Bewirtschaftungskosten in der Immobilienbewertung

Welche Bewirtschaftungskosten werden in der Immobilienbewertung berücksichtigt?

Häuser, Wohnungen, aber auch andere Gebäude erzeugen fortlaufend Bewirtschaftungskosten. In der Immobilienbewertung ist es daher notwendig, die Bewirtschaftungskosten eines Objektes zu ermitteln und richtig anzusetzen. Die Bewirtschaftungskosten haben direkten Einfluß z.B. auf den Reinertrag einer Immobilie im Ertragswertverfahren. Nach ImmoWertV setzen sich die Bewirtschaftungskosten aus folgenden Positionen zusammen:

1. Verwaltungskosten
2. Instandhaltungskosten
3. Mietausfallwagnis
4. Betriebskosten

Anhaltspunkte für die einzelnen Positionen findet man in der II. Berechnungsverordnung. Betriebskosten werden in der Betriebskostenverordnung geregelt. Im Folgenden werden die Daten der II. Berechnungsverordnung und Betriebskostenverordnung erläutert.

Verwaltungskosten

Die Verwaltungskosten umfassen die Kosten der zur Verwaltung des Grundstücks erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, den Wert der vom Eigentümer persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit sowie die Kosten der Geschäftsführung.

Die in der II. Berechnungsverordnung publizierten Verwaltungskosten werden in einem Turnus von 3 Jahren aktualisiert. Dabei werden die Kosten um den Prozentsatz verändert, um den sich auch der Verbraucherpreisindex für Deutschland geändert hat.  Die folgende Tabelle gibt eine Übersicht über die Entwicklung der Verwaltungskosten:

Verwaltungskosten nach II. Berechnungsverordnung in EUR (Stand: 01.01.2017)

Jahr	2004	2005	2008	2011	2014	2017
Haus / Wohnung	230	240,37	254,80	264,31	279,35	284,63
Garage	30	31,35	33,23	34,47	36,43	37,12

In den obigen Tabellenwerten sind eventuelle Zu- oder Abschläge von Verwaltungskosten noch nicht enthalten. Details zu Zu- und Abschlägen finden Sie bei GuG Aktuell.

Instandhaltungskosten

Instandhaltungskosten umfassen die Kosten, die infolge von Abnutzung oder Alterung zur Erhaltung des der Wertermittlung zugrunde gelegten Ertragsniveaus der baulichen Anlage während ihrer Restnutzungsdauer aufgewendet werden müssen. Sie sind für die Immobilienbewertung von erheblicher Relevanz, da sich teilweise hohe Geldbeträge ergeben. Instandhaltungskosten umfassen sowohl die Kosten für die laufende Instandhaltung als auch die Kosten für die Instandsetzung einzelner baulicher Teile, nicht jedoch die Kosten von Modernisierungsmaßnahmen.

Laut II. Bewertungsverordnung dürfen als Instandhaltungskosten je Quadratmeter Wohnfläche im Jahr angesetzt werden:

1. für Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit am Ende des Kalenderjahres weniger als 22 Jahre zurückliegt, höchstens 7,10 EUR
2. für Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit am Ende des Kalenderjahres mindestens 22 Jahre zurückliegt, höchstens 9 EUR
3. für Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit am Ende des Kalenderjahres mindestens 32 Jahre zurückliegt, höchstens 11,50 EUR

Diese Sätze erhöhen oder verringern sich für Objekte je nach Alter, Zustand und Austattung eines Gebäudes. Falls eine Modernisierung zu einer Verlängerung der Restnutzungsdauer des Objektes geführt hat, sollte im Rahmen der Immobilienbewertung von einem fiktiven Baujahr ausgegangen werden.

Mietausfallwagnis

Das Mietausfallwagnis beschreibt das Risiko von Ertragsminderungen. Diese kommen in der Regel durch uneinbringliche Rückstände von Mieten, Pachten und sonstigen Einnahmen oder durch vorübergehenden Leerstand zustande. Das Mietausfallwagnis ist im Wesentlichen abhängig von der Lage des Objekts.

Das Mietausfallwagnis liegt bei Wohngebäuden in der Regel zwischen zwei und vier Prozent, bei Gewerbegebäuden zwischen vier und acht Prozent.

Betriebskosten

Betriebskosten sind die Kosten, die durch den Gebrauch des Grundstücks sowie seiner baulichen Anlagen laufend entstehen. Einen wichtigen Anhalt dafür, was im Einzelfall bei Wohngebäuden zu den Betriebskosten zu rechnen ist, gibt die II. Berechnungsverordnung in Verbindung mit der Betriebskostenverordnung. Betriebskosten werden dort im Wesentlichen definiert als:

1. Laufende öffentliche Lasten des Grundstücks (Grundsteuer)
2. Kosten der Wasserversorgung
3. Kosten der Entwässerung
4. Kosten des Betriebs der Heizungsanlage
5. Kosten des Betriebs der Warmwasserversorgungsanlage
6. Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen
7. Kosten des Betriebs des maschinellen Personen- oder Lastenaufzuges
8. Kosten der Straßenreinigung und Müllabfuhr
9. Kosten der Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung
10. Kosten der Gartenpflege
11. Kosten der gemeinsam benutzten Beleuchtung
12. Kosten der Schornsteinreinigung
13. Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung
14. Kosten für den Hauswart
15. Kosten des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage ODER des Betriebs der mit einem Breitbandkabelnetz verbundenen privaten Verteilanlage
16. Kosten der Einrichtungen für die Wäschepflege
17. Sonstige Betriebskosten

Details zu den aufgeführten Punkten können der II. Bewertungsverordnung und der Betriebskostenverordnung entnommen werden. Die Betriebskosten sind nur dann  in der Immobilienbewertung anzusetzen, wenn sie nicht umlagefähig sind.