Die Marktsituation im Sachwertverfahren – der Sachwertfaktor

Die Marktsituation im Sachwertverfahren – der Sachwertfaktor

Der Sachwert ist eine Größe, die überwiegend aus Kostenüberlegungen heraus entsteht. Aus diesem Grund muss bei der Sachwertermittlung immer noch die Marktsituation berücksichtigt werden, denn Kostenüberlegungen führen in den meisten Fällen nicht zum Verkehrswert, also zu dem Preis, der auf dem Grundstücksmarkt am wahrscheinlichsten zu erzielen wäre. Oftmals sind die Marktteilnehmer nämlich nicht bereit, ein Gebäude zu seinem Sachwert zu kaufen bzw. zu verkaufen.

Eine allgemein gültige Regel, welche Kauf- bzw. Verkaufspreise die Marktteilnehmer akzeptieren, lässt sich jedoch nur schwer angeben, da die Relation von Sachwerten zu Kaufpreisen in starkem Maße von der jeweiligen Marktsituation abhängig ist. Aus diesem Grund ist der Verkehrswert eines Grundstücks aus dem Sachwert unter Berücksichtigung der Marktsituation abzuleiten. Dieser wichtige, aber oftmals nur oberflächlich behandelte Schritt wird im Allgemeinen Marktanpassung genannt. Die Marktanpassung stellt somit den Übergang von der kostenorientierten zur marktorientierten Denkweise dar.

Zur Durchführung der Marktanpassung werden so genannte Sachwertfaktoren benötigt. Diese werden in der Regel von den Gutachterausschüssen aus einer statistisch ausreichenden Anzahl von Kauffällen ermittelt.

In K.IM sind pauschale Ansätze für den Sachwertfaktor voreingestellt. Dieser Sachwertfaktor ist als Vorschlag zu verstehen und kann individuell verändert werden. Um die Genauigkeit der Wertermittlung zu erhöhen, empfiehlt es sich, den zuständigen Gutachterausschuss hinsichtlich des örtlichen Sachwertfaktors zu kontaktieren.

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