Alterswertminderung nach ImmoWertV

Je älter ein Gebäude wird, desto mehr verliert es an Wert. Dieser Wertverlust ergibt sich aus der Tatsache, dass die Bauteile im Laufe der Zeit einer ständigen Abnutzung unterliegen. Zudem wird die Nutzung eines „gebrauchten“ Gebäudes im Vergleich zur Nutzung eines neuen Gebäudes mit zunehmendem Alter immer unwirtschaftlicher. Der Wertverlust muss als Wertminderung im Sachwertverfahren berücksichtigt werden. Zur Bemessung der Wertminderung müssen zunächst die Gesamtnutzungsdauer und die Restnutzungsdauer des Bewertungsobjekts ermittelt werden.

Gesamtnutzungsdauer

Die Gesamtnutzungsdauer bezeichnet den Zeitraum, in dem die baulichen Anlagen entsprechend ihrer Zweckbestimmung nach wirtschaftlich vernünftigen Gesichtspunkten nutzbar sind. Sie ist je nach Nutzungsart von unterschiedlichen Faktoren abhängig. Bei Wohngebäuden ist die Gesamtnutzungsdauer zum Beispiel von der Grundrissgestaltung, den Geschosshöhen, der Ausstattung mit Sanitäranlagen oder der Wärmeisolierung abhängig.

Im Allgemeinen ist zu beachten, dass sich die Gesamtnutzungsdauer baulicher Anlagen in den vergangenen Jahrzehnten aufgrund gewachsener Ansprüche deutlich vermindert hat. So sind vor allem die jahrelang angesetzten 100 Jahre Gesamtnutzungsdauer für massiv gebaute Wohngebäude heutzutage nicht mehr haltbar. Als Beispiel können hier die in den 1960er Jahren erbauten Mietwohnhäuser genannt werden, die bereits heute den modernen Wohnansprüchen nicht mehr genügen. Wenn diese Gebäude nicht durchgreifend modernisiert werden, können sie nicht mehr wirtschaftlich genutzt werden. Ihre Gesamtnutzungsdauer ist dann unter Umständen bereits abgelaufen.

Da die Gesamtnutzungsdauer einer baulichen Anlage von zahlreichen Faktoren beeinflusst wird, ist ihre exakte Ermittlung im Allgemeinen nicht möglich. Es werden vielmehr Erfahrungswerte zugrunde gelegt. Solche Erfahrungswerte, die für ordnungsgemäß instand gehaltene bauliche Anlagen gelten, sind in der nachfolgenden Tabelle aufgeführt (Quelle: Sachwert-Richtlinie Anlage 3).

Gesamtnutzungsdauer für freistehende Ein- und
Zweifamilienhäuser, Doppelhäuser, Reihenhäuser
– Standardstufe 1 60 Jahre
– Standardstufe 2 65 Jahre
– Standardstufe 3 70 Jahre
– Standardstufe 4 75 Jahre
– Standardstufe 5 80 Jahre

Die Gesamtnutzungsdauern der obigen Tabelle sind in der Bewertungssoftware K.IM hinterlegt. Wenn Sie die Standardstufe 3 wählen (mittel) wird automatisch eine Gesamtnutzungsdauer von 70 Jahren angezeigt.
 

Restnutzungsdauer

Die Restnutzungsdauer wird im Normalfall aus der Differenz von Gesamtnutzungsdauer und Alter der baulichen Anlagen berechnet. Bei modernisierten Gebäuden sind Besonderheiten zu beachten, auf die wir weiter hinten noch näher eingehen werden. Vorerst gehen wir davon aus, dass das Bewertungsobjekt immer normal unterhalten wurde und keine Modernisierungen bzw. Instandsetzungen anstehen.
 
Beispiel: Das zu bewertende Einfamilienhaus hat nach obiger Tabelle eine Gesamtnutzungsdauer von 70 Jahren. Unterstellt man einen Wertermittlungsstichtag im Jahr 2015, so ergeben sich mit dem Baujahr 1985 ein Gebäudealter von 30 Jahren und eine Restnutzungsdauer von 40 Jahren.

