Bodenrichtwerte und Grundstücksmarktberichte in NRW auch 2017 kostenfrei

Posted by K.IM on Mai 02, 2017 in Allgemein
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Bodenrichtwerte und amtliche Grundstücksmarktberichte für NRW auch 2017 kostenfrei

Bodenrichtwerte Grundstücksmarktberichte kostenlos in NRW 2016_WeihnachtenSeit Anfang 2016 sind Abrufe von Bodenrichtwerten auf der Webseite des Bodenrichtwertsystems BORIS.NRW ohne Gebühren möglich. Somit stehen Ihnen sämtliche Produkte aus BORISplus.NRW kostenfrei auch im Jahr 2017 zur Verfügung. Alle Dokumente und Daten der amtlichen Grundstückswertermittlung, die online abgerufen werden können, wurden im Sinne von Open Data kostenfrei bereit gestellt.

Die neuen Bodenrichtwerte, Grundstücksmarktberichte und andere marktrelevanten Daten zur Wertermittlung von Immobilien im Jahr 2017 werden schrittweise in das System eingepflegt. Bodenrichtwerte bzw. andere marktrelevante Daten zurückliegender Jahrgänge sind unter Berücksichtigung der zugehörigen historischen Karten rückdatiert und abrufbar. Durch die Teilung des Bildes in zwei Bereiche können die historischen mit den aktuellen Werten verglichen werden.

Als zentrales Element dient weiterhin das große das Kartenbild. Ähnliche Darstellungen wurden vorher bereits bei der Beta-Version des Topographischen Informationsmanagements NRW (TIM-NRW) getestet. Mittels klick-sensitiver Richtwertzonen sind bestmögliche Bildschirmdarstellungen und Ausdrucke in BORISplus.NRW möglich.

Auch Grundstücksmarktberichte NRW frei verfügbar

Für alle Wertermittler von Immobilien bedeutet dies, dass Bodenrichtwerte für NRW auch im Jahr 2017 inklusive der Anpassungen kostenlos zur Verfügung stehen. Außerdem sind die für die Wertermittlung relevanten Daten der Grundstücksmarktberichte frei verfügbar. Während Sachverständige für Immobilienbewertung diese Daten bis 2016 kostenpflichtig abrufen mussten, stehen diese nun Wertermittlern aus allen Branchen, wie z.B. Maklern, Ingenieuren, Architekten, Versicherern und Banken zur Verfügung.

NRW als Vorreiter für Transparenz auf dem Immobilienmarkt

Das Bundesland NRW spielt damit deutschlandweit eine Vorreiterrolle in der Transparenz marktrelevanter Daten in der Immobilienbewertung. Bislang geht kein anderes Bundesland so weit in der gläsernen Darstellung der aufwendig ermittelten Daten. Im Gegenteil: je weiter man nach Süden schaut, umso schwärzer werden die Flecken auf den Karten der Bundesländer. Von einer bundesweiten, transparenten Darstellung der relevanten Daten für die Immobilienbewertung sind wir also noch weit entfernt.

Wer richtet sich denn noch nach Bodenrichtwerten?

Ralf Kröll Sachverständiger für Immobilienbewertung Kommentar zu Bodenrichtwert

Ein Beitrag von Dipl.-Ing. Ralf Kröll


 
In Deutschland werden von den kommunalen Gutachterausschüssen flächendeckend Bodenrichtwerte ermittelt und veröffentlicht. Grundlage dafür sind Analysen und Auswertungen von Grundstückskaufpreisen, die bei den Gutachterausschüssen vorliegen.
 
