Was bedeuten die Normalherstellungskosten (NHK) im Sachwertverfahren?
Das Sachwertverfahren findet insbesondere bei der Bewertung von Ein- und Zweifamilienhäusern Anwendung, da für die Käufer solcher Objekte in der Regel nicht die Rendite im Vordergrund steht. Ausgangspunkt des Sachwertverfahrens sind die Normalherstellungskosten (NHK). Dabei handelt es sich um Baukosten, die anfallen würden, wenn das zu bewertende Haus am Wertermittlungsstichtag neu errichtet werden würde. Und zwar mit modernen Baumaterialien, die am Wertermittlungsstichtag den Stand der Technik darstellen.
Normalherstellungskosten anpassen mittels Baupreisindex
Die derzeit gültigen Normalherstellungskosten wurden vom Gesetzgeber in der Sachwertrichtline vom 5. September 2012 veröffentlicht, auch bekannt als „NHK 2010“. Für die verschiedenen Gebäudetypen (Ein- Zweifamilienhaus, Doppelhaus, Reihenhaus) sind dort die Kostenkennwerte in EUR/qm festgelegt.
Da sich die „NHK 2010“ auf das Basisjahr 2010 beziehen, muss der Kostenkennwert eines Objektes darüber hinaus noch mit dem zum Stichtag gültigen Baupreisindex korrigiert werden. Der Bauspreisindex kann z.B. online beim Deutschen Statistischen Bundesamt (DESTATIS) eingesehen werden. Der angepasste Kostenkennwert wird dann mit der Bruttogrundfläche (BGF) eines Gebäudes multipliziert, um die Baukosten korrekt zu erfassen.
Alterswertminderung erfasst Diskrepanz zwischen Normalherstellungskosten (NHK) und bestehendem Gebäude
Im Sachwertverfahren gibt es somit eine erhebliche Diskrepanz zwischen den angesetzten Normalherstellungskosten (die beziehen sich nämlich auf einen Neubau zum Wertermittlungsstichtag) und einem tatsächlich schon vorhandenen Gebäude, das meistens schon etliche Jahre auf dem Buckel und mit einem Neubau nichts mehr zu hat.
Die Realitätsverzerrung, die durch die Normalherstellungskosten (NHK 2010) entsteht, ist vielen Bewertern nicht bewusst. Sie „spielen“ daher so lange mit den Normalherstellungskosten (NHK), bis sie aus ihrer Sicht zu einem alten Gebäude passen. Diese Vorgehensweise ist jedoch falsch!
Die alten Baumaterialen und die Abnutzung des Gebäudes müssen zwingend in der Alterswertminderung erfasst werden.
Die Alterswertminderung berechnet sich über die Restnutzungsdauer eines Hauses. Sie ist vom Baujahr und vom Modernisierungsgrad abhängig.
Das Sachwertverfahren kommt erst nach der Berücksichtigung der Alterswertminderung in der Realität des zu bewertenden Gebäudes an. Die NHK sind somit keine Rekonstruktionskosten, die veraltete Baumaterialien abbilden sollen!
NHK und Alterswertminderung in der Immobilienbewertungssoftware K.IM
In der Immobilienbewertungssoftware K.IM wird die beschriebene ImmoWertV-Vorgehensweise mit den aktuellen Normalherstellungskosten und der Alterswertminderung selbstverständlich richtig berücksichtigt. Die Werte der NHK 2010 sind in K.IM im Sachwertverfahren gemäß Sachwertrichtlinie für alle Gebäudetypen (Ein- Zweifmailienhaus, Doppelhaus, Reihenhaus) hinterlegt. Sie können auch den vorgegebenen Baupreisindex bei Bedarf manuell anpassen.
Die Alterswertminderung wird maßgeblich durch die Restnutzungsdauer berechnet. Tragen Sie dazu in K.IM das Baujahr und den Modernisierungsgrad ein, oder geben Sie manuell ein fiktives Baujahr an. K.IM berechnet Ihnen alle anderen Werte automatisiert.