Posted by K.IM on Februar 03, 2016 in Ertragswertverfahren, Immobilienbewertung, ImmoWertV
Kommentare deaktiviert für Ertragswertrichtlinie veröffentlicht

Ertragswertrichtlinie im Bundesanzeiger veröffentlicht

Ertragswertrichtlinie nach ImmoWertV im BundesanzeigerDie Ertragswertrichtlinie (EW-RL) zur Ermittlung des Ertragswerts in der Grundstückswertermittlung wurde am 4. Dezember 2015 vom Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit (BMUB) im Bundesanzeiger veröffentlicht. Die Ertragswertrichtlinie dient als Grundlage für die einheitliche und marktgerechte Ermittlung des Ertragswerts nach den §§ 17 bis 20 der Immobilienwert-ermittlungsverordnung (ImmoWertV).  Die Anwendung der Ertragswertrichtlinie in der Grundstückswertermittlung wird nun  allen Akteuren in der Immobilienbewertung empfohlen. Die Ertragswertrichtlinie löst damit die Regelungen der WertR 2006 ab, welche bereits durch die Bodenrichtwertrichtlinie, die Sachwertrichtlinie und die Vergleichswertrichtlinie in Teilstücken abgelöst wurde. In einem nächsten Schritt ist vorgesehen, die Teilbereiche wieder zu einer neuen WertR zusammen zu fassen.

Die Rolle des Ertragswertverfahrens in der Wertermittlung

Das Ertragswertverfahren kommt bei Renditeobjekten zum Tragen. Darunter fallen insbesondere:

  • Mehrfamilienhaus
  • Eigentumswohnung / Teileigentum
  • Gewerbeobjekt
  • gemischt genutztes Objekt

Insbesondere ist auf die Anwendung des Ertragswertverfahrens bei Eigentumswohnungen zu achten. Die Betrachung von Eigentumswohnungen (einschließlich Teileigentum) unter Ertragsaspekten ist unabhängig von einer Vermietung oder Eigennutzung. Die Anwendung des Sachwertverfahrens bei Eigentumswohnungen führt nicht zu sinnvollen Verkehrswerten.

Das Ertragswertverfahren ist laut ImmoWertV gleichrangig mit dem Sachwertverfahren gestellt. Die Ermittlung eines marktüblichen Verkehrswertes auf Basis des Ertragswerts ist jedoch erheblich verbreiteter als die Ermittlung des Sachwerts. Der Verkehrswert bzw. Marktwert von Renditeobjekten wird weltweit aus ertragsorientierten Wertermittlungsverfahren abgeleitet und macht das Ertragswertverfahren somit international bedeutsamer als das Sachwertverfahren. Die nationalen Varianten der Ertragswertverfahren sind untereinander vergleichbar und führen zu ähnlichen Ergebnissen.

Ein langer Weg

Die nun veröffentlichte Ertragswertrichtlinie ist das Ergebnis eines langen Prozesses. Ein Entwurf der Richtlinie wurde von Vertretern des Bundesbauministeriums, kommunaler Verbände sowie den zuständigen Länderministerien als erster Schritt erarbeitet. Erst danach wurde der Entwurf anderen Verbänden, Kammern, Instituten der Immobilienwirtschaft und des Sachverständigenwesens mit der Bitte um Stellungnahme zur Verfügung gestellt. Die verschiedenen Stellungnahmen sind teilweise online verfügbar und in die endgültige Fassung der Ertragswertrichtline eingeflossen. In den Stellungnahmen lässt sich teilweise Kritik erkennen, dass eine gemeinsame Diskussion vermisst wurde.

Modellkonformität ist nun gefordert

Die Festlegungen der Ertragswertrichtline gelten auch für die Ableitung von Liegenschaftszinssätzen durch die Gutachterausschüsse. Der Liegenschaftszinssatz ist grob als die Rendite für das in die Immobilie investierte Kapital zu betrachten. Die Gutachterausschüsse haben nun auf Basis der veröffentlichen Ertragswertrichtline die Aufgabe, modellkonforme Liegenschaftszinssätze abzuleiten. Insbesondere die festgelegten Modellwerte für Bewirtschaftungskosten müssen darin als Parameter zukünftig einfließen. Der Weg der Umsetzung der Ertragswertrichtlinie ist also noch lange nicht zu Ende.

Download der Richtline: Bundesanzeiger EW-RL

Comments are closed.

^ Back to Top