Wie wird die Wohnfläche richtig ermittelt?

Posted by K.IM on September 22, 2017 in Flächen, Immobilienbewertung
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Die Berechnung von Wohnflächen

Grundriss WohnflächeWussten Sie schon, dass es in Deutschland für den frei finanzierten Wohnungsmarkt keine verbindlichen Vorschriften für die Ermittlung der Wohnflächen oder Nutzflächen von Immobilien gibt? Eine Ausnahme bildet der öffentlich geförderte Wohnungsbau. Doch das sollte für Makler und andere Immobilienprofis kein Grund sein, beliebige Flächen für Gebäude auszuweisen. Dies würde schnell zu Unstimmigkeiten mit den Kunden führen. Die Realität sieht aber leider oft anders aus. Ein Grund dafür ist sicherlich die Vielzahl an möglichen Maßen von Flächen. Eine der sicherlich schönsten Blüten ist dabei das „Sylter Maß“. Dabei berechnet sich die Wohnfläche von Fußleiste zu Fußleiste eines Raums. Jedoch wird die Raumhöhe in keinster Weise berücksichtigt. So können auch Flächen von Terrassen, der Raum unter Treppen und Flächen unterhalb einer Höhe von zwei Metern voll berücksichtigt werden.

Es gibt viele Maße für Flächen

Bruttogrundfläche (BGF), (Brutto-)Geschossfläche, Grundfläche – es gibt viele Begriffe, Definitionen und Verordnungen, die einen ganzen Dschungel an Möglichkeiten erzeugen um Flächen zu berechnen. Aber nicht alle sind für die Immobilienwirtschaft und insbesondere für die Immobilienbewertung geeignet. Dabei ist die richtige Wohnfläche insbesondere beim Ertragswertverfahren zur Ermittlung des Rohertrags in der Immobilienbewertung von großer Bedeutung. Nicht geeignet dafür ist die Bruttogrundfläche (BGF), denn sie dient zur Kalkulation der Herstellungskosten im Sachwertverfahren. Ebenfalls ist die Geschossfläche zur Darstellung von Wohnflächen ungeeignet. Die Geschossfläche spielt vielmehr eine Rolle bei baurechtlichen Angelegenheiten oder sachverständigen Anpassungen hinsichtlich des Bodenrichtwerts.

Wie wird die Wohnfläche richtig ermittelt?

In der Praxis wird zur Bewertung von Immobilien und der Vermietung in der Regel auf die Berechnungsvorschriften des sozialen bzw. öffentlich geförderten Wohnungsbaus zurückgegriffen. Sie werden auch für den freien Wohnungsbau als „Verkehrssitte“ angesehen. Die derzeit gültige Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche nennt sich kurz WoFIV. Sie ist seit 01. Januar 2004 in Kraft und löste als eigenständige Verordnung die bis dahin gültigen §§ 42-44 der II. Berechnungsverordnung ab. Wir stellen Ihnen hier die wichtigsten Aspekte zur Berechnung der Wohnfläche einer Wohnung oder eines Hauses nach WoFIV vor. Diese können von Maklern, Architekten und anderen Immobilienprofis als Grundlage für die Ermittlung der Fläche z.B. im Rahmen einer Immobilienbewertung genutzt werden, um eine sachgerechte Bewertung und Vermarktung einer Immobilie vorzunehmen.

Wohnfläche ermitteln nach WoFIV

Lichte Höhen zur Berechnung der Wohnfläche nach WoFIV. Flächen mit einer lichten Höhe von >= 2 m werden voll angesetzt. Flächen in einer Höhe von 1- 2 m werden zur Hälfte berücksichtigt. Flächen < 1 m werden nicht angesetzt.

Gemäß § 1 der WoFIV umfasst die Wohnfläche einer Wohnung die Grundflächen aller Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören. Dazu gehören auch die Grundflächen von Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen, welche eine lichte Höhe von > 2 m aufweisen und voll umschlossen sind. Darüber hinaus werden zu einem gewissen Anteil Balkone, Loggia, Dachgärten und Terrassen berücksichtigt, wenn sie ausschließlich zu der Wohnung gehören.

Die Grundfläche wird nach den lichten Maßen zwischen den Bauteilen ermittelt. In die Grundfläche mit einzubeziehen sind insbesondere Fußleisten, Sockelleisten und Schrammleisten, fest eingebaute Gegenstände (Öfen, Klimageräte, Herd, etc.), Einbaumöbel, versetzbare Raumteile und freiliegende Installationen. Die Grundfläche ist laut WoFIV durch Ausmessung im Wohnraum oder auf Grund einer Bauzeichnung zu ermitteln. Die Summe aller Grundflächen ergibt letztendlich die Wohnfläche.

Wohnfläche berechnen nach Wohnflächenverordnung WoFIV

Wohnfläche berechnen nach Wohnflächenverordnung WoFIV: Zur Wohnung gehörende Räume werden voll berechnet. Unbeheizte Wintergärten und Schwimmbäder werden zur Hälfte, Balkone und Terrassen in der Regel zu 25 Prozent angesetzt. Externe Räume finden keine Berücksichtigung. Innenliegende Schornsteine, Abzüge, etc. dürfen nicht in die Wohnfläche mit einfließen.

Fläche Anteil
Ausschließlich zur Wohnung gehörende Räume 100%
Lichte Höhen >= 2 m 100%
Lichte Höhen 1 – 2 m 50%
Lichte Höhen < 1 m 0%
beheizbarer Wintergarten 100%
unbeheizbarer Wintergarten 50%
Schwimmbad 50%
Balkon / Loggia 25% (nicht mehr als 50%)
Terrasse 25% (nicht mehr als 50%)
Dachgarten 25%

 

Was gehört nicht mit zur Wohnfläche?

Von der Wohnfläche auszuschließen sind insbesondere:

  • Schornsteine
  • Vormauerungen
  • Bekleidungen
  • freistehenden Pfeiler und Säulen, wenn sie eine Höhe von mehr als 1,50 Meter aufweisen und ihre Grundfläche mehr als 0,1 Quadratmeter beträgt
  • Treppen mit über drei Steigungen und deren Treppenabsätze
  • Türnischen
  • Fenster- und offenen Wandnischen, die nicht bis zum Fußboden herunterreichen oder bis zum Fußboden herunterreichen und 0,13 Meter oder weniger tief sind.

 

Renditen von Immobilien in NRW im Sinkflug – Städte unterschiedlich betroffen

Posted by K.IM on August 04, 2017 in Marktbericht, Rendite
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Sinkende Renditen von Immobilien in NRW

Wer heute eine Immobilie kaufen möchte, sieht sich teilweise einem überhitzten Markt gegenüber gestellt. Wie kann man trotzdem rational beurteilen, ob eine Immbobilie die gewünschte Rendite erzielen kann? Eine Hilfe bilden die Liegenschaftszinssätze der Gutachterausschüsse, welche vereinfacht gesagt die durchschnittlich zu erwartende Rendite widerspiegeln. Der Liegenschaftszinssatz wird von den lokalen Gutachterausschüssen aus tatsächlichen Verkaufsfällen ermittelt. Eine statistische Analyse der Liegenschaftszinssätze der Jahre 2011-2017 zeigt, dass in den TOP-Städten in NRW das Verhältnis einer Investition zum Ertrag signifikant sinkt. Die Städte Köln, Düsseldorf, Dortmund und Bonn unterscheiden sich dabei teilweise erheblich.
 

