Normalherstellungskosten nach Sachwertrichtlinie 2010

Bei der Ermittlung der Herstellungskosten wird auf so genannte Normalherstellungskosten nach Sachwertrichtlinie 2010 zurückgegriffen. Das hat folgenden Grund: Die tatsächlichen Herstellungskosten von Gebäuden sind in hohem Maße von ungewöhnlichen Mehr- oder Minderkosten geprägt. Bei diesen ungewöhnlichen Mehr- oder Minderkosten kann es sich zum Beispiel um Nacht- oder Feiertagsarbeiten, Eigenleistungen, besondere Baumaßnahmen oder Kostenvorteile infolge persönlicher Beziehungen handeln.

Wenn man also die tatsächlichen Herstellungskosten zur Grundlage des Sachwertverfahrens machen würde, so würde sich als Ergebnis ein rein subjektiver Betrag ergeben. Da der Verkehrswert als Zielgröße der Wertermittlung jedoch von subjektiven Einflüssen frei sein soll, muss man objektive und durchschnittliche Herstellungskosten zu seiner Ermittlung heranziehen. Deshalb gibt es die Normalherstellungskosten, die nichts anderes als durchschnittliche Herstellungskosten für bestimmte Gebäudearten sind.

Nachfolgend finden Sie einen Auszug aus den so genannten NHK 2010 (Normalherstellungskosten mit dem Basisjahr 2010) für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppelhäuser, Reihenhäuser (gemäß Anlage 1 der Sachwert-Richtlinie). Die Umsatzsteuer und die Baunebenkosten sind in den NHK enthalten.

Sachwertverfahren Normalherstellungskosten NHK 2010 Sachwertrichtlinie Haus

Die Standardstufe ist gleichbedeutend mit der Ausstattung des Gebäudes. Bezüglich der Einordnung eines Gebäudes in die fünf Standardstufen gibt es in der Sachwert-Richtlinie umfangreiche Tabellen. In der Bewertungssoftware K.IM haben wir die Standardstufen vereinfachend wie folgt definiert:

Standardstufe 1: unzeitgemäß
Standardstufe 2: einfach
Standardstufe 3: mittel
Standardstufe 4: gehoben
Standardstufe 5: stark gehoben

Mit dem Gebäudetyp und der Standardstufe kann man der obigen Tabelle relativ schnell und einfach einen NHK-Wert entnehmen. Beispiel: Für ein freistehendes Einfamilienhaus mit Keller, Erdgeschoss, Obergeschoss und nicht ausgebautem Dachgeschoss ergeben sich für eine mittlere Ausstattung Normalherstellungskosten von 730 EUR/m². Diese Kosten beziehen sich auf das Jahr 2010 und die Brutto-Grundfläche des Gebäudes.

Hinweis: In der Sachwert-Richtlinie kann man nach einer bestimmten Vorschrift auch Zwischenwerte für Gebäude, deren Ausstattung zwischen den definierten Standardstufen liegt, berechnen. In K.IM wurden diese Differenzierungen aus Vereinfachungsgründen nicht berücksichtigt. Sie können jedoch den von KIM berechneten Kostenkennwert auch manuell überschreiben.

 

Baupreisindex

Die mittels der Gebäudetyp und Standardstufe ermittelten Normalherstellungskosten beziehen sich auf das Jahr 2010. Man nennt dieses Jahr das „Basisjahr“ der Tabelle. Es liefert den Zeitbezug für die Normalherstellungskosten. Bei den NHK 2010 handelt es sich somit um Kosten, wie sie anfallen würden, wenn ein Bewertungsobjekt im Jahr 2010 nochmals errichtet werden müsste.

Es ist in der Regel immer ein Zeitunterschied zwischen dem Basisjahr und dem Wertermittlungsstichtag vorhanden. In dieser Zeit können sich die Herstellungskosten ändern, was entsprechend berücksichtigt werden muss.

