Bei Mehrfamilienhäusern, Geschäftshäusern und Gewerbegebäuden handelt es sich um so genannte Renditeobjekte, die von den meisten Käufern unter Renditeaspekten bewertet werden. Aus diesem Grund werden derartige Immobilien im Ertragswertverfahren bewertet. Das Ertragswertverfahren ist so aufgebaut, dass es die renditeorientierte Sichtweise der Käufer wiederspiegelt.
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Bei der Anwendung des Ertragswertverfahrens wird der Liegenschaftszinssatz benötigt. Der Liegenschaftszinssatz ist näherungsweise als die Rendite für das in die Immobilie investierte Kapital anzusehen. Er wird von den Gutachterausschüssen aus tatsächlichen Verkaufsfällen ermittelt. Man kann sich das in etwa so vorstellen, dass z.B. für alle verkauften Mehrfamilienhäuser im Wirkungsbereich eines Gutachterausschusses der jeweilige Liegenschaftszinssatz berechnet wird. Aus der Gesamtheit der Liegenschaftszinssätze wird dann mittels statistischer Methoden ein Mittelwert ermittelt und veröffentlicht. Der veröffentlichte Liegenschaftszinssatz ist somit ein Mittelwert für alle Mehrfamilienhäuser im Wirkungsbereich des Gutachterausschusses.
Liegenschaftszinssatz in der Software KIM
Bewertungssoftware KIM
Für jede Kommune gibt es andere Liegenschaftszinssätze. So ist zum Beispiel der Liegenschaftszinssatz für Mehrfamilienhäuser in Großstädten, z.B. Köln, Berlin, Hamburg, München oder Bonn wesentlich niedriger als in ländlich geprägten Städten. Aufgrund der großen Unterschiede in den einzelnen Städten und Kreisen ist es wichtig, den jeweils benötigten Liegenschaftszinssatz beim zuständigen Gutachterausschuss abzufragen. Man muss sich dazu den Marktbericht des Gutachterausschusses beschaffen, in dem der Liegenschaftszinssatz veröffentlicht wird. Da der Liegenschaftszinssatz die entscheidende Größe im Ertragswertverfahren ist, sollte man die jährlich erscheinenden Marktberichte lesen. Man vermeidet damit erhebliche Fehlbewertungen.
Durchschnittlicher Liegenschaftszinssatz
Im Folgenden werden durchschnittliche Liegenschaftszinssätze angegeben, die einerseits auf Erfahrungswerten und andererseits auf den in den Marktberichten veröffentlichten Werten beruhen. Dabei sei jedoch nochmals erwähnt, dass die regionale Gültigkeit dieser Liegenschaftszinssätze im Einzelfall stets zu überprüfen ist.
Der Liegenschaftszinssatz ergibt sich innerhalb der angegebenen Bandbreite in Abhängigkeit von Lage und Marktsituation wie folgt:
| Wohnungseigentum | 1,0 bis 3,0 |
| Ein- und Zweifamilienhäuser | 1,0 bis 3,0 |
| Dreifamilienhäuser | 1,5 bis 3,5 |
| Mehrfamilienhäuser | 1,5 bis 3,5 |
| Gemischt genutzte Gebäude | 2,0 bis 4,0 |
| Geschäfts- und Bürogebäude | 2,0 bis 4,0 |
| Reine Gewerbegebäude | 3,0 bis 5,0 |
Der Liegenschaftszinssatz ergibt sich innerhalb der angegebenen Bandbreite in Abhängigkeit von Lage und Marktsituation wie folgt:
- schlechte Lage: ein höherer Liegenschaftszinssatz
- gute Lage: ein niedrigerer Liegenschaftszinssatz
- Angebot > Nachfrage: ein höherer Liegenschaftszinssatz
- Angebot < Nachfrage: ein niedriger Liegenschaftszinssatz
In extremen Situationen, kann es erforderlich sein, einen Wert der außerhalb der obigen Bandbreiten liegt, auszuwählen.
Der Liegenschaftszinssatz in der Immobilienbewertungssoftware KIM
In der K.IM-Datenbank sind Werte für den Liegenschaftszinssatz bereits hinterlegt. Sie können anhand eigener Erfahrungswerte natürlich noch ein nachträgliches Feintuning vornehmen oder auf Grundlage aktueller Anpassungen durch Marktberichte den Wert ändern.