Entwicklung der Renditen von Immobilien in Köln

In Köln sinken die Liegenschaftszinssätze und damit die zu erwartenden Renditen bei fast allen Objektarten, ausgenommen Gewerbe. Der Effekt sinkender Liegenschaftszinssätze über alle Objekttypen ist  hochsignifikant (Spearman Rang Korrelation p < 0.001). In Köln ist diese negtive Zusammenhang im Vergleich zu allen anderen Städten am stärksten ausgeprägt (rho = -0.53).

Köln Liegenschaftszinssätze Rendite Analyse

Verlauf der zu erwartenden Renditen von Immobilien in Köln nach Objektart. Der Liegenschaftszinssatz (LZS, Y-Achse) und damit die zu erwartende Rendite fällt signifikant mit der Zeit (X-Achse).

Einfach gesprochen bedeutet dies, dass im Laufe der Zeit in Köln Immobilien immer teurer wurden. Gleichzeitig sind die zu erzielenden Erträge jedoch nicht proportional mit angestiegen. Dies betrifft nahezu alle Arten von Immobilien in Köln, insbesondere jedoch Wohnungen, Mehrfamilienhäuser und gemischt genutzte Objekte. Eine Ausnahme stellen Gewerbeobjekte dar. Dort liegt aber aus Sicht von Investoren das höchst Risiko.

Fazit: Wer heute in Köln eine Geldanlage in eine Immobilie tätigen will, muss insbesondere bei  wohnlich genutzten Gebäuden mit geringen Erträgen rechnen. Durch die Mietpreisbremse in Köln kann die zukünftige Renditeaussicht weiterhin sinken.
 

Entwicklung der Renditen von Immobilien in Düsseldorf

In Düsseldorf sinken die zu erwartenden Renditen ebenfalls bei fast allen Objektarten, im Vergleich zu Köln jedoch inklusive Gewerbe. Der Effekt der sinkenden Liegenschaftszinssätze über alle Objekttypen ist statistisch signifikant (Spearman Rang Korrelation p = 0.02, rho = -0.3)

Düsseldorf Liegenschaftszinssätze Analyse Entwicklung Rendite

Verlauf der zu erwartenden Renditen von Immobilien in Düsseldorf nach Objektart.Der Liegenschaftszinssatz (LZS, Y-Achse) und damit die zu erwartende Rendite fällt signifikant mit der Zeit (X-Achse).

Auch in Düsseldorf  wurden Immobilien immer teurer beim Kauf. Die zu erzielenden Erträge sind nicht im gleichen Maße angestiegen. Im Vergleich zu Köln sind in Düsseldorf auch Gewerbeimmobilien betroffen. Besonders interessant in Düsseldorf ist der Verlauf der Rendite bei gemischt genutzten Objekten. Hier ist der negative Effekt über den Verlauf der Jahre ganz besonders ausgprägt, was in Düsseldorf für eine deutliche Verteuerung insbesondere der 1a-Lagen spricht.

Fazit: Wer in Düsseldorf in Immobilien investieren will, muss wie in Köln je nach Objektart mit geringen Erträgen rechnen, oder ein hohes Risiko bei reinem Gewerbe tragen. Die Mietpreisbremse in Düsseldorf kann die Renditeerwartungen zukünftig weiter einschränken.
 

Entwicklung der Renditen von Immobilien in Dortmund

In Dortmund bildet sich ein ganz anderes Bild ab. Es exisitert kein messbarer Effekt, dass die Renditen im Durchschnitt mit der Zeit gesunken sind (Spearman Rang Korrelation p = 0.27, rho = -0.14). Lediglich der Wohnungsmarkt scheint im Verhältnis von Preis zu Ertrag stark zu sinken.

Dortmund Liegenschaftszinssätze Analyse Entwicklung Rendite

Verlauf der zu erwartenden Renditen von Immobilien in Dortmund nach Objektart. Der Liegenschaftszinssatz (LZS, Y-Achse) und damit die zu erwartende Rendite fällt signifikant mit der Zeit (X-Achse).

Im Vergleich zu Köln und Düsseldorf bedeutet dies jedoch nicht, dass eine Investiton in Dortmund lukrativer sei. Vielmehr schwanken die zu erwartenden Erträge in Dortmund bei nahezu allen Objekttypen sehr stark. Die Variation und damit die Risiken einer Anlage in Immobilien in Dortmund sind somit ungleich höher als in Köln und Düsseldorf.

Fazit: Das heterogene Stadtbild von Dortmund bezüglich Qualität der Wohn-, Büro- und Geschäftsflächen spiegelt sich auch in der zu erwartenden Rendite wieder. Wie in Köln und Düsseldorf sind jedoch die geringsten Erträge aus Wohnimmobilien zu erwarten. Insgsamt besteht ein höheres Investitionsrisiko.

 

Entwicklung der Renditen von Immobilien in Bonn

In Bonn zeigt sich ein besonderer Markt. Es exisitert wie in Köln und Düsseldorf ein messbarer Effekt, dass die Renditen mit der Zeit gesunken sind (Spearman Rang Korrelation p = 0.003, rho = -0,36).

Bonn Liegenschaftszinssätze Analyse Entwicklung Rendite

Verlauf der zu erwartenden Renditen von Immobilien in Bonn nach Objektart. Der Liegenschaftszinssatz (LZS, Y-Achse) und damit die zu erwartende Rendite fällt signifikant mit der Zeit (X-Achse).

Im Vergleich zu Köln liegt die durchschnittliche Rendite in Bonn sogar noch unter Kölner Verhältnissen. In Bonn sind die Preise also ganz besonders hoch gestiegen. Für das Jahr 2017 ist ein Unterschied zwischen Köln und Bonn bezüglich der Rendite aber nicht mehr statistisch messbar.
 

Fazit

Der Liegenschaftszinssatz spiegelt das Geschehen auf dem Markt erstaunlich genau wider. Die zu erwartende Rendite, Chancen und Risiken sind abgebildet. Investoren haben somit ein mächtiges Werkzeug, um in NRW Chancen und Risiken einer Investition in eine Immobilie abzuwägen. Die drei größten Städte in NRW haben einen eindeutigen Trend hin zu weniger Rendite – sind aber noch unterschiedlich je nach Objektart.

 

Methodik

Aus den veröffentlichten Daten (http://www.boris.nrw.de) der Gutachterauschüsse Köln, Düsseldorf, Dortmund und Bonn wurden die Mittelwerte der Liegenschaftszinssätze für verschiedene Objektarten von Immobilien ermittelt (Jahrgänge 2011-2017). Die statistische Analyse erfolgte mit der Software R. Grafiken basieren auf dem R-Paket ggplot2. Quellen: Grundstücksmarktberichte 2011-2017 der Gutachterausschüsse, Köln, Düsseldorf, Dortmund und Bonn.

Analyse von Dr. Sebastian Baldauf, Sachverständiger für Immobilienbewertung.
 
 
 
 

Wo erhält man Daten und Marktberichte zur Wertermittlung von Immobilien?