In den Ballungsräumen ist in letzter Zeit festzustellen, dass sich die Bodenrichtwerte stark vom tatsächlichen Marktgeschehen entfernt haben. Die Kaufpreise für unbebaute Grundstücke liegen größtenteils weit über den Bodenrichtwerten. Gründe dafür sind insbesondere:
 

  • In den dicht besiedelten Städten sind kaum noch unbebaute Grundstücke vorhanden. Die große Nachfrage nach Grundstücken für den Wohnungsbau kann somit nicht mehr befriedigt werden.
  • Zahlreiche Projektentwickler und Bauträger suchen händeringend nach Grundstücken, auf denen sie ihre Wohnhäuser realisieren und verkaufen können.
  • Hinzu kommen private Bauherren, die ihre eigenen Immobilienträume verwirklichen möchten.
  • Demgegenüber stehen die Gutachterausschüsse mit veralteten Daten. Bis die derzeit hohen Kaufpreise beim Gutachterausschuss ankommen und ausgewertet werden, vergehen teilweise mehrere Jahre.
  • Außerdem gibt es in den verdichteten Städten und Speckgürteln nur wenige Verkäufe von unbebauten Grundstücken, so dass die Gutachterausschüsse keine statistisch abgesicherten Auswertungen durchführen können. Aufgrund der fehlenden Datengrundlage werden die Bodenrichtwerte aus den letzten Jahren deshalb nur „vorsichtig“ auf ein aktuelles Datum fortgeschrieben. Die starken Preisanstiege der letzten Jahre werden auf diese Art und Weise jedenfalls nicht erfasst.

 

Einen Vorteil haben die niedrigen Bodenrichtwerte: Die Finanzämter nehmen in vielen Fällen die Bodenrichtwerte als Grundlage für ihre Steuerkalkulationen – und damit hat der Steuerzahler dann endlich mal die Nase vorn.

Datenupdate 2016 für K.IM 3.5

Posted by K.IM on Juni 28, 2016 in Allgemein
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Immobilienbewertungssoftware K.IM 3.5: Datenupdate 2016 erschienen

K.IM Datenupdate 2016 kaufenWir freuen uns, unseren Bestandskunden das Datenupdate 2016 für K.IM – der Software für kompakte Immobilienbewertung anbieten zu können. Profitieren Sie bei Ihrer Immobilienbewertung von aktuellen Hintergrunddaten 2016:
 

  • noch präzisere regionale Daten
  • aktuelle Bodenwerte
  • Marktentwicklung in den Liegenschaftszinssätzen
  • angepasstes Mietniveau
  • aktualisierter Baupreisindex

 
HINWEIS: das Update funktioniert nur in Verbindung mit einer bestehenden Installation von KIM 3.5. Sie erhalten die genauen Update-Anweisungen direkt nach dem Kauf per Email zugesandt.
 

Jetzt als Bestandskunde kaufen für nur 39 EUR (brutto)!

 

 

Sind Sie noch kein K.IM-Kunde?

Was ist K.IM – Software für kompakte Immobilienbewertung?

K.IM ist eine Software, die Ihnen Immobilienbewertung nach ImmoWertV in einfachen und wenigen Schritten professionell ermöglicht. Sie haben alle Wertermittlungsverfahren nach ImmoWertV mit der Immobilienbewertungssoftware K.IM in einer Hand:

 
Mit K.IM können Sie ALLE Arten von Immobilien bewerten:

  • unbebaute Grundstücke
  • Einfamilienhaus
  • Zweifamilienhaus
  • Reihenhaus
  • Reihenmittelhaus
  • Reihenendhaus
  • Mehrfamilienhaus
  • gemischt genutztes Objekt
  • Wohnungseigentum/Teileigentum
  • Gewerbeimmobilien

 
K.IM bietet Ihnen Vorschläge für wichtige wertrelevante Merkmale einer Immobilie:

  • Bodenwert
  • Restnutzungsdauer
  • Liegenschaftszinssätze
  • Mieten
  • uvm.

 
Jeder wertrelevante Parameter in der Immobilienbewertung kann von Ihnen darüber hinaus in K.IM angepasst werden.
 
Weitere Highlights:

  • Digitales Handbuch zur Immobilienbewertung kostenlos enthalten
  • Einmaliger Preis: nur 149 EUR (2 Arbeitsplätze)!
  • Kein Abo, kein Updatezwang.
  • Sie sind Mitglied in einem Verband, Existenzgründer, Schüler oder Student? Fragen Sie nach unseren Rabattmöglichkeiten!