Der Baupreisindex, der den Verlauf der Preisentwicklung von Herstellungskosten für Gebäude repräsentiert, soll laut der SW-RL den Veröffentlichungen des statistischen Bundesamtes entnommen werden. Beispiel: Am Wertermittlungsstichtag im Jahr 2015 sind die Baukosten laut der Internetseite des statistischen Bundesamtes gegenüber dem Jahr 2010 um rd. 10 Prozent gestiegen. Damit müssten die Normalherstellungskosten von 730 EUR/m² um 10 Prozent erhöht werden, womit sich aktuelle Normalherstellungskosten von 803 EUR/m² ergeben.

Beim Statistischen Bundesamt (DESTATIS) finden Sie online den aktuellsten und zurückliegenden Baupreisindex.

 

Brutto-Grundfläche (BGF)

Die Berechnungsvorschrift für die Brutto-Grundfläche findet sich zunächst in der DIN 277. Demnach ist die Brutto-Grundfläche die Summe der nutzbaren Grundflächen aller Grundrissebenen eines Bauwerks. Maßgebend für die Berechnung der Brutto-Grundfläche sind die äußeren Maße der Bauteile (in Fußbodenhöhe) einschließlich Verkleidung, z.B. Putz. Konstruktive und gestalterische Vor- und Rücksprünge an den Außenflächen bleiben dabei unberücksichtigt.

Normalherstellungskosten Bruttogrundfläche DIN277

Brutto-Grundfläche nach DIN 277

Geht man davon aus, dass alle vier Ebenen des links stehenden Gebäudes nutzbar sind, dann ergibt sich die Brutto-Grundfläche des Gebäudes aus den Flächen aller vier Geschosse. Die Flächen werden an den Außenkanten des Gebäudes gemessen. Im Unterschied zur Wohnfläche wird der Keller mit einbezogen; im Dachgeschoss werden keine Abzüge unter den nutzbaren Dachschrägen gemacht.

Für die Sachwertermittlung wurde die in der DIN 277 definierte Brutto-Grundfläche leicht abgeändert. Dies gilt vor allem für die Flächenberechnung in Dachgeschossen. Demnach stellt sich bei Dachgeschossen immer die Frage, ob sie nutzbar sind. Nur dann werden sie bei der Berechnung der BGF berücksichtigt. Die Sachwert-Richtlinie unterscheidet diesbezüglich wie folgt:

  • nutzbare Dachgeschosse mit eine lichten Höhe von mehr als 2,00 m: Die Grundfläche der Dachgeschossebene wird bei der Ermittlung der BGF voll angerechnet.
  • eingeschränkt nutzbare Dachgeschosse mit einer lichten Höhe zwischen 1,25 m und 2,00 m: Laut der Sachwert-Richtlinie handelt es sich bei eingeschränkt nutzbaren Dachgeschossen um nicht ausbaufähige Dächer, die z.B. als Lager und Abstellräume oder als Räume für betriebstechnische Anlagen genutzt werden können. Die Grundfläche der eingeschränkt nutzbaren Dachgeschossebene wird bei der Ermittlung der BGF voll angerechnet, wenn sie begehbar ist, was eine feste Decke und die Zugänglichkeit voraussetzen. Allerdings soll beim Ansatz der NHK ein Abschlag vom Kostenkennwert für die Gebäudeart mit nicht ausgebautem Dachgeschoss angesetzt werden.
  • nicht nutzbar, lichte Höhe ≤ 1,25 m: Hierbei handelt es sich um Flachdächer bzw. flach geneigte Dächer. Die Dachfläche wird bei der Berechnung der BGF nicht angerechnet.

