenschaftszinssätzen?

Kann man das verstehen: Bei fallenden Liegenschaftszinssätzen steigt der Ertragswert von Immobilien im Ertragswertverfahren? Man sollte doch meinen, dass bei fallenden Zinssätzen (Renditen) auch der Ertragswert fällt. Oder anders gesagt: Wenn die Rendite in den Keller geht, dann muss doch der Ertragswert hinterhergehen. Oder etwa nicht?

Zur Erklärung dieses Phänomens ein Beispiel. Nehmen wir an, der Rohertrag einer Immobilie liegt bei 20.000 EUR/Jahr und der Ertragswert ergibt sich zu 400.000 EUR. Aus diesen beiden Größen berechnet sich der Liegenschaftszinssatz näherungsweise zu 5 Prozent (Rohertrag / Ertragswert). Nimmt man nun einen Liegenschaftszinssatz von 4 Prozent (fallender Liegenschaftszinssatz), dann steigt der Ertragswert auf 500.000 EUR.

Also: Fallende Liegenschaftszinssätze führen zu steigenden Ertragswerten. Wer’s nicht glaubt, bitte mit dem Taschenrechner kontrollieren.

DerLiegenschaftszinssatz im Ertragswertverfahren der mmobilienbewertungWarum ist das so? Der Ertragswert ist immer die Sichtweise des Käufers. Wenn der Käufer die Immobilie, die einen Rohertrag von 20.000 EUR/Jahr erwirtschaftet, für einen Preis von 400.000 EUR erwirbt, liegt die Rendite bei 5 Prozent. Muss er z.B. aufgrund des Marktes einen Preis von 500.000 EUR zahlen, dann erhält er zwar immer noch einen Rohertrag von 20.000 EUR/Jahr. Er musste für den gleichen Ertrag aber mehr Geld ausgeben. Die Rendite seines eingesetzten Geldes sinkt damit auf 4 Prozent. Steigende Preise führen somit zu niedrigeren Liegenschaftszinssätzen.

Diesen Zusammenhang können wir momentan auf dem Immobilienmarkt beobachten. In vielen Großstädten gehen die Liegenschaftszinssätze aufgrund der stark gestiegenen Preise „in den Keller“. Für gute Wohn- bzw. Geschäftsobjekt liegen die Zinssätze teilweise unter 2 Prozent. In diesen Fällen muss man sich gut überlegen, ob sich der Kauf einer Immobilie rentiert.

Teilungserklärung wichtig beim Wohnungskauf

Posted by K.IM on Mai 19, 2015 in Immobilienkauf
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Warum die Teilungserklärung wichtig ist

Teilungserklärung bei Kauf einer WohnungStellen Sie sich vor, Sie sind an dem Kauf einer Eigentumswohnung interessiert. Sie schauen sich die Wohnung an, sind total begeistert und schlagen dann schnell zu, damit Ihnen das Objekt der Begierde nicht vor der Nase weggeschnappt wird. Den Begriff „Teilungserklärung“ haben Sie noch nie gehört und in der Kürze der Zeit erscheint Ihnen das auch nicht so besonders wichtig. Sie haben die Wohnung ja mit eigenen Augen gesehen. Was soll also noch passieren?

Es kann eine Menge passieren

Zum Beispiel können Räume, die Sie besichtigt haben, gar nicht zur Wohnung gehören. Was alles zur Wohnung gehört, steht nämlich nur in der Teilungserklärung und in dem dazugehörigen Aufteilungsplan. Außerdem finden Sie in der Teilungserklärung Informationen zu Sondernutzungsrechten (zum Beispiel an Rasen- und Terrassenflächen) und der Verteilung der Stimmrechte bei der Eigentümerversammlung. Es lohnt sich also, sich vor dem Kauf die Teilungserklärung zeigen zu lassen, auch wenn Verkäufer Ihnen das eventuell ausreden wollen.

Weitere Infos unter NTV.de

Was Wertermittlung und der Wetterbericht gemeinsam haben

Posted by K.IM on Mai 07, 2015 in Immobilienbewertung, Verkehrswert
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Was Wertermittlung und der Wetterbericht gemeinsam haben

Wertermittlung von Immobilien und der WetterberichtDer Verkehrswert ist laut Definition in § 194 BauGB ein Preis, der unter Berücksichtigung bestimmter wertrelevanter Merkmale auf dem Immobilienmarkt zu erzielen wäre. Die Aufgabe des Sachverständigen besteht darin, den erzielbaren Preis möglichst genau zu ermitteln. Diese Aufgabe ist nicht gerade leicht, denn es gilt, zahlreiche Mechanismen und Kriterien zu berücksichtigen, die bei der Preisbildung eine Rolle spielen können. Um es den Wertermittlern aber nicht allzu schwer zu machen, hat man Rechenmodelle entwickelt, die diese Mechanismen und Kriterien berücksichtigen. Auf der Basis der Rechenmodelle können Wertermittler dann die Prognose über den erzielbaren Preis abgeben.