 
Wir haben K.IM nach Ihren Wünschen noch besser gemacht:

  • Noch einfacher: seven2heaven – Immobilienbewertung in nur 7 Schritten mit dem K.IM Assistenten
  • Noch schneller: Automatische Umrechnung der Wohnfläche in Bruttogrundfläche
  • Noch komfortabler: Restnutzungsdauer auf Basis des Modernisierungsgrades

 
K.IM ist die somit ideale Software zur Wertermittlung von Immobilien aller Art für Immobilienprofis wie Makler, Architekten und Bauingenieure. Mit nur wenigen Eingaben können Sie den Verkehrswert einer Immobilie mittels normierter Verfahren ermitteln (Sachwert, Ertragswert und Vergleichswert). Als Makler, Ingenieur, Finanzberater oder Architekt punkten Sie bei Kunden mit einem professionellen und individualisierbarem Verkehrswertbericht.
 
Wir können Ihnen stolz die Zufriedenheit unserer Kunden garantieren. Bislang haben wir nur positives Feedback der Nutzer unserer Immobilienbewertungssoftware erhalten. Lesen Sie selbst nach, was unsere Software in den Augen unserer Kunden richtig und besonders macht!
 

Kundenmeinungen lesen

 

Immobilienbewertungssoftware K.IM – Update 3.5.1 erschienen

Posted by K.IM on Februar 22, 2016 in Allgemein
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K.IM - Immobilienbewertungssoftware KIM - Software für kompakte Immobilienbewertung

Die Immobilienbewertungssoftware K.IM – kompakte Immobilienbewertung – steht ab sofort in Version 3.5.1. zum Download zur Verfügung.

Highlights des Updates K.IM – kompakte Immobilienbewertung 3.5.1

  • Volle Windows 10 – Kompatibilität
  • Performanceverbesserungen bei der Berechnung des Ertragswerts und Vergleichswerts
  • Stabilitätsverbesserungen der bei Ermittlung des Ertragswerts
  • Korrekturen nach dem Öffnen gespeicherter Projekte im Ertragswertverfahren

 

K.IM – Software für kompakte Immobilienbewertung 3.5.1 und die Ertragswertrichtlinie

Die Ertragswertrichtlinie (EW-RL) wurde am 4. Dezember 2015 vom Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit (BMUB) im Bundesanzeiger veröffentlicht. Die Richtlinie dient als Grundlage für die einheitliche und marktgerechte Ermittlung des Ertragswerts nach den §§ 17 bis 20 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).

Die Immobilienbewertungssoftware „K.IM – Software für kompakte Immobilienbewertung 3.5.1“ erfüllt alle Mechaniken, die zur Umsetzung laut Ertragswertrichtlinie nach ImmoWertV gefordert werden.

Update der Immobilienbewertungssoftware für Bestandskunden

Für Bestandskunden ab Version K.IM 3.5 ist das Update kostenlos. Sie können das Update unter diesem Link auf Ihren Rechner laden. Installieren Sie dann bitte das neue Setup über Ihre bestehende K.IM-Installation. Ihre Lizenz hat weiterhin Bestand. Bitte erstellen Sie zu Ihrer eigenen Sicherheit vor dem Update immer ein Backup, z.B. durch Sicherung des Programmordners von KIM als ZIP-Datei. (Standardpfad: „C:\Programme (x86)\K.IM 3.5 – Kompakte Immobilienbewertung\“).

Was ist K.IM – kompakte Immobilienbewertung 3.5.1?

K.IM steht für kompakte Immobilienbewertung. KIM ist eine Software zur leichten Wertermittlung aller Arten von Immobilien. Mit nur wenigen Eingaben können Sie den Wert einer Immobilie mittels normierter Verfahren nach ImmoWertV ermitteln (Sachwert, Ertragswert und Vergleichswert). Als Makler, Ingenieur, Finanzberater oder Architekt punkten Sie bei Kunden mit einem professionellen Verkehrswertbericht.