Posted by K.IM on Mai 19, 2017 in Immobilienmarkt, Marktbericht
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Bedarf an aktuellen Daten und Immobilienmarktberichten hoch

Marktberichte ImmobilienImmobilienprofis benötigen fortlaufend Kenntnisse über das aktuelle Geschehen und die Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt, um rationale Entscheidungen treffen zu können. Wichtige Daten und Kennzahlen über den Immobilienmarkt werden in regelmäßigen Abständen von verschiedenen Akteuren erhoben und in Marktberichten veröffentlicht. In diesem Artikel zeigen wir Ihnen, wo Sie für die Wertermittlung relevante Daten und Marktberichte über Immobilien (zum Teil auch kostenlos) erhalten.

Welche Marktdaten werden für die Wertermittlung benötigt?

Es gibt eine Vielzahl von Daten, die für die Wertermittlung relevant sind und sich fortlaufend durch den Markt verändern. Darunter fallen bei den gängigen Wertermittlungsverfahren nach ImmoWertV insbesondere:

 
Diese Faktoren stellen die wichtigsten, sich ständig durch den Immobilienmarkt verändernden Eingangsgrößen in der Wertermittlung dar. Natürlich spielen daneben auch andere Parameter, wie z.B. Bewirtschaftungskosten im Ertragswertverfahren eine Rolle. Diese sind aber in der Regel nicht vom Immobilienmarkt abhängig, sondern von den Eigenschaften des Gebäudes. Es gibt in Deutschland mehrere Akteure, die regionale und überregionale Daten des Immobilienmarkts erheben und teilweise kostenlos zur Verfügung stellen. Alle Akteure bieten Daten mit verschiedenen Vor- und Nachteilen an.

Wo erhält man Auskunft über Bodenrichtwerte?

Die Bodenrichtwerte werden von den Gutachterausschüssen der einzelnen Bundesländer ermittelt. Jeder Gutachterausschuss wird aus ehrenamtlichen Gutachtern zusammengestellt, die in der Immobilienbewertung über hohe Sachkunde und gute Erfahrungen verfügen. Die Gutachterausschüsse ermitteln aus Verkaufspreisen die daraus abzuleitenden Kennzahlen, die auch zur Bildung eines Landes- und Bundesdurchschnittes  genutzt werden. Da die Gutachterausschüsse Behörden der Länder sind, regelt jedes Bundesland die Veröffentlichung der Daten anders. Nicht alle Bundesländer legen Daten bedingungslos offen im Sinn von OpenData. Hier eine Übersicht über verfügbare Daten von Bodenrichtwerten der Gutachterausschüsse in Deutschland:

Bundesland
Verfügbarkeit
Aktualisierung

frei
2 Jahre
kostenpflichtig
2 Jahre
frei
1 Jahr
frei
1 Jahr
frei
2 Jahre
frei
2 Jahre
frei
2 Jahre
kostenpflichtig
1 Jahr
kostenpflichtig
1 Jahr
frei
1 Jahr
frei ohne Merkmale
2 Jahre
frei
2 Jahre
frei
2 Jahre
frei
2 Jahre
frei
2 Jahre

Wie man an der Zusammenstellung erkennt, sind die Daten der Bodenrichtwerte in jedem Bundesland unterschiedlich verfügbar.

In den Ballungsräumen ist in letzter Zeit jedoch festzustellen, dass sich die Bodenrichtwerte stark vom tatsächlichen Marktgeschehen entfernt haben. Die Kaufpreise für unbebaute Grundstücke liegen größtenteils weit über den Bodenrichtwerten. Grund ist insbesondere, dass in den dicht besiedelten Städten kaum noch unbebaute Grundstücke vorhanden sind. Die große Nachfrage nach Grundstücken für den Wohnungsbau kann somit nicht mehr befriedigt werden.

Liegenschaftszinssätze

Der Liegenschaftszinssatz wird aus dem Markt abgeleitet und stellt eine Form der Marktanpassung im Ertragswertverfahren dar. Er wird in den

  1. Grundstückmarktberichten der Gutachterausschüsse veröffentlicht. Dort werden jährlich die Liegenschaftszinssätze oftmals auch inklusive  Standardabweichungen publiziert. Die oberen Gutachterausschüsse publizieren teilweise verallgemeinerte Liegenschaftszinssätze, die für das jeweilige Bundesland oder sogar Deutschland interessant sind.
  2. Außerdem veröffentlicht der Immobilienverband Deutschland (IVD) regelmäßig durchschnittliche Liegenschaftszinssätze für verschiedene Gebäudearten. Die Werte des IVD bieten einen allgemeinen Überblick über das durchschnittliche Niveau der Liegenschaftszinssätze in Deutschland. Dies ist insbesondere für Regionen hilfreich, in denen es keine Daten eines Gutachterausschusses gibt.

 

Sachwertfaktoren

Der Sachwert ist eine Größe, die überwiegend auf Kostenüberlegungen im Sachwertverfahren heraus entsteht (Erwerbskosten des Bodens und Herstellungskosten des Gebäudes). Aus diesem Grund muss bei der Sachwertermittlung immer noch die Marktsituation berücksichtigt werden, denn Kostenüberlegungen führen in den meisten Fällen nicht zum Verkehrswert, also zu dem Preis, der auf dem Grundstücks­markt am wahr­schein­lichsten zu erzielen wäre. Eine Marktanpassung ist daher innerhalb des Sachwertverfahrens unverzichtbar.

Das tatsächliche Marktgeschehen und somit das Verhältnis von Verkehrswert zu Sachwert lässt sich über so genannte Sachwertfaktoren bestim­men. Solche Faktoren werden in der Regel von den zuständigen Gutachterausschüssen für Grundstückswerte ermittelt und im jeweiligen Grundstücksmarktbericht ver­öffent­licht. Die Ermittlung der Faktoren erfolgt über Nachbewertungen von tat­sächlichen Kauffällen aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses.

Weiter unten finden Sie eine Tabelle, in der Sie ablesen können, ob Grundstücksmarktberichte in Ihrem Bundesland frei zugängig sind.

Marktberichte über Immobilien / Mieten

Die Teilnehmer am Immobilienmarkt benötigen Kenntnisse über das aktuelle Geschehen und die Entwicklungen. In Immobilienmarktberichten findet man die dazu erforderlichen Daten. Marktberichte für Immobilien zeigen die Entwicklung des regionalen und überregionalen Marktes und liefern zudem wichtige Kennzahlen, wie z.B. Höhe und Spannbreite der ortsüblichen Miete. Die Immobilienmarktberichte werden von verschiedenen Institutionen erstellt werden und unterscheiden sich erheblich in ihrer Aktualität und statistischen Sicherheit. Im Folgenden zeigen wir eine Übersicht über die Verfügbarkeit von Marktberichten von Immobilien:

1. Grundstücksmarktberichte der Gutachterausschüsse

Die Gutachterauschüsse der Bundesländer berechnen in ihren Marktberichten Daten und Übersichten aus echten Verkaufspreisen. Je nach Bundesland kann es einen landesweiten Marktbericht oder einen regionalen Immobilienmarktbericht oder beides geben. Einige Bundesländer, wie z.B. Nordrhein-Westfalen, stellen die Daten im Rahem der OpenData Intitiative vollständig digital zur Verfügung.

Welche Bundesländer stellen Grundstücksmarktberichte zur freien Verfügung?

kostenpflichtig
kostenpflichtig
frei
kostenpflichtig
kostenpflichtig
kostenpflichtig
kostenpflichtig
kostenpflichtig
kostenpflichtig
frei
größtenteils kostenpflichtig
kostenpflichtig
frei
kostenpflichtig
kostenpflichtig
                           

Aus den Daten der Gutachterausschüsse wird jährlich der Immobilienmarktbericht für Deutschland erstellt.

