Mietpreisbremse – (wert)relevant oder neuer Solidaritätszuschlag?

Posted by K.IM on April 14, 2016 in Miete, Mietpreisbremse
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Wirkungsloser Investitionsstau?

Mietpreisbremse Wohnung Haus In den Medien ist die Mietpreisbremse ein beherrschendes Thema. Die zahlreichen Veröffentlichungen und Diskussionen zeigen, dass das Thema die Marktakteure noch nicht richtig erreicht hat. Das liegt vor allem an den erheblichen Unsicherheiten und Ungereimtheiten im Hinblick auf die praktische Umsetzung. Die WELT spricht beispielsweise davon, dass beim „Mythos Mietpreisbremse“ keine eindeutigen Bremseffekte erkennbar sind. Ein Kommentar in der FAZ kommt zu dem Schluss, dass die Mietpreisbremse die auf dem Wohnungsmarkt dringend benötigten Investitionen hemmt.
 

Die Mietpreisbremse ist nicht (wert)relevant

Auf der Jahrestagung der Gesellschaft für Immobilienbewertung 2016* am 7. April 2016 in Köln ging es in einem Vortrag von Dipl.-Ing. Ralf Kröll ebenfalls um die Effekte der Mietpreisbremse. Dabei machte Kröll deutlich, dass die Mietpreisbremse völlig überbewertet wird. Wenn man nämlich davon ausgeht, dass die gesetzlich verankerte Begrenzung auf fünf Jahre auch tatsächlich eingehalten wird, so ist der Einfluss auf den Wert einer Immobilie vernachlässigbar gering.

Die Mietpreisbremse verpufft möglicherweise nach fünf Jahren als wirkungsloser, kurzfristiger Investitionsstau. Die monetären Effekte spielen über diesen Zeitraum überhaupt keine marktrelevante Rolle für die Akteuere der Immobilienwirtschaft.

Dies zeigt die folgende Grafik, in der die Wertminderung durch die Mietpreisbremse für ein typisches Kölner Mietwohnobjekt mit vier Wohnungen zu sehen ist. Der Verkehrswert ohne Berücksichtigung der Mietpreisbremse liegt bei rd. 690.000 EUR. Geht man von einer fünfjährigen Laufzeit der Mietpreisbremse aus, beträgt die Wertminderung nur rd. 18.000 EUR (das sind rd. 2,6 Prozent des Verkehrswerts). Diese Wertminderung liegt lediglich im gutachterlichen Genauigkeitsbereich.

Mietpreisbremse_Laufzeit_Wertminderung
 

Mietpreisbremse = neuer Solidaritätszuschlag zum Wählerfang?

Nur dann, wenn die Mietpreisbremse länger als 5 Jahre laufen sollte (was im Gesetz bislang nicht vorgesehen ist) können sich messbare Auswirkungen auf die Immobilienwerte ergeben. Die Eigentümer könnten sich somit zurücklehnen und den Auslauf der Mietpreisbegrenzungen in Ruhe abwarten. Allerdings gab es eine derartige Laufzeitbegrenzung schon einmal: beim Solidaritätszuschlag. Dieser war zunächst auf ein Jahr begrenzt. Was aus der Begrenzung geworden ist, sieht jeder, der einen traurigen Blick auf seine Lohnabrechnung wirft. Und die nächsten Wahlen, bei denen viele Mieter als glückliche Wähler zur Urne gehen sollen, stehen auch schon vor der Tür.

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