Haben wir Ihr Interesse geweckt? Sie können die Immobilienbewertungssofware K.IM – kompakte Immobilienbewertung 10 Tage im vollem Umfang testen:

Testversion anfordern

oder die Vollversion hier kaufen:

www.kim-bestellen.de

Wohnflächen falsch berechnet – Konsequenzen

Posted by K.IM on Dezember 18, 2015 in Allgemein
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Wohnflächen sind oft falsch berechnet – die Konsequenzen

Mietrückerstattung bei Abweichung der Wohnflächen >10%

Wohnflächen falsch berechnet juristische Konsequenzen ImmobilienbewertungLaut einem Urteil des Landgerichts München bekam ein Mieter rd. 11.330 EUR Miete zurück, weil die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 Prozent niedriger war als im Mietvertrag angegeben (Aktenzeichen 31 S 6768/13). Das Urteil könnte eine Signalwirkung haben, denn erfahrungsgemäß werden die Wohnflächen in den meisten Fällen falsch berechnet. Dies liegt vor allem an den uneinheitlichen und komplizierten Berechnungsvorschriften (z.B. bei Schrägdächern, Abstellräumen, Balkonen und Terrassen).

Mieterhöhung muss auf Basis der tatsächlichen Wohnfläche erfolgen

Im Kontext der Mieterhöhung hat der BGH bezüglich Wohnflächen entschieden, dass eine Mieterhöhung nach § 558 BGB grundsätzlich auf Basis der tatsächlichen Wohnfläche zu erfolgen hat (Urteil VIII ZR 266/14). Die ist unabhängig davon, ob im Mietvertrag eine abweichende Wohnfläche vereinbart wurde. Pragmatisch bedeutet dies, dass eine Mieterhöhung nur auf die tatsächliche Wohnfläche gestützt werden darf. Dies ist ein Vorteil

  • für den Mieter, falls die tatsächliche Wohnfläche geringer ist, als es im Mietvertrag festgehalten ist.
  • für den Vermieter, falls die tatsächliche Wohnfläche größer ist als es im Mietvertrag festgehalten ist.

Mietern empfiehlt es sich, bei einer Mieterhöhung zu prüfen, ob die tatsächliche Wohnfläche der Wohnfläche im Mietvertrag entspricht. Oft wurden Wohnflächen in Mietverträgen nach veralteten Berechnungsmethoden und -standards berechnet. Vermietern ist daher zu empfehlen zu überprüfen, ob im Vergleich zur mietvertraglichen Vereinbarung durch eine tatsächlich größere Wohnfläche möglicherweise ein entsprechend höhere Mieterhöhung durchgesetzt werden kann.

Falsche Wohnflächen in der Immobilienbewertung

In der Immobilienbewertung führen falsche Wohnflächen zwangsläufig zu Fehlbewertungen. Das gilt insbesondere für Eigentumswohnungen, bei denen die Kaufpreise nach der Wohnfläche berechnet werden. Ist die Wohnfläche beispielsweise um 5 m² zu hoch ermittelt, ergeben sich schnell fünfstellige Beträge, die zu viel gezahlt werden. Aus diesem Grund sollten alle Immobilienprofis größte Sorgfalt bei der Wohnflächenberechnung walten lassen. Ein Studium der komplizierten, aber rechtsgültigen Berechnungsverordnungen ist daher unabdingbar.