Die Berechnung der Brutto-Grundfläche stellt viele Anwender erfahrungsgemäß vor Probleme. Dies gilt insbesondere für die Flächenberechnung in Dachgeschossen. Aus diesem Grund haben wir in der Bewertungssoftware K.IM einen Automatismus eingeführt. Immer dann, wenn Sie zu Beginn eines Projekts den Assistenten benutzen, wird die Brutto-Grundfläche näherungsweise aus der Wohnfläche berechnet. Der Berechnung liegen durchschnittliche Standardgebäude zugrunde. Da jede Immobilie von der Standardform abweicht, ist es wichtig, die automatisch berechnete Brutto-Grundfläche auf Plausibilität zu überprüfen. Dazu benötigt man die tatsächlichen Baupläne oder die Architektenberechnungen.

 

In der Brutto-Grundfläche nicht erfasste Bauteile

Bauliche Anlagen oder Bauteile, die bei der Brutto-Grundflächen-Berechnung nicht erfasst wurden, müssen separat berücksichtigt werden. Dazu zählen beispielsweise Dachgauben, Balkone, Vordächer und Garagen. Die diesbezüglichen Kosten können der Literatur entnommen oder im Internet recherchiert werden. Falls das zu bewertende Gebäude beispielsweise einen größeren Balkon besitzt, müssen zusätzliche Herstellungskosten angesetzt werden.

Eine separate Berücksichtigung der in der BGF nicht erfassten Bauteile ist nur dann erforderlich, wenn es sich um werthaltige Anlagen oder Bauteile handelt. Geringwertige Bauteile, wie z.B. ein Kunststoffvordach über der Hauseingangstüre, werden nicht berücksichtigt. Es wird empfohlen, besondere Bauteile nur dann separat zu erfassen, wenn sie in der Summe zwei Prozent der Herstellungskosten überschreiten. Falls die Bauteile oder Anlagen erheblich vom Üblichen abweichen, sollte der Werteinfluss gegebenenfalls als besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal angesetzt werden.

Für Garagen enthält die Sachwert-Richtlinie eigene Kostenkennwerte:

Gebäudeart 14 – Garagen Standardstufe
3 4 5
14.1 Einzelgaragen/Mehrfachgaragen, einschl. 12 % BNK 245 485 780
14.2 Hochgaragen, einschl. 15 % BNK 480 655 780
14.3 Tiefgaragen, einschl. 15 % BNK 560 715 850
14.4 Nutzfahrzeuggaragen, einschl. 13 % BNK 530 680 810

Hierin bedeuten die Standardstufen:

3: Fertiggaragen
4: Garagen in Massivbauweise
5: individuelle Garagen in Massivbauweise mit besonderen Ausführungen wie Ziegeldach, Gründach, Bodenbeläge, Fliesen o.Ä., Wasser, Abwasser und Heizung

Beispiel: Auf dem Grundstück mit dem zu bewertenden Einfamilien-Wohnhaus befindet sich eine Einzelgarage in Massivbauweise ohne Besonderheiten. Die Normalherstellungskosten liegen demnach bei 485 €/m². Mit dem gleichen Baupreisindex wie beim Wohnhaus erhält man aktuelle Normalherstellungskosten von 534 EUR/m². Bei einer Brutto-Grundfläche von 20 m² ergeben sich dann Herstellungskosten von 10.680 EUR.

 

Berechnung der Herstellungskosten

Die Herstellungskosten der baulichen Anlagen ergeben sich somit wie folgt:

NHK 2010 730 EUR/m²
x     Baupreisindex 1,10
=    NHK am Wertermittlungsstichtag 803 EUR/m²
x     Brutto-Grundfläche 274 m²
=    Herstellungskosten Wohngebäude 220.022
+    Herstellungskosten Garage 10.680 EUR
+    Nicht erfasste Bauteile (Balkon) 5.000 EUR
=    Herstellungskosten der baulichen Anlagen 235.702 EUR

 

Die gleiche Berechnung sieht in der Bewertungssoftware K.IM folgendermaßen aus:

Sachwertverfahren-Normalherstellungskosten-Software-Immobilienbewertung-KIM

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