2. Immobilienmarktberichte der Researcher / Verbände / Makler

Verschiedene Research-Teams, Verbände, Vereine und Makler beobachten die aktuellen Entwicklungen auf den  Märkten und tragen damit zur Transparenz des Immobilienmarkts bei. Die zum Teil sehr detaillierten Marktberichte für Immobilien bieten einen aktuellen Überblick über die Situation auf den Immobilienmärkten.

Beispielhaft sei hier genannt:

http://www.cbre.de

http://ivd.net (kostenpflichtig)

http://www.cushmanwakefield.de/

https://www.colliers.de

Detaillierte Übersichten für einzelne Städte werden in Kürze hier folgen.

Vor- und Nachteile von Marktberichten

Marktberichte und Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse:

Vorteile:

  • Daten aus echten Verkaufsfällen
  • sachgerechte Analyse
  • statistische Sicherheit

 
Nachteile:

  • teilweise veraltet, Aktualisierungen werden nicht immer durchgeführt
  • Normierung für reinen Bodenwert in Siedlungsgebieten fragwürdig bzw. nicht vorhanden
  • Mieten werden selten ausgewiesen

 

Immobilienmarktberichte von Researchern / Maklern

Vorteile:

  • Daten sehr aktuell
  • Übersicht über Mieten
  • Regionale Daten


Nachteile:

  • zum Teil unklare Datengrundlagen und Methoden
  • nicht immer unabhängig

 
 

Bodenrichtwerte und Grundstücksmarktberichte in NRW auch 2017 kostenfrei

Posted by K.IM on Mai 02, 2017 in Allgemein
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Bodenrichtwerte und amtliche Grundstücksmarktberichte für NRW auch 2017 kostenfrei

Bodenrichtwerte Grundstücksmarktberichte kostenlos in NRW 2016_WeihnachtenSeit Anfang 2016 sind Abrufe von Bodentrichtwerten auf der Webseite des Bodenrichtwertsystems BORIS.NRW ohne Gebühren möglich. Somit stehen Ihnen sämtliche Produkte aus BORISplus.NRW kostenfrei auch im Jahr 2017 zur Verfügung. Alle Dokumente und Daten der amtlichen Grundstückswertermittlung, die online abgerufen werden können, wurden im Sinne von Open Data kostenfrei bereit gestellt.

Die neuen Bodenrichtwerte, Grundstücksmarktberichte und andere marktrelevanten Daten zur Wertermittlung von Immobilien im Jahr 2017 werden schrittweise in das System eingepflegt. Bodenrichtwerte bzw. andere marktrelevante Daten zurückliegender Jahrgänge sind unter Berücksichtigung der zugehörigen historischen Karten rückdatiert und abrufbar. Durch die Teilung des Bildes in zwei Bereiche können die historischen mit den aktuellen Werten verglichen werden.

Als zentrales Element dient weiterhin das große das Kartenbild. Ähnliche Darstellungen wurden vorher bereits bei der Beta-Version des Topographischen Informationsmanagements NRW (TIM-NRW) getestet. Mittels klick-sensitiver Richtwertzonen sind bestmögliche Bildschirmdarstellungen und Ausdrucke in BORISplus.NRW möglich.

Auch Grundstücksmarktberichte NRW frei verfügbar

Für alle Wertermittler von Immobilien bedeutet dies, dass Bodenrichtwerte für NRW auch im Jahr 2017 inklusive der Anpassungen kostenlos zur Verfügung stehen. Außerdem sind die für die Wertermittlung relevanten Daten der Grundstücksmarktberichte frei verfügbar. Während Sachverständige für Immobilienbewertung diese Daten bis 2016 kostenpflichtig abrufen mussten, stehen diese nun Wertermittlern aus allen Branchen, wie z.B. Maklern, Ingenieuren, Architekten, Versicherern und Banken zur Verfügung.

NRW als Vorreiter für Transparenz auf dem Immobilienmarkt

Das Bundesland NRW spielt damit deutschlandweit eine Vorreiterrolle in der Transparenz marktrelevanter Daten in der Immobilienbewertung. Bislang geht kein anderes Bundesland so weit in der gläsernen Darstellung der aufwendig ermittelten Daten. Im Gegenteil: je weiter man nach Süden schaut, umso schwärzer werden die Flecken auf den Karten der Bundesländer. Von einer bundesweiten, transparenten Darstellung der relevanten Daten für die Immobilienbewertung sind wir also noch weit entfernt.

Wer richtet sich denn noch nach Bodenrichtwerten?

Ralf Kröll Sachverständiger für Immobilienbewertung Kommentar zu Bodenrichtwert

Ein Beitrag von Dipl.-Ing. Ralf Kröll


 
In Deutschland werden von den kommunalen Gutachterausschüssen flächendeckend Bodenrichtwerte ermittelt und veröffentlicht. Grundlage dafür sind Analysen und Auswertungen von Grundstückskaufpreisen, die bei den Gutachterausschüssen vorliegen.
 
In den Ballungsräumen ist in letzter Zeit festzustellen, dass sich die Bodenrichtwerte stark vom tatsächlichen Marktgeschehen entfernt haben. Die Kaufpreise für unbebaute Grundstücke liegen größtenteils weit über den Bodenrichtwerten. Gründe dafür sind insbesondere:
 

  • In den dicht besiedelten Städten sind kaum noch unbebaute Grundstücke vorhanden. Die große Nachfrage nach Grundstücken für den Wohnungsbau kann somit nicht mehr befriedigt werden.
  • Zahlreiche Projektentwickler und Bauträger suchen händeringend nach Grundstücken, auf denen sie ihre Wohnhäuser realisieren und verkaufen können.
  • Hinzu kommen private Bauherren, die ihre eigenen Immobilienträume verwirklichen möchten.
  • Demgegenüber stehen die Gutachterausschüsse mit veralteten Daten. Bis die derzeit hohen Kaufpreise beim Gutachterausschuss ankommen und ausgewertet werden, vergehen teilweise mehrere Jahre.
  • Außerdem gibt es in den verdichteten Städten und Speckgürteln nur wenige Verkäufe von unbebauten Grundstücken, so dass die Gutachterausschüsse keine statistisch abgesicherten Auswertungen durchführen können. Aufgrund der fehlenden Datengrundlage werden die Bodenrichtwerte aus den letzten Jahren deshalb nur „vorsichtig“ auf ein aktuelles Datum fortgeschrieben. Die starken Preisanstiege der letzten Jahre werden auf diese Art und Weise jedenfalls nicht erfasst.

 

Einen Vorteil haben die niedrigen Bodenrichtwerte: Die Finanzämter nehmen in vielen Fällen die Bodenrichtwerte als Grundlage für ihre Steuerkalkulationen – und damit hat der Steuerzahler dann endlich mal die Nase vorn.

Bewirtschaftungskosten in der Immobilienbewertung

Posted by K.IM on Januar 10, 2017 in Immobilienbewertung
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Welche Bewirtschaftungskosten werden in der Immobilienbewertung berücksichtigt?