Bodenseeforum 2015: Modellkonformität und Wertqualität

Posted by K.IM on September 17, 2015 in Allgemein, Immobilienbewertung, Termine
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Bodenseeforum 2015: Ralf Kröll als Referent zum Thema Modellkonformität und Wertqualität

Ralf Kröll - Bodenseeforum 2015Beim Bodenseeforum des Instituts für Sachverständigenwesen (IfS), das am 2. und 3. Oktober 2015 in Friedrichshafen stattfindet, tritt Ralf Kröll als Referent auf. Sein Thema lautet:

Was macht die Modellkonformität mit der Wertqualität? Über die Auswirkungen des modernen Konformismus auf den Ertragswert

In dem Vortrag zeigt Ralf Kröll, dass die seit einigen Jahren gesetzlich vorgeschriebene Modellkonformität nicht die von vielen erhoffte Qualitätssteigerung gebracht hat. Das gilt insbesondere für das Ertragswertverfahren und dem darin definierten Liegenschaftszinssatz. Trotz aller Normierungsanstrengungen gibt es große Streuungen in den Modelldefinitionen und statistischen Grundlagen, so dass der resultierende Ertragswert immer noch erhebliche Genauigkeitsdefizite aufweist.

Den Flyer zum Bodenseeforum finden Sie hier:

https://www.ifsforum.de/fileadmin/user_upload/Flyer_Bodenseeforum_2015_Hotelkontingent.pdf

Nach dem Ende des Bodenseeforums werden wir auch den Vortragstext in unseren News veröffentlichen.

Gefahr von Versorgungslücken auf dem Land

Posted by K.IM on August 28, 2015 in Allgemein
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Versorgungslücken auf dem Land?

Baufällig_Haus_Stadt_Land_VersorgungslückenDie Bertelsmann Stiftung hat ermittelt, dass Deutschland bis zum Jahr 2030 um mehr als eine halbe Million Einwohner schrumpfen wird. Die höchsten Einwohnerrückgänge sind in Sachsen-Anhalt (- 13,6 Prozent) und Thüringen (- 9,9 Prozent) zu verzeichnen. Starke Zuwächse werden für die Stadtstaaten Berlin (+ 10,3 Prozent) und Hamburg (+ 7,5 Prozent) prognostiziert. Die Tendenz scheint eindeutig: „Städtische Regionen wachsen, der ländliche Raum verliert.“

Der erwartete Bevölkerungsrückgang hat für den ländlichen Raum dramatische Auswirkungen. Dies gilt insbesondere für die Infrastruktur, wie zum Beispiel Einkaufsmöglichkeiten und Gesundheitsvorsorge. Für ältere Menschen, die weniger mobil sind, besteht die Gefahr von Versorgungslücken.

Quelle: http://www.bertelsmann-stiftung.de/de/presse/pressemitteilungen/pressemitteilung/pid/demographischer-wandel-verstaerkt-unterschiede-zwischen-stadt-und-land/

Auch die FAZ berichtete über die Studie: http://www.faz.net/aktuell/politik/inland/bertelsmann-studie-landflucht-haelt-an-13691768.html

Liegenschaftszinssatz für Mehrfamilienhäuser

Posted by K.IM on August 06, 2015 in Allgemein
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Liegenschaftszinssatz für Mehrfamilienhäuser

Liegenschaftszinssatz in der ImmobilienbewertungBei Mehrfamilienhäusern handelt es sich um so genannte Renditeobjekte, die von den meisten Käufern unter Renditeaspekten bewertet werden. Aus diesem Grund werden derartige Immobilien im Ertragswertverfahren bewertet. Das Ertragswertverfahren ist so aufgebaut, dass es die renditeorientierte Sichtweise der Käufer wiederspiegelt.

Bei der Anwendung des Ertragswertverfahrens wird der Liegenschaftszinssatz benötigt. Der Liegenschaftszinssatz ist näherungsweise als die Rendite für das in die Immobilie investierte Kapital anzusehen. Er wird von den Gutachterausschüssen aus tatsächlichen Verkaufsfällen ermittelt. Man kann sich das in etwa so vorstellen, dass für alle verkauften Mehrfamilienhäuser im Wirkungsbereich eines Gutachterausschusses der jeweilige Liegenschaftszinssatz berechnet wird. Aus der Gesamtheit der Liegenschaftszinssätze wird dann mittels statistischer Methoden ein Mittelwert ermittelt und veröffentlicht. Der veröffentlichte Liegenschaftszinssatz ist somit ein Mittelwert für alle Mehrfamilienhäuser im Wirkungsbereich des Gutachterausschusses.

