Erschließungsbeiträge in der Immobilienbewertung

Posted by K.IM on September 29, 2016 in Ertragswertverfahren, Immobilienbewertung, ImmoWertV
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Wie werden Erschließungsbeiträge in der Immobilienbewertung richtig berücksichtigt?

Erschliessungsbeitraege in der Immobilienbewertung nach ImmowertvErschließung ist eine Grundvoraussetzung für die Bebaubarkeit eines Grundstücks. Nach den §§ 127 ff. Baugesetzbuch (BauGB) werden Erschließungsbeiträge z.B. erhoben für die Herstellung der Erschließungsanlage einschließlich Entwässerung und Beleuchtung (Straßen, Kanal, Wege, Grünanlagen, etc.). Darüber hinaus können Erschließungsbeiträge und Straßenbaubeiträge grundsätzlich auch bei einem bereits bebauten Grundstück für künftige Erschließungs- und Ausbaumaßnahmen erhoben werden.

Sind für ein zu bewertendes Grundstück noch Erschließungsbeiträge zu leisten, müssen diese bei der Immobilienbewertung berücksichtigt werden. Die Erschließungsbeiträge können im Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren oder Vergleichswertverfahren einen erheblichen Werteinfluss auf den Verkehrswert eines Grundstücks haben.

Beispiel: Bei einem 400 m² großen Grundstück und Erschließungsbeiträgen von 30 EUR/m² ergibt sich ein zu zahlender Betrag von 12.000 EUR.

Der tatsächliche Verteilungsschlüssel wird kommunal unterschiedlich festgelegt. Maßgeblich kann wie im Beispiel die Grundstücksfläche (m²) sein, alternativ die Art und das Maß der baulichen oder sonstigen Nutzung oder die Grundstücksbreite (m) an der Erschließungsanlage.

Erschließungsbeiträge bei der Kommune erfragen

Ob noch Erschließungsbeiträge zu zahlen sind und wenn ja, in welcher Höhe, kann bei der jeweiligen Kommune erfragt werden. Man muss damit rechnen, dass die Auskunft kostenpflichtig ist! Einen Hinweis darauf, ob noch Erschließungsbeiträge zu leisten sind, erhält man oft auch bei der Ortsbesichtigung. Wenn nämlich die Straße, an der das zu bewertende Objekt liegt, noch nicht endgültig ausgebaut ist, fallen zukünftig wahrscheinlich noch Erschließungsbeiträge an.

Neben den Erschließungsbeiträgen nach §§127 BauGB ff. gibt es jedoch noch weitere öffentlich-rechtliche Beiträge, welche in der Immobilienbewertung berücksichtigt werden müssen. Darunter fallen z.B. Ablösebeiträge für Stellplatzverpflichtungen oder Beiträge aufgrund von Satzungen der Wasser- und Bodenverbände.

Erschließungsbeiträge werden als „Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale“ angesetzt

Viele Immobilienbewerter rechnen den zukünftig noch zu zahlenden Erschließungsbeitrag in den Bodenwert ein. Das ist falsch! Ausstehende Erschließungsbeiträge müssen in der Immobilienbewertung als „Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale“ im Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren und Vergleichswertverfahren angesetzt werden.

Abzinsung von Erschließungsbeiträgen

Wenn die Erschließungsbeiträge erst in ferner Zukunft anfallen, dann müssen die jeweiligen Zahlungen auf den Wertermittlungsstichtag abgezinst werden. Geht man beispielsweise davon aus, dass die im oben genannten Bespiel berechnete Zahlung von 12.000 EUR erst in 10 Jahren anfällt, dann ergibt sich bei einem Liegenschaftszinssatz von 4,0 Prozent folgender abgezinster Erschließungsbeitrag:

12.000 EUR / (1 + 0,04) ^ 10 = 8.107 EUR

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