Sachwertverfahren: Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale

Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale im Sachwertverfahren

In § 8 Abs. 3 ImmoWertV latuet es zum Thema besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale wie folgt:

Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale wie beispielsweise eine wirtschaftliche Überalterung, ein überdurchschnittlicher Erhaltungszustand, Baumängel oder Bauschäden sowie von den marktüblich erzielbaren Erträgen erheblich abweichende Erträge können, soweit dies dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entspricht, durch marktgerechte Zu- oder Abschläge oder in anderer geeigneter Weise berücksichtigt werden.

Vertiefend dazu werden in der Sachwert-Richtlinie einige besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale und ihre Behandlung aufgezählt:

  • Besondere Ertragsverhältnisse: Weist das Wertermittlungsobjekt vom Üblichen abweichende Erträge auf, ist dieser Umstand wertmindernd oder werterhöhend zu berücksichtigen. Die Wertminderung bzw. Werterhöhung ist nach den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens zu ermitteln.
  • Baumängel und Bauschäden: Wertminderungen auf Grund von Baumängeln und/oder Bauschäden können durch Abschläge nach Erfahrungswerten, unter Zugrundelegung von Bauteiltabellen oder auf der Grundlage von Schadensbeseitigungskosten berücksichtigt werden. Ein Abzug der vollen Schadensbeseitigungskosten kommt nur in Betracht, wenn der Schaden unverzüglich beseitigt werden muss. Dabei ist ggf. ein Vorteilsausgleich („neu für alt“) vorzunehmen.
  • Wirtschaftliche Überalterung: Ausnahmsweise kommt zusätzlich zum Ansatz der Alterswertminderung ein Abschlag wegen wirtschaftlicher Überalterung in Betracht, wenn das Bewertungsobjekt nur noch eingeschränkt verwendungsfähig bzw. marktgängig ist. Anhaltspunkte für eine wirtschaftliche Überalterung sind z.B. erhebliche Ausstattungsmängel, unzweckmäßige Gebäudegrundrisse und eine unzweckmäßige Anordnung der Gebäude auf dem Grundstück.
  • Überdurchschnittlicher Erhaltungszustand: Ausnahmsweise kommt ein Zuschlag wegen überdurchschnittlichen Erhaltungszustands in Betracht, wenn sich das Bewertungsobjekt in einem besonders gepflegten Zustand befindet. In Abgrenzung zur Modernisierung handelt es sich hier um über das übliche Maß hinausgehende Instandhaltungsmaßnahmen, die in ihrer Gesamtheit zwar das Erscheinungsbild des Bewertungsobjekts überdurchschnittlich positiv beeinflussen, jedoch keine Erhöhung der Restnutzungsdauer bewirken.
  • Freilegungskosten: Bei Freilegungs-, Teilabriss- und Sicherungsmaßnahmen, die bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise erforderlich sind und noch nicht bei der Ermittlung des Bodenwerts berücksichtigt wurden, sind ggf. die anfallenden Kosten, die Verwertungserlöse für abgängige Bauteile und die ersparten Baukosten durch die Verwendung vorhandener Bauteile zu berücksichtigen.
  • Bodenverunreinigungen: Bodenverunreinigungen können vorliegen bei schädlichen Bodenveränderungen, Verdachtsflächen, Altlasten und altlastenverdächtigen Flächen. Die Wertminderung von entsprechenden Grundstücken kann in Anlehnung an die Kosten ermittelt werden, die für eine Sanierung, Sicherungsmaßnahmen, Bodenuntersuchungen oder andere geeignete Maßnahmen zur Gefahrenabwehr erforderlich sind. Der Umfang des hierfür erforderlichen Aufwands hat sich an der baurechtlich zulässigen bzw. ausgeübten Nutzung des Grundstücks zu orientieren (§ 4 Abs. 4 Bundesbodenschutzgesetz BBodSchG).
  • Grundstücksbezogene Rechte und Belastungen: Hinsichtlich der Ermittlung der Auswirkungen von grundstücksbezogenen Rechten und Belastungen wird auf Nr. 4 des Zweiten Teils der WertR 2006 verwiesen.

 

Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale dürfen erst am Ende des Sachwertverfahrens nach der Berechnung des marktangepassten vorläufigen Sachwerts berücksichtigt werden. Sie sind in dem marktangepassten vorläufigen Sachwert (der auch in K.IM berechnet wird) nicht enthalten. Der marktangepasste vorläufige Sachwert ist somit eine Fiktion. Es ist nicht der Wert des real vorhandenen Objekts. Es ist der Wert eines „normal“ instandgehaltenen Objekts ohne Baumängel, Bauschäden und sonstige Besonderheiten. Der tatsächlich vorhandene Unterhaltungszustand und eventuell vorhandene Besonderheiten werden in der Regel erst am Ende des Verfahrens berücksichtigt.

Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale im SachwertverfahrenDamit tun sich die meisten Bewerter schwer, denn man bewertet zunächst nicht das, was tatsächlich vorhanden ist, sondern das, was ein Käufer gerne hätte:

  • ein „normal“ instandgehaltenes Objekt
  • ohne Baumängel und Bauschäden
  • ohne anderweitige Besonderheiten, wie z.B. rechtliche Belastungen

Bei einem modernisierungsbedürftigen Gebäude werden deshalb die Normalherstellungskosten für den modernisierten Zustand angesetzt und nicht die Normalherstellungskosten für den modernisierungsbedürftigen Zustand. Es wird somit zunächst von der Fiktion des modernisierten Gebäudes ausgegangen. Der Übergang von der Fiktion zur Realität wird erst am Ende des Verfahrens vollzogen, indem die Modernisierungskosten wertmindernd abgezogen werden.

 

Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale im Sachwertverfahren in der Immobilienbewertungssoftware K.IM

Die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale müssen für jedes Bewertungsobjekt individuell eingegeben werden. Hier kann es keine voreingestellten Werte geben, denn jedes Objekt weist andere Merkmale auf, die entsprechend berücksichtigt werden müssen. In der unten stehenden Grafik sehen Sie die K.IM-spezifische Eingabemaske, in die Sie die Besonderen objektspezifischen Merkmale Ihres Bewertungsobjekts eingeben können.

Sachwertverfahren_besondere_objektspezifische_Grundstücksmerkmale_KIM_Immobilienbewertungssoftware

Comments are closed.

^ Back to Top