Renditen von Immobilien in NRW im Sinkflug – Städte unterschiedlich betroffen

Posted by K.IM on August 04, 2017 in Marktbericht, Rendite
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Sinkende Renditen von Immobilien in NRW

Wer heute eine Immobilie kaufen möchte, sieht sich teilweise einem überhitzten Markt gegenüber gestellt. Wie kann man trotzdem rational beurteilen, ob eine Immbobilie die gewünschte Rendite erzielen kann? Eine Hilfe bilden die Liegenschaftszinssätze der Gutachterausschüsse, welche vereinfacht gesagt die durchschnittlich zu erwartende Rendite widerspiegeln. Der Liegenschaftszinssatz wird von den lokalen Gutachterausschüssen aus tatsächlichen Verkaufsfällen ermittelt. Eine statistische Analyse der Liegenschaftszinssätze der Jahre 2011-2017 zeigt, dass in den TOP-Städten in NRW das Verhältnis einer Investition zum Ertrag signifikant sinkt. Die Städte Köln, Düsseldorf, Dortmund und Bonn unterscheiden sich dabei teilweise erheblich.
 

Entwicklung der Renditen von Immobilien in Köln

In Köln sinken die Liegenschaftszinssätze und damit die zu erwartenden Renditen bei fast allen Objektarten, ausgenommen Gewerbe. Der Effekt sinkender Liegenschaftszinssätze über alle Objekttypen ist  hochsignifikant (Spearman Rang Korrelation p < 0.001). In Köln ist diese negtive Zusammenhang im Vergleich zu allen anderen Städten am stärksten ausgeprägt (rho = -0.53).

Köln Liegenschaftszinssätze Rendite Analyse

Verlauf der zu erwartenden Renditen von Immobilien in Köln nach Objektart. Der Liegenschaftszinssatz (LZS, Y-Achse) und damit die zu erwartende Rendite fällt signifikant mit der Zeit (X-Achse).

Einfach gesprochen bedeutet dies, dass im Laufe der Zeit in Köln Immobilien immer teurer wurden. Gleichzeitig sind die zu erzielenden Erträge jedoch nicht proportional mit angestiegen. Dies betrifft nahezu alle Arten von Immobilien in Köln, insbesondere jedoch Wohnungen, Mehrfamilienhäuser und gemischt genutzte Objekte. Eine Ausnahme stellen Gewerbeobjekte dar. Dort liegt aber aus Sicht von Investoren das höchst Risiko.

Fazit: Wer heute in Köln eine Geldanlage in eine Immobilie tätigen will, muss insbesondere bei  wohnlich genutzten Gebäuden mit geringen Erträgen rechnen. Durch die Mietpreisbremse in Köln kann die zukünftige Renditeaussicht weiterhin sinken.
 

Entwicklung der Renditen von Immobilien in Düsseldorf

In Düsseldorf sinken die zu erwartenden Renditen ebenfalls bei fast allen Objektarten, im Vergleich zu Köln jedoch inklusive Gewerbe. Der Effekt der sinkenden Liegenschaftszinssätze über alle Objekttypen ist statistisch signifikant (Spearman Rang Korrelation p = 0.02, rho = -0.3)

Düsseldorf Liegenschaftszinssätze Analyse Entwicklung Rendite

Verlauf der zu erwartenden Renditen von Immobilien in Düsseldorf nach Objektart.Der Liegenschaftszinssatz (LZS, Y-Achse) und damit die zu erwartende Rendite fällt signifikant mit der Zeit (X-Achse).

Auch in Düsseldorf  wurden Immobilien immer teurer beim Kauf. Die zu erzielenden Erträge sind nicht im gleichen Maße angestiegen. Im Vergleich zu Köln sind in Düsseldorf auch Gewerbeimmobilien betroffen. Besonders interessant in Düsseldorf ist der Verlauf der Rendite bei gemischt genutzten Objekten. Hier ist der negative Effekt über den Verlauf der Jahre ganz besonders ausgprägt, was in Düsseldorf für eine deutliche Verteuerung insbesondere der 1a-Lagen spricht.