Für jede Kommune gibt es andere Werte der Liegenschaftszinssätze. So liegt zum Beispiel der Liegenschaftszinssatz für Mehrfamilienhäuser in der Stadt Bonn bei 4,0 Prozent. Im Rhein-Sieg-Kreis, der sich rund um die Stadt Bonn erstreckt, wurde ein Wert von 5,0 Prozent ermittelt. Im eher ländlich geprägten Kreis Euskirchen beträgt der Liegenschaftszinssatz für Mehrfamilienhäuser 5,7 Prozent.

Der Liegenschaftszinssatz – die entscheidende Größe im Ertragswertverfahren

Aufgrund der großen Unterschiede in den einzelnen Städten und Kreisen ist es wichtig, den jeweils benötigten Liegenschaftszinssatz beim zuständigen Gutachterausschuss abzufragen. In der Regel ist das nicht kostenlos. Man muss dazu den Marktbericht des Gutachterausschusses kaufen, in dem der Liegenschaftszinssatz veröffentlicht wird. Die Preise für die jährlich veröffentlichten Marktberichte liegen bei 30 bis 50 EUR.

Da der Liegenschaftszinssatz die entscheidende Größe im Ertragswertverfahren ist, sollte man die jährliche Investition von 30 bis 50 EUR nicht scheuen. Man vermeidet damit erhebliche Fehlbewertungen.

Immobilienpreise in Deutschland – eine riskante Blase?

Posted by K.IM on November 27, 2014 in Allgemein, Immobilienblase
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Immobilienpreise_PreisblaseDie Anzeichen für eine spekulative Blase der Immobilienpreise sind nach Untersuchungen des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung e.V. (DIW) zur Zeit sehr schwach. Der deutsche Immobilienmarkt ist daher insgesamt in einer guten Verfassung. Bei einzelnen, lokalen Betrachtungen wird dennoch zu Vorsicht aufgerufen.

Immobilienpreise bei Neubauten riskant

In rund einem Drittel aller untersuchten Städte finden sich ernstzunehmende Hinweise für spekulative Überbewertungen der Immobilienpreise, überwiegend bezogen auf das Segment der Neubauten. Es gilt daher, gerade die regionalen Entwicklungen im Auge zu behalten, um gesamtwirtschaftlich bedrohliche Fehlentwicklungen frühzeitig zu erkennen.

Den vollständigen Wochenbericht des DIW vom 17. November 2014 können Sie hier herunterladen:

http://www.diw.de/documents/publikationen/73/diw_01.c.489772.de/14-47-3.pdf

Abkühlung am Immobilienmarkt

Posted by K.IM on November 25, 2014 in Allgemein
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Abkuehlung_ImmobilienmarktSteigen die Preise auf dem Immobilienmarkt noch weiter? Wird es eine weitere Verknappung des Angebots geben? Oder ist die heiße Phase vorbei und es droht eine Abkühlung? Im Moment herrscht eine große Unsicherheit, wohin der Weg gehen wird. Aber ist nicht allein das Gerede über Unsicherheiten schon ein Zeichen für den beginnenden Abschwung? Während in den Sommermonaten jede Immobilie noch ohne Skrupel gekauft wurde, ist jetzt Zurückhaltung angesagt.

Analyse erwartet Abkühlung auf dem Immobilienmarkt

Die Wirtschaftswoche präsentiert diesbezüglich eine IVD-Analyse, wonach der Immobilienzyklus in Deutschland seinen Höhepunkt längst überschritten hat. Den Preisen und Mieten geht langsam die Luft aus, was laut der IVD-Analyse an den geringeren Steigerungsraten erkennbar ist.

Hier der Link zum Artikel der Wirtschaftswoche:
http://www.wiwo.de/finanzen/immobilien/immobilien-heisser-markt-kuehlt-ab/10976362.html

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