Berechnung der Alterswertminderung

In der ImmoWertV wird für den Regelfall eine lineare Wertminderung vorgeschrieben. Die Formel dafür lautet (GND = Gesamtnutzungsdauer, RND = Restnutzungsdauer):

Alterswertminderung = (GND – RND) / GND x 100

Bei einer Restnutzungsdauer von 40 Jahren und einer Gesamtnutzungsdauer von 70 Jahren ergibt sich eine Alterswertminderung von 43 Prozent. Die Herstellungskosten der baulichen Anlagen müssen somit um 43 Prozent reduziert werden.
 
In graphischer Form lässt sich die Alterswertminderung folgendermaßen darstellen (WES = Wertermittlungsstichtag):
 
Sachwertverfahren_Alterswertminderung_Immobilienbewertung

 

Modernisierte Gebäude

Von einer Modernisierung kann man dann sprechen, wenn die wichtigsten Bestandteile der baulichen Anlagen wie zum Beispiel Mauern, Decken, Treppen und Dach erneuert werden. Die Erneuerung von Ausbauelementen fällt unter die normale Instandhaltung und bewirkt, wie oben beschrieben, in der Regel keine Verlängerung der Restnutzungsdauer.

Die Investition von Modernisierungskosten bewirkt, dass die Qualität des Gebäudes erheblich verbessert wird. Sie ist mit der Qualität eines Haus vergleichbar, das wesentlich jünger ist. Diese Tatsache muss in einer Verlängerung der Restnutzungsdauer berücksichtigt werden. Die verlängerte Restnutzungsdauer muss sachverständig geschätzt werden. Einen Anhaltspunkt für die Schätzung gibt das Modell, das in der Anlage 4 der Sachwert-Richtlinie beschrieben wird.

Beispiel: Ein Gebäude, das 1960 errichtet wurde, hat eine Gesamtnutzungsdauer von 70 Jahren. Ohne Berücksichtigung einer Modernisierung würde sich am Wertermittlungsstichtag im Jahr 2015 eine Restnutzungsdauer von 15 Jahren ergeben. Das Gebäude wurde jedoch vor kurzem modernisiert, womit sich die Restnutzungsdauer um 22 Jahre auf 37 Jahre verlängert.

Beispiel Sachwertverfahren Modernisierung Immobilienbewertung

Die Verlängerung der Restnutzungsdauer um 22 Jahre bewirkt eine Verjüngung um die gleiche Anzahl von Jahren. Das Gebäude ist dann vergleichbar mit einem ähnlichen Gebäude, das 22 Jahre später, also im Jahr 1982, erbaut wurde. Man bezeichnet das Jahr 1982 dann als „fiktives Baujahr“. Mit dem fiktiven Baujahr 1982 beträgt die Gesamtnutzungsdauer des modernisierten Gebäudes weiterhin 70 Jahre. Die Restnutzungsdauer hat sich jedoch um 22 auf 37 Jahre verlängert.

Sachwertverfahren_Verlängerung_Restnutzungsdauer_durch_Modernisierung_Immobilienbewertung

Die Alterswertminderung für das modernisierte Gebäude berechnet sich wiederum nach der Formel:

Alterswertminderung = (GND RND) / GND x 100

Bei einer Restnutzungsdauer von 37 Jahren und einer Gesamtnutzungsdauer von 70 Jahren ergibt sich eine Alterswertminderung von 47 Prozent. Die Herstellungskosten der baulichen Anlagen müssen somit um 47 Prozent reduziert werden.

In der Wertermittlungssoftware K.IM wird die Verlängerung der der Restnutzungsdauer bei Modernisierung automatisch berechnet. Es können drei Modernisierungsgrade gewählt werden: wenig, größtenteils und vollständig. Je nach Modernisierungsgrad wird die verlängerte Restnutzungsdauer nach einem vorgegebenen Algorithmus berechnet.

Sachwertverfahren_Immobilienbewertung_Software_KIM

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