Mietpreisbremse – (wert)relevant oder neuer Solidaritätszuschlag?

Posted by K.IM on April 14, 2016 in Miete, Mietpreisbremse
Kommentare deaktiviert für Mietpreisbremse – (wert)relevant oder neuer Solidaritätszuschlag?

Wirkungsloser Investitionsstau?

Mietpreisbremse Wohnung Haus In den Medien ist die Mietpreisbremse ein beherrschendes Thema. Die zahlreichen Veröffentlichungen und Diskussionen zeigen, dass das Thema die Marktakteure noch nicht richtig erreicht hat. Das liegt vor allem an den erheblichen Unsicherheiten und Ungereimtheiten im Hinblick auf die praktische Umsetzung. Die WELT spricht beispielsweise davon, dass beim „Mythos Mietpreisbremse“ keine eindeutigen Bremseffekte erkennbar sind. Ein Kommentar in der FAZ kommt zu dem Schluss, dass die Mietpreisbremse die auf dem Wohnungsmarkt dringend benötigten Investitionen hemmt.
 

Die Mietpreisbremse ist nicht (wert)relevant

Auf der Jahrestagung der Gesellschaft für Immobilienbewertung 2016* am 7. April 2016 in Köln ging es in einem Vortrag von Dipl.-Ing. Ralf Kröll ebenfalls um die Effekte der Mietpreisbremse. Dabei machte Kröll deutlich, dass die Mietpreisbremse völlig überbewertet wird. Wenn man nämlich davon ausgeht, dass die gesetzlich verankerte Begrenzung auf fünf Jahre auch tatsächlich eingehalten wird, so ist der Einfluss auf den Wert einer Immobilie vernachlässigbar gering.

Die Mietpreisbremse verpufft möglicherweise nach fünf Jahren als wirkungsloser, kurzfristiger Investitionsstau. Die monetären Effekte spielen über diesen Zeitraum überhaupt keine marktrelevante Rolle für die Akteuere der Immobilienwirtschaft.

Dies zeigt die folgende Grafik, in der die Wertminderung durch die Mietpreisbremse für ein typisches Kölner Mietwohnobjekt mit vier Wohnungen zu sehen ist. Der Verkehrswert ohne Berücksichtigung der Mietpreisbremse liegt bei rd. 690.000 EUR. Geht man von einer fünfjährigen Laufzeit der Mietpreisbremse aus, beträgt die Wertminderung nur rd. 18.000 EUR (das sind rd. 2,6 Prozent des Verkehrswerts). Diese Wertminderung liegt lediglich im gutachterlichen Genauigkeitsbereich.

Mietpreisbremse_Laufzeit_Wertminderung
 

Mietpreisbremse = neuer Solidaritätszuschlag zum Wählerfang?

Nur dann, wenn die Mietpreisbremse länger als 5 Jahre laufen sollte (was im Gesetz bislang nicht vorgesehen ist) können sich messbare Auswirkungen auf die Immobilienwerte ergeben. Die Eigentümer könnten sich somit zurücklehnen und den Auslauf der Mietpreisbegrenzungen in Ruhe abwarten. Allerdings gab es eine derartige Laufzeitbegrenzung schon einmal: beim Solidaritätszuschlag. Dieser war zunächst auf ein Jahr begrenzt. Was aus der Begrenzung geworden ist, sieht jeder, der einen traurigen Blick auf seine Lohnabrechnung wirft. Und die nächsten Wahlen, bei denen viele Mieter als glückliche Wähler zur Urne gehen sollen, stehen auch schon vor der Tür.

* (sponsored by K. IM – Software für kompakte Immobilienbewertung)

Mietspiegel in Bonn gekippt – Mietpreisbremse ohne Basis?

Posted by K.IM on Januar 11, 2016 in Miete, Mietpreisbremse, Mietspiegel
Kommentare deaktiviert für Mietspiegel in Bonn gekippt – Mietpreisbremse ohne Basis?

Mietspiegel in Bonn unqualifiziert

Mietspiegel in Bonn gekippt Mietspiegel sind ein Instrument für die Ermittlung der sogenannten „ortsüblichen Vergleichsmiete“. Diese dient als Basis zur Festlegung von Mieten und soll in regelmäßigen Abständen aktualisiert werden. In einem Zivilprozess am Amtsgericht Bonn, in dem es um eine Mieterhöhung ging, hat ein Richter entschieden, dass der Bonner Mietspiegel kein qualifizierter Mietspiegel im Sinne des Mietrechts ist. Seiner Meinung nach sind die anerkannten wissenschaftlichen Grundsätze, die für die Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels erforderlich sind, nicht eingehalten worden. Die Einzelheiten zu dem Fall können Sie auf den Internetseiten des Bonner Generalanzeigers nachlesen.

Bei der Bonner Entscheidung handelt es sich zwar nur um einen Einzelfall. Aber auch in Berlin wurde der ehemalige Vorzeigemietspiegel der Bundesrepublik zwischenzeitlich gekippt. Für die Zukunft ist daher damit zu rechnen, dass vergleichbare Entscheidungen auch in anderen Städten und Kommunen getroffen werden. Damit würden nicht nur zahlreiche Mieterhöhungsverlangen erschwert werden.

Einfluss auf die Mietpreisbremse?

Auch die Mietpreisbremse, deren Bremswirkung im Wesentlichen auf der Grundlage des Mietspiegels berechnet wird, würde davon betroffen sein. Die aus dem Mietspiegel abgeleitete „ortsübliche Vergleichsmiete“ bildet die maßgebliche Grundlage für die nur noch eingeschränkt zulässige Miethöhe bei Neuvermietungen. Wie sich das Instrument der Mietpreisbremse ohne qualifizierte Datengrundlage in der Zukunft entwickeln wird, bleibt daher nur abzuwarten.

In Berlin hat das Landgericht im Berufungsverfahren den Berliner Mietspiegel zumindest als einfachen Mietspiegel anerkannt. Das Landgericht streitet somit nicht grundsätzlich die Wirksamkeit des Berliner Mietspiegels ab. Es spricht ihm in seiner derzeitigen Form jedoch nur eine Rolle als Indiz zu. Zwar darf das Gericht auf Basis des einfachen Mietspiegels die ortsübliche Vergleichsmiete schätzen. Verhandlungen vor dem Hintergrund der Mietpreisbremse werden dadurch aber vermutlich nicht einfacher.

Wie sich die Mietpreisbremse auf die Märkte auswirkt, erfahren Sie im Übrigen auf der Jahrestagung der Gesellschaft für Immobilienbewertung am 07. April 2016 in Köln. Dort werden die Auswirkungen der Mietpreisbremse anhand konkreter Objekte diskutiert.

^ Back to Top