Mietspiegel in Bonn gekippt – Mietpreisbremse ohne Basis?

Posted by K.IM on Januar 11, 2016 in Miete, Mietpreisbremse, Mietspiegel
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Mietspiegel in Bonn unqualifiziert

Mietspiegel in Bonn gekippt Mietspiegel sind ein Instrument für die Ermittlung der sogenannten „ortsüblichen Vergleichsmiete“. Diese dient als Basis zur Festlegung von Mieten und soll in regelmäßigen Abständen aktualisiert werden. In einem Zivilprozess am Amtsgericht Bonn, in dem es um eine Mieterhöhung ging, hat ein Richter entschieden, dass der Bonner Mietspiegel kein qualifizierter Mietspiegel im Sinne des Mietrechts ist. Seiner Meinung nach sind die anerkannten wissenschaftlichen Grundsätze, die für die Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels erforderlich sind, nicht eingehalten worden. Die Einzelheiten zu dem Fall können Sie auf den Internetseiten des Bonner Generalanzeigers nachlesen.

Bei der Bonner Entscheidung handelt es sich zwar nur um einen Einzelfall. Aber auch in Berlin wurde der ehemalige Vorzeigemietspiegel der Bundesrepublik zwischenzeitlich gekippt. Für die Zukunft ist daher damit zu rechnen, dass vergleichbare Entscheidungen auch in anderen Städten und Kommunen getroffen werden. Damit würden nicht nur zahlreiche Mieterhöhungsverlangen erschwert werden.

Einfluss auf die Mietpreisbremse?

Auch die Mietpreisbremse, deren Bremswirkung im Wesentlichen auf der Grundlage des Mietspiegels berechnet wird, würde davon betroffen sein. Die aus dem Mietspiegel abgeleitete „ortsübliche Vergleichsmiete“ bildet die maßgebliche Grundlage für die nur noch eingeschränkt zulässige Miethöhe bei Neuvermietungen. Wie sich das Instrument der Mietpreisbremse ohne qualifizierte Datengrundlage in der Zukunft entwickeln wird, bleibt daher nur abzuwarten.

In Berlin hat das Landgericht im Berufungsverfahren den Berliner Mietspiegel zumindest als einfachen Mietspiegel anerkannt. Das Landgericht streitet somit nicht grundsätzlich die Wirksamkeit des Berliner Mietspiegels ab. Es spricht ihm in seiner derzeitigen Form jedoch nur eine Rolle als Indiz zu. Zwar darf das Gericht auf Basis des einfachen Mietspiegels die ortsübliche Vergleichsmiete schätzen. Verhandlungen vor dem Hintergrund der Mietpreisbremse werden dadurch aber vermutlich nicht einfacher.

Wie sich die Mietpreisbremse auf die Märkte auswirkt, erfahren Sie im Übrigen auf der Jahrestagung der Gesellschaft für Immobilienbewertung am 07. April 2016 in Köln. Dort werden die Auswirkungen der Mietpreisbremse anhand konkreter Objekte diskutiert.

Angebotsmieten sind häufig höher als Mietspiegelmieten

Posted by K.IM on Juni 16, 2014 in Immobilienbewertung, Miete, Mietspiegel
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graphDas Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) hat untersucht, wie stark die Angebotsmieten von den Mietspiegelmieten abweichen. Ergebnis: „In den teuren Städten wie München, Frankfurt am Main oder Freiburg im Breisgau sind die Unterschiede inzwischen beträchtlich: Im Schnitt liegt dort die Differenz zwischen den Angebots- und den Mietspiegelmieten bei ca. 23% (Medianwert).“ Das hat Konsequenzen für die #Immobilienbewertung, denn der im #Ertragswertverfahren anzusetzende #Rohertrag ist bekanntlich die marktüblich erzielbare Miete. Wenn diese Miete erheblich über der Mietspiegelmiete liegt, muss dies in der #Wertermittlung berücksichtigt werden.

Die Analyse zu den Mieten finden Sie auf folgender Internetseite:

Zur Analyse des BBSR

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