Wertermittlung ist somit eine Prognosewissenschaft, die vergleichbar ist mit Wettervorhersagen. Sie hören richtig: Ein Wertermittlungsexperte ist mit einem Wetterfrosch vergleichbar. Auch die Wetterexperten haben Rechenmodelle entwickelt, mit denen sie den Eintritt eines bestimmten Ereignisses relativ genau vorhersagen können. Die Rechenmodelle basieren in der Regel auf langfristigen Beobachtungen von Klima, Temperatur, Atmosphäre, Topographie und weiteren Einflussfaktoren. Mit den Modellen erhält man letztendlich ein relativ genaues Bild der Wetterwirklichkeit.

Allerdings können die Rechenmodelle die Wirklichkeit niemals hundertprozentig genau wiedergeben. Aus diesem Grund gibt es manchmal Fehler bei der Prognose. Sie kennen sicherlich die Situation, in der Sie dem Wetterbericht folgend mit Kind und Kegel zum Picknick aufgebrochen sind, und dann völlig durchnässt wieder zu Hause ankamen. Die Wetterfrösche erklären das dann im Nachhinein mit atmosphärischen Störungen, die im Rechenmodell nicht berücksichtigt wurden.

Von derartigen Störungen kann auch ein Wertermittlungsexperte betroffen sein, der unter Berücksichtigung eines gängigen Wertermittlungsmodells einen „todsicheren“ Verkehrswert prognostiziert hat. Wenn sich die Marktmechanismen aufgrund einer kleinen Störung nicht so verhalten, wie das Rechenmodell es vorgibt, kann sich dieser „todsichere“ Verkehrswert relativ weit vom tatsächlichen Peis entfernen. Dies wiederum kann dann zu relativ großen atmosphärischen Störungen zwischen dem Sachverständigen und dem Auftraggeber führen.

Prognose-
wissenschaft
Beobachtung
von
Ergebnis der Beobachtungen Prognose
Wetter-vorhersage Klima, Temperatur, Atmosphäre, Topographie, etc. Wettermodelle wahrschein-lichstes Wetter
Wertermittlung Nutzungs-möglichkeiten, Gebäudeart, Lage, Marktsituation, etc. Wertermittlungs­modelle wahrschein-lichster Preis

Es gibt übrigens noch wesentlich mehr Prognosewissenschaften, mit denen die Immobilienwertermittlung verwandtschaftliche Beziehungen pflegt. Denken Sie beispielsweise an Wahlvorhersagen. Und denken Sie in diesem Zusammenhang auch daran, dass die Wahlvorhersagen manchmal gewaltig daneben liegen können. Alle Prognosewissenschaften haben somit eine Gemeinsamkeit: Sie sind mit Unsicherheiten behaftet. Diese Feststellung ist von größter Wichtigkeit für das Verständnis von Immobilienbewertung.

Fazit: Die Wertermittlungsmodelle können die Wirklichkeit am Immobilienmarkt niemals genau abbilden. Aus diesem Grund Wertermittlung von Immobilien immer mit Unsicherheiten behaftet.

Immobilienbewertung – Bewertungsverfahren bei einem Einfamilienhaus

Posted by K.IM on März 31, 2015 in Immobilienbewertung, ImmoWertV, Sachwertverfahren, Verkehrswert
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Immobilienbewertung Bewertungsverfahren Haus EinfamilienhausGrundsätzlich gibt es drei Bewertungsverfahren, die bei der
Immobilienbewertung zum Einsatz kommen:

  1. Vergleichswertverfahren
  2. Sachwertverfahren
  3. Ertragswertverfahren

Bei Einfamilienhäusern kommt in der Regel nur das Sachwertverfahren zur Anwendung.

Ausgangspunkt des Sachwertverfahrens ist die Frage,
was es kosten würde, ein Grundstück zu kaufen und das Gebäude noch
einmal neu zu bauen. Darüber hinaus werden das Gebäudealter und
die Marktsituation berücksichtigt.

Somit reduziert sich das Sachwertverfahren auf die einfache Formel:

Grundstückskosten + Baukosten – Alterswertminderung x Marktsituation = Verkehrswert

Für die Eingangsgrößen der Sachwertformel liegen genügend
Erfahrungswerte vor, so dass sich auf der Basis des
Sachwertverfahrens zuverlässige Verkehrswerte berechnen
lassen. Wie einfach die Sachwertformel zu handhaben ist,
kann man mit einem Immobilienbewertungssoftware,
wie zum Beispiel K.IM, selber ausprobieren.

Immobilienbewertung von Einfamilienhäusern mit anderen Bewertungsverfahren

Im Prinzip könnte man für Einfamilienhäuser auch das
Vergleichswertverfahren anwenden. Allerdings gibt es
in den meisten Bewertungsfällen keine Vergleichsobjekte,
die in allen Merkmalen mit dem zu bewertenden Einfamilienhaus
übereinstimmen. Aus diesem Grund scheidet das Vergleichswert-
verfahren bei der Bewertung von Einfamilienhäusern in der
Regel aus.

Das Ertragswertverfahren kommt dagegen nur bei so genannten
Renditeobjekten zum Einsatz, also bei Immobilien, mit denen
Mieterträge generiert werden. Auch dieses Verfahren
kann man mit einer Software zur Immobilienbewertung,
wie zum Beispiel K.IM, selber ausprobieren.

Vorsicht beim Kauf von älteren Immobilien

Posted by K.IM on März 16, 2015 in Immobilienkauf
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älteren Immobilie Renovierung Sanierung BadDer Boom auf dem Immobilienmarkt ist derzeit nicht zu stoppen. Die Preise steigen, die Zinsen sinken und ein Ende ist nicht Sicht. Fast jede Immobilie findet einen Käufer, teilweise zu horrenden Preisen. Doch es ist Vorsicht geboten – vor allem bei älteren Immobilien. Diese kommen mittlerweile massenhaft auf den Markt, da sich die Eigentümer ins Pflegeheim oder ins Nirwana verabschieden. Nach dem Kauf einer älteren Immobilie kann jedoch schnell ein finanzieller Albtraum entstehen.
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Energiesanierung lohnt sich nicht

Posted by K.IM on Februar 20, 2015 in Energieeinsparung
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Energiesanierung HausDie Bundesregierung versucht, die energetische Sanierung von Gebäuden mit groß angelegten Förderprogrammen anzukurbeln. Allerdings werden die negativen Stimmen zur Energiesanierung immer zahlreicher. In der Zeitung „Die Welt“ wird beispielsweise kritisiert, dass die Kosten-Nutzen-Rechnungen der Dämmstoffhersteller oftmals von falschen Voraussetzungen ausgehen.

Kosten der Energiesanierung amortisieren sich nicht

Den Hausbesitzern wird vorgegaukelt, dass sich die Investition in neue Dämmstoffe innerhalb kürzester Zeit amortisiert. Das Gegenteil ist aber oft der Fall. Investitionskosten von 20.000 EUR und mehr, die bei einer Fassaden- und Dachdämmung mit hochwertigem Material anfallen, lassen sich durch die Einsparung von Heizkosten im Normalfall nicht wieder einspielen. Hausbesitzer sollten daher mit spitzem Bleistift rechnen, ehe sie eine Energiesanierung durchführen. Dabei müssen zahlreiche Aspekte beachtet werden, wie zum Beispiel die Höhe der Fördergelder und Kredite sowie die Umlage auf die Mieter.

Da ein Hausbesitzer mit einer korrekten Kosten-Nutzen-Rechnung im Allgemeinen überfordert ist, sollte er sich besser an einen Fachmann wenden (z.B. an einen unabhängigen Energieberater).

Weitere Informationen unter: welt.de

Wie der Garten den Wert einer Immobilie beeinflusst

Posted by K.IM on Januar 27, 2015 in Makler, Verkehrswert, Wertsteigerung
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Garten- Einfluss auf Immobilienwert„Ein gepflegter Garten ist nicht nur schön anzusehen, sondern hat auch erheblichen Einfluss auf den Wert des ganzen Hauses.“ Das ist die Meinung einer Immobilien-Maklerin auf Ihrer Internetseite.

In städtischer Lage könne der Zustand des Gartens beim Verkaufspreis einen erheblichen Unterschied von 10.000 bis 50.000 EUR ausmachen. In ländlichen Lagen sei dagegen kein großer Unterschied beim Wert der Immobilie festzustellen. Kleine Maßnahmen, wie zum Beispiel das Begrünen von Mülltonnenstandplätzen, können große Auswirkungen auf den Preis haben. Außerdem sollte sich der Garten in einem gepflegten Zustand befinden, wenn ein Kaufinteressent das Haus besichtigt.

Gepflegter Garten = gepflegtes Haus

Denn die weitverbreitete Meinung lautet: Hinter einem gepflegten Garten verbirgt sich ein gepflegtes Haus. Ein verwilderter und ungepflegter Garten führt demnach zu Punkteabzügen, auch wenn der Interessent das Haus noch gar nicht von innen gesehen hat.

Fazit: Mit geringfügigen Investitionen und einer guten Portion Muskelkraft kann man den Garten ansprechend gestalten und damit den Wert der Immobilie erheblich steigern.

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