Fazit: Wer in Düsseldorf in Immobilien investieren will, muss wie in Köln je nach Objektart mit geringen Erträgen rechnen, oder ein hohes Risiko bei reinem Gewerbe tragen. Die Mietpreisbremse in Düsseldorf kann die Renditeerwartungen zukünftig weiter einschränken.
 

Entwicklung der Renditen von Immobilien in Dortmund

In Dortmund bildet sich ein ganz anderes Bild ab. Es exisitert kein messbarer Effekt, dass die Renditen im Durchschnitt mit der Zeit gesunken sind (Spearman Rang Korrelation p = 0.27, rho = -0.14). Lediglich der Wohnungsmarkt scheint im Verhältnis von Preis zu Ertrag stark zu sinken.

Dortmund Liegenschaftszinssätze Analyse Entwicklung Rendite

Verlauf der zu erwartenden Renditen von Immobilien in Dortmund nach Objektart. Der Liegenschaftszinssatz (LZS, Y-Achse) und damit die zu erwartende Rendite fällt signifikant mit der Zeit (X-Achse).

Im Vergleich zu Köln und Düsseldorf bedeutet dies jedoch nicht, dass eine Investiton in Dortmund lukrativer sei. Vielmehr schwanken die zu erwartenden Erträge in Dortmund bei nahezu allen Objekttypen sehr stark. Die Variation und damit die Risiken einer Anlage in Immobilien in Dortmund sind somit ungleich höher als in Köln und Düsseldorf.

Fazit: Das heterogene Stadtbild von Dortmund bezüglich Qualität der Wohn-, Büro- und Geschäftsflächen spiegelt sich auch in der zu erwartenden Rendite wieder. Wie in Köln und Düsseldorf sind jedoch die geringsten Erträge aus Wohnimmobilien zu erwarten. Insgsamt besteht ein höheres Investitionsrisiko.

 

Entwicklung der Renditen von Immobilien in Bonn

In Bonn zeigt sich ein besonderer Markt. Es exisitert wie in Köln und Düsseldorf ein messbarer Effekt, dass die Renditen mit der Zeit gesunken sind (Spearman Rang Korrelation p = 0.003, rho = -0,36).

Bonn Liegenschaftszinssätze Analyse Entwicklung Rendite

Verlauf der zu erwartenden Renditen von Immobilien in Bonn nach Objektart. Der Liegenschaftszinssatz (LZS, Y-Achse) und damit die zu erwartende Rendite fällt signifikant mit der Zeit (X-Achse).

Im Vergleich zu Köln liegt die durchschnittliche Rendite in Bonn sogar noch unter Kölner Verhältnissen. In Bonn sind die Preise also ganz besonders hoch gestiegen. Für das Jahr 2017 ist ein Unterschied zwischen Köln und Bonn bezüglich der Rendite aber nicht mehr statistisch messbar.
 

Fazit

Der Liegenschaftszinssatz spiegelt das Geschehen auf dem Markt erstaunlich genau wider. Die zu erwartende Rendite, Chancen und Risiken sind abgebildet. Investoren haben somit ein mächtiges Werkzeug, um in NRW Chancen und Risiken einer Investition in eine Immobilie abzuwägen. Die drei größten Städte in NRW haben einen eindeutigen Trend hin zu weniger Rendite – sind aber noch unterschiedlich je nach Objektart.

 

Methodik

Aus den veröffentlichten Daten (http://www.boris.nrw.de) der Gutachterauschüsse Köln, Düsseldorf, Dortmund und Bonn wurden die Mittelwerte der Liegenschaftszinssätze für verschiedene Objektarten von Immobilien ermittelt (Jahrgänge 2011-2017). Die statistische Analyse erfolgte mit der Software R. Grafiken basieren auf dem R-Paket ggplot2. Quellen: Grundstücksmarktberichte 2011-2017 der Gutachterausschüsse, Köln, Düsseldorf, Dortmund und Bonn.

Analyse von Dr. Sebastian Baldauf, Sachverständiger für Immobilienbewertung.
 
 
 
 

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