Bewirtschaftungskosten Verwaltungskosten Betriebskosten Immobilienbewertung 2017Häuser, Wohnungen, aber auch andere Gebäude erzeugen fortlaufend Bewirtschaftungskosten. In der Immobilienbewertung ist es daher notwendig, die Bewirtschaftungskosten eines Objektes zu ermitteln und richtig anzusetzen. Die Bewirtschaftungskosten haben direkten Einfluß z.B. auf den Reinertrag einer Immobilie im Ertragswertverfahren. Nach ImmoWertV setzen sich die Bewirtschaftungskosten aus folgenden Positionen zusammen:

  1. Verwaltungskosten
  2. Instandhaltungskosten
  3. Mietausfallwagnis
  4. Betriebskosten

Anhaltspunkte für die einzelnen Positionen findet man in der II. Berechnungsverordnung. Betriebskosten werden in der Betriebskostenverordnung geregelt. Im Folgenden werden die Daten der II. Berechnungsverordnung und Betriebskostenverordnung erläutert.

Verwaltungskosten

Die Verwaltungskosten umfassen die Kosten der zur Verwaltung des Grundstücks erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, den Wert der vom Eigentümer persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit sowie die Kosten der Geschäftsführung.

Die in der II. Berechnungsverordnung publizierten Verwaltungskosten werden in einem Turnus von 3 Jahren aktualisiert. Dabei werden die Kosten um den Prozentsatz verändert, um den sich auch der Verbraucherpreisindex für Deutschland geändert hat.  Die folgende Tabelle gibt eine Übersicht über die Entwicklung der Verwaltungskosten:

Verwaltungskosten nach II. Berechnungsverordnung in EUR (Stand: 01.01.2017)

Jahr 2004 2005 2008 2011 2014 2017
Haus / Wohnung 230 240,37 254,80 264,31 279,35 284,63
Garage 30 31,35 33,23 34,47 36,43 37,12

In den obigen Tabellenwerten sind eventuelle Zu- oder Abschläge von Verwaltungskosten noch nicht enthalten. Details zu Zu- und Abschlägen finden Sie bei GuG Aktuell.

Instandhaltungskosten

Instandhaltungskosten umfassen die Kosten, die infolge von Abnutzung oder Alterung zur Erhaltung des der Wertermittlung zugrunde gelegten Ertragsniveaus der baulichen Anlage während ihrer Restnutzungsdauer aufgewendet werden müssen. Sie sind für die Immobilienbewertung von erheblicher Relevanz, da sich teilweise hohe Geldbeträge ergeben. Instandhaltungskosten umfassen sowohl die Kosten für die laufende Instandhaltung als auch die Kosten für die Instandsetzung einzelner baulicher Teile, nicht jedoch die Kosten von Modernisierungsmaßnahmen.

Laut II. Bewertungsverordnung dürfen als Instandhaltungskosten je Quadratmeter Wohnfläche im Jahr angesetzt werden:

  1. für Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit am Ende des Kalenderjahres weniger als 22 Jahre zurückliegt, höchstens 7,10 EUR
  2. für Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit am Ende des Kalenderjahres mindestens 22 Jahre zurückliegt, höchstens 9 EUR
  3. für Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit am Ende des Kalenderjahres mindestens 32 Jahre zurückliegt, höchstens 11,50 EUR

 

Diese Sätze erhöhen oder verringern sich für Objekte je nach Alter, Zustand und Austattung eines Gebäudes. Falls eine Modernisierung zu einer Verlängerung der Restnutzungsdauer des Objektes geführt hat, sollte im Rahmen der Immobilienbewertung von einem fiktiven Baujahr ausgegangen werden.

Mietausfallwagnis

Das Mietausfallwagnis beschreibt das Risiko von Ertragsminderungen. Diese kommen in der Regel durch uneinbringliche Rückstände von Mieten, Pachten und sonstigen Einnahmen oder durch vorübergehenden Leerstand zustande. Das Mietausfallwagnis ist im Wesentlichen abhängig von der Lage des Objekts.

Das Mietausfallwagnis liegt bei Wohngebäuden in der Regel zwischen zwei und vier Prozent, bei Gewerbegebäuden zwischen vier und acht Prozent.

Betriebskosten

Betriebskosten sind die Kosten, die durch den Gebrauch des Grundstücks sowie seiner baulichen Anlagen laufend entstehen. Einen wichtigen Anhalt dafür, was im Einzelfall bei Wohngebäuden zu den Betriebskosten zu rechnen ist, gibt die II. Berechnungsverordnung in Verbindung mit der Betriebskostenverordnung. Betriebskosten werden dort im Wesentlichen definiert als:

  1. Laufende öffentliche Lasten des Grundstücks (Grundsteuer)
  2. Kosten der Wasserversorgung
  3. Kosten der Entwässerung
  4. Kosten des Betriebs der Heizungsanlage
  5. Kosten des Betriebs der Warmwasserversorgungsanlage
  6. Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen
  7. Kosten des Betriebs des maschinellen Personen- oder Lastenaufzuges
  8. Kosten der Straßenreinigung und Müllabfuhr
  9. Kosten der Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung
  10. Kosten der Gartenpflege
  11. Kosten der gemeinsam benutzten Beleuchtung
  12. Kosten der Schornsteinreinigung
  13. Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung
  14. Kosten für den Hauswart
  15. Kosten des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage ODER des Betriebs der mit einem Breitbandkabelnetz verbundenen privaten Verteilanlage
  16. Kosten der Einrichtungen für die Wäschepflege
  17. Sonstige Betriebskosten

Details zu den aufgeführten Punkten können der II. Bewertungsverordnung und der Betriebskostenverordnung entnommen werden. Die Betriebskosten sind nur dann  in der Immobilienbewertung anzusetzen, wenn sie nicht umlagefähig sind.

Bestehende Gebäude mittels Normalherstellungskosten (NHK) im Sachwertverfahren richtig bewerten

Posted by K.IM on November 03, 2016 in Haus, Immobilienbewertung, Sachwertverfahren
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Was bedeuten die Normalherstellungskosten (NHK) im Sachwertverfahren?

Baukosten Haus Normalherstellungskosten NHK 2010 Alterswertminderung SachwertverfahrenDas Sachwertverfahren findet insbesondere bei der Bewertung von Ein- und Zweifamilienhäusern Anwendung, da für die Käufer solcher Objekte in der Regel nicht die Rendite im Vordergrund steht. Ausgangspunkt des Sachwertverfahrens sind die Normalherstellungskosten (NHK). Dabei handelt es sich um Baukosten, die anfallen würden, wenn das zu bewertende Haus am Wertermittlungsstichtag neu errichtet werden würde. Und zwar mit modernen Baumaterialien, die am Wertermittlungsstichtag den Stand der Technik darstellen.

Normalherstellungskosten anpassen mittels Baupreisindex

Die derzeit gültigen Normalherstellungskosten wurden vom Gesetzgeber in der Sachwertrichtline vom 5. September 2012 veröffentlicht, auch bekannt als „NHK 2010“. Für die verschiedenen Gebäudetypen (Ein- Zweifamilienhaus, Doppelhaus, Reihenhaus) sind dort die Kostenkennwerte in EUR/qm festgelegt.

Da sich die „NHK 2010“ auf das Basisjahr 2010 beziehen, muss der Kostenkennwert eines Objektes darüber hinaus noch mit dem zum Stichtag gültigen Baupreisindex korrigiert werden. Der Bauspreisindex kann z.B. online beim Deutschen Statistischen Bundesamt (DESTATIS) eingesehen werden. Der angepasste Kostenkennwert wird dann mit der Bruttogrundfläche (BGF) eines Gebäudes multipliziert, um die Baukosten korrekt zu erfassen.

Alterswertminderung erfasst Diskrepanz zwischen Normalherstellungskosten (NHK) und bestehendem Gebäude

Im Sachwertverfahren gibt es somit eine erhebliche Diskrepanz zwischen den angesetzten Normalherstellungskosten (die beziehen sich nämlich auf einen Neubau zum Wertermittlungsstichtag) und einem tatsächlich schon vorhandenen Gebäude, das meistens schon etliche Jahre auf dem Buckel und mit einem Neubau nichts mehr zu hat.

Die Realitätsverzerrung, die durch die Normalherstellungskosten (NHK 2010) entsteht, ist vielen Bewertern nicht bewusst. Sie „spielen“ daher so lange mit den Normalherstellungskosten (NHK), bis sie aus ihrer Sicht zu einem alten Gebäude passen. Diese Vorgehensweise ist jedoch falsch!

Die alten Baumaterialen und die Abnutzung des Gebäudes müssen zwingend in der Alterswertminderung erfasst werden.

Die Alterswertminderung berechnet sich über die Restnutzungsdauer eines Hauses. Sie ist vom Baujahr und vom Modernisierungsgrad abhängig.

Das Sachwertverfahren kommt erst nach der Berücksichtigung der Alterswertminderung in der Realität des zu bewertenden Gebäudes an. Die NHK sind somit keine Rekonstruktionskosten, die veraltete Baumaterialien abbilden sollen!

NHK und Alterswertminderung in der Immobilienbewertungssoftware K.IM

In der Immobilienbewertungssoftware K.IM wird die beschriebene ImmoWertV-Vorgehensweise mit den aktuellen Normalherstellungskosten und der Alterswertminderung selbstverständlich richtig berücksichtigt. Die Werte der NHK 2010 sind in K.IM im Sachwertverfahren gemäß Sachwertrichtlinie für alle Gebäudetypen (Ein- Zweifmailienhaus, Doppelhaus, Reihenhaus) hinterlegt. Sie können auch den vorgegebenen Baupreisindex bei Bedarf manuell anpassen.

Die Alterswertminderung wird maßgeblich durch die Restnutzungsdauer berechnet. Tragen Sie dazu in K.IM das Baujahr und den Modernisierungsgrad ein, oder geben Sie manuell ein fiktives Baujahr an. K.IM berechnet Ihnen alle anderen Werte automatisiert.

Erschließungsbeiträge in der Immobilienbewertung

Posted by K.IM on September 29, 2016 in Ertragswertverfahren, Immobilienbewertung, ImmoWertV
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Wie werden Erschließungsbeiträge in der Immobilienbewertung richtig berücksichtigt?

Erschliessungsbeitraege in der Immobilienbewertung nach ImmowertvErschließung ist eine Grundvoraussetzung für die Bebaubarkeit eines Grundstücks. Nach den §§ 127 ff. Baugesetzbuch (BauGB) werden Erschließungsbeiträge z.B. erhoben für die Herstellung der Erschließungsanlage einschließlich Entwässerung und Beleuchtung (Straßen, Kanal, Wege, Grünanlagen, etc.). Darüber hinaus können Erschließungsbeiträge und Straßenbaubeiträge grundsätzlich auch bei einem bereits bebauten Grundstück für künftige Erschließungs- und Ausbaumaßnahmen erhoben werden.

Sind für ein zu bewertendes Grundstück noch Erschließungsbeiträge zu leisten, müssen diese bei der Immobilienbewertung berücksichtigt werden. Die Erschließungsbeiträge können im Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren oder Vergleichswertverfahren einen erheblichen Werteinfluss auf den Verkehrswert eines Grundstücks haben.

Beispiel: Bei einem 400 m² großen Grundstück und Erschließungsbeiträgen von 30 EUR/m² ergibt sich ein zu zahlender Betrag von 12.000 EUR.

Der tatsächliche Verteilungsschlüssel wird kommunal unterschiedlich festgelegt. Maßgeblich kann wie im Beispiel die Grundstücksfläche (m²) sein, alternativ die Art und das Maß der baulichen oder sonstigen Nutzung oder die Grundstücksbreite (m) an der Erschließungsanlage.

Erschließungsbeiträge bei der Kommune erfragen

Ob noch Erschließungsbeiträge zu zahlen sind und wenn ja, in welcher Höhe, kann bei der jeweiligen Kommune erfragt werden. Man muss damit rechnen, dass die Auskunft kostenpflichtig ist! Einen Hinweis darauf, ob noch Erschließungsbeiträge zu leisten sind, erhält man oft auch bei der Ortsbesichtigung. Wenn nämlich die Straße, an der das zu bewertende Objekt liegt, noch nicht endgültig ausgebaut ist, fallen zukünftig wahrscheinlich noch Erschließungsbeiträge an.

Neben den Erschließungsbeiträgen nach §§127 BauGB ff. gibt es jedoch noch weitere öffentlich-rechtliche Beiträge, welche in der Immobilienbewertung berücksichtigt werden müssen. Darunter fallen z.B. Ablösebeiträge für Stellplatzverpflichtungen oder Beiträge aufgrund von Satzungen der Wasser- und Bodenverbände.

Erschließungsbeiträge werden als „Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale“ angesetzt

Viele Immobilienbewerter rechnen den zukünftig noch zu zahlenden Erschließungsbeitrag in den Bodenwert ein. Das ist falsch! Ausstehende Erschließungsbeiträge müssen in der Immobilienbewertung als „Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale“ im Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren und Vergleichswertverfahren angesetzt werden.

Abzinsung von Erschließungsbeiträgen

Wenn die Erschließungsbeiträge erst in ferner Zukunft anfallen, dann müssen die jeweiligen Zahlungen auf den Wertermittlungsstichtag abgezinst werden. Geht man beispielsweise davon aus, dass die im oben genannten Bespiel berechnete Zahlung von 12.000 EUR erst in 10 Jahren anfällt, dann ergibt sich bei einem Liegenschaftszinssatz von 4,0 Prozent folgender abgezinster Erschließungsbeitrag:

12.000 EUR / (1 + 0,04) ^ 10 = 8.107 EUR

Renovierung und Instandhaltung richtig berücksichtigen in der Immobilienbewertung

Posted by K.IM on August 03, 2016 in Ertragswertverfahren, Immobilienbewertung, ImmoWertV
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Renovierung und Instandhaltung richtig berücksichtigen in der Immobilienbewertung

Renovierung_Haus_Wohnung_ImmobilienbewertungDie Heizung überaltert, der Keller feucht oder der Sanitärbereich museumsreif – in der Praxis kommt es häufig vor, dass eine Immobile eine Renovierung oder Sanierung bitter nötig hat. Spätestens beim Verkauf eines renovierungsbedürftigen Objekts müssen Makler und andere Immobilienprofis den Aufwand für eine Renovierung oder Modernisierung in die Wertermittlung einfließen lassen, um einen marktgerechten Verkehrswert z.B. durch das Ertragswertverfahren zu erhalten – welcher letztlich den richtigen Angebotspreis darstellt.

Aber wie wird der Aufwand für die Renovierung richtig in der Immobilienbewertung nach ImmowertV berücksichtigt?

Grundsätzlich gilt: Die Kosten für die Renovierung oder die Modernisierung werden im Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren und Vergleichswertverfahren immer als „Besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal“ nachträglich betrachtet.

Das bedeutet z.B. im Ertragswertverfahren, dass selbst bei einem modernisierungsbedürftigen Gebäude die Mieten für den modernisierten Zustand angesetzt werden. Analog werden im Sachwertverfahren für Einfamilienhäuser die Normalherstellungskosten wie bei einem Neubau angesetzt. Es wird also zunächst von der Fiktion des modernisierten Gebäudes ausgegangen. Der Übergang von der Fiktion zur Realität wird erst am Ende des jeweiligen Wertermittlungsverfahrens vollzogen, indem die Modernisierungskosten als „Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale““ wertmindernd abgezogen werden.

Renovierung und Sanierung – die Sichtweise des Käufers einnehmen

Bei der Bewertung von renovierungsbedürftigen Objekten muss man also die Sichtweise des Käufers einnehmen. Die sieht in der Regel folgendermaßen aus: Bevor ich in das neu erworbene Objekt einziehe oder es vermiete, müssen die Renovierungsrückstände beseitigt werden. Dann ist das Gebäude wieder auf einem Niveau, das modernen Wohn- und Lebensverhältnissen entspricht. Aufgrund der Kosten, die für die Renovierung anfallen, zahlt der potenzielle Käufer natürlich weniger als für ein modernes (renoviertes) Gebäude.

Diese Vorgehensweise ist ungewöhnlich, denn man bewertet zunächst eine fiktive (renovierte) Qualität, die es im Moment noch nicht gibt. Man muss als Bewerter somit in die Zukunft schauen und die noch nicht vorhandene Qualität und die damit verbundenen Renovierungskosten vorhersagen. Dies hat jedoch in der Immobilienbewertung wichtige Auswirkungen auf die anzusetzende Restnutzungsdauer einer Immobilie. Nimmt man fiktiv Renovierungen und Sanierungen an, verjüngt sich das Gebäude und die Restnutzungsdauer steigt. Diese hat entscheidenden Einfluss auf den jeweiligen Sachwert oder Ertragswert einer Immobilie. Würde man das originäre Baujahr annehmen oder keine Verjüngung durch Modernisierung, würde man einen falschen Verkehrswert erhalten.

Fazit: Renovierungsbedürftige Objekte werden von den potenziellen Käufer in der Regel unter dem Gesichtspunkt der Renovierung gekauft. Der renovierte Zustand und die damit zusammenhängenden Renovierungskosten sind die Grundlage für die Preisbildung derartiger Objekte. Diese Denkweise wird in der Wertermittlung nachvollzogen, indem der fiktiv renovierte Zustand bewertet wird und erst danach die Renovierungskosten abgezogen werden.

Wie wird eine Renovierung in der Immobilienbewertungssoftware K.IM berücksichtigt?

In der Immobilienbewertungssoftware K.IM wird der Einfluss einer Renovierung oder Sanierung hauptsächlich in dem Feld „Modernisierung“ erfasst. Hier kann der Anwender den zukünftigen Modernisierungsstandard wählen. K.IM verjüngt das jeweilige Gebäude automatisiert. Die Kosten für die Renovierung können in K.IM dann als „Besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal“ für jede Immobilie individuell eingegeben werden. Hier kann es keine voreingestellten Werte geben, denn jedes Objekt weist andere Merkmale und damit verbunden Kosten für die Renovierung auf, die entsprechend berücksichtigt werden müssen. In der unten stehenden Grafik sehen Sie die K.IM-spezifische Eingabemaske, in der Sie die „Besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale““ Ihres Bewertungsobjekts leicht erfassen können.

Renovierung und Modernisierung Wertermittlungsverfahren Immobilienbewertung Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale KIM Immobilienbewertungssoftware

Datenupdate 2016 für K.IM 3.5

Posted by K.IM on Juni 28, 2016 in Allgemein
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Immobilienbewertungssoftware K.IM 3.5: Datenupdate 2016 erschienen

K.IM Datenupdate 2016 kaufenWir freuen uns, unseren Bestandskunden das Datenupdate 2016 für K.IM – der Software für kompakte Immobilienbewertung anbieten zu können. Profitieren Sie bei Ihrer Immobilienbewertung von aktuellen Hintergrunddaten 2016:
 

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HINWEIS: das Update funktioniert nur in Verbindung mit einer bestehenden Installation von KIM 3.5. Sie erhalten die genauen Update-Anweisungen direkt nach dem Kauf per Email zugesandt.
 

Jetzt als Bestandskunde kaufen für nur 39 EUR (brutto)!

 

 

Sind Sie noch kein K.IM-Kunde?

Was ist K.IM – Software für kompakte Immobilienbewertung?

K.IM ist eine Software, die Ihnen Immobilienbewertung nach ImmoWertV in einfachen und wenigen Schritten professionell ermöglicht. Sie haben alle Wertermittlungsverfahren nach ImmoWertV mit der Immobilienbewertungssoftware K.IM in einer Hand:

 
Mit K.IM können Sie ALLE Arten von Immobilien bewerten:

  • unbebaute Grundstücke
  • Einfamilienhaus
  • Zweifamilienhaus
  • Reihenhaus
  • Reihenmittelhaus
  • Reihenendhaus
  • Mehrfamilienhaus
  • gemischt genutztes Objekt
  • Wohnungseigentum/Teileigentum
  • Gewerbeimmobilien

 
K.IM bietet Ihnen Vorschläge für wichtige wertrelevante Merkmale einer Immobilie:

  • Bodenwert
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Jeder wertrelevante Parameter in der Immobilienbewertung kann von Ihnen darüber hinaus in K.IM angepasst werden.
 
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Immobilien professionell bewerten und vermarkten – Rückblick auf die Jahrestagung 2016 der GfI in Köln

Posted by K.IM on Juni 23, 2016 in Immobilienbewertung, Jahrestagung, Makler
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Immobilien professionell bewerten und vermarkten – Rückblick auf die Jahrestagung der GfI 2016

Jahrestagung GfI Koeln 2016 Immobilienbewertung Makler

Köln/Bonn Am 07. April 2016 hat die Gesellschaft für Immobilienbewertung (GfI) ihre Jahrestagung in Köln mit großem Erfolg abgehalten. Aktuelle Themen und Lösungen für Makler und andere Profis aus dem Bereich der Immobilien und Immobilienbewertung wurden von verschiedenen Vortragenden vorstellt. Außerdem konnten während der Vortragspausen und im Rahmen des rheinischen Abends bei Snacks und Kölsch Kontakte geknüpft und Erfahrungen ausgetauscht werden. Anschließend hatten die Teilnehmer die Gelegenheit, die Jahrestagung der GfI 2016 zu bewerten. Gesponsert wurde die Tagung durch K.IM, die Software für kompakte Immobilienbewertung.

Bunter Strauß an Themen für Immobilienmakler und –profis

Die Vorträge bildeten einen bunten Strauß von aktuellen Themen, die von den Teilnehmern und den Vortragenden bis in den Abend diskutiert wurden. Als Keynote-Speaker erwartete die Teilnehmer der vielfach ausgezeichnete Immobilienmakler Filippo Mannella, der über Schwerpunktkompetenzen zur Qualitätssteigerung im Maklerwesen informierte. Als weiteres Highlight berichteten die Spezialisten in der Immobilienbewertung und im Immobilienrecht Dipl.-Ing. Ralf Kröll und Dr. Björn Haack über brandaktuelle Themen rund um Wertigkeiten und Märkte. Der IT-Experte Dr. Sebastian Baldauf versorgte die Teilnehmer mit einem in der heutigen Zeit überlebensnotwendigen Einblick in die Welt der digitalen (mobilen) Strategien und deren Potentiale für das Online-Marketing. Das Bild rundete Marina Burchard ab. Sie zeigte, wie die Systematisierung des Verkaufs dem Immobilienmakler zu Erfolgen verhelfen kann. Im Einzelnen wurden den Teilnehmern folgende Themen angeboten:

Tools zur Online-Bewertung von Immobilien nutzlos?

Können Online-Bewertungssysteme für Immobilien den Wert eines Objektes marktgerecht errechnen? Der Sachverständige für Immobilienbewertung Ralf Kröll hat den Test gemacht und mehrere Anbieter und Plattformen dem Härtetest unterzogen. Sein Resultat:

Keines der Online-Tools der verschiedensten Anbieter ist in der Lage, die individuelle Immobilie marktgerecht darzustellen!

Fazit: Als grobe Näherung kann man die Onlinetools zur Immobilienbewertung für kleines Geld bemühen. Eine Anpassung an den lokalen Markt kann keines der Tools bieten. Eine realistische Markteinschätzung bzw. Immobilienbewertung bedarf immer noch des Sachverstands eines Bewerters, welcher die lokalen Gegebenheiten als Makler, Architekt oder Bauingenieur genau kennt und für den lokalen Immobilienmarkt bewerten kann. Den Tagungsteilnehmern wurden Möglichkeiten aufgezeigt, wie sie zukünftig professionell auf Kunden regieren können, die auf Basis dieser ungenaueren Immobilienbewertungen verhandeln wollen.

Schwerpunktkompetenzen zur Qualitätssteigerung im Maklerwesen

Filippo Mannella zeigte zunächst auf, dass es in den letzten Jahren eine Reihe an Bemühungen zur Qualitätssteigerung im Maklerwesen gegeben hat, insbesondere die geplante Zulassungsregelung für Immobilienmakler und Wohnungseigentumsverwalter. Danach berichtete er über den Einsatz eines systematischen Marketings in seinem Maklerbüro. Er gab umfangreiche Tipps, z.B. zur Gestaltung von Anzeigen, zur Darstellung der Immobilien auf Fotos und zum realen sowie virtuellen Auftritt des Maklers. Schließlich wies er eindringlich auf die Wichtigkeit des Empfehlungsmarketings hin. Dieses extrem wichtige Tool wird derzeit noch von viel zu wenigen Maklern genutzt. Die Tagungsteilnehmer konnten letztendlich viele interessante Marketingaspekte mit nach Hause nehmen, die sie schnell und einfach in die Tat umsetzen können.

Mietpreisbremse – Bremse oder politisches Gaspedal?

Die Mietpreisbremse ist ein politisch installiertes Instrument zur Entschleunigung der Preissteigerung von Mieten in bestimmten Siedlungsräumen. Hat dieses Instrument einen Einfluss auf den Wert einer Immobilie? Wird die Mietpreisbremse überhaupt von dem Märkten wahrgenommen? Auf welche Daten stützt sich die Mietpreisbremse? Entpuppt sie sich am Ende sogar als neuer Solidaritätszuschlag? Der Sachverständige Ralf Kröll kennt die Antworten auf diese brennenden Fragen. Er zeigte den Teilnehmer der Jahrestagung, dass es die Mietpreisbremse einerseits noch nicht auf dem Immobilienmarkt angekommen ist. Sie wird von den Marktteilnehmern ganz einfach ignoriert. Andererseits stellte Kröll dar, dass die Mietpreisbremse kaum Auswirkungen auf die einzelnen Immobilien hat, wenn sie, wie gesetzlich vorgesehen, auf 5 Jahre begrenzt bleibt. Lesen Sie hier mehr zum Thema Mietpreisbremse!

Online-Marketing Strategien für Immobilienmakler

Das Internet ist ein wichtiges Marketing-Instrument für nahezu alle Teilnehmer der Immobilienwirtschaft geworden. Auch Immobilienmakler können die Vermarktung, den Vertrieb von Immobilien und die Kundenakquise online gestalten. In den letzten Jahren hat sich die Internetnutzung jedoch mehr und mehr auf mobile Geräte verschoben. Um auf diesem Markt bestehen zu können, gilt es, eine Menge Regeln zu beachten. Der Experte Dr. Sebastian Baldauf informierte die Teilnehmer der Jahrestagung über aktuelle Entwicklungen im Bereich mobiles Internet, Pagespeed und Suchmaschinenoptimierung mit Schwerpunkt auf Anforderungen für Immobilienmakler.

Sicheres Auftreten durch Objektart-Frames

Sicherlich kennen Sie die Situation: ein Kunde möchte, dass Sie seine exotische Immobilie bewerten, vermarkten oder für (Erbschafts-)steuerliche Fragen bearbeiten. Nun haben Sie das baufällige Mehrfamilienhaus in 1a Bestlage mit Denkmalschutz und bereichsweisem Nießbrauch vor der Brust. Objektart-Frames helfen Ihnen dabei, JEDE Immobilie nach einem Muster in alle (rechtlich) relevanten Bereiche zu strukturieren und zu analysieren. Der öffentlich bestelle und vereidigte Sachverständige für Immobilienbewertung Dr. Haack hat in seinem Vortrag die Objektart-Frames vorgestellt und den Teilnehmern als wichtige Hilfestellung bei der Immobilienbewertung und Vermarktung empfohlen. Wie Objektartframes im Detail aussehen lesen Sie demnächst in einem ausführlichen Artikel im Detail – exklusiv bei K.IM, der Software für kompakte Immobilienbewertung.

Ein voller Erfolg- auch dank der Teilnehmer

Entscheidend für das Gelingen einer Tagung sind nicht nur deren Organisation und die Qualität der Vorträge. Heutzutage entscheiden die Teilnehmer selbst darüber, ob eine Veranstaltung ein Erfolg war oder nicht. Sie haben uns in allen Punkten nach Schulnotensystem als exzellent eingestuft. Dieses Kompliment geben wir an dieser Stelle gerne zurück. Wir möchten uns an dieser Stelle herzlich für die vielen Gespräche, Diskussionen und das tolle Feedback bedanken.

Resultat der anonymen Teilnehmerbefragung nach Schulnotensystem:

Thema Note
Vortrag Onlinestrategien (Dr. Sebastian Baldauf) 1
Vortrag Verkaufssystematisierung (Marina Burchard) 1
Vortrag Objektart-Frames (Dr. Björn Haack) 1
Vortrag Online-Tools/Mietpreisbremse (Dipl.-Ing. Ralf Kröll) 1
Vortrag Erfolgsstrategien für Makler (Filippo Mannella) 1
Dauer der Vorträge 1
Inhaltliche Relevanz 1

Unsere Note für die Teilnehmer: 1+

Die GfI bereitet bereits die Jahrestagung 2017 vor. Wir werden Sie rechtzeitig über Termine und Anmeldeverfahren